[請益] 重劃區(ex:北大)發展30年過後會變得如何

[skyicesnow (diidii)]

之前看大家討論幾個新舊重劃區，有版友提到了我的困惑


當一個重劃區隨著時間老化，會變成什麼樣子啊？



舉例來說北大特區基本上已算開發完畢，幾乎沒有新土地可以蓋新建案了(傳說中的北大
二
期應該也要等個10年20年吧)，目前社區第一批大樓大概也約15年上下，自助率也滿高的


那再過15.20年之後呢？整個社區的八成大樓就幾乎變成現在我們說的老大樓了(30多年)

年輕人應該也不會買這種老大樓，那社區人口應該也會開始往老化邁進？

查了一下似乎還沒有大多為30年大樓的重劃區(之前有參考18甲重劃區，但也還沒這麼老)



沒有提淡水林口青埔等重劃區是因為這些重劃區感覺都還有題材或新建設可以開發，也是
因為我自己有買北大啦～


所以想問版友們有國內還是國外的案例或經驗可參考，感謝～

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.16.227 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632106292.A.6F1.html
※ 編輯: skyicesnow (180.217.16.227 臺灣), 09/20/2021 10:52:19
推 s8752134: 有沒有想過屋齡只是建商拋出來賣房子的一個賣點?
→ s8752134: 先洗你要買新, 等以後都是老的時候, 就回城市洗便利XD
→ s8752134: 也不是說建商拉, 政府也是希望這樣洗啊, 不然土地怎賣好
→ s8752134: 價錢?? 如果一直洗住城市, 大家都不去郊區, 郊區土地賣
→ s8752134: 的價格很爛, 對政府一點幫助都沒有 XD
→ pds1: 台北市市區就一堆老大樓啊
推 Coffeewater: 老大樓一堆啊 也沒辦法改建  產權問題比公寓複雜
推 jecko: 看台北市就知道啦
→ checkman: 至少要50年才會重建
推 partner: 台北市一堆舊大樓，幾十年前也是臨著大馬路的高檔大樓
→ Coffeewater: 可以都更的部分就是5層樓的老公寓 那種2x~3x樓的大樓
→ Coffeewater: ...根本搞不了
推 jeffle: 可以看一下汐止新台五路麥當勞對面的國泰、潤泰，這邊大
→ jeffle: 概25年上下，10幾棟27層的大樓，也算是當時小型重劃區
→ IBIZA: 看那邊要幹嘛，要看當然看台北市內蛋黃區那些老大樓，有些
→ IBIZA: 都快50年
→ IBIZA: 仁愛路 信義路 安森 這些區域一堆這樣的房子
→ IBIZA: 如果連這邊的房子都無法解決，別的地方就不用想了
推 rebecca226: 蛋黃區舊大樓，申請政府補助拉皮，照樣住得爽爽的
→ IBIZA: 如果這邊只能拉皮，那重劃區未來也只能這樣
推 Sam27: 2005年後法規和綠化觀念跟之前完全不同世界
推 Sam27: 所以2040年的35年大樓，還是遠比1985的大樓好很多
→ IBIZA: 講給連戰聽啊
推 Sam27: 七期也都十幾年了，遠比我家當初199X年買的個位數屋齡好很
→ Sam27: 多
→ Sam27: 重點不是屋齡，而是什麼時候蓋的
→ IBIZA: 你覺得住仁愛圓環大樓的，會買不起重劃區？人家兩億豪宅都
→ IBIZA: 不知道幾間了
推 Sam27: 這跟能不能買得起無關，是住戶有沒喬好比較有關
→ IBIZA: 要喬就是要有利益，要是仁愛路的開發利益還喬不出結果，重
→ IBIZA: 劃區就不用想了
→ IBIZA: 以仁愛圓環周圍老大樓，現在房價大概100萬左右，重新開發會
→ IBIZA: 衝200甚至250
→ IBIZA: 哪個重劃區能有這種重新開發利益？
→ Sam27: 這是另1個議題，但人家是新重劃區30年後會跟仁愛一樣老嗎
→ IBIZA: 仁愛老又怎樣 連戰可能也不住那了 他有差嗎?
→ Sam27: 答案就是不會...因為2000年後的觀念跟以前就是不同世代
→ IBIZA: 他可能去住帝寶了  老家怎樣他都沒差吧
→ IBIZA: 有錢人才是不同世界, ok?
→ Sam27: 原po可能只有一間阿.所以他問現在重劃區會不會跟仁愛一樣老
→ IBIZA: 是啊 所以我說拿甚麼幾年蓋的怎樣 所以咧?
→ IBIZA: 住重劃區可能就那一間 仁愛路的可能又買了好幾間
→ IBIZA: 幾年蓋的又怎樣?
→ IBIZA: 一間的就是天天得回去搭可能已經不太靈光的電梯
→ IBIZA: 連戰仁愛路老了就去住帝寶 帝寶老了就去住未來蓋的豪宅
→ IBIZA: 就算再老 電梯都不能搭了 他也沒差
推 holeleo: 1990左右的大樓群幾乎都滿滿的鐵窗外推，市容雜亂，重劃
→ holeleo: 區30年後就是比新房子舊一點，但整體上市容還是比其他區
→ Sam27: 仁愛路只是舉例，大家都聽過...他也是地標
→ holeleo: 好。以台灣龜速都更速度也很難都是新興區，那時候的舊公
→ holeleo: 寓區舊社區區屋齡也都50+了。
→ Sam27: 重點是不用擔心2000以後的重劃區會變髒亂和老.....
→ IBIZA: 最好是2000以後的重劃區不會變髒亂和老
→ Sam27: 但我家1990年的大樓，2010年時我就覺得好老
→ IBIZA: 仁愛路老了 但一坪還是一百萬 不管老住戶還是搬進來的新住
→ IBIZA: 戶就是這個等級
→ Sam27: 而且我1990那棟還是地標，市長就住我家樓上
→ IBIZA: 重劃區30年後的住戶是怎樣的人?
→ IBIZA: 台中市? 台中市區整個都那樣了..
→ IBIZA: 台中1990年的新大樓 20年後都會髒亂跟老 七期保證不會?
→ IBIZA: 老大樓靠的是住戶的素質 不是甚麼幾年蓋的
推 pavaro: 這幾年住北大的 真的很幸運也很幸福
推 jecko: 跟連戰同一世代的選總統的 宋楚瑜 阿扁 呂副 好像都去住重
推 morningleee: 北大太過以大型造鎮建案為本體，又高又密集，又在整
→ morningleee: 個新市鎮中心，很多人擔心再十幾年就像現在的成功，
→ morningleee: 大安，林口國宅群一樣，且量體更巨大，而林口，淡水
→ morningleee: 和江北無此密集單調的方陣設計，建物活潑多樣又相互
→ morningleee: 點綴交錯輝映，有五層透天十層的華廈二十層單棟大廈
→ morningleee: 三十層高級商辦大樓也有四十層的高廈，整體質感差太
→ morningleee: 多絕對不會讓人聯想到國宅。另一點就是三峽人口已經
→ morningleee: 連續數月開始不斷移出，已飽和的新住宅以及沒有任何
→ morningleee: 新興或商業建設的計畫，擔心將成為一灘死水，注定未
→ morningleee: 來成為北大密集老國宅，這也是很多人卻步的原因
→ IBIZA: https://imgur.com/a/TcIqnfo  這間仁愛鳳翔 看得出幾年蓋
→ IBIZA: 的嗎?
推 jecko: 跟連戰同一世代的選總統的 宋楚瑜 阿扁 呂副 好像都去住重
→ jecko: 劃區了 戰哥有沒有 沒人曉得 反正他住所多 xd
→ ganninian: 屋齡一回事 保養維護又是另一回事 建築工法進步 居民
→ ganninian: 素質進化 30年後房子不會像你現在看到的30年老房一樣
→ IBIZA: 是啊這些人都有能力一間老了換一間 甚至同時有三四五六間
→ IBIZA: 好幾個重劃區都有也很正常
→ IBIZA: 問題是你有嗎?
→ IBIZA: 要跟仁愛圓環老宅住戶比素質?
→ IBIZA: 先去看看仁愛路上那幾間四五十年的老豪宅再講啦
→ ganninian: 現在台北市許多老國宅都更的漂漂亮亮 但住在裡面的素
→ ganninian: 質還是一樣 仍然堆雜物在梯間
→ IBIZA: 老國宅就沒啥好講
→ IBIZA: 未來重劃區老了大概也是這樣
→ tyshowman: 初期規劃還有新法規 那個街廓和整齊度就差不少了吧
→ IBIZA: 仁愛路哪裡不整齊你說說看?
→ tyshowman: 剩下就是管理和維護了
→ Sam27: 這是不同變數，住戶素質有沒影響? 當然有...影響多大?
→ Sam27: 不同時代工法，法規，綠化標準不同，有沒影響，當然也有
→ IBIZA: https://imgur.com/a/TcIqnfo  這間仁愛鳳翔 看得出幾年蓋
→ IBIZA: 的嗎?
→ IBIZA: 他比你剛剛講的1990年大樓還老啊
→ Sam27: 但發展到一定程度後都有類似邊際效應遞減的問題...
→ Sam27: 綜合來說2000年後的中大坪數都不用擔心啦
→ IBIZA: 最好是 只是還沒老而已啦
→ Sam27: 要現場看才知道耶...你看房都只看外觀照片???
→ IBIZA: 重劃區的房子老化之後 就會面臨房價卡在哪 新住戶水準降低
→ IBIZA: 的問題 畢竟會有新的重劃區取代
→ Sam27: 仁愛路復興南路和平東路我很熟也常去...所以我敢講
→ tyshowman: 仁愛是規劃蠻不錯的地方 但規劃爛的區一老就會差很多
→ IBIZA: 鳳翔一般人大概進不去
→ IBIZA: 講甚麼? 你不是說要進去看XD
→ IBIZA: 現在又常去就可以?
→ Sam27: 講錯了是敦化南路...仁愛路我不常逛
→ IBIZA: 不是說要進去看才知道 現在常逛也知道了?
→ IBIZA: 笑死
→ IBIZA: 不用幻想重劃區不會老不會髒
→ Sam27: 我說要現場看過才好評論，敦化南路復興南路我常逛...
→ Sam27: 你可以多去逛逛台中的重劃區就知道了...
推 we980: 會漲價 一定漲哪次不漲價
→ IBIZA: 我岳父家就在七期啊..
→ IBIZA: 七期素質可能還比較有機會能長久一點  但一般以受薪階級為
→ IBIZA: 對象的重劃區 老了就會面臨價格卡住甚至倒退的問題
→ IBIZA: 素質就會開始掉
→ Sam27: 我已經說這是多變數，我承認素質當然有影響...但影響多大
→ Sam27: 但你一直要否認不同時代蓋的法規和觀念的影響...
→ Sam27: 不同世代蓋的觀念和設計有沒有影響...大家心知肚明
→ Sam27: 另外台中市居民平均素質最好是西區科博館哪邊拉
噓 lynos: 現在重劃區大樓，管委會，比市區老大樓好多了
→ lynos: 幾十年，除了外觀稍微舊，也不會太差
→ lynos: 但是台北有些老大樓，如果沒都更，就真的沒救
→ IBIZA: 笑了, 年代差了三十年 當然現在看會好太多
→ Sam27: 我住那棟1990年完工大樓...素質也不差，但就是不同世代了
→ IBIZA: 三十年後這些重劃區的管委會能比仁愛路素質好?
→ lynos: 現在屋齡40年，再20年，就變成60年
→ IBIZA: 台中市市區就整個轉移了 哪來的素質也不差XD
→ IBIZA: 第一廣場40年前不差 現在素質不差嗎?
→ lynos: 仁愛路有些大樓也不是都管理的好
→ IBIZA: 但不管怎樣 仁愛路住戶的素質應該會比重劃區好很多
→ lynos: 住戶拖鞋放在外面，也有講不聽
→ IBIZA: 除非三十年後仁愛路也轉移了
→ lynos: 看什麼重劃區吧
→ IBIZA: 是啊 看甚麼重劃區 七期可能就還好
→ IBIZA: 那種圖高鐵通勤台北30分鐘的就很危險
→ IBIZA: 老了之後 大家就會去買其他通勤30分鐘的地方
→ Sam27: 一廣是商業區，類似台北車站商圈，不是教授醫生公務員首選
→ IBIZA: 醫生可能還有點希望, 其他兩個應該進不了仁愛圓環
→ Sam27: 簡單用量化說...在管理費有收齊，其它變數不變
→ IBIZA: 除非是我爸連戰這種公務員
→ IBIZA: 不用講太多 30年後要換大筆的再看看吧
→ Sam27: 1990年的房子，25年後就變成60分，2010年，25年後還是85分
→ IBIZA: 仁愛鳳翔現在看還是90分啊XD
→ IBIZA: 拜託 不要拿隨便1990年的房子比好嗎
→ IBIZA: 仁愛鳳翔你沒有7千萬是近不去的
→ IBIZA:                      進
→ IBIZA: 不對 你有7千萬還是進不去 根本沒甚麼人賣
→ IBIZA: 有實價登錄以來就只賣過一間
→ checkman: 新的建材比較耐髒，帝寶16歲了 外觀還是很新
→ checkman: 尤其外觀是石材的，外觀維護會更好。
→ IBIZA: 其實再怎麼耐髒 有人常常維護就不會髒
→ checkman: 住戶收入夠高，才願意花錢顧外觀。
→ IBIZA: 沒錯
推 nildog: 北大已經15年左右了，再過個15年感覺就是差不了多少...除
→ nildog: 非北大二期開發不然影響不大吧
推 kusomanfcu: 公務人員 完全是看薪資1/3算房價的啦
→ kusomanfcu: 雙薪*2 沒啥能選
→ kusomanfcu: 不斷移動的 和什麼素質沒關係
→ rason6: 30年後台北市只會剩下兩種房子，大坪數豪宅和小套房，住
→ rason6: 的人只剩有錢人和打工仔
推 Sam27: 就技術法規完全不一樣...我是建築外行，隨便google也查得到
→ Sam27: 現行70%的條文和規定都是921後加上去的...
→ Sam27: 老屋是要怎麼跟921後比...光靠居民素質?
→ Sam27: 那連戰大廈幹嘛一直橋要拆掉都更? 台北老房子幹嘛都更?
→ Sam27: 光靠居民素質大家在住個100年阿...傳給孫子不好嗎
→ popher: 有道理
→ Sam27: 復興南路和平東路整排大樓是甚麼樣子? 那邊居民素質很差??
→ popher: 素質有影響但那是另一個變數惹
推 kusomanfcu: 很簡單啊 市區透天 搞定
→ Sam27: 一品大廈為何才二三十年就吵著要都更...就受不了啊...
→ Sam27: 房屋價值就是土地＋建物...台北七八千萬的房子
→ Sam27: 建物品質和舒適度沒辦法跟中南部2千萬比拉...
→ Sam27: 台北地段很貴大家都知道...但建物品質平均就是沒那好阿
推 misuta27: 重劃區戰仁愛路...XD
→ Sam27: 那來那麼多有錢人...實價登錄平均也才2千萬
→ IBIZA: 平均是仁愛路跟北投平均啊XD
→ IBIZA: 有人跟你講北投很保值嗎?
→ Sam27: 事後可以補救的可以靠居民素質..但大多蓋下去就不能補救了
推 Celtic8879: 仁愛鳳翔從我有印象時就在了..
→ Sam27: 所以才會有都更...因為在怎樣修補，效果都很差
→ IBIZA: 30年後再來講 好嗎?
→ IBIZA: 我是不知道連戰要不要都更啦  不過那邊都更的話120萬會變
→ IBIZA: 250萬, 為啥不都更, 問題是人家不都更也維護的好好的
推 nthomas: 7000以上台北的是住過幾間說來聽聽，還建物品質咧
→ IBIZA: 屋主本人更是可能住在帝寶或是和平大苑之類的地方
→ Sam27: 不然你去跟一品大廈住戶說...你們就多出錢改善一下就好啊
→ IBIZA: 不用跟他們說啊 他們會做
→ nthomas: 原來台北沒住一個億就是不舒適 好幾百萬人都好傻
推 kusomanfcu: 那山上 工業區旁住宅未來就有錢重蓋喔
→ kusomanfcu: 自己打自己做啥小？
→ kusomanfcu: 一定更沒錢阿
→ kusomanfcu: 法規又怎樣30年後還不是破 收入就那樣
→ Sam27: 我台大同學7~8千萬我有去住過，還是你瞧不起台大學生背景
→ kusomanfcu: 可憐哪
→ Sam27: 很難跟中南部2000萬惠宇登陽鉅虹之類的比建物品質拉
→ IBIZA: 年代是幾年? 你要不要等2000萬那幾間三十年再講
→ kusomanfcu: 工業區未來會更集中，市區空污主要是交通工具，未來
→ kusomanfcu: 狀況都跟著將來法規走
→ IBIZA: 台大學生背景又怎樣? 我租客也是台大研究生 還有一個博士後
→ IBIZA: 咧XD
推 nthomas: 誰的品質好又不是你這外行說了算，更別提拿舊屋比新屋了
→ kusomanfcu: 惠宇又不怎樣 科科
→ kusomanfcu: 台大年年都有學生出來不就這樣 然後勒？
→ nthomas: 沒人瞧不起台大學生，別自己腦補
→ nthomas: 你現在台北路上超過7000萬的新屋預售會比惠宇差？別鬧了
→ kusomanfcu: 富人進台大的機率是窮人的六倍 你同學有錢是你有錢喔
→ kusomanfcu: ？
→ IBIZA: 這不是瞧不起的問題  我是不知道拿台大有甚麼好嗆的XD
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/dWcAv2y.jpg
→ IBIZA: 我等會幫你問問我老婆 他雖然清大電機 但研究所是台大
→ kusomanfcu: 你讀書讀出來是教你怎麼蹭人的嗎
→ IBIZA: 我蹭我老婆應該還可以吧XD
→ kusomanfcu: 可以喔 蹭老婆這滿分
→ Sam27: 是有人先嗆我台北7千萬有沒有看過...我就看過啊...
→ IBIZA: 人家是問你住過幾間
→ Sam27: 我家資產在台北也是前個位數拉...可以嗆我的很多
→ kusomanfcu: 人家家裡就住7000萬起跳 你敢嘴
→ Sam27: 但用錢嗆我實在是沒啥必要...
推 nthomas: 問你住過幾間啊 去同學家留宿也算喔？那文華苑我也算住
→ nthomas: 過
→ IBIZA: 我家沒用 自己的再講吧XD
→ Sam27: 我家資產都在台中...不然台中8000萬的你住過嗎??????
→ IBIZA: 我住過 我岳父七期透天XD
→ nthomas: 我沒事幹嘛去？但我不會亂講什麼台中8000萬的建築品質沒
→ nthomas: 有高雄3000-4000的好諸如此類的話語
→ Sam27: 所以都住過看過就會知道差距大概在哪.....
→ Sam27: 台北3000萬大概就台中700~800萬，8000萬大概就台中2000萬
→ Sam27: 我先出門蹓小孩了...哭哭
推 nthomas: 留宿過幾間7000萬的同學的房子，就可以亂下結論說台北7
→ nthomas: 000-8000的都沒有2000的惠宇好，以管窺天
→ IBIZA: 講難聽一點 就算同樣建材工法 裡面的人也不會一樣啦
→ checkman: 台中建商特色 建材外觀敢花錢
→ checkman: 但是台中還是台中 怎樣也不會變成台北市
推 kusomanfcu: 阿災 最近有個透天 附近有一家人才被洗出去，砍在起
→ kusomanfcu: 漲點 可憐哪
→ IBIZA: 最近才洗出去不算可憐了 如果已經持有二十年的話
→ kusomanfcu: 那整排最窮的XD ， 剩下都剩執業醫生 退休醫生 藝術家
→ kusomanfcu:  或是營業店面
→ kusomanfcu: 他賣6000萬而已
→ kusomanfcu: 整個建物被人當垃圾
→ kusomanfcu: 沒錢修 噗噗
→ kusomanfcu: 去年中阿 可憐哪 真的慘 一起出去喜迎通膨的開始
→ kusomanfcu: 一洗
→ IBIZA: 6000萬人生可以爽爽過了 可以了
推 kusomanfcu: 兒女三家 加自己
→ kusomanfcu: 看他囉
→ kusomanfcu: 那透店也是整排狀況倒數第一糟 第二糟的是房屋仲介的
→ kusomanfcu: 我最近才聽到一些仲介說，基本上....他們店面屋況都遭
→ kusomanfcu: 到破表XD
推 Danjor: 台北大學沒搬，30年後就比社區的維護狀況
推 y7moremore: 要趕在換電梯之前快跑
→ castjane: 沒高鐵 感覺頂多深坑
推 hw5566: 看地點氣候 看看精美的淡海新市鎮
→ f860506: 就變成當初他們看不起的老房子阿XD
推 f860506: https://i.imgur.com/PUVAuYS.jpg 順帶一提 這是林口A9
→ f860506: 前段15年的大樓喔
推 kusomanfcu: 15年就變這樣看起來像30年XD
→ f860506: https://i.imgur.com/qUd8Ot5.jpg
→ f860506: 這是仁愛路四段40年大廈
推 kusomanfcu: 別再貼了
→ kusomanfcu: 一堆智障講不聽....管理費預期不會提高就是答案
推 kusomanfcu: 小細節看出問題就代表全部
→ kusomanfcu: 靠北林口 真的破死，北大的都比較正常
推 kusomanfcu: f860506 A9有國宅？看起來和國宅差不多了
→ f860506: 我道歉 剛剛貼的那個好像有點太誇張 我查其他的是沒那麼
→ f860506: 糟啦XD
→ f860506: 但那個不是國宅
→ f860506: https://i.imgur.com/OQp3L6v.jpg
推 kusomanfcu: 文化二路一段 剛剛翻到也有這麼破的？
推 kusomanfcu: 髒成那樣87%滿地小強
→ niko0202: 桃園疫蚊三十年了吧 是核心養到現在才蓋  周圍都老屋
推 jecko: 仁愛路那間為何車位可以堆東西 這沒在管的喔
推 jecko: A9那個第二張 是不是亂停車 沒停在車格裡 這也沒在管的 這
→ jecko: 社區爛掉了
推 jecko: 然後仁愛路跟A9 那兩間地下室都沒在洗的 髒啊 好的社區定
→ jecko: 期會清洗地下車位
→ jecko: 大樓老了 看地下室的確可以發現很多東西 XD
推 jecko: 至於管理費 至少可以當篩選門檻 沒繳到破萬 別跟人說大樓
→ jecko: 管理會有多好 錢啊
推 kusomanfcu: 仁愛路那個看的出來有清洗，水泥劣化而已
→ kusomanfcu: 沒繳錢繳到能重鋪停車場
→ kusomanfcu: 那張A9的看的出來根本沒有人打掃過
→ kusomanfcu: 國宅化等級
推 jecko: 那個地上有油漬 沒清乾淨 滿明顯的
推 jecko: 不然仁愛路住戶也不是沒錢 就出錢全改成epoxy
推 kusomanfcu: 還有pu漆沒空間去搞，我媽那間第六年左右就整個輪流
→ kusomanfcu: 漆pu漆了
→ kusomanfcu: 不夠有錢啦
→ kusomanfcu: 那個水痕也是差不多的顏色啦
→ kusomanfcu: 15年的要和40比真的可憐
推 jecko: 跟房價有關係 你要期待6百多萬的房子老了會有多好 仁愛路
→ jecko: 那間房價至少4~5倍價
推 kusomanfcu: 都說40年勒 你覺得那樣的維護還有4-5倍喔？
→ lch0425: 地點非蛋黃。隨屋齡維護費用增加。產權整合不易。有能力
→ lch0425: 住戶會搬新重畫區。後續可想而知
噓 CA1ROS: 設計師有在進步的，20年後外觀也不會太差
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/H9uVBeK.jpg
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/bY6sNjv.jpg
→ kusomanfcu: 這個超過10年了
→ silentocean: 整齊的重劃區不怕變舊