Re: [請益] 房價趨勢

[daniel955377 (安納罕鄉民)]

美國QE這件事對台灣房價的影響來自台灣央行的降息和阻升。

別人寬鬆你也可以不寬鬆，別人貨幣供給大增、錢太多，你也可以不要阻升，不要增加貨幣
供給。

問題是央行要賺錢，美國利率低、美元對新台幣匯率低，會造成央行賺的錢太少。阻升才是
美國QE造成台灣房價上漲的原因。

過去幾波大漲的起源都和央行政策有關

1986年左右：美國除了透過廣場協議要日本、西德升值，也逼迫台灣升值。當年的處理方式
是緩慢升值，造成大量外資熱錢預期升了未來還會繼續升因而流入，央行被迫買下流入的外
匯，大幅增加新台幣貨幣供給。

2004年：大約是這時候開始彭淮南利率跟降不跟升，而且2002-03年阻升之後都有用定存單
收回流動性，2004年非常不積極收回，同樣造成貨幣供給大增。

2009年：跟現在差不多的模式，美元太弱，彭淮南再度大力買匯阻升，盈餘繳庫達到歷史最
高，貨幣供給也再大增。

2020年：差不多的故事，只是現在美國財政部在看匯率操縱，所以程度小於上次QE。不過今
年以來定存單並沒有大增，畢竟美國人只管匯市直接干預，後續有沒有回收流動性他們不管
。但反正不回收阻升放的錢仍舊會造成貨幣供給增加。

如上所述，幾次大漲雖然都和央行政策有關，但前2次並沒有美國QE。現在最大的問題是202
3年總裁會不會換人，如果換的話新總裁會不會延續彭淮南楊金龍的低利率弱匯率政策。我
猜會換人，政策不會延續。尤其美國如果升息，新總裁很可能會跟升，這資金party不會持
續那麼久。


※ 引述《normangood (康寶)》之銘言
: 各位鄉民好，昨天小弟在找資料時，對比以往的報導，發現一個相衝突盲點，我記得在上
: 次QE退場後，隔年房價開始下跌，那假如今年縮表，明年QE退場，不就代表後年房市會下
: 跌？
: 按市場房地產循環，去年是房市復甦跡象開始慢慢有感覺，今年開始明顯，以7年循環一
: 次的經驗而言，現在才是起漲的初期。
: 再加上土地成本一堆建商不可能賣便宜的價格給大家，因為會破壞市場行情，那結論應該
: 就是房市不會因為QE退場，利息提高而有反轉，只是漲的比較慢而已。
: 比較沒有像今年特別明顯，而且撇除六都市以外，其他縣市的大城鎮（如屏東東港，潮州
: ，有重新開發的土地），假如是大片面積的都市開發（公辦重劃）所有新透天都在漲價，
: 且因為道路規劃整齊,馬路方正，所以市容比較整齊，那也具保值效果。
: 以上的結論還是認為未來全台灣漲價幅度是一起上漲（除了超級偏遠地區以外，就不保證
: ）


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2023光復台灣
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彭淮南楊金龍超過20年的倒行逆施已經讓台灣陷入困境，也無法長久持續！

2023總裁換人！不適任就下台讓專業的來！

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→ abyssa1: https://i.imgur.com/yVDNv95.jpg
→ abyssa1: 不跟著印鈔票的話 台灣人均GDP會更快衝到三萬美金
推 CaLawrence: 你怎知道 搞不好換一個更寬鬆的
→ nthomas: 想太多了
→ HANAXALICE: 原來如此，果然是金融專家
推 charliebitme: 天真 美元收縮全球感冒好嗎
推 KrisNYC: 去看央行去年買了多少美金 台幣才只漲到27
推 cksai: 要跌了嗎
噓 airjade: 想太多，出口導向國家是如何強匯率？
推 KrisNYC: 我們這兩年匯率很弱嗎 笑 其實2010年前的都不用看了
→ KrisNYC: 所有讀過一點經濟的都會跟你說QE和長時間實質負利率
推 ceca: 台灣如果轉型成市場型國家,可以升息..XD..但可惜做不到.
→ KrisNYC: 基本上推翻現存大部分經濟學常識 現在新理論還待建立
→ KrisNYC: 因為不管是哪派經濟學 QE和負利率這麼久早就通膨爆炸了
→ KrisNYC: 但目前為止沒有看到嚴重的結構性問題 所以很多未知
→ IBIZA: 不要講這種白癡話，什麼別人可以你不要
→ IBIZA: 你長期在八卦版胡扯就算了，到投資版面只會被打臉
推 jamo: 我第一次知道央行原來是要賺錢的....
推 archer1991: 講的好像政府會放棄盈餘繳庫一樣....
推 s8752134: 我真心佩服你, 佩服你的點是整串文肉肉長頭頭是道的樣子
→ IBIZA: 盈餘繳庫主要來自大量外匯存底的孳息，請問要怎麼放棄？宣
→ s8752134: 但結果是錯誤百出... 到底多厲害才能寫成這樣的文章!!
→ IBIZA: 布把外匯存底送人？又為什麼要放棄？
→ IBIZA: 台灣有五千多億美元外匯存底，隨便用1%孳息算，一年就有五
→ IBIZA: 十幾億美元
→ IBIZA: 只要台灣還是保持這樣的外匯存底，央行每年有大量盈餘是必
→ IBIZA: 然
噓 kktt254: 嗯嗯 好喔 好怕喔
→ kktt254: 你什麼咖啊 總裁要換是你說的算？
→ IBIZA: 央行對於匯率市場操作有盈有虧，每年影響繳庫盈餘大概就幾
→ IBIZA: 趴
推 IS0987: ............
→ IS0987: 你高興就好
→ IBIZA: 沒搞清楚央行盈餘來源是孳息，整天在那邊央行操作是為了賺
→ IBIZA: 錢繳庫，根本智障
→ IBIZA: 你還是回八卦版吧，來這邊就是欠電
推 redmi2: 總裁要換絕對是政治問題 絕對不會是誰經濟學分數最高去做
推 KrisNYC: 別這樣 穩匯買爆還要被列操縱國 很辛苦的
→ IBIZA: 央行就是沒打算賺錢，才會五千多億美元外匯存底幾乎都是存
→ IBIZA: 款或是外國政府公債，早就有人勸央行應該成立主權基金，拿
→ IBIZA: 個幾百億美元外匯存底去投資石油天然氣銅礦什麼的，央行就
→ IBIZA: 是保守不肯
→ IBIZA: 有錢也只存定存的央行，你跟我說市場操作是想要賺錢？
→ IBIZA: 神經病
推 IS0987: 靠腰勒...我還想說這篇很像有看過類似的，結果就炒房社團
→ IS0987: 裡面有類似的啊
→ IS0987: 炒房社團今天有活動你去參加沒？
推 IS0987:  https://i.imgur.com/Hh7YmF8.jpg
→ IS0987: 怕.jpg
→ antigidu: 美國收QE以及升息，熱錢必定收回美國
→ antigidu: 台灣自然降溫
推 s26492755: 挖  那個提款活動好像很好玩  我也可以參與嗎
推 IS0987: s大你不是被踢了？
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/lbXyYFM.gif
推 s26492755: 你可以去跟打房社團M老當好朋友  貼些東西  講的頭頭是
→ s26492755: 道  底下信徒高潮  出去外面就是被電的份
→ s26492755: 家華的被踢  靠北我自己退的  覺得沒新笑話可以看就退
→ s26492755: 了
推 kusomanfcu: 我就說這些人有在看我的文章
→ kusomanfcu: 開始揪人提款 我覺得一百分阿
→ s26492755: 了無新意  然後自己人又響應不多  看膩了
→ kusomanfcu: 要詳細資訊要站內信我阿 真是的
→ s26492755: 約戰PTT又不敢  只會像早上那個靠北靠母  沒意義
→ kusomanfcu: 搞金流 炸掉槓桿炒作仔 我覺得可以啊
→ kusomanfcu: 但是要有錢 ccccc
推 s26492755: 話說我2019房市我覺得回溫正要熱的時候  發表了包租公
→ s26492755: 言論  也在五折團被嗆美化投報   那時候聽我的多好
→ jamo: 央行的職責從來就沒有賺錢這一條,不過dpp的央行我就不知道了
推 IS0987: XDD
→ IS0987: 大家各種酸
→ IBIZA: 台灣長期不升息的原因，自己去看看CPI年增率，台灣長期薪資
→ IBIZA: 沒什麼成長，CPI指數長期不到2%，甚至常常在1%以下，這樣是
→ IBIZA: 要升個屁息
推 cutbear123: https://imgur.com/q8UoVWK 央行其實是有承諾要賺錢
→ IBIZA: 央行允諾賺錢就是靠外匯存底啊
→ abyssa1: QE+負利率 通膨起不來 就是全球生產力也爆表啊
推 iamala: 其實針對內容反駁是最基本的啦，扯人身攻擊有點low。
→ abyssa1: 產能爆表+鈔票爆表 抵銷而已 但是不動產跟股票還是有限
→ kusomanfcu: 現在沒辦法升息喔，你忘了全民貸款了
→ IBIZA: 台灣央行每年基本就是賺50幾億美元，1趴出頭的獲利率，你覺
→ IBIZA: 得央行有認真賺錢？
→ kusomanfcu: 科科 然後炒房自住持續增加
→ kusomanfcu: 你完全沒辦法升息 除非你要讓台灣人一堆瞬間骨牌倒失
→ kusomanfcu: 業率=現值+增加的利率*5
噓 wakuwaku: 升息升起來！ 反正到時沒升裝死就好
→ abyssa1: 中國+東南亞 產能一直開 工業產品不值錢
→ abyssa1: 美國基改作物一直種 農業產品也不值錢
→ kusomanfcu: 反正出口有晶圓和工具機稱住還好啦
→ IBIZA: 我不覺得央行會因為貸款不敢升息，CPI超過2%就是得考慮升息
→ IBIZA: 貸款效應，等利率接近2%再講
→ kusomanfcu: 東南亞生產炸了啦 都跑進去大陸生產
推 gm3252: 有想過如果猜錯怎麼辦？
→ kusomanfcu: 所以大陸根本爽到流油 但是毛利太低 用政策限電拉高
→ kusomanfcu: 毛利
→ kusomanfcu: CPI 早就超過2%了
→ jamo: 就說了正常的央行職責從來不是賺錢,至於台灣的央行到底要幹
→ jamo: 嘛,那是台灣政府指導的,至於台灣政府在幹嘛? 很大程度其實我
→ jamo: 看不懂~
→ kusomanfcu: 都超過半年了
→ abyssa1: 產能真遇到瓶頸就會開始漲了 晶圓 航運 面板
→ kusomanfcu: 台就是爽一波 先搶錢阿 餓很久要吃飽 ，以防萬一
→ kusomanfcu: 先見搶到錢換美金再搞事 先多後空 發大財
推 XX: 集資打房黨(X) 集資炒房黨(O)
推 kusomanfcu: 暖男都直接講了 查炒作 然後記得蛋黃區 懂嗎？要查抄
→ kusomanfcu: 做 然後記得蛋黃區是哪？
→ IBIZA: 明後年美國升息，CPI降不下，大概就是跟著升
→ kusomanfcu: 然後央行質詢在說啥 有看的不都知道了 還要教怎麼找人
→ kusomanfcu: 頭 他媽靠北
→ kusomanfcu: 夭壽整個吃像難看到飛天
→ IBIZA: 老實講，這次情況是有可能結束台灣20年低利率
→ abyssa1: 上次有感通膨不知道是什麼時候？2009好像也沒有？
推 kusomanfcu: 別想啦 央行就鴿派 然後政府濃厚的政策和廣告宣言
→ kusomanfcu: 上次有感通膨 我還在吃一元綠豆椪
→ kusomanfcu: 一直漲給你看
推 CaLawrence: 央行負擔繳庫義務與貨幣政策制定有利益衝突又不是新
→ CaLawrence: 聞怎麼推文好像沒這件事情一樣 外匯存底又不是憑空出
→ CaLawrence: 現的 是央行印鈔買的 這就通膨稅阿 什麼叫作放棄應有
→ CaLawrence: 的權利 講難聽一點 央行的資產是是剝削勞工的購買力
→ CaLawrence: 來的 被賣了還幫忙數鈔票 真是不簡單
推 kusomanfcu: 出口太強 內需太弱 你沒有 升息的道理 升息的用意是
→ kusomanfcu: 匯率控制通膨
→ kusomanfcu: 不是物價壓下來 是匯率壓物價
→ kusomanfcu: 只能忍受
→ kusomanfcu: 只能上不能回頭
→ kusomanfcu: 你沒辦法用升息控制直接物價
→ kusomanfcu: 台灣不是大陸國家 不是原料生產國 唯一能壓全球通膨
→ kusomanfcu: 的就是用水電雙漲卡住
→ kusomanfcu: 台灣政府沒有蘭帕
推 cutbear123: 我覺得不一定會升息 因為台灣CPI一直都偏低 容易通縮
噓 IBIZA: 愛亂護航的又來了XD 外匯存底是央行印鈔買的？我還以為大多
→ IBIZA: 數是台灣公司賺了錢匯回台灣為了轉成台幣跟銀行換，銀行又
→ IBIZA: 去跟央行換咧，笑死
→ IBIZA: 央行為了匯率市場操作是有啦，但講成五千多億都是央行買的
→ IBIZA: 根本笑死人
→ IBIZA: 早上才鬧一個什麼IRR笑話
推 kusomanfcu: 把出口壓制 和需求打斷 整個就停下來了，可能嗎？核彈
→ kusomanfcu: 會先炸死自己剩下的外交
→ kusomanfcu: 水電雙漲 用來分配 才有救 難喔
→ IBIZA: 央行有沒有為了盈餘亂搞，我們看外匯存底用途，或更簡單，
→ IBIZA: 看外匯存底獲利就知道了
→ IBIZA: 央行都還沒有拿外匯存底去做風險投資，你跟我說央行會為了
→ IBIZA: 盈餘亂搞匯率？神經病
→ IBIZA: 我以為出口會創造外匯存底是國中課本等級的常識，原來還有
→ IBIZA: 號稱業內的人不知道
→ IBIZA: 台灣是不是該為了出口，長期把匯率壓在30，低於30就開始阻
→ IBIZA: 升，可以討論，但把這件事情講成為了盈餘控制匯率，就是鬼
→ IBIZA: 扯
推 Anyotw: 先不管房價啦。2021年了利率回升是什麼天方夜譚，出口國央
→ Anyotw: 行自爆是什麼邏輯。被美國爸爸逼個幾碼我還有點信
→ IBIZA: 明年或後年，如果國際普遍升息，升息就沒有什麼匯率問題，
→ IBIZA: 那就是看CPI
→ Anyotw: 又不是當年古早味。現在人民跟企業水位這麼高，升個5%不知
→ Anyotw: 道多少人跟公司當場退休回家吃定存
→ IBIZA: 現在看起來，明後年國際升息是必然發生的
→ IBIZA: 幹嘛升5%？會不會腦補太多？
→ IBIZA: 升到2%就就你受的
→ IBIZA: 升到2%，利息大概還不是問題但估值會受影響
→ supereva: 出口導向的國家你讓貨幣強？  大概都不知道自己賺的錢
→ supereva: 哪來的
→ IBIZA: 現在1.31%，估值可能可以到收入的600倍，到2%，估值就只會
→ IBIZA: 有400或450倍
推 kusomanfcu: 估計影響大概就是利率*5倍 的失業率
→ kusomanfcu: 如果 不夠緩的話
→ kusomanfcu: 一年半碼很厲害了 XD
→ IBIZA: 當然，通膨會帶動收入增加，房地產價值也有向下僵固性，就
→ kusomanfcu: 還有通膨是美國的鍋 美國升息 我們不動通膨自然消失
→ kusomanfcu:  所以囉
→ IBIZA: 看那邊力量大
→ kusomanfcu: 大致上就是美國升一趴台灣升半碼
→ kusomanfcu: 比例差不多就這樣
→ IBIZA: 是，也不太可能一年調好幾碼，台灣央行還是以穩健為主
→ kusomanfcu: 台灣只能忍受
→ kusomanfcu: 要到銀行利率除非5年沒有經濟危機
→ kusomanfcu: 2%的話 至少5年後了
→ kusomanfcu: 這還是可能最快的時機
→ kusomanfcu: 運氣不好十年後才看到也是有可能的
→ kusomanfcu: 還有台灣的利率 跟通膨沒關係
→ IBIZA: 但這次真的不太一樣，實質收入已經脫離長期凍結的區間，月
→ IBIZA: 份CPI甚至高達2.6%
→ kusomanfcu: 是美國的利率
→ kusomanfcu: 沒有不一樣
→ kusomanfcu: 台灣是加工品出口國 不是原料出口國
→ kusomanfcu: 你講的總經是美澳歐中的
→ kusomanfcu: 還有加
→ kusomanfcu: 台灣是只能承受
→ kusomanfcu: 上次QE演過了
→ kusomanfcu: 如果內需糟透了就是20年的持續低息
→ kusomanfcu: 類日本那樣
→ kusomanfcu: 搞不好會長期負利率
→ kusomanfcu: 然後還要降息
→ kusomanfcu: 目前台陸關係的話 20年的內需爛是非常的有機會 然後
→ kusomanfcu: 什麼Foodpanda UberEATS 之前板上說好棒棒的會搞爛的
→ kusomanfcu: 內需 獲利壓榨跑到國外
→ kusomanfcu: 所以歐洲才要搞google 搞亞瑪遜
→ kusomanfcu: 因為需求通縮的更嚴重
→ kusomanfcu: 科技取代勞動力會造就另一邊的通縮
→ abyssa1: 通膨升息下比較可能的狀況是房價不動 房租上漲
→ kusomanfcu: 然後企業毛利也是在求邊緣成長
→ kusomanfcu: 所謂的停滯性通膨
→ R3hab: https://i.imgur.com/HTn4XhH.jpg
推 KrisNYC: 沒換人 沒意外 就是比美國慢一點點 然後人家一碼我們半碼
→ KrisNYC: 這幫人腦袋很硬的 他大半輩子匯率都定在30 會想往30走
推 kusomanfcu: 你以為他們一碼我們半碼？ 應該是他們四碼我們一碼還
→ kusomanfcu: 差不多
→ CaLawrence: 出口本身不會創造外匯存底 台積電賣晶圓出去收美金
→ CaLawrence: 為什麼外匯存底會在央行那邊？不就央行擅自印了鈔票
→ CaLawrence: 去買美金釋放台幣避免升值 一知半解就一知半解在那邊
→ CaLawrence: 裝
推 KrisNYC: 好了好了  又是一個你覺得連續動作應該算一動
→ KrisNYC: 他覺得應該算2動的問題  XDDDD
推 lagadidi: 讓專業的來是想讓哪位來XD
噓 IBIZA: 央行擅自印鈔票真的笑死我
→ IBIZA: 台積電賣晶圓收美金，請問他要發給員工薪資分紅跟股東紅利
→ IBIZA: 要怎麼辦？發美金嗎？
推 KrisNYC: 當然是拿美金去買匯後略1000字 兩位都是大神別這樣orz
→ kusomanfcu: 靠北喔 就單純換匯 鈔票是之前早就印好的
→ kusomanfcu: 然後換匯 所以台幣本身就代表那些美金
噓 pauljet: 總裁換人？各種貨幣模型就這最荒謬
推 sjayyan: 央行不積極收回游資導致房價上漲吳聰敏教授不是講過幾
→ sjayyan: 百遍了，我不知道誰比較專業啦
推 sjayyan: 2023的確總裁有可能換人啊，陳南光一直都是準備要來接
→ sjayyan: 班的
推 KrisNYC: 陳南光去年寫那個書放炮被媒體標成質疑彭淮南
→ KrisNYC: 你覺得他還有機會嗎...?
→ IBIZA: 笑死, 房價上漲是央行的責任嗎? 為什麼央行控制游資要考慮
→ IBIZA: 房價？是不是甚麼地方搞錯了？
推 lagadidi: 哪個國家除了共產方式的神操作可以導致房價不上漲？
推 RaiGend0519: 我也覺得
→ RaiGend0519: 除非又有什麼大事，不然口服藥量產疫情也差不多趨穩
→ RaiGend0519: 了
推 ilovewwe: 央行的外匯存底不就是新台幣印出來買的嗎
→ ilovewwe: 全世界央行都不以賺錢為目的 就台灣賺爽爽 真香
→ ilovewwe: 1%的獲益很少？ 要不要看一下公債的殖利率多少
→ ilovewwe: 房價高漲就是央行狂印新台幣跟財政部門輕稅結果
→ IBIZA: 1%很少啊，懷疑嗎，5年起美國公債就1%，10年期1.5%，20年期
→ IBIZA: 2%
→ IBIZA: 中國外匯存底有三成多是美國公債，照你都說法他們應該拒收
→ IBIZA: 美國公債的利息囉？
→ IBIZA: 1趴多就自然孳息，就是會有一堆人在那邊鬼扯什麼央行為了賺
→ IBIZA: 錢
推 sjayyan: 彭總就是黨國財經幫的核心，本來把舊勢力連根拔起換成
→ sjayyan: 陳南光就是個目標了吧。二十年來建築法規更新兩三輪了
→ sjayyan: ，部分縣市稅率也拉高過，房地產的相對價格趨勢有因為
→ sjayyan: 這些政策而有些許的變化嗎？如果沒有，是不是代表以前
→ sjayyan: 央行封印起來的匯率利率兩大工具，才應該是真正有效的
→ sjayyan: 利器？
→ sjayyan: 基本上長期低估貨幣的代價就是房地產炒作機率大增，不
→ sjayyan: 可能一方面給出口產業吸純氧，另一邊又妄想房地產市場
→ sjayyan: 價格持平。當然不是每個出口業都是台積電，但長期壓低
→ sjayyan: 匯價損失的是全民的生活品質，划算嗎？
推 kusomanfcu: 划算 因為你沒石油
推 kusomanfcu: 你沒規模農業，只有小農，你又要靠進口飼料來補洞，過
→ kusomanfcu: 剩的糧是米沒有蛋白質