Re: [閒聊] 要怎麼解決量縮價漲的問題？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

建商飢餓行銷.

飢餓行銷就是供給端被壟斷.

那你要解就是從供給端解阿.

你一直降低供給量,那情況只會更嚴重.


現在問題就是,少數大建商壟斷土地,哄抬價格.

那些"不安定籌碼"也就是小建商被掃出門.

你市場要從新把小建商拉回來.

所以必然是大量供給土地.

這件事情只有政府做得到,並且也只有政府可以帶頭.


當你大量供給土地,大建商在怎樣它們銀彈是有限的.

必然買不完.

因此就會有大量小建商買入土地.

而小建商這種不安定籌碼,就像那些槓桿開很大的投資客一樣.

他們很容易賺一點點就跑,或是莫名其妙自己恐慌或是自己金流有壓力就亂跑.
(詳細參考以前各大紅單建案案例,是不是在交屋前夕基本上都是價格很壓迫上不去死魚.
 最簡單你去看台南成大成,交屋前夕是不是價格都上不去,AMAX事件大家也知道
 這就是不安定籌碼過多的狀況)

那這樣自然新建案就會多殺多,價格就開始被大幅壓制.

詳細也可以參考歷史每次大漲末期,都是建案百花齊放,然後彼此互踩,價格就停滯.
(當然上一波主要是豪宅被政府打趴,上一波拉升房價的重頭戲是豪宅在拱價格)
(為啥用豪宅拱價格,也是大建商為了避免小建商來亂來破壞行情,所以推豪宅案
 小建商不敢推豪宅案,自然也是被掃出豪宅和蛋黃區市場)


建商就像投資客.

或是說建商就是投資客.

大家在做的事情完全一樣.

買進原料,加價轉賣原料,或是把原料加工變成成品之後銷售.

差別只是,建商可以合法集資,配股,投資客不行而已.

因此建商最懂投資客,投資客也最懂建商.

而市場,要嘛建商帶頭,要嘛投資客主導..

現在就是建商帶頭的時間點.

因此建商在玩甚麼,有概念的投資客早就知道了.

去年就在講飢餓行銷,到今年一堆新聞抄這個詞去用.

但是不是去年就很明顯的有很大的跡象.

畢竟建商金額大+他推案時間久,所以他的前置動作都很大很明顯.

因此一般來講都可以提早一兩年預判建商的動作和策略.

唯一無法判斷的就是政府的政策.

例如如果政府突然解放豪宅限制貸款,那市場自然會有快速的大規模變化,這就無法預測.

或是像今年的高雄台積電,這個無法預測.

不然在基本結構下,不動產極度好預測,尤其是建商帶頭的時期,都可以前一兩年預判.

而既然知道建商在幹嘛,你要破他的局也很清楚..XD


現在要破局就是政府大量開重劃,大量釋出土地.

讓大建商買到口袋沒錢..XD

就像市場一樣.

你物件掛售量爆量,投資客和置產的買到沒錢.

那你怎樣在用飢餓行銷拱上去?


但是目前你也知道.

中央限縮建商土建融貸款.

房地合一綁五年,並且預售屋也給人家綁住.

另外還限縮第三戶貸款.

阿靠邀,你把不安定籌碼都打死光了,留下來的都實力派的.

然後地方政府土地釋出又很少,一季才幾塊,幾塊裡面市中心有幾塊?

市中心裡面蛋黃區一年有沒有個兩三塊???

阿你這樣搞,自然供給量端大幅壓縮阿.

大型建商自然壟斷市場主導市場之後,支配市場的能力大幅拉高.

再搭配上原物料大漲.

以及最重要的熱錢過多.

你說,這種情況會怎麼走?

沒看到現在推案量是"金額創新高"但是"推案量下降17%"...XD

量縮價漲是怎樣產生的??...阿不就因為你把源頭給緊縮產生少數人壟斷源頭狀況.


然後最好笑的是.

現在還一堆空空在那邊建議政府要更緊縮源頭.

要打建商!!!!!

阿你是害怕六都沒有衝到一坪一百萬不夠面子就是了?

你要知道,中南部都已經成交快40了.

高雄憲政路是甚麼地方??四線了好嗎...比火車站前站還弱.

那邊永信新案要給人家成交36...我不是講開價,開價散退.

前年要買這邊你會買多少?..20,運氣好小建商的還可以找你錢買一台賓士..

阿永信這種中型建商就被洗到這種地方來啊...

你美術館農16,永信買得起土地嗎??

沒看到永信被洗到桃子園(還之前就有的土地),仁武,憲政路...

他也算是有光環的建商,那自然他被往外洗,他也把價格往外帶,這些次級地方也跟著暴漲.

而蛋黃區,就那些上市上櫃和財力深不見底金主爆炸強的在主導.

這樣你說這個局會繼續怎樣演下去..XD

阿你們就繼續叫政府打建商阿.

誰知道也許政府也等著你們叫他打建商,他就用力地給他打到房價噴到宇宙去.

這是你們空空說的,政府可是挺你們的喔.


不動產一直都是賣家主導.

所以你要破局也是從賣家著手.

買家在那邊叫都不重要.

買家永遠都沒有選擇.

買家有選擇台北公寓也不會漲到2000萬.

漲上去買家就是要吞下去,吞下去後他就手上有貨,所以他就加入賣家的行列.

而市場是手上有貨的人主導價格往上還是往下.

往下也是有貨的人因為一些原因而降價賣.

一值著墨買家就是不懂不動產.

而你一值打壓賣家的....交易量...

這...你到底是故意的還是真的蠢又笨.

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推 piliwu: 打建商問題也是講很多次空空不聽
→ piliwu: 他們都覺得要打建商才能打房
推 hdw: ceca大就是先推~~!
推 rs112233: 魯空看不懂，這波高雄就是建商拉起來，關投資客屁事…
→ alotofjeff: 空空只看表面啊, 誰在賣房就打誰, 他們覺得建商或
推 kagaya: 我懂空空的邏輯了喔。打建商 廣蓋社宅 居住正義
→ alotofjeff: 投資客就是要賠錢賣房, 或至少平轉不得獲利.
→ alotofjeff: 但依現在的狀況, 建商就算打7折無利潤也買不起了吧...
→ kagaya: 課重稅打投資客，五折買房，等空空買了之後減稅
→ alotofjeff: 建商開價2000萬, 毛利30% = 成本1400萬, 但建商賣1800
推 smiles0113: 股市來說 就是散戶被清場 大戶掌握籌碼 籌碼乾淨
→ kagaya: 籌碼乾淨了就可以坐電梯上去了....
推 KrisNYC: 說真的幾年前看覺得很想挑毛病 覺得都是歪理
→ KrisNYC: 但看了五六年後 發現結果和大方向竟然幾乎都是正確的
→ KrisNYC: 只能說 市場派永遠是正確的
推 F93935: 就讓他們瘋狂借錢瘋狂蓋 不然當年國揚侯西峰怎麼說要跳樓
→ F93935: 的
→ F93935: 泡沫後價格自然合理
推 humbler: 配合空空打房 能得到選票又不得罪金主 @@ 厲害
→ WenliYang: 推推
推 niko0202: 重劃區土地 政府就非常惜售啊～絕不會便宜賣的呢～菸
推 asddffG: 永信算大建商吧 老闆出了名的不缺錢 買地幾乎都現金
→ asddffG: 華王可以買27億的建商不覺得算小 另外一號院旁邊那塊
→ asddffG: 停車場應該是永信的 早期禮源 仰森也都在美術館
推 hw5566: 大量國宅唯一解
推 lukesama: 永信一直都是南高雄大建商
推 instratos: 大量國宅太不現實，你看完全執政的時期進度如何XD
推 piliwu: 假日去高雄看覺得疑惑為何美樹香榭跟一號院在隔壁價差那
→ piliwu: 麼大
推 z50905: 華王不是興富發買的嗎
推 joe2: 大量國宅會讓建商跟銀行一瞬間倒閉   風險非常大
推 smiles0113: 國宅哦 只會爽到中簽人 然後被周圍人視為平民窟 看看
→ smiles0113: 那A7合宜住宅？
推 piliwu: 大量國宅政府財政會先倒
→ smiles0113: 閉鎖期5年後 翻倍 爽
推 joe2: 我還是老話一句  有小孩的無條件可入住新國宅
→ joe2: 保證解決少子化根居住正義這兩個議題
推 alonzohorse: 所以只能大量賣土地才有解QQ
推 piliwu: 你先多繳點稅再來國宅政府是能變出來嗎
推 EQUP: 打不贏就加入他，一起變賣方，哭哭
→ smiles0113: 交通建設弄好 蛋白區地多便宜 台北週遭 通勤時間決定
→ smiles0113: 了價格
→ smiles0113: 700萬人 擠在狹小的地方 價格當然爆炸
推 asddffG: 華園啦 說錯
推 haswell425: 台南平實已經40了
推 ganninian: 好吧 反正我是信了
→ kusomanfcu: 現在跟土地關係不大
推 phrygian: 土地公開標售都一堆溢價的，怎麼可能跌？政府紓困大撒
→ phrygian: 幣總是要從其他地方賺回來的
推 pigmoo: 36F Good
→ R3hab: https://i.imgur.com/WVhV6it.png
→ ZackRyo: 這波賣不掉加價賣啦。我沒錢在旁邊看也是搖搖頭，鬼島看
→ ZackRyo: 不到未來
推 sentiprophet: smile大講的不對喔，看看青埔有比較便宜嗎
→ Refauth: "大建商在怎樣它們銀彈是有限的"！？真的嗎？wwwwwwwwwww
→ R3hab: https://i.imgur.com/0rFGo0k.png
→ abyssa1: 政府要做房價維穩啊 不給暴漲是怕漲過頭的暴跌
→ ZackRyo: 我看是接近無限吧。買地在拿地去貸款  不然拿餘屋貸款 無
→ ZackRyo: 限loop錢滾錢
→ ZackRyo: 然後就是中產階級要吞這苦果，建商政府有產階級賺飽飽
推 guojj: 永信是中型建商，那大型建商是？憲政路是四線，全部是有幾
→ guojj: 十線嗎？
推 guojj: 科工館+火車站+綠廊道+苓雅區，不差了吧？
噓 luben: 怕豹???期待政府繼續打,縮到一坪一千萬吧
→ luben: 不動產永遠都是建商肛政府? 那就繼續肛下去吧
→ luben: ceca也很期待資產噴上幾百億吧?加油
推 Risian: 不過其實問題不止土地，還有缺工，小建商有地也不敢蓋，
→ Risian: 跟本搶不到工班，連政府公開標案都搶不到惹
→ Risian: 要解決房價問題，可能要先大量開放移工進來….
→ ceca: 永信跟興富發，京城，城陽，遠雄比就中型啊
→ ceca: 市場現在不就這幾家主導
推 smiles0113: 餘屋貸款 最高4成 還要求第二年就要還 土融最高5成
→ smiles0113: 央行早就開始信用管制了
→ ceca: 另外大多頭，建商還會找金主，所以找金主能力也很重要
→ smiles0113: 就是要讓建商沒本事大量圈地
→ ceca: 這幾家大的都是金主能力很強，所以多頭還可以快速增肥
推 moda: ceca大觀念清晰，但講的複雜了點。其實房地產業務，建商根
→ ceca: 一般建商大多時候資金很愛all in
→ moda: 本不是重點，因為土地是誰供給的？建商只是開槓桿拿便宜資
→ moda: 金蓋房子賣出去。但土地要跟誰買？
→ ceca: 所以突然大多頭會沒銀彈
推 moda: 看看週邊國家跟過去經驗，房價要跌，大概率只有兩個情況，一
→ moda: 是金融危機，而且是區域性的。二是政府出面打壓金融市場資
→ moda: 金供給，以及增加房屋購買成本（包括增加貸款成數等等方式）
→ moda: 上面打錯了，是增加自備款成數。
推 kyova: 嗚嗚...政府就很GY都不釋出大量土地，徵收重劃有夠慢...
→ kyova: 地價一直噴是要怎麼買啦...
→ kyova: 南部地價這幾年有些都飆4 5倍，快吐血了
推 mayu1230: 空空聽不下去
推 piliwu: 彰化市一年就噴4倍原本一坪20幾寶佳一來就買86
推 fluting: 長期追蹤C大就知道，飢餓行銷，量縮暴漲格局，都有預測到
→ fluting: 了
推 Agilitar: 某空怎麼還沒來呀留言，是不是怕了？
推 jerrylin: 限制建商土建融真的有點87
→ jerrylin: 應該是放手讓建商狂蓋才能以價制量
推 baz06: 散戶人踩人時才是主跌段的意思嗎？
→ kusomanfcu: 沒得踩 沒貨倒XD
推 CaLawrence: https://esvc.fnp.gov.tw/
→ CaLawrence: 國有土地標售的網站是這個嗎 從100年後都差不多
→ CaLawrence: 感覺土地供給不是房價成長的原因吧
推 NTUMEDRX: C大請教您 您文中說上次大漲末期建案百花齊放之後價格互
→ NTUMEDRX: 踩 目前現況看起來今年各個地區也出現了新建案百花齊放
→ NTUMEDRX: 的現象 比過去五年都來得多不少  實在看不出供給面被壓
→ NTUMEDRX: 住 不知您怎麼看
推 MiLu307: 市場只剩下實力派也沒什不好
→ kyova: 土地供給當然是房價的主因之一阿...屋齡一直老化，首購換屋
推 CaLawrence: 寶佳這種實力派應該供給量超大
→ kyova: 需求這麼旺盛，市區精華區土地卻很難應付需求...
→ CaLawrence: 對 但土地供給的變化跟房價變化沒有相關性阿
→ kyova: 雙北已經沒救了，連都更都超慢。其他四都又不是沒土地...
→ kyova: 但徵收重劃程序搞太久，而且動作都太慢了...
→ CaLawrence: 你看從民國100年就一直很低
→ CaLawrence: 但其實過去十年房價的漲幅幾乎都集中在過去三年
→ CaLawrence: 而且要看供給量看推案量更快吧
→ kyova: 還要看地方政府。而且問題就是出在一直都很低...
→ CaLawrence: 土地不一定可以直接轉換成戶數押
→ kyova: 它不是唯一主因，但確實是主要因素之一...
→ CaLawrence: 也是有道理
→ kyova: 建商又不是白痴...不動產循環很長，金額又大，一定會審慎
→ kyova: 推案。所以被大建商掌握是很麻煩的事情。
推 kuanhunter: 觀念清楚
→ tiawiare: 沒辦法，政府都花叫獸這種
推 babyMclaren: 這篇很明確，而一陣子前就看到c大在講了
推 babyMclaren: 最後幾句稍微不同意有貨沒貨政府可以重新定義
→ babyMclaren: 譬如規定貨品有三個，代價比沒貨高50%
→ babyMclaren: 譬如股票，存股領息爽爽，政府開徵股息高額稅
→ babyMclaren: 獲利小於1%股利派的不如空手等價差
→ babyMclaren: 定義跟反轉都政府一念之間，萬一下屆有個白目
→ babyMclaren: 不鳥這些玩家默契，亂搞下去...
推 rick6304: 喔喔 我聽得懂白目是誰喔
推 CGDGAD: 投客同時是賣家也是買家，所以真實狀況還是比你的模型複
→ CGDGAD: 雜
→ kagaya: 是誰？
推 weaverhyw: 本人在常被罵敗家子的某國營公司服務，公司土地的釋出
→ weaverhyw: 策略就是今年推a區域的話明年就推b區域，並且先從次級
→ weaverhyw: 地段開始推，不一次把糖果吃完。
推 opop1133: 這一波感覺就像給大戶鎖籌碼…
推 allendream: 我信你了！
推 curry56: ceca!
噓 q135q135: 喔
→ lagadidi: 沒需求何來獲利？空空瘋狂湧入熱門城市，炒高住的需求，
→ lagadidi: 實際上空空才是炒房幫凶
推 lizard6881: 蛋黃區現在哪有這摸多國有地 徵收都市土地重劃根本不
→ lizard6881: 可能的任務
推 aaa931324: 推C大
推 krej5566: 推推C大 厲害
推 xavier2301: CECA!!
推 cms23: 謝謝老師，已閱+1
→ chen831030: 3/25
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝