Re: [閒聊] 下一波會是租金大漲嗎?

[s8752134 (AndyChen)]

  新房的租金反映會比中古屋快一點，但同時新房的投報率通常也都會最差。

  即便新房的每坪租金 > 中古屋的每坪租金，但因為購入價格上揚太快的問題，

  所以租報率多半是這樣：

  新大樓 < 中古大樓 < 老公寓 < 隔套


  但要搞清楚一點！租金漲幅的慢不是因為漲租大家租不起，而是以下因素導致：


  1. 中古屋屋主購屋 & 持有成本低 - 所以相對新購入要出租的投資者

     來說，持有多年的中古屋主本來就會有更多的投報空間可以運作。

     購屋成本來說，一間總價 1000 萬每月收租 2 萬的物件，總投報 2.4%，但同

     層樓隔壁屋主 20 年前的成本是 500 萬，每月一樣收租 2 萬總投報是 4.8%。

     這位 20 年前購入的屋主，在房租設定上自然有很大的空間可以增減。

     持有稅就更不難理解了吧，他持有房屋沒啥成本，自然可以比較便宜出租，只有

     白癡覺青整天喊要加持有稅以為能幫到自己買房。


  2. 房子持有者高比例是散戶 - 散戶相對法人來說其實並不那麼在意投報

     率，他要的可能只是有人幫他顧房子，他要的可能是足夠過生活的租金就好所以

     一租幾年甚至十年以上都不漲租，但法人就不是這樣想了，不信你問問其他有跟

     法人租過房或租過店面的經驗看看。


  3. 政府長期放任違法隔套和頂加，造成市面上房屋供給量大增。

     一間3/2/2的物件，本來是給一個家庭居住，因為違法隔套和頂加，可以變

     成 5 間套房，一個三房物件變五個套房物件。所以套房租金被違法隔套壓著

     ，兩房租金也被套房租金壓者，再往上同理。

     但變相的也因為有這種很便宜的套房或頂加，造成大家的生活成本較低，所以

     便宜違法增加的居住供給 + 低廉的持有稅，造就台灣租金世界級便宜。



  不過隨著時間推移，這些低廉房租的現象，都會慢慢地消失。為什麼？舉個例子：

  我一間房前屋主的爸爸 20 年前租給他的租客，租金1萬多萬年不變，我買下翻修

  後租金直接翻2倍以上被現在房客秒租。

  難道我黑心嗎？為什麼我不租1萬多？當然不可能，我光利息一個月就要1萬多了。

  那為啥前屋主可以租1萬多？

  因為他當初買的房子只要600-700萬，到現在房貸繳完，持有成本又低，租客又租

  那麼久了不忍漲租，同時前屋主也不知道自己的房子有更好的利用或套現價值。

  這就是散戶房東常見的 "情感因素"、"不瞭解機會成本"、"無持有成本或低持有成本"，

  剛好在這前房東身上都看的見。

  當這間本來600-700的房子用一倍以上的價格賣給我後，還要期望房租不變？


  房子交易持續轉手的過程中，都會墊高下一手的持有成本(房貸利息+稅金)，

  所以房租必漲，除了外部通膨因素(或稱貨幣貶值)外，對於房東來說的成本增加，

  也是不得不漲的原因。

  這也是為啥之前版上有其他大神分享房地產健康評估時提到在投報率 > 持有成本

  也就是房貸利息+稅之前，房市都是很健康的市場。


  所以結論就是如果你現在的房子租金很便宜，請在心裡默默的感謝你的房東。

  是因為他 "懶" / "念舊" / "沒機會成本觀念"...等諸多因素，造就你的房租

  便宜。


※ 引述《j401f2 (我要吃飯)》之銘言：
: 這波房價漲幅又快又猛
: 周末跑去看和發首湛面高鐵軌道的案子 覺得採光差、軌道近 地下室施工品質差
: 抗性有點高成這樣 結果一堆人在看 售價也是2000萬起跳
: 問題來了 如果是投資要出租的投資客要如何應對這一波的房價漲幅呢?
: 我的意思是租金市場應該沒辦法像買賣市場一樣迅速提升吧?
: 原本2房可能租個2萬 難道可以漲到2萬8?
: 如果租金不提升 投資客怎麼支應這麼高的投資金額?
: 有勞各位大大解惑 謝謝

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→ supereva: 有道理
推 chister: 中肯
推 CIIIO: 所以改套真的是個bug 拖著整個租金市場 也拖著整個房價
推 hellogym: 所以窮人不要想說改套不安全那邊靠腰 政府如果真的要整
→ hellogym: 頓改套 窮人死更慘
推 F93935: 科科沒有改套最後的體面居住地都沒了
→ F93935: 只能回到三十年前雅房分租
推 kusomanfcu: 這邊都說房東是房蟲吸血
→ kyova: 這是真的，很多佛心房東懶的調漲...價差就爽翻了
→ kinghunter: 大家都要買房了是要租給鬼
推 pz5202: 中肯
→ abyssa1: 頂加都沒什麼在處理了 處理改套還早啦
推 KrisNYC: 良心爆發潮 苦口婆心勸傻空
→ IBIZA: 那是台灣管太多才有甚麼違法隔套
→ IBIZA: 看看美國的Welive
→ IBIZA: 一間普通大小公寓住8個人是基本, 甚至有住到20個人的
推 alanbread: 租金比起房價更好人為操控，現在就已經在大漲了
推 qqq0103: 推! 台灣太多改套，所以市場租金低迷很多，政府也不重視
→ qqq0103: 之前還發生火災死一堆就是改套原因才死那麼多
推 KrisNYC: 紐約有規定喔 新的牆不可以上接天花板下封地板
→ qqq0103: 本來炒一陣子後來政客看會影響選票，所以才又不重視阿
→ KrisNYC: 解法就是ㄧ堆200-230公分高開窗的隔間牆
→ kyova: 改套弄掉，一定一堆租客靠腰租金變貴、供給不足阿...
→ IBIZA: 美國人不太在意要隔間啊, 像Welive, 睡覺的地方往往就是
→ IBIZA: 一塊布遮著裡面一張床 這樣就睡一個人
→ IBIZA: 還有PodShare根本就膠囊旅館
推 Eide: 一簽十年凍漲的怎麼辦(・∀・)
→ IBIZA: 有人一簽十年也不錯 光減少空窗期就值10%了
→ IBIZA: 出租房子穩定比每年升他兩趴重要
推 gm3252: 現在誰租房一簽十年？極少數例子根本不用討論
推 Redchain: 我的前房東租了15年不漲租，因他不好意思漲我租金，但我
→ Redchain: 退租後下一個起碼調漲50%
推 euruing: 推!
推 jay111101: 推一個!!現在便宜出租根本是王八蛋，有些都給你當起二
→ jay111101: 房東，老一輩的人都喜歡穩定所以便宜出租然後簽長約
→ jay111101: 結果等到房子收回來的時候才發現被弄得亂七八糟
→ jay111101: 王八蛋(X)笨蛋(O)
→ teddyissad: 一堆不是房東的在操房東的心；？
→ faniour: 2年前租的房子，買房搬走後房東整修浴室，現租20K
→ faniour: 屋齡超過30年了
→ faniour: 以前原本要賣我，問完行情後就不賣了XD
→ babyMclaren: 中古租金是因為裝潢太糟糕吧
推 babyMclaren: 房中間擺個貼片木桌，緊貼廚房跟床
→ babyMclaren: 你租金想多高？同區的佼佼者？
→ castjane: 1000萬租2萬 根本可以租40年
推 zzyzx: 你這說法 中古屋也不該漲阿
推 s26492755: 這種現在都懶得回了  我繼續當個開心包租公
→ s26492755: 我是從2019發現我這邊租金漲幅很有感
→ s26492755: 現在都2021過一半了
推 piliwu: 這超級真實什麼都要好的世界很可怕的
推 nitero: 持有稅絕對可以顯著抑制房價，因為投報率公式整個改變，
→ nitero: 比起所得稅，持有稅絕對是更好的稅
推 jciw: 簽短約對房東比較有例，簽長約對房客較有利
推 jciw: 重點不在違約金，而是房東無法提前趕走房客