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做投資,基本投報率和現金投報率都要看. 600萬月出租2萬.年收租24萬. 我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金. 然後貸款8成+1.3%利息. 這樣基本投報率4%. 現金投報率14.8%. 為啥兩個都要看呢. 基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近. 然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大. 進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少. 因此改套房物件都是用基本投報率去講. 商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂. 但是對你一個投資者而言. 你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率. 所以你還是要清楚你的現金投報率多少. 不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了. 結果算下來你的投報率才10.7%.. 比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD 這樣你不就少賺很多.... 因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算. 並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率. 例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成. 可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD 你如果都看你就不會搞混.. 並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630839802.A.D11.html
kusomanfcu: *5/2 就好 09/05 19:16
kuanhunter: 寫得不錯,讚讚 09/05 19:23
rabinson: 很清楚 讚 09/05 19:44
darkelecy: 非常感謝分享 09/05 19:51
lwuanma: 感謝 09/05 19:54
ayumiray: 推 09/05 20:04
IBIZA: 這個算法不行 前一篇文章比較好 09/05 20:15
aloness: I大寫的IRR就很正確了…不要再亂扯了 09/05 20:23
前面那個是回家算的. 你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋. 投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40
yuliyuli: 不懂文中30%怎麼算出來的,有大大能說明嗎~~ 謝謝 09/05 20:59
其實應該是3x%. 14.8和10.7. 寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭. ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19 ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32
yuliyuli: 14.8和10.7能理解,但五倍槓桿之後現金投報為什麼差3x% 09/05 21:14
yuliyuli: c大能說明怎麼計算的嗎 大感謝 09/05 21:14
你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.
jimrogers: 推 不過要做到高投報就要多套房 可是多套房銀行估不高 09/05 21:20
這就是改套房無法精算的主因. 尤其自己改. 你去買銀行有機率用六成去放給你. 但你自己改你的工程款可能不會到40%. 所以你槓桿很不一定. 或是你自己改了之後過幾年再去增貸. 這時候槓桿就更不一定多少. 所以改套房無法用現金投報當廣告. 他一定用基本投報率去廣告. ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33
jimrogers: 樓上 就 (14.8-10.7)/10.7=0.38 =38% 09/05 21:22
jimrogers: 樓上 是指y板友xd 09/05 21:25
we147121: 有什麼是你不懂的嗎? 09/05 21:42
abyssa1: 就資產報酬率跟股東權益報酬率的差異 09/05 22:00
abyssa1: 槓桿開起來 股東權益報酬率就高 09/05 22:00
ilysien: 一樣的租金,你拿出來的錢越少現金投報率越高 09/05 23:11
miu4570: 舉手發問 600萬房屋 貸8成+30年+1.3% 出租2萬 09/05 23:12
miu4570: 每個月利息約5000 2萬-5000=15000 15000x12/120萬=15% 09/05 23:13
miu4570: 這樣的現金投報率算法正確嗎?(只還利息 幾年後轉增貸) 09/05 23:14
miu4570: 自己的算法比樓主多了0.2 不曉得有沒算對 上來求證一下XD 09/05 23:15
lovemost: 不正確 09/05 23:22
lovemost: 本息攤還你也要還本,所以120萬的地方要加你每月還本*12 09/05 23:23
lovemost: 不知道怎麼算網路上都有公式和計算機 09/05 23:24
miu4570: 本息合計是每個月約16000 出租兩萬-16000 = 4000 09/05 23:28
miu4570: 4000x12個月=48000 那麼48000/120萬頭期款 = 4% 09/05 23:28
miu4570: 我在想說樓主寫的現金投報14.8算式要列 09/05 23:29
miu4570: 待學習的小白 詢問大家 09/05 23:30
miu4570: 要怎麼列 09/05 23:30
lovemost: 我沒有列式子,但你很明顯最後少算,假如本息合15000息 09/05 23:31
lovemost: 5000本10000,那應該是15000*12/(1200000+10000*12) 09/05 23:32
lovemost: 你還本的時候投入的現金增加了呀,現金投報率會越來越低 09/05 23:32
miu4570: 15000*12/(1200000+10000*12)這條就是現金投報率嗎? 09/05 23:36
miu4570: 我還以為要把租金的2萬減去每個月的本利和 再除以本金 09/05 23:36
算法就兩種. 你用總金額,總月租,總利息去算. 另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率. 第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了. 第一種妳要精確你還要把尾數都算出來. 例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬. 年利息就6.24萬. 收租24萬扣利息後17.76萬. 再除上本金120萬. 得到1.48... 這樣心算很痛苦..XD 你如果用,基本投報率4%. 所以槓桿五倍=20%. 利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2% 20-5.2=14.8. 五秒鐘搞定... ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52
Trams: (24-480x1.3%)/120=14.8% 09/05 23:44
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:46:27
miu4570: 謝謝樓主解惑 現金投報率的的現金兩個字 讓我有誤解 09/05 23:53
miu4570: 會想說 貸款的本利和約16000 我們的租金扣掉本利和也才 09/05 23:53
miu4570: 實拿約4000元零用錢 所以在這想法下我就算歪了XD 09/05 23:54
miu4570: 會以為是扣完後每個月實拿的4000去x12再除以120萬 09/05 23:55
miu4570: 之後我會照樓主和推文板友的方法去計算 09/05 23:56
miu4570: 想了一下 如果使用寬限期 幾年後再轉增貸 那每個月不還 09/06 00:02
miu4570: 本金只還利息 實拿的錢好多呀 可以再把這筆錢拿去玩別的 09/06 00:03
miu4570: 本金只還利息 實拿的錢好多呀 可以再把這筆錢拿去玩 09/06 00:03
miu4570: 其他有的沒的 09/06 00:03
mobinyu: 推 09/06 02:01
一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見. 但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好. 賺錢不要逼太緊,要留空間. 逼太緊會把贏的玩成輸的. 很多人玩股票為啥會輸. 因為他拿她生活費在玩. 一旦有一個狀況.. 例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心. 所以你就把生活費all in. 結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"... 結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月. 阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上. 你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦? 那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些. 結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲. 你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝. 但如果你是用閒錢. 那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失. 那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫. so...投資就是這樣. 不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了. 寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間. ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04
kagaya: 那可以先用不開寬限期去估算投資預算,然後實際跟銀行談 09/06 08:54
kagaya: 開寬限期嗎? 因為覺得開寬限期多留現金在手上 彈性比較高 09/06 08:55
kagaya: 還是說寬限期隨時要去請都很方便 所以不用這樣先開? 09/06 08:56
寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定. ※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13
abcxyz123: 原來寬限期可以之後開,我還以為只能轉貸時才開, 謝C大 09/06 14:06
abcxyz123: 啊我搞錯~ 還是要先談好寬限期, 只是可以延後開 09/06 14:07
miu4570: 原來如此 感謝樓主補充 09/06 18:03
idee26: 請問Ceca大如果是全額貸款買房的話,投報率要怎麼計算 09/07 13:12
cms23: +1 11/02 23:54