Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅

[dragontwo (執行者不嘴炮)]

※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：

股房兩種都是資產，都可以生財，
工具不分好壞，看你怎麼用，

精明版友的推文都指出這種思維的盲點，
再投資大家都可以用0050，
買房為何就不能用？

買房加了槓桿漲20%你本金頭期就要翻倍了，
這四年漲最少的地區少說也20%，
30%就1.5x，自住的還省了租金，

另外最要不得的就是，以為只有股票是複利，
房地產也可以複利呀...
租金可以再投資，也可以再買一棟，
可以提早還，也能投資0050，
房價漲幅的資本利得也會自動滾入，
長期這也很可怕，
不是人人都本利還，7成理財貸大有人在。

最後，自住快買吧，
希望幾年後你就不用再來房版。



...




: 如題
: 假設有A,B兩人
: 假設預算房價就是1000萬
: 假設預算房租一個月就是6000
: A：
: 一個月可以存5萬，房租6000千
: 一年存60萬，一年房租7萬2
: 十年存600萬，十年房租72萬
: 這十年A都把每個月五萬投資0050
: 過去10年的果如下圖，大約滾到1100萬到1400萬
: https://i.imgur.com/WpboFmH.jpg
: B：
: 前四年跟A一樣
: 一個月存5萬，一年存60萬，
: 房租6000千，一年7萬2
: 經過四年
: 存到240萬，拿200萬當頭期款，剩下的40萬繳有的沒的
: 1000萬的房，200萬頭期，30年，1.3%
: 一個月大概繳2萬6
: 第五年開始存5萬+6000（不用繳房租）
: -2萬6房貸，每個月可以存3萬
: 一個月3萬一年36萬六年216萬
: 這六年做法跟A一樣
: 大約可以滾到500萬到700萬
: https://i.imgur.com/RSJGOjB.jpg
: 此時A資產（0050）1100-1400萬
: B資產是1000萬的房+6年的
: 房子的漲幅+股票（0050）500萬到700萬
: 乍看之下好像是B贏
: 那是因為B的槓桿大
: A的複利的效果不夠明顯
: 我們時間拉長20年來看
: 可是0050是2006年發行的沒辦法仔細去比20年
: 大家覺得哪個做法好呢？
: 我現在大概就是卡在要選擇當A的存股享受複利好，還是當B體驗槓桿好
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.77.25 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632935399.A.19C.html
: → chrisstar: 你沒算到B的負債啊                                    09/30 01:
14
: 推 cicatrix: 現在你會買0050，我們再來討論這個                      09/30 01:
14
: → wester789: 0050其實剛出也是跌很兇 金融海嘯吧 有撿到都是爽賺     09/30 01:
16
: 推 Morphee: 你算這些沒意思 很多東西你算不到                        09/30 01:
16
: 推 cicatrix: 去年有買0050嗎？沒有的話討論這個投報率根本沒意義      09/30 01:
21
: 推 obiak: 你沒算到B買的房子在經過6年後不是1000萬，這也是為什麼大   09/30 01:
21
: → obiak: 家現在一直把資產丟入房地產的原因                         09/30 01:
21
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:22:59
: → uv5566: 房地產不增直都不一定贏 如果房地產跌A股票會少多少?       09/30 01:
24
: → uv5566: 還有房租六千租屋品質你能撐幾年?                         09/30 01:
24
: 推 obiak: 然後現在1000萬的房在台灣租金應該至少1.5萬一個月差不多    09/30 01:
30
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:33:16
: → cms23: 回2,5樓c大                                               09/30 01:
34
: → cms23: 定期定額0050快兩年了                                     09/30 01:
34
: → cms23: 回9樓 u大                                                09/30 01:
40
: → cms23: 公司附近的小套房租6年了，都沒漲過                        09/30 01:
40
: → cms23: 回六樓o大                                                09/30 01:
41
: → cms23: 對阿，是我考慮的點，究竟複利強大還是漲幅強大             09/30 01:
41
: 推 obiak: 我覺得算這些很有意思阿，我當初買之前也是盡量列出各種開   09/30 01:
43
: → obiak: 支去比較兩者優缺點。                                     09/30 01:
43
: → obiak: 就講一個你這個算法的盲點好了，10年後b的資產應該是原先10  09/30 01:
43
: → obiak: 00萬的房經過6年房價漲跌幅後的價值，加上股利，還要扣除剩  09/30 01:
43
: → obiak: 餘未還的貸款才是他的淨資產，不然假設用你的公式去看第五   09/30 01:
43
: → obiak: 年兩者的比較，b剛買房的資產直接多出1000萬，不就遠遠屌打  09/30 01:
43
: → obiak: A？                                                      09/30 01:
43
: 推 lagadidi: 你拿「每月6000的房租」來比「1000萬的房月貸款」這樣合  09/30 01:
46
: → lagadidi: 理嗎？                                                09/30 01:
46
: 推 lagadidi: 居住品質不同，比較意義不大，後面拿千萬房子的租金比    09/30 01:
55
: → lagadidi: 較比較合理，一年至少30萬。其次是有200萬現金，會買房   09/30 01:
55
: → lagadidi: 子還是全部放股市一直累積複利到千萬。最後這不含房價    09/30 01:
55
: → lagadidi: 漲幅                                                  09/30 01:
55
: 推 darkdogoblin: 股市組合算來算去,10多年後最贏的多數還是房產       09/30 02:
06
: → darkdogoblin: 因為空頭時,你不會相信自己過去的判斷,就像你現在    09/30 02:
07
: → darkdogoblin: 算的這些東西                                      09/30 02:
07
: 推 dragontwo: 結果房子漲了加槓桿吊打0050                           09/30 02:
11
: 推 coburn: 回股票版取暖吧 假設你股票運氣好賺10倍 也不敢再all in買  09/30 02:
13
: → coburn: 股票再凹10倍 還不是買房子                               09/30 02:
13
: → ppnow: 0050只是這兩年qe才有的明顯報酬率，你算2010-2018看看啊    09/30 02:
35
: → ppnow: ，但房價有沒有qe都是穩定的漲                             09/30 02:
35
: → ppnow: 如果你真的覺得0050好賺就不會來這裡問了，今天又大跌了XD   09/30 02:
38
: → ppnow: D                                                        09/30 02:
38
: 推 sharmans: 作業自己寫                                            09/30 02:
43
: 推 sharmans: 用電腦算算吧 不要說大概 大約                          09/30 02:
45
: 推 sunsetswish: 假如是我 萬七我不會持續買0050啦，不為什麼 就沒     09/30 02:
54
: → sunsetswish: 那麼看好台股，不如先買房 等合適的進場點拿房子增    09/30 02:
54
: → sunsetswish: 貸all in股市                                       09/30 02:
54
: 推 espreso: 房子可以增貸，股票可以質押， 不要一直只想一條路        09/30 02:
56
: 推 obiak: 同樣風險前提下 用房貸開槓桿簡單多了                      09/30 03:
02
: → obiak: 基本上就是  房貸利率低到不借很傻                         09/30 03:
02
: 推 sunsetswish: 質押拿來比房貸週轉金  呵呵                         09/30 03:
05
: 推 Jazz5: 我鄰居轉角的15年屋，3年前買1100萬，今年2300萬賣出，供您  09/30 06:
20
: → Jazz5: 參考。                                                   09/30 06:
20
: 推 jimmyx2: 租6000等級的房子20年？好慘，幫QQ                       09/30 06:
23
: 推 f860506: 還有一種叫理財型房貸你沒考慮到                         09/30 06:
46
: → cphe: 你自己都説複利了，等比級數時間拉長才會爆炸性噴出，如果    09/30 07:
37
: → cphe: 年報酬穩定計算機按一按就知道了不是                        09/30 07:
37
: 噓 zhi5566: 所以園區沒買房的很多是單身 因為他們都是類似思考        09/30 07:
38
: → zhi5566: 現實中 大家股票賺錢後 就是買房                         09/30 07:
41
: → zhi5566: 套房沒漲很正常 想新竹新手村 你賺了錢根本不會想再住     09/30 07:
47
: 噓 henryeech: 一千萬的房 房租至少拿2萬來比吧                       09/30 07:
48
: 推 zhi5566: 房子帶來的不是只有錢 特別是女生 你很少聽到女生在跟你   09/30 07:
50
: → zhi5566: 算股票VS房子 大部分有錢都是直接買房 當然不交女友就沒   09/30 07:
51
: → zhi5566: 這問題 一人飽全家飽                                    09/30 07:
51
: → henryeech: 0050這幾年因為台積電才大爆發前幾年根本賺不了多少 妳  09/30 07:
52
: → henryeech: 能保證未來十年還有這樣漲幅嗎？                       09/30 07:
52
: → lolpklol0975: 股債房景氣循環週期不一樣,點到為止                 09/30 07:
55
: → lolpklol0975: 少子+7.8.9年紀等繼承就好,可黏啊                   09/30 07:
56
: 推 yytseng: 金山街還有6000/月的套房嗎?正常點的房子起碼25K/月       09/30 08:
01
: → yytseng: 二手的二房大概也是1000萬，租金25000/月 標準要一致阿    09/30 08:
02
: → yytseng: 另外租25K的房子20年，應該是很難娶到老婆的...           09/30 08:
03
: → yytseng: 沒房的面對人生第一關就是結婚，剛需就是這麼來的         09/30 08:
04
: 噓 chiangww: 假設一堆不符合現實，6年後B的房子為什麼還是1000？遠遠  09/30 08:
14
: → chiangww: 不止啦                                                09/30 08:
14
: 噓 s8752134: 好傻好天真, A前五年就放0050, B前五年放銀行?           09/30 08:
19
: → s8752134: B就不能一起都放0050?                                  09/30 08:
20
: 推 XX: 你要不要去看看股版那些有賺錢的買幾間房?                     09/30 08:
20
: → s8752134: 第六年開始買房, A住6000套房要比 B買1000萬的房子       09/30 08:
20
: → s8752134: 1000萬的房子跟 6000 套房能比?                         09/30 08:
20
: → s8752134: 房價買1000,  後面還是算1000,  你在算三小?             09/30 08:
20
: 推 maypcc: 還有當你部位大後 A敢allin一直複利下去 ?                 09/30 08:
20
: → s8752134: 不符合現實的東西, 再怎麼算都是自爽用而已              09/30 08:
21
: → maypcc: 幾百萬還可以 當你有幾千萬後的思維就不會一直allin了      09/30 08:
21
: 推 maxboy06: 20年房租都不會漲？遇到10年一次股災不會崩潰？          09/30 08:
24
: → DrTech: 正常人都是兩樣都做吧。怎麼會二選一。                    09/30 08:
29
: 推 Danjor: 理想是A，現實是B，因為你做不到在A的過程都不買賣，我幾   09/30 08:
55
: → Danjor: 個有賺到錢的長輩，都是買了之後就忘記的那種，投資股票    09/30 08:
55
: → Danjor: 或房產，是評估自我風險承擔能力，不只是算數              09/30 08:
55
: 推 qoo10067: 自己能承擔風險就好，股市風險比房產高不少，雖然賺得    09/30 09:
08
: → qoo10067: 快，但也去的快                                        09/30 09:
08
: 推 frank111: 還有一個C的選項，把繳進去的貸款再借出來去投0050       09/30 09:
10
: → jaseman: 這個要把A改租價值千萬房來比才有意義，因為如果按照原案  09/30 09:
11
: → jaseman: A只能單身，但是B可能變小家庭                           09/30 09:
11
: 推 FMANT: B選項可以扣掉居住成本，先天性領先A                       09/30 09:
19
: → supereva: 1000萬房房租6000?                                     09/30 09:
26
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 09:26:56
: → supereva: 我不到1000萬的房就能租兩萬四哩 這舉例是不是怪怪的     09/30 09:
27
: → cms23: 看大家的反應好像是偏B                                    09/30 09:
31
: → cms23: 所以存到頭期就不要想東想西趕快買房嗎？                   09/30 09:
31
: → supereva: 不是這樣子的  是你舉例有些不妥                        09/30 09:
32
: → supereva: 純以投資來講  如果你是股市強者  那報酬率一定比房好    09/30 09:
32
: → supereva: 房子的優點就是風險較低 比較無腦  你要先評估自己是哪   09/30 09:
33
: → supereva: 種人  我相信真的有租屋股神存在 但一定是少數人         09/30 09:
33
: → uv5566: 股神一定有房子資產 會問就不是股神                       09/30 09:
35
: → supereva: 而且一般人會忽略時間因素  已你的例子來說  就算股票    09/30 09:
36
: → supereva: 贏  你要20年都住6000元套房？  出社會20年可以說是人    09/30 09:
36
: → supereva: 生精華時段  住套房度過嗎                              09/30 09:
36
: → uv5566: 股神不會躲在六千套房 生活品質太低                       09/30 09:
36

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.184.197 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1632966467.A.9FD.html
※ 編輯: dragontwo (42.73.184.197 臺灣), 09/30/2021 09:49:26
推 kagaya: 房產複利的問題是 如果本金不夠高 要再買一棟的話會等很久
→ kagaya: 所以遲早還是得去買股
→ supereva: 複利不一定要是房啊  可以買房收租  租金拿去買0050
→ kagaya: 對 所以搞半天還是得跑去買股 定存仔覺得人生好難XD
→ supereva: 本來就是兩邊都買 分散一下比較保險
→ s26492755: 是好久不見的龍二哥
推 catson: 買房還可以增貸再買0050
→ supereva: 事實上  有買房的大多都有買股  二分法本來就怪怪的
→ s26492755: 勸也要有用  我看你幾年前也勸 只是老空空還是老空空
→ s26492755: 二分法就要找我啦  我買房不買股的少數案例
→ supereva: 股票還可以再分散風險  一些買0050一些買voo
→ s26492755: 贏我的就適合股票  輸我的甚至連生活費都有問題的  回
→ s26492755: 來吧
→ kagaya: 那要剛好走租金夠力  房價緩漲  才有機會再收一棟....
→ kagaya: 還是認命去研究0050跟VTI什麼的比較實在
推 piliwu: 不只可以20%漲價後還能增貸根本不用煩腦第二間頭期
→ s26492755: 乾 我又一個房客在開始看房了
→ OHHEEEEEED: 股票我自己以美股為主 都做長線很安穩
→ kagaya: 不用煩惱頭期也要煩惱現金流阿~選租金件的優勢就出來了
→ s26492755: 雖然我還是再一次的當房客的買房軍師  希望能成為第五
→ s26492755: 個去買房的租客
→ kagaya: 偏偏現在大多頭 租金件很稀少
推 piliwu: 第二間出租現金流壓力就小很多
→ nctugoodman:    恆大示範給大家看了
→ OHHEEEEEED: 這幾年美股買龍頭股放長線都有不錯的報酬率 台幣資產
→ OHHEEEEEED: 就靠房地產為主
推 piliwu: 二選一一定先房再股 因為你有房可以借錢買股有股不能借錢
→ piliwu: 買房
→ kagaya: 真的好房東 我房東都不賣我 我只好默默自己亂買
→ supereva: 我自己是覺得 沒第一間房自住的還是先買房吧  要第二間
→ supereva: 房或是股市再去煩惱吧
→ kagaya: 自住真的完全無懸念 超簡單 什麼都不用想
→ piliwu: 股神巴菲特都說建議要買一間自住
推 s26492755: 我也不賣房客…. 我是他去看別的案子可以給意見
→ kagaya: 給意見就不錯啦。
推 XX: 買股也是可以質借阿 只是維持率...你要保佑股票別下跌補錢XD
→ XX: 債券也可以質借 利率會高一點 單筆投300以上還可以省點手續費
→ XX: 房子理財型+債券質借四處套利 你就知道啥叫錢滾錢的人生
→ XX: 沒看過吳一男嗎 你是甚麼人? 「用錢滾錢的人」XD
→ dragontwo: 要玩一局嗎？ 我一顆賭你全部
推 justeat: 推買房也可以複利
推 s8752134: 可能原PO以為只有股票能複利吧 XD
→ s8752134: 不過龍二哥真是潛水真久, 估計是生意太好 一堆人開戶XD
推 FMANT: 買股你要祈禱公司不要倒，買房你怕得比較少
推 s26492755: 我以為龍二哥是被各種新警察氣跑
打順風球沒意思，
現在版上一面倒，不差我一個。

推 a60414010299: 報酬率跟波動性的抉擇而已
→ a60414010299: 真要持有兩者相關的資產買Reits也行
※ 編輯: dragontwo (42.73.184.197 臺灣), 09/30/2021 11:18:55
推 s26492755: 逆風的時候被各種嗆啊   欸  怎麼有點懷念
→ dragontwo: 還好弄掉那個蠢貨版主，只挺多多
→ dragontwo: 靠腰打錯，只挺空空
推 godnnn: 好，加價買！
→ dragontwo: 樓上你就別買，這種程度跟四年前的空空比太弱雞了
推 s26492755: 現在可以說屎味了嗎
→ s26492755: 我以前卒仔  只敢說swag
→ s26492755: 我好期待  以前還有人嗆龍二哥買了嗎
推 KrisNYC: 龍二哥你好!
→ dragontwo: Kris兄你好
推 kusomanfcu: 好熱鬧，無聊去翻以前那些空空文章 發現一堆偷偷買了
→ kusomanfcu: 我開始怕了 哈哈哈哈哈
→ s26492755: 上次看到某空空開始看多  我差點以為要反轉了
→ s26492755: 真的會怕