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作者Syun04 (大勳)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧
時間Mon Sep 20 09:33:47 2021
小魯弟我啊在去年買進新北一房一廳加車位的物件 總價約700 自備140 1.31% 30年 成本： 頭期款140萬 契稅/代書費/半年管理費約10萬 裝潢 天花板+冷氣+窗簾+家具約花16萬 拿出去的現金166萬 目前房子出租中，目前是第二個房客(第一個房客因疫情搬離) 第一個房客租他19K(含管理費2K) 第二個房客租22K(含管理費2K) 固定成本 房貸利息6K/月 管理費2K/月 房屋稅0.5K/月，6K/年 地價稅?/月 (還沒繳到) 淨收益約13K/月，156K/年 年化報酬率15.6/166=9.4% 給您參考 --------------------------------------------------------- 補： 我的算法是現金投報率，畢竟我的錢為我創造多少效益才是我在意的 總投報率24/700=3.4% -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.26.110.149 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632101629.A.A4D.html
→ duriel3313: 買房還是要看增值 房價一年漲2% 投報就直接暴增 09/20 09:41
推 jerry1019: 增值真是比勞神出租快上幾倍 09/20 09:46
真的，去年底買的預售40/p，今年同區域預售實登直接漲到56/p，直接屌虐我收租
推 eastereaster: 中古套房可以租22K也是很特例... 09/20 09:49
新成屋喔
推 samarium: 實際上支出的錢包含房屋的貸款（本金），真正算投報不是 09/20 09:50
→ samarium: 這樣算吧 09/20 09:50
本金繳掉算自己的啊，目前寬限期繳息中
推 iamneptune: 超爽 09/20 09:51
有點爽，最近剛訂新哀鳳
推 eastereaster: 最近想買房子租人，瀏覽無數案件，算來算去感覺投 09/20 09:54
→ eastereaster: 報率都太低，只有ppt的神人可以動不動9%起跳，令人 09/20 09:54
→ eastereaster: 羨慕。 09/20 09:54
租金高低還是很吃區域供給，仔細做功課研究還是找的到的
推 jesuskobe: 買房投資還是賭房價漲吧,只單看房租甚至有虧的機會 09/20 09:55
推 kagaya: 樓上，同感。我覺得是今年時機不好，房價漲太多，租金未跟 09/20 09:56
→ kagaya: 上 09/20 09:56
每個人的進場時機跟成本不一樣，不過今年以來真的漲得有點誇張 ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:02:47
推 dadadakevin: 這樣是3%吧......... 09/20 10:01
看你是算總投報還是現金投報囉
推 sdhpipt: 房租真是不錯 09/20 10:06
真的滿香的，可惜同社區都賣光光了 ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:09:06
推 g11121s: 資產最大目的是提供淨現金流，報酬率票亮，淨現金流還是0 09/20 10:09
→ g11121s: XD 09/20 10:09
房地產算是我的防禦性資產，收租就當豬公存錢吧XD ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:13:50
推 PPSEED: 這算法 09/20 10:15
推 cheng399: 投報率定義： 租金 *12月/ 總房價， 算起來你只有3.3趴 09/20 10:17
→ cheng399: ，一般在算投報要4趴以上才算中等，能到6趴算優 09/20 10:17
→ wave1et: 付出去的本金不算在成本內?房屋折舊怎麼沒算!? 09/20 10:23
→ secrectlife: 這算法是自我安慰用的 09/20 10:29
→ secrectlife: 怎麼不弄成隔套投報比較高 09/20 10:29
→ duriel3313: 總價投報非格套3.3%很夠了4%叫很強6%已經飛天 還是你 09/20 10:30
→ duriel3313: 介紹幾個物件來看看= = 09/20 10:30
有考慮過隔套，不過裝修金額足夠當作我再買下一間的頭期了XD ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:39:30
推 eastereaster: 700萬新成屋套房加車位，室內估計只有7坪，能租22K 09/20 10:35
→ eastereaster: ，厲害了。 09/20 10:35
→ eastereaster: 能否介紹一下哪裡建案? 09/20 10:37
推 eastereaster: 之前看2000萬新成屋的房屋稅一年就5萬了，你700萬一 09/20 10:39
→ eastereaster: 年6K，我研究一下... 09/20 10:39
推 iamneptune: 房子會折舊？ 09/20 10:40
回e大：物件在五股，權狀17室內約10，e大看的案子應該是大坪數? ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 10:43:23
推 ysh99: 額外房屋的價值還沒計算 09/20 10:44
→ ysh99: 而且現在30年屋的售價。也沒啥折到舊 09/20 10:44
推 mow1982: 結果房價漲價30%，這才是賺 09/20 10:53
→ mow1982: 租金是小錢，房價價差才是大錢 09/20 10:53
推 maypcc: 租金只是賺飯錢 增值是賺賓士 09/20 11:08
推 k85564: 租客很厲害 09/20 11:16
今年四月我樓下賣730 應該算奈米賺
推 ChikanDesu: 投保率算法怎麼會是用總房價...用投入頭期款跟現金流 09/20 11:16
→ ChikanDesu: 算比較接近一般投資投報率的概念 09/20 11:16
推 a1237759: 就是3趴，只算支出現金是自慰算法，我頭期用信貸cover我 09/20 11:24
→ a1237759: 能說我擁有聚寶盆投報率無限大嗎 09/20 11:25
您要這樣算也是可以 不過利息還是要考慮進去唷
→ duriel3313: 你的利息就是你的成本 全部貸款來買房投報極高沒錯啊 09/20 11:26
→ duriel3313: 如果一直可以展延不還本金 根本神技 09/20 11:27
→ IBIZA: 本來就該用現金流算，在想什麼 09/20 11:27
→ IBIZA: 你融資6成買一張股票，漲了40%賣掉，你賺多少？ 09/20 11:28
噓 jay111101: 本金是自己的也是要支出，怎麼能算進現金投報？這種算 09/20 12:25
→ jay111101: 法跟詐騙集團沒兩樣 09/20 12:25
→ jay111101: 除非你可以無限寬限期啊！不過套房想用寬限期根本不符 09/20 12:27
→ jay111101: 合現實 09/20 12:27
權狀大於15坪，在銀行眼裡算一般住宅喔
推 on32: 有人寬限期到了又轉貸 再寬限 無限繳息大絕招 09/20 12:34
被你發現致富密碼惹
→ R3hab: https://i.imgur.com/bYBnqHV.jpg 09/20 12:35
QQ
推 ambitious: 除非之後有打算賣掉 不然房子總價要下去除 09/20 12:39
推 ivan761016: 無限轉貸無限寬限期利率會略高一點但還是賺。 09/20 12:44
我比較在意能不能貸出來，利率差個0.1%、0.2%其實無感
推 maypcc: 我的經驗 只要個人條件夠 轉貸還是可以1.31% 09/20 12:53
→ maypcc: 房子要用總價算投報 那股票殖利率漲了也要用總價去除啊 09/20 12:54
推 placidnight: 原PO算法才是正確的 一直糾正說要用3%來算的 應該是 09/20 12:59
→ placidnight: 都沒房子在租人的吧XD 09/20 12:59
推 placidnight: 3%的算法是在評估投報率一個很粗略的作法 同樣的房子 09/20 13:01
→ placidnight: 一個人能貸9成 你跟我說投報率跟能貸8成的人一樣？ 09/20 13:01
→ placidnight: 數學是不是不好啊...... 09/20 13:01
感謝p大精闢解說
→ EeePC901: 蛤 五股….. 09/20 13:06
推 agvnol: 五股洲子洋？ 09/20 13:51
是的
推 usan: 寬限期後，月本金就要當成本算進去，除非再繼續寬限囉，不 09/20 14:04
→ usan: 過五股套房租22k，你也滿會租的 09/20 14:04
賣我房子的大姊聽到也覺得誇張，不過市場肯買單代表有這行情囉~
→ IBIZA: IRR算法就是算現金流就好 這才是正確的算法 09/20 14:08
→ stun991: 你沒算貸款利息支出 09/20 14:26
算了喔 6k月
→ IBIZA: 他明明就有算貸款支出.. 09/20 14:39
※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 14:51:05 ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 14:52:16
噓 jay111101: 蛤？先不說租金有沒有符合行情！15坪能讓你貸8成又可以 09/20 15:04
→ jay111101: 不還本金就轉貸延寬限期，哪家銀行這麼佛可以偷偷介紹 09/20 15:04
→ jay111101: 一下嗎？ 09/20 15:04
合庫喔
→ ivan761016: 轉貸展延延寬限一堆銀行在做自己google好嗎？ 09/20 15:19
推 isaac1114: 洲子洋一房一廳可以租到22k真不錯，我置產凌雲路一段 09/20 15:22
→ isaac1114: 巷內的房子，三房含車含管最多只能租到26k 09/20 15:22
那個案子我大概知道，房價大約便宜我那邊一成上下，所以房租也有差。
推 aislenway: 假設 能一直轉貸的話 就只是開槓桿投資而已 09/20 15:29
→ aislenway: 風險就是 崩盤那些有的沒的 算是可以做啦 但也是辛苦錢 09/20 15:31
目前還能寬限兩年，到時候看狀況再說囉，付本利去槓桿也不錯。
噓 polkmnbv: 房版的特有報酬率算法 真的讓人哭笑不得 難怪會有次貸這 09/20 17:14
→ polkmnbv: 種危機誕生 09/20 17:14
次貸風暴挺複雜的，還有CDO商品推波助瀾，目前房價走勢還是受低利+寬鬆資金影響大。
推 ghjkl5566: 166至少要算0.8趴的郵局利率啦,不過這報酬率不錯 09/20 19:36
對吼，還有定存的機會成本
→ stun991: 貸款利息是指貸款+利息，不是你最初的算法 你後來的算法 09/20 20:45
→ stun991: 才比較正確 09/20 20:45
→ stun991: 因為同樣是支出的金流 09/20 20:46
→ stun991: 除非你買賣是自售，不然仲介費也是成本 09/20 20:47
→ stun991: 實際上你還要計算閒置時間 09/20 20:47
兩次出租都是隔天成交，閒置時間對我影響不大，目前沒有規劃要賣，畢竟是隻金雞母。 ※ 編輯: Syun04 (223.26.110.149 臺灣), 09/20/2021 21:11:17
推 zxcv512: 15坪貸八成不是基本的嗎？轉貸展延寬限也是一堆銀行都有 09/21 11:48
→ zxcv512: …某樓沒買過房吧XD 09/21 11:48
噓 jay111101: 15坪貸8成算基本？樓上是不是從來沒出門過啊！光看房版 09/21 13:01
→ jay111101: 就以為是全世界了喔 09/21 13:01
推 prismark: 動用寬限期不會影響下一套利率嗎？ 09/21 17:56
→ a0356482: 雙北市區15坪8成真的是基本啊 只是某些銀行只看室內坪數 09/21 19:34
→ supereva: 看到這些回覆 難怪出租可以爽賺 因為搞不清楚狀況的 02/09 17:02
→ supereva: 人太多了 02/09 17:02
→ supereva: 報酬率當然要用出的錢來算 貸款只要計算費用就好 02/09 17:03
→ supereva: 這跟買股票融資一樣啊 本來開槓桿報酬率就會倍增 用 02/09 17:04
→ supereva: 總價算是哪招 你有出總價那麼多錢嗎 02/09 17:04