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作者s8752134 (AndyChen)
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標題Re: [新聞] 央行打炒房出拳 明起8大地區第2戶購屋貸
時間Fri Sep 24 18:19:56 2021
: 標題: Re: [新聞] 央行打炒房出拳 明起8大地區第2戶購屋貸 : 換屋族不能先買再賣了....全部都要變賣掉租房 再買 : 推 smile14for0: ….我是真的因為小孩要小換大 09/24 14:46 : → smile14for0: 這下我得繳更多錢了而且還沒有寬限期讓我撐裝潢好 09/24 14:46 : → smile14for0: 入住到舊家賣掉這階段（我知道有回租，但這很難） 09/24 14:46 : → smile14for0: QQ 09/24 14:46 關於第二戶取消寬限期這件事情，我其實昨天央行公告後就想回一篇了。 只是在等有自住換屋被影響的案例出來佐證。 不然講說影響最大的肯定是自住換屋族肯定沒人信。 剛好看到這位大大回覆他被影響，我就一起回這篇吧。 我們先簡單的看一下換屋族能操作的方式和這個改動後的影響： 換屋族本來要換屋能怎麼換？ 1. 先買後賣： 基本上原先手頭比較寬裕的換屋族，肯定會選先買後賣，原因很簡單， 因為買賣房子需要時間跑貸款 + 過戶...等流程，至少一個月起跳。 交屋後針對新買的房子屋況又要再花時間整修，平均大概 1 ~ 6 個月不等。 端看你整修的範圍以及你找來的工班施做安排事務銜接的是否順利。 裝修超過6個月的也是有過，尤其如果你遇到阿沙巴拉的裝修蟑螂，那這個新房子 想入住拖個 1-2 年都不誇張，但這裡討論先排除特例，大概就抓 3 個月裝修期。 由此可見一來一返，買新房子有一個月等跑貸款交屋，此時新房尚無房貸問題， 交屋後，有 3 個月的裝修期，所以先買後賣請先記得這三個月： 要同時付新房貸款 + 裝潢款 + 舊房貸款。 2. 先賣後買： 先賣後買最大的問題是無法肯定賣掉房子的當下可以剛好買到新的房子，這樣 會導致幾個不確定性： a. 你房子要賣多久？ 賣的過程中看到想出價的新房要放棄？ 不放棄買了就會 變成上面的先買後賣；放棄了又會掙扎後面會不會看到同樣或更喜歡的物件。 b. 房子確定賣掉時，要多久才能找到新的房子？ 在房市平盤的時候，至少賣掉 房子後比較可以確保新的房子也能以當時預期的價格買到，如果房子賣掉，但 新房子因為各種因素遲遲無法買入，包含漲幅太大、一直沒有適合的物件出來 ，將會導致原本的換屋族變成無殼蝸牛，這也是正常換屋族只要$$夠，都會先買 再賣的原因。 那這過程中會有甚麼成本？ ☆ 賣掉房子前 - 如果有看到喜歡的房子無法出價購買 ☆ 賣掉舊房買到新房前 - 期間租屋成本，請注意!就算去住老家也是有成本的。 好，當你知道換屋族換屋的方式以及各自可能負擔的事務後，我們結合這次的改動， 來看看如果先買再賣的差異有多大？ 1. 取消換屋族寬限期 2. 第二間利率最低 1.72% 實際影響是甚麼？ 我們以下舉實例來看影響有多大，換屋族小明原本房貸每月 3萬， 準備貸款 1000 萬買新房，再花 100 萬裝潢，入住新房後打算賣掉舊房。 9/24 改動前： 交屋前 - 每月負擔 3 萬舊屋房貸 交屋後 - 每月負擔 3 萬舊屋房貸 + 10,917新屋房貸(30年 / 1.31% / 2年寬限期) + 每期 裝潢款，直到賣掉舊房後，在兩年寬限期內維持月繳 10,917。 9/24 改動後： 交屋前 - 每月同樣 3 萬舊屋房貸 交屋後 - 每月負擔 3 萬舊屋房貸 + 35,578(30年 / 1.72% / 無寬限) + 每期裝潢款， 直到賣掉舊屋之前，每月光貸款就要負擔 65,578，即便賣掉舊屋，也要在新房核貸 滿一年後，才有可能跟銀行洽談貸款條件(利率調降)。 這位換屋族小明招誰惹誰？ 他炒房了嗎？ 他去轉紅單了嗎？ 沒有，但改動影響的是他 XDDD 所以那些說真換屋族沒有寬限期沒差的，跟何不食肉糜蠻像的，那新房房貸月繳差 2.5萬，幾乎就是一般正常小家庭一個月的生活花費了。 XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.192.94 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632478798.A.B18.html
推 IS0987: 覺青表示：緊張了齁？你484怕了？ 09/24 18:21
→ IBIZA: 其實兩個政策都有方法可以破 我前面推文都分享了 09/24 18:22
→ IBIZA: 第二間不能寬限 你就辦原本那間的寬限啊 09/24 18:23
→ IBIZA: 第二間利率1.72%, 你等第一間賣掉, 第二間過了綁約, 就去 09/24 18:23
不是阿，真換屋族買新房入住後就要賣舊房了，這時候卡一個舊房寬限期，提前還款要 賠 1% ~ 2% 違約金，悲劇！ 還是哪家轉貸寬限期佛心不綁 1~2 年的？ 第二家過綁約就是 1 年，就算一年後重談條件，也是很雖小的多繳了好幾萬的利息錢。 重點是這些都是換屋族本來不用承擔的。 ※ 編輯: s8752134 (61.228.192.94 臺灣), 09/24/2021 18:26:17
→ IBIZA: 轉貸成1.31%啊 09/24 18:23
推 DuGoGo: 覺青：買二房分明就是炒房 09/24 18:24
→ IBIZA: 你轉貸成本加一年多付的利息頂多兩三萬 09/24 18:24
推 john02362004: 提前還款但不用還完的話呢,留下1塊錢應該也不算違約 09/24 18:29
提款還款 = 他賣掉舊屋才有錢還，每個月繳3萬房貸的意思就是貸款還有900萬左右， 一般的換屋族沒賣掉舊屋是怎麼提前還款 XD
→ IBIZA: 就算綁一年 也是兩萬多而已啊 09/24 18:31
兩萬多是新屋要多承擔的利息。 舊屋如果照你建議的去申請原銀行寬限期或轉貸寬限期，據我所知都會綁約 1 ~ 2 年， 你這舊屋不就這 1 ~ 2 年不能賣？ 賣了要賠違約金 1% ~ 2%。
推 kusomanfcu: 紓困寬限期阿 這波換屋就是靠紓困無傷換屋的 09/24 18:31
喔，紓困寬限寫切結書應該是可以，這個好像沒強制綁約。 不過這種有點走後門的條件，不要拿出來正常討論才對 XD
推 CK19: 第二間1.72的來源在哪裡，央行新聞稿怎都沒看到 09/24 18:32
你往前翻，我最近也一間在跑貸款，所以我也不知道 1.72 是真是假。 但寬限期的限制是確定的。
→ IBIZA: 如果你適用紓困的話 就更簡單了 09/24 18:32
→ kusomanfcu: 第二間掛老婆名就好啦 09/24 18:33
→ IBIZA: 老婆不一定能貸款 09/24 18:33
※ 編輯: s8752134 (61.228.192.94 臺灣), 09/24/2021 18:38:13
推 kusomanfcu: 講的是單一自然人，就單身狗滾蛋 09/24 18:34
→ IBIZA: 綁約有長有短 一年的一定有 09/24 18:34
→ kusomanfcu: 可以的啦 09/24 18:34
→ abyssa1: 打房要有感肯定會打到真自住啊 一點點副作用而已 09/24 18:34
→ IBIZA: 家管沒收入怎麼貸 09/24 18:35
推 freekid: 大家都沒有說錯 紓困跟轉貸是解決這波政策影響的方法 09/24 18:35
→ kusomanfcu: 家管有資產就能貸 09/24 18:36
→ freekid: 但這波政策看來就是對自住換屋族產生影響 09/24 18:36
→ IBIZA: 沒收入的家管多半也不會有甚麼資產 09/24 18:36
→ kusomanfcu: 反正還款人掛夫妻送看看 09/24 18:37
→ IBIZA: 夫妻都有收入 都能核貸的 換屋就沒差 09/24 18:37
→ kusomanfcu: 我個人感覺是家庭收入夠不太會管 09/24 18:37
→ IBIZA: 有影響的就是單薪 或是夫妻有一方收入不好的 09/24 18:37
→ IBIZA: 買一戶的話 家庭收入合計是ok, 但兩戶以上就開始看個人 09/24 18:38
推 kusomanfcu: 我沒這問題我就不知道了XD 09/24 18:39
→ IBIZA: 最機車的是核貸收入分開看 買房時間卻要合併看的 09/24 18:39
→ IBIZA: 要我解釋為什麼去年我老婆買一戶 今年我又買一戶 09/24 18:39
→ kusomanfcu: 單收入家庭很少阿 09/24 18:40
推 kusomanfcu: 只要利率低 這些根本無所謂的 09/24 18:43
推 F93935: 感覺不痛不癢 寬限期也能寫一篇很嚴重的文章 09/24 18:45
→ kusomanfcu: 單身狗GG 09/24 18:46
推 catson: 最大影響是買家知道你是換屋族，價格會更硬 09/24 18:50
→ catson: 物件好可能可以平安下莊，物件差就慘了 09/24 18:51
→ IBIZA: 買家怎麼會知道你的貸款情況 除非你自己跑去跟他講.. 09/24 18:51
→ Amewakahiko: 第一間繳清塗消之後再貸第二間，第二間入住賣第一間 09/24 18:53
→ IBIZA: 第一間有繳清就不會有問題 但很多換屋第一間還沒清.. 09/24 18:55
→ Amewakahiko: 現在利率這麼低 應該是沒有人會提前繳清 09/24 18:57
→ checkman: 真的搞到換屋族 09/24 18:58
→ IBIZA: 幾千塊的事情影響有限啦 規劃一下就沒事了 09/24 18:59
→ checkman: 大家都貸至少20年 很難還清 09/24 18:59
→ checkman: 是不難 只是要花程序 花一些錢去解 09/24 18:59
→ walinama: 想賣高換屋還叫沒炒房？哇嗚～ 09/24 19:05
→ walinama: 貸貸相傳 只能背完再換屋嚕 09/24 19:06
→ kusomanfcu: 改成40年貸不就解了 09/24 19:06
→ kusomanfcu: 20年變40年 就不怕了 09/24 19:07
→ kusomanfcu: 傻傻的 09/24 19:07
→ IBIZA: 換屋40年應該都不會過 09/24 19:08
推 F93935: 三十年簡單吧 09/24 19:10
推 kusomanfcu: 對啊 30年 XD 09/24 19:12
→ kusomanfcu: 感覺沒怎樣 09/24 19:12
噓 suPerFlyK: 講那麼多 阿就多存點再換阿 09/24 19:12
→ kusomanfcu: 反而變相支持更長期貸款 09/24 19:12
推 jonson: 每次都拿極少數的換屋族來替多多檔槍是不是怕了，怕就快賣 09/24 19:20
推 liglig: 不賣不賣我不急 09/24 19:24
→ s6263565: 找新房也要時間 要開始找房的時候就先原貸款辦寬限呢? 09/24 19:26
→ Busufu: 無痛換屋就是在助長炒房好不 得了便宜還賣乖 09/24 19:33
→ ur260: 先賣後租啊 09/24 19:35
推 secrectlife: 這明明就是炒房族害到自住客 還在那邊牽拖什麼舊屋 09/24 19:44
→ secrectlife: 辦寬限期就好 09/24 19:44
樓上一些人回文先把因果關係搞清楚。 這波預售轉單狂炒，然後這次的管制方案跟預售有個毛關係？ 明明就是真換屋族被拉著一起陪葬，多花個10來萬也是錢啊... XD
推 nqj: 就打多生一個小孩的換屋族啊 09/24 19:46
→ nqj: 都少子化了還打他們QQ 09/24 19:47
推 antigidu: 要就怪投機客 人人喊打 09/24 19:48
→ antigidu: 炒房炒到自住客受影響 別再說自住沒差了 09/24 19:49
推 jc10755: 投客很愛幫換屋族發聲耶 正義 09/24 20:12
推 tomy10417: 所以現在先賣後買比較合適，除非舊房子流動性很好 09/24 20:16
→ tomy10417: 同時扛裝潢還有兩間貸款非常硬 09/24 20:17
先賣後買，就是要先租屋，你短租租金貴，你租一年可能提早不租要賠一個月。 然後賣掉之後買不買的到又是另一回事了，只能說央行這手對投資客真的還好， 對真換屋族比較痛 ※ 編輯: s8752134 (61.228.192.94 臺灣), 09/24/2021 20:27:09
→ R3hab: https://i.imgur.com/0rFGo0k.png 09/24 20:52
推 pingtaowang: 炒房不都這些手頭很緊的人怕了下去買嗎XD 09/24 20:55
推 netnetvip: 痛三小…漲一大段了 09/24 22:39
推 jimsuda: 本來存到頭期無痛換房，現在變成很痛的換房 09/25 00:27
→ ashidaka: 這個政策其實是要換屋族採先買後賣模式時要縮短舊屋脫手 09/25 00:55
→ ashidaka: 時間，變相的在增加市場流動性 09/25 00:55
推 yytseng: 奇怪了自己不能買不會用配偶名字買？離婚一樣有分財產啊. 09/25 07:43
推 TsukiHime: 推 09/25 08:38
→ Amewakahiko: 剩餘財產請求權是配偶專屬的權利不可代位行使，但配 09/25 12:29
→ Amewakahiko: 偶名下不動產則可以被強制執行 所以還是有差別的 09/25 12:29