Re: [閒聊] 還是要地段、地段、地段嗎？

[jamo (hi)]

※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言：
: ※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: : 所以說我們要有科學精神
: : 甚麼東西都靠感覺是不行低~
: : 我也不用大安信義比到你哭出來
: : 一坪賣個 6,70 萬
: : 外縣市新屋,重劃區,品牌
: : 你找個非北市,能打的案子給我看看?
:   我們作工程的也是比數字
:   你講的是比股價誰比較高，人家講的是報酬率
如果用投報率看待一切的話
那麼原原po說的 屋齡/環境/品牌
是比地段更差的篩選標準

屋齡越新的標的越適合自住還是投資?
是重劃區中心指標建案漲幅大,
還是重劃區邊緣吃重劃區光環的破房子漲幅大?
買潤泰比較會漲,還是買不知名建商蓋的
只要價格低的便宜案子比較會漲?

:   股價高也不代表這間公司比較看好阿，有可能它股本小
:   跟台北一樣，台北萬華大同房價比七期高，但生活爽度可能比七期高嗎?
:   台北平地面積，只有台中的6分之1，股本差異太大了
:   台北房價高是因為根本沒有平地可以開發
:   早期台北拿全國30%資源+全台繳40%稅率的有40%住在台北
:   因為地實在太少加上有錢人多，前10~20%的人就可以買光台北
:   因為台北地實在是太少了
:   台北市的租金報酬率，漲幅，這10年一直都是六都最低
:   就算給你多貸1~2成，台北市從2011年以後都很難跟其他縣市比拉
:   信義房價指數漲幅
:               台北    新北    桃園    新竹    台中    高雄    全國
:  2005~2011    106.1%  84.2%   77.1%   50.1%   84.5%   57.5%   83.8%
:  2011~2021    23.7%   42.1%   52.2%   88.7%   64.5%   78.4%   47.0%
:  台北黃金時刻大概是2003~2013，漲幅大概150~200%
:  中南部大概60~80%
:  你就算要保值買中華電信，也是要中華電的股息吧?
:  換成房子，就是要租金報酬，結果台北租金報酬率也是全台倒數
:  不管是漲幅還是保值的租金報酬率，台北的黃金時間已經過去了
講到比較細微的投資眉角
投報率並不是一切!

先講租金好了
我大概3,4年前,寫過一隻爬蟲,針對桃園新竹台中去爬 591
售價打85折,租金打95折,計算投報率
https://imgur.com/a/5ZOUxJm
算出來的結果如上

台北的租金投報長年在 2.X(中間)
跟竹北差不到 1%,跟台中差 1%出頭
但是考慮到保值度/空置期/屋內耗材的投資
(物件租金/房價高,投資同樣金額的耗材占比例少)
單論租金投報我認為沒有必要大費周章去買外縣市


再來說資金流的操作
台北的案子,不管你再怎麼撲攏共
只要不是怪到天邊的案子
貸八成幾乎都沒有問題
其他縣市,只要不是精華區,
基本上就是七成開始往下算
光算基本盤就好,其他縣市的漲幅要有台北的 1.5 倍才划算

再來看一些更進階的案例
小套房,台北還是八成,極少數掉到七五成
其他縣市就是七成以下,五成六成都有
甚至還有不承做的!你要全額自付
那這投報率完全看不到車尾燈
更不用說像格套這種特殊產品了
好地段跟爛地段的資金操作難易度不在一個層級!

最後再講數量問題
同樣 5000 萬投資額,在台北買兩間老公寓出租 2.5%
同樣金額在其他縣市,要買超過五間,
首先第三間以上的貸款就有問題
找案件的開發時間成本,裝修時間成本,管理時間成本
都是兩倍
換成台中也是一樣,74環內 vs 沙鹿清水
同樣概念是可以套用的

所以說等到你資金部位開始龐大了
資金調度的可操作性,保值避險的需求上升,管理成本的考量
最終房地產投資還是以地段為主

所以原原po說的什麼屋齡環境品牌~
我只能,呵呵~

:  地段是戰後第一代的信仰，但到第三代後就會失效，你要把timing搭配起來看
:  剛墾荒一定先把資源集中，但開發到一定程度一定往外
:  等到差距縮到一定程度，再來看政府打算怎麼做，這就timing
:  你是台北市府，你會容許台北大安區一坪400萬，內湖南港信義繼續種田一坪20萬嗎?
:  站在市府立場一定是往外找地重劃開發嘛，讓各區差異不要這麼大
:  舒緩人口交通壓力
:  同理，在中央政府角度，也不可能允許台北市均價200萬，台中10萬，高雄6萬
:  20年前台北的經費是高雄兩倍，台中3倍
:  10年前台北台中縮到1.8倍
:  現在又縮到1.2倍了
:  幾年前ceca說中南部要漲到跟新北同價格，大約台北7成才考慮回雙北
:  本來覺得是唬爛的，但現在看起來都照他的劇本再演
:  不過如果不追求漲幅和投報率，或都更要賭一把的，台北還是不錯的選擇
:  但要過得舒服，因為我住過台師大10年，我覺得資產有2億，在台北才能過得比較舒服
:  這點是我和ceca最大差異，我記得他說要5億

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.162.240 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634267102.A.CBB.html
推 nthomas: 推
推 rabinson: 南部公寓可以8-10啪，但就像你講的 300萬要買10間才3000
→ rabinson: 萬，很麻煩
→ Sam27: 你中南部抓太低了...版上很多中南部投客會打臉耶
→ Sam27: 我家在台中郊區八千多萬的廠辦，租金都有3.X%了
我沒有抓到南部去,台中以南的政治我看不懂
所以對我來說南部的投資風險太高了
我只抓了桃園新竹台中
主要以市區的公寓跟電梯大樓為主
因為目前全台灣租金還非常不透明
會上報實登的租金比例有多少包租公們心裡有數
全台目前找的到第一線的租金資料只有 591

這是 591 爬出來的資料
要打也不是打我臉,是打數字科技的臉XD

推 kusomanfcu: 交易頻率問題
※ 編輯: jamo (114.34.162.240 臺灣), 10/15/2021 11:29:27
→ Sam27: 你問問ceca，mreric，中南部是不是只有3~4%
→ Sam27: 且台北2.5%其實也是抓太高，我最熟的大安區除非加蓋隔套
→ Sam27: 台北整層公寓出租，1.5~1.7%已經算不低了
→ Sam27: 但金額大，一間一千是真的會嫌煩...這是真的
推 nenpow: 公寓租金投報會那麼低的多是那種萬年不漲了，新租出去的有
→ nenpow: 2%算基本
→ nenpow: 我指得也是整層出租，隔套不考慮
推 maypcc: 第三戶以上貸款問題兩年前沒影響這麼大
推 maypcc: 不過的確開始要回防北市了 外縣市已經漲起來和北市拉近
→ maypcc: 且北市估價甚至可到85成 以投報來說已經不比桃竹差
推 sdhpipt: 2%其實也沒那麼容易租出去 比如說2000萬的房子 2%就是年
→ sdhpipt: 租40萬 每月要有3.5萬的月租 老公寓要整修到很漂亮才有吧
→ sdhpipt: 其實多得是台北市好地段的老公寓 只租人2.5萬以下的
→ Sam27: 2.5%實在是太高了，大家都住過台北1.5%才是常態阿
推 boxoxox: 板上真的不是工程師就是醫生 ...
→ Sam27: 至於台中大概是3.5~5.5%，台南高雄大概是4~6%
→ Sam27: 台中這幾年房價漲太多，租金報酬率有降1~2%
推 evolution999: 台北+部分雙北保值，其他就等以後泡沫破裂吧
推 maypcc: 新竹台中不太會泡沫 支撐太強了