Re: [閒聊] 各國無限QE後 導致的資產泡沫問題

[ha3810996 (微八嘎囧)]

對於C大文中提到的公式相當好奇，
無奈資質駑鈍、無法參透，
不知是否有好心人可以解惑？

第一是為什麼可以全額貸？
最新規定好像第三間以上限貸六成，
那頭期款哪裡來？
信貸？額度有限，利息也不止1.3%
做AB約？那就是政府失職，
監管單位應該來查一下。

那如果在自備款需要兩成的情況下，
一間888萬的房子要拿出177.6萬，
年收租12萬，持有成本依前文就算5000，
年息用貸款額710.4萬單利計算就好，
是92352，一年淨利是22648，
淨利率1.275%，夭壽喔！

板上很多在酸魯窮，
整天當空空還不如順應趨勢趕快掏錢進場，
但對於一般人來說的現實，
依樣以上述稱月租一萬，房價可到888萬來算，
要拿出177.6萬的本金，
再來710.4房貸本息均攤30年，
很粗略低估一下每年要繳21.5萬，
就算永遠都能出租且租金不變，
連續30年要年繳9萬5給銀行，
30年後換來手上一棟城中城？

當然貧窮限制了我的想像力，
現實世界的房蟲用的可能是假合約超貸，
兩年寬限期，五年房地合一高稅率過了就轉手，

但前文說這是房屋資產的價值，
我會理解為基本面，不算交換價值的部分，
那房價還真是高的離譜，看不懂在貴三小？
究竟我有什麼地方疏漏了？還請指正，感恩

: : 出租投報率 vs 資金成本+持有成本.
: : 當你出租投報率高於另外兩者,那你的價格就是被低估.
: : 無論他今天是一坪50萬還是200萬,他就是被低估.
: : 因為你全額貸款去收租你還會賺錢,這叫做無本套利.
: : 無本套利在資本市場是不合理的存在!!!!!!!!!!
: : 所以資產價格不應該低於這個數字.
: : 所以你一間1萬塊的房子,他一年收租12萬,利率1.3%,稅金5000塊.
: : 那他應該是888萬.
: : 而當你高於這個價格,就代表你買房子不如租房子比較便宜的概念.
: : 因此就會產生泡沫.
: : so...不動產的泡沫就是回歸到基本公式去判斷.
: : 這無敵簡單.
: : 當你出租投報率低於另外兩者總和,他就是價格被低估.
: : 跟甚麼鳥薪資房價比,跟甚麼GDP,跟甚麼人口空屋率..
: : 也不能講沒關係,這些東西會影響"租金"
: : 因此,所有的關係都已經被計算了.
: : 計算下來阿她就是被低估,你看到他一坪20萬漲到60萬,他還是被低估.
: : 漲三倍會不會泡沫?
: : 阿他價值被低估泡沫個擔擔麵.
: : 但像中國房價就是被大高估.
: : 出租投報率1%,房貸利率就4~5%.靠夭哩.
: : 阿你傻了才會跳入這個市場.
: : 只是因為他是威權政體+有很多手段,所以才硬壓制房價不泡沫化.
: : 但是,中國的房價就算現在打對折我也不會買.
: : 除非他價格回到基本面上(無論是大跌跌更多,還是他利率大幅降低,都可以)
: : 因此不要整天漲多少要泡沫
: : 阿你連泡沫是甚麼都不懂還整天泡沫泡沫..XD
: : 需求怎麼看?你說人口變少空屋率高就是需求小於供給?
: : 你說的蒜??你的依據是甚麼?
: : 這就是完全不動不動產的人在那邊幻想不動產..XD
: : 另外,為啥會漲很多.
: : 199x年的房貸利率是多少?6%耶.
: : 現在是多少?1.3%耶.
: : 那房價要漲多少?
: : 就算算上稅金那個定數,也差不多要漲五倍耶.

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推 icevenus: 就是錢變薄了…如果有本事讓手中的錢，一直維持購買力，
→ icevenus: 那任何資產都與你無關…
推 HANAXALICE: 羨慕全額貸
→ HANAXALICE: 不過他只是舉例在全額貸的情況下，租金可以cover貸款
→ HANAXALICE: ，就等於是無本套利。
→ HANAXALICE: 因為有利息跟頭期款，所以還是有一些風險存在
→ HANAXALICE: 早期還沒有那麼多限制的時候，很多投客就是這樣無限
→ HANAXALICE: 套利。跟銀行借錢買房出租，租金付房貸，一直累積資
→ HANAXALICE: 產
→ kusomanfcu: 新屋 有消防設備，城中城沒有
推 HANAXALICE: 城中城有啊，一層三隻滅火器
→ babyMclaren: 我問房價房租的關係，當時他回答持有成本低
→ babyMclaren: 我沒記錯的話，所以房租漲幅可能不如房價漲幅
推 HANAXALICE: 現實是這樣，房租要看薪資，房價看資產。正常房租應
→ HANAXALICE: 該要跟上，但是台北沒有
→ HANAXALICE: 正常台北如果足夠國際化，那麼租金就上的去
推 piliwu: 那是在算報酬率的公式...
推 kusomanfcu: 沒有灑水系統你都要當作沒有消防設備
→ kusomanfcu: 這種狀況滅火器基本上都過期的
→ kusomanfcu: 不要幻想
推 HANAXALICE: 哈哈哈
推 HANAXALICE: 現在的法規是十樓以上才有自動灑水嗎
推 kusomanfcu: 11以上 超過十樓，但是自己可以加
推 kusomanfcu: 大量體 10樓社區最可怕，有段時間一堆人便宜治百病
推 piliwu: 城中城幾乎都是被煙燻死的火沒燒到七樓以上
推 Morphee: 笑死 888才一萬租金呀？
所以你是指本版名人ceca的算法笑死人嗎？
→ piliwu: 七樓有一個住戶沒踏出門安全獲救
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/t8PgzD9.jpg
→ kusomanfcu: 管線重拉 就可以做了
→ kusomanfcu: 整棟有 燒屁阿？ 沒得燒哪來的煙
→ kusomanfcu: 剩下會幹的是水流弄壞家具
→ aaaplay: 舊大樓要做管道間封閉......
推 kusomanfcu: 廁所管道間弄些磚塊 檔煙灌進來 然後排風扇用W高點的
→ kusomanfcu: 就沒啥煙
→ kusomanfcu: 答案是戶戶花不到多少錢的東西 搞死人
→ kusomanfcu: 便宜治百病
噓 eeewwweeewww: 你第二句就說明了一竊
反串辛苦了
噓 poi5140514: 888萬的房月租一萬，你真的租過房子嗎，我高雄房子買7
→ poi5140514: 77萬，一個月都能租2萬6了，房貸才21000，不懂不要再
→ poi5140514: 害人了
我魯窮沒出租過啊，所以你不同意ceca的算法嗎？
推 popcool: 很多多房者都是用灰色甚至黑色的手法從銀行搬錢出來，AB
→ popcool: 約啦、建商裝潢算在房價啦、自己開公司薪資所得明細自己
→ popcool: 做啦、人頭啦，一堆都是不能說的秘密，然後嗆爆魯空們不
→ popcool: 努力存頭期活該死好
真慘，合法賺錢總是被違法生意的笑
推 piliwu: 裝潢算房價、開公司都是白色的完全合法不要亂講
推 popcool: 我說的是這種，灰白灰白，有標註含裝潢應該就是白吧 http
→ popcool: s://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=18125
→ popcool: 69
→ kyova: 高雄現在還有這麼爽的租金投報率嗎??????????
→ kyova: 是目前市價777然後裸租可以到2萬6? 這不可能吧...
→ kyova: 應該是以前買的價格。而且大概要裝潢家具家電才能租這樣。
推 freekid: 因為你的租金有問題，就算是現在買，南部七百多的全新電
→ freekid: 梯大樓，仍然可以租到18000以上，更不用說幾年起漲前五
→ freekid: 百就可以
→ freekid: 我說原po
所以我才會提出疑問呀
→ poi5140514: 777這間是新屋6月買的，家具家電天花板木地板弄一弄32
→ poi5140514: 萬，一星期就租掉了，會不會找物件跟裝飾而已
※ 編輯: ha3810996 (220.143.227.198 臺灣), 10/18/2021 22:37:05