Re: [閒聊] 為什麼房子會賣那麼貴？真的合理嗎？

[aalluubbaa ()]

大家去Q我的文  我不是無腦多多
很多人講了房貸利率  年限  通膨等等

我今天講一個我前陣子頓悟的理由  以及房地產是好的投資標的的理由
那就是房子的"投資報酬率"

大家應該都被洗腦洗到會背了
房子的投資報酬率很低
例如1000萬的房子  它假設一年房租20萬
那就是20/1000=2%

然後接下來就是跟其他投資標的做比較
例如:中華電信殖利率大概4%  股票市場也很多殖利率更高的

小魯大概七八年前剛出來住租了一間現在想想很潘的三房在北投  大概一個月38000
你沒看錯，就是38000，然後小魯那時候身上現金大概有近一千萬
全部都是股市賺來的

後來就這樣陸陸續續租了好幾年的房子  租金有三萬有兩萬
就大概平均都三萬，看看房價，看看自己的存款好像沒變有錢
覺得很奇怪???到底是哪裡出了問題???

不知道哪天我突然想通了，大家根本完全被投資報酬率這幾個字騙了
今天你去買股票，假設你是買現股，假設一年後賣掉扣掉成本賺10%，那就是賺10%
假設你是融資，你一年後賣掉賺20%，你的投報率就是20%
所以投資報酬率的公式應該是
報酬/初始投入本金
到這邊應該沒問題

那我們看看房地產
假設我們用其他所有金融商品的算法
房地產的投資報酬率應該是
報酬/初始投入本金
也就是你的投報率應該用頭期款算  不是用房價
假設用2成頭期款算，那你基本上就是開五倍槓桿來算投報率
也就是2%*5=10%

再來看看槓桿開五倍的風險
一般金融商品，選擇權、股票，都要繳保證金，然後會以市價結算是否要補保證金
房地產的槓桿風險是甚麼??
是你只要繳得起房貸，銀行就讓你繼續持有

把現在這種房地產的條件，來套到股票裡面，每個人都賺到歪掉
我今天看好一個股票，然後開五倍槓桿，然後銀行用1.5%借錢給你 30年還
本金100萬  買500萬的股票
殖利率算2%，一年給你10萬，然後你一年利息是60000，總收益40000
投資報酬率4%，永遠不會斷頭，只要繳得起貸款就好了

我實在想不到其他金融商品你可以槓桿五倍以上，用極低的資金成本
去用貸來的錢賺投資報酬率，等於是無本生意
再加上沒有所謂市價就被砍單或斷頭的風險

也難怪股市很少聽過菜籃族或散戶賺大錢，但是一堆長輩都靠房地產致富，難度差太多了






※ 引述《IBIZA (溫一壺月光作酒)》之銘言：
: ※ 引述《PoKuBi (替身)》之銘言：
: : 房子貴不貴現在已經是假議題了，
: : 打折腰斬都是不切實際的做法，
: : 真正的問題是房子還可以再更貴，
: : 這裡講的不是整體經濟水平成長帶動房價，
: : 而是現階段仍有炒房集團炒作的空間，
: : 以某炒房仔一年10%、20%的程度來看，
: : 現今某薪資水平或可在某地點置產，
: : 但n年後，同樣薪資水平可能已追不上同地點房價飆漲的車尾燈了，
: 這種就是標準智障文, 房價都漲二十年了, 還搞不清楚房價上漲的動力在哪
:   你是用薪資一次付清房款嗎？
: 不是嘛, 你是貸款, 然後付20年或30年房貸嘛
: 所以你為什麼要用薪資追房價？薪資能追上每月繳款就夠了啊
: 以前20年8%的時代, 月繳5萬你可以貸600萬
: 後來20年2%的時代, 月繳5萬你可以貸1000萬
: 現在30年1.31%的時代, 月繳5萬你可以貸1500萬
: 這20多年, 就算你薪資一毛不漲, 你的房價承擔能力也增加了2.5倍
: : 有趣的是，
: : 炒房集團為活絡房市，以有錢大家賺的名義，
: : 分享房價未來趨勢，
: : 散戶們追隨後也確實獲利，好不熱鬧，
: : 但您各位一輩子投資也就那屈指幾間，
: : 怎比的上上百上千的大戶的獲利，
: : 講白一點，
: : 帳面上資產增加，
: : 但整體貧富差距卻持續拉大，薪資水平下降，
: : 越賺越窮，
: : 還徒增未來子孫的購房痛苦指數，
: : 整體而言，
: : 這幾年愛賺得還可以跟著賺，
: : 但各位散戶要有推動房價成長合理化的決心，
: : 不要再讓台灣房價被某集團哄抬綁架了
: 不去思考房價為什麼漲, 把事情歸咎於一個邪惡集團, 好像打敗它就沒事了
:   你是少年漫畫看太多嗎？
: 這二十幾年房價上漲兩三倍, 其實是房貸長度跟利率推動的
: 短期投資熱錢哄抬有可能
: 你有看過甚麼東西可以光靠哄抬支撐二十年的？
: : 十年買一房→二十年買一房→三十年買一房→？
: : 房價成長跟薪資完全不能成比例，
: : 未來每個人一輩子繳房貸就好了？
: 這又是另一種智障文代表
: 三十年前的五萬, 是雙薪家庭的總收入
: 現在的五萬, 差不多只是平均收入
: 三十年後的五萬, 你覺得購買力會是今天的多少？
: 基本上越長的貸款, 就是讓通膨幫你還錢
: 不要說30年買一房, 最好讓我99年買一房, 999年更好

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630941510.A.50D.html
推 BRIANERIC2: 我覺得你能靠股票賺1千萬才厲害
→ BRIANERIC2: 我就是參悟股市多年發現一無所得 只能傻傻的買房
推 ceca: 你現在才發現不動產增值你要用槓桿後追??
→ ceca: 股票就,國安GG進場跟著進場,出場跟著出場,
→ ceca: 可以賺很多又很穩..XD
推 dryadl35052: 少年股神
→ hide0325: 你在股市賺一千萬應該屌打九成股民了
→ abyssa1: 期貨可以零利率開槓桿 不過波動大會強制斷頭就是
→ abyssa1: 借信貸放定存 利差約1% 然後無槓桿做期貨
→ abyssa1: 是兼顧資金成本跟斷頭風險的好方法
推 boxoxox: 你股票賺1千萬才是超屌
推 shuichia: 如果房價跟股價都不變，開槓桿all in定存股屌打開槓桿買
→ shuichia: 房，但就是考量股價波動性跟不動產的增值性&剛性需求，
→ shuichia: 所以求穩定的幾乎都是槓桿買房不是槓桿買股
→ shuichia: 不過原po股市賺1000萬，買房對你來說投報太差了，繼續買
→ shuichia: 股好了
→ nicejeffery: 但有個問題,房貸能借多少跟收入有關,所以本業強才能
→ nicejeffery: 借,但我不能理解的是投資客/包租公沒上班的很多如何
→ nicejeffery: 一間一間買?
推 shuichia: 樓上，租金所得銀行視為收入
→ shuichia: 有租約銀行就能認列
推 gmjoin2007: 租約好像很多銀行不認？
推 s26492755: 所以我說買房不槓桿的很傻......
→ s26492755: 租約好幾家銀行認喔  租約加金流
→ IBIZA: 我沒遇過有銀行不認的
→ IBIZA: 有些連租約都不必，看存款簿每個月有固定錢進來就行
→ s26492755: 就養存摺啊  養半年 又是一條好漢
→ s26492755: 從銀行搬錢很多訣竅的  當然有些人光名字就可以搬錢
推 Morphee: 恭喜你 終於發現了這版每個人都知道的事情
推 g11121s: 投資股票只有獲利後將「本金」抽出，才是零風險，零成本X
→ g11121s: D
推 s26492755: 樓上這跟房產轉增貸的用意一樣
→ usan: 自住的話，五倍槓桿不是隨著本金一直還，會一直變小嗎
推 agvnol: 中肯
推 rig2121: 房地產就是玩槓桿囉，如果0050可以5倍槓桿也很不錯，可
→ rig2121: 惜一般人只能靠房子借錢
推 kusomanfcu: 沒房子增貸  就只剩期貨槓桿，但是喔流動性會讓你直
→ kusomanfcu: 接噴出去
→ ppnow: 本來就是用頭期算啊。。。。
推 maypcc: 不算股神吧 怎麼1千萬租了幾年房 身上沒變更有錢? 股神通
→ maypcc: 常千萬三四年就滾到5k-1e惹
推 piliwu: 可以增貸啊銀行才收幾千元手續費
→ piliwu: 股神沒有天天過年的啦
推 AGODC: 你沒講到最重要的一點，房價爆掉政府會撒錢送錢救，看到美
→ AGODC: 國怎麼玩了嗎？
推 bigwate: 簡單說房租投報率大家分母都代錯數據...
噓 mark0204: 評估投資只敢說過去多強,不敢保證未來如何=廢文
推 we147121: 你股票可以賺一千萬，建議你全力買股，根本萬中選一的人
→ we147121: 才，買房賺錢人人會，買股不要賠錢就贏了
→ we147121: 一狗票散戶，更何況賺一千萬的天才
→ R3hab: https://i.imgur.com/DCgUC7C.jpg