Re: [新聞] 台南投資客的告白 「一間預售炒3次轉手

[icemaydays (天若有情)]

※ 引述 《humbler》 之銘言：
: 標題：[新聞] 台南投資客的告白　「一間預售炒3次轉手
: 時間: Mon Oct 11 17:09:45 2021
: 連結：
: https://tw.appledaily.com/property/20211011/IUA3RXZMEVA7BM7RZ4P32DW5RM/
: 內文：
: 台南房市受惠於南科效應，當地投資客透露，「一間房轉3次很正常」，而且蛋白區換約
: 轉手情況比蛋黃區熱絡。當地房仲透露，客戶以總價約750萬買下安南區九份子「水岸青
: 」3房，轉賣920萬，帳面獲利百萬以上、「邰欣帝堡」的透天有投資客從第1手轉到第2手
: ，帳面獲利150萬。通常預售屋第1手轉第2手容易賺到「一桶金」，第2手轉第3手可賺50
: 萬，第3手以上要等快成屋再賣獲利較好，但現在轉售獲利要扣房地合一稅45%，投資客的
: 利潤已遭到壓縮。
: 台南林姓投資客吐露心聲，身為土生土長的台南人，他看見台南近3年房價猛爆性成長，
: 因台南科學園區在善化、新市一帶20年前就開始籌設，如今科技大廠紛紛進駐，尤其台積
: 電坐鎮南科，帶來穩定就業人口，外來人口持續移入，「台南房價上漲是有道理的」。
: 「台南預售屋一間房轉手3次很正常」，投資客最青睞的地區，並非台南蛋黃區，而是蛋
: 白區，其中以安南區、善化、安定容易被鎖定。
: 林先生直言，一間房轉2次，轉到第3手，從入手到交屋，運氣好的話，還可以轉到第4、5
: 手。至於是哪一個建案，「不方便直接透露」，但這三區一間預售屋平均轉2次以上都屬
: 正常，雖然市區的東區，安平區也有預售轉手情況，但熱絡程度跟不上蛋白區。因蛋白區
: 總價低，房價有追高空間，投資客買在低點，就算換完第3手的單價才逼近蛋黃區房價，
: 甚至比蛋黃區便宜，有差價空間，房屋才會一換再換，房價一疊再疊。
: 至於有多少利潤空間，林先生說，通常從第1手換到第2手，「可以賺到一桶金」，第2手
: 換第3手，利潤就沒那麼可觀，可以賺到50萬，若附近還有新推案，該案就會跟著新建案
: 上漲，「有機會賺更多」，但該案仍比新建案的單價還便宜。至於第3手轉到第4手，若要
: 利潤漂亮，通常要等到快成屋，因為現在成屋的案件稀少，若運氣好，遇到台北或竹科下
: 來的工程師，買方急需入住，賺百萬也跑不掉。
: 至於獲利情況，另一位不具名的房仲指出，安南區九份子有投資客向建商買下第一手預售
: 屋，「轉一手價差的空間就很大，獲利百萬以上」，客戶以總價約750萬買下「水岸青」3
: 房，透過房仲轉賣920萬，帳面獲利百萬以上；「邰欣帝堡」透天有投資客是第一手，轉
: 給下一手，帳面獲利150萬，但還要扣掉房地合一稅45%。


隨便寫寫大家隨便看看就好
以這篇報導為例
750萬買下920萬賣出
買家1%服務費9.2萬
以一般建設公司簽訂10%
數期工程款+尾款10%
貸款80%，這是最理想的情況喔！
蛋殼區甚至蛋白區貸不到8成的比比皆是

轉手的買家要拿出179.2萬現金+賣家成本75萬
後續還要付約90萬的工程費+尾款+契稅雜項
等於買家要拿出344.2萬的現金

拿的出345萬剛需會願意買750萬價值的破房？
還是哪個笨投客會去接這個已經沒肉的刀？

像他舉的這種例子就是一路掛到交屋
反正賣方也不願意降也不想分政府賺
買方想買的沒現金，有現金的看不上

這才是現在進行式好嗎？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.76.158.233 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1633962365.A.919.html
推 domination: 掛到交屋以後會比較好賣嗎？
※ 編輯: icemaydays (42.76.158.233 臺灣), 10/11/2021 22:34:16
→ icemaydays: 交屋買方只需要180萬現金阿，而且各種風險賣家都幫你
→ icemaydays: 扛了
推 NANACON: 到交屋就等銀行鑑價跟上就能貸八成，買房意願比起預售時
→ NANACON: 期要付部分工程款+賣方獲利+仲介費來的高。不過台南市場
→ NANACON: 現在切很開，南科人跟當地人看的案子基本上不太重疊…。
→ NANACON: 一堆年輕人基本上還是想衝新屋沒房買。
推 abel0201: 新成屋隨便都能貸8成好嗎...
→ icemaydays: 去年以前我不敢講，今年有很多建商直接合約就表明貸7
→ icemaydays: 成5喔！！
→ icemaydays: 就如上面說的，銀行鑑價跟不上
推 domination: 我想了解的是，掛到交屋後原賣方應該是已經繳完預售
→ domination: 屋兩成約150萬的費用了，如果還是賣920萬的話，等於
→ domination: 獲利只有170-150=20萬。 所以理論上賣方如果還是想要
→ domination: 獲利百萬以上的話，會把交屋後的賣價漲到1000萬以上
→ domination: ？不知道我這樣的想法是否正確？
→ icemaydays: 我忘了把賣方的成本算進去了，所以買方其實是要再原
→ icemaydays: 本多拿75萬出來的
※ 編輯: icemaydays (42.76.158.233 臺灣), 10/11/2021 23:01:59
推 Lilyzoea6: 看過很多台積工程師買2間 但另一件不是給父母就是給小
→ Lilyzoea6: 孩住
→ Lilyzoea6: 轉手頂多賺個100 但真的很麻煩 大老闆或科技業才沒那
→ Lilyzoea6: 個美國時間
→ Lilyzoea6: 老公務員、退休醫生倒是不少玩轉單的
推 Takadanobaba: 中古新古屋價跟不上，投資客又要照預售漲幅賣，獲利
→ Takadanobaba: 的部分變成買方要增加自備款。買方會傾向買可以跟上
→ Takadanobaba: 鑑價的新屋預售屋
推 haykin: 買點黃金吧！
推 Takadanobaba: 上次看一間2000左右快交屋的，結果自備要700。我不
→ Takadanobaba: 如直接買新屋，自備頂多500左右
推 yasea2004: 所以開案價都在爆衝