Re: [請益] 買房一次到位 比以小換大划算？

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《HAHAHUNG (哭阿)》之銘言：
: 剛剛用房貸計算器算了一下
: 若要買房 把現金歐印 一次到位比較省？
: 如果目標是3000萬的房
: 1. 現金600萬歐印 其餘貸款1.31%
: 每個月要付80658元房貸 本息合計2904萬
: 2. 留100萬現金儲備 買2500萬房 5年後漲20%賣出換房 原有的房屋漲至3000萬 賣出後獲得
: 1000萬現金  然而原本3000萬房也漲至3600萬
: 2a. 頭期款720萬付掉留280萬現金 每個月要還96790 本息合計3484萬
: 房貸差額580萬（3484-2904）扣掉100+280萬現金=200萬
: 2b.1000萬付頭期款 之後每個月還87111元 本息合計3136萬
: 房貸差額232萬（3136-2904）扣掉100萬現金=132萬元
: 算起來以小換大會越換越辛苦？但是看書籍和板上都建議以小換大 是不是我上述算法有錯
: 誤或盲點呢？首購族發問請教 謝謝各位

當然有很多盲點啊

1.你小換大跟直接買大, 起始點就不會一樣
  小換大本金只要500萬, 你會提早兩年就存到, 提早兩年就買到小房啊
  多數人以小換大的原因, 就是因為存本金的速度趕不上房價上漲速度
  結果你要放在同一年開始買？

2.第一段繳的本金都被吃掉了

所以
A.假設你提早兩年存到500萬, 這時候2500萬房的價格是2300萬, 你貸款1800萬
  繳兩年, 本金繳了992661, 利息459195

B.兩年後賣掉, 這時候房價2500萬, 貸款剩17007339, 拿回7992661
  拿去買這個時候3000萬的房子, 貸款2200萬, 30年本利和26617278

你32年繳的本利和是2806萬9135元

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                          願歲月靜好，現世安穩

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推 XX: 簡單講就是提前買 早買早享受 然後上車跟著漲幅走
推 KrisNYC: 原Po的問有點差太少 就算樓下換樓上都不一定多一個房間
→ KrisNYC: 小換大都是1200先買 後面跳2200+ 才能cover交易成本
→ KrisNYC: 第一步2500 下一手要直接看4000了 不然計算機按半天
推 XX: 可是很多人的小換大跟你說的不一樣
→ XX: 都是第一間不到一千 第二間要跳三到五千XD
→ KrisNYC: 差的那些錢簡易裝修都不夠
→ IBIZA: 一千萬跳三五千也不是不行 要等久一點
→ missucrystal: 不過實際上要付的稅金跟仲介費還有花下去的裝潢會
→ missucrystal: 讓實拿沒那麼多
推 KrisNYC: 書上寫的小換大都是給現金流很強 一年400 500
→ KrisNYC: 但是職業性質讓他沒辦法一次800 1000現金直接丟進來
→ KrisNYC: 或是跟去年今年一樣 有些地方不買來不及了
→ kelia3003: 本金夠一次到位 反之先上車再說
→ kusomanfcu: 小換大 當下的總價都沒啥變動的
→ kusomanfcu: 最主要是省下小坪數 相對單價偏高的租金
→ kusomanfcu: 所以小換大要買的是市區老破公寓起手
推 JWILL: 只能看老天怎麼安排了
推 Anyotw: 生涯規劃的事情，每個人各有答案