Re: [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?

[FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )]

※ 引述《GuitarOcean (有為而無所求)》之銘言：
: 本身資深玩家
: 講重點:
: 1. 不要買改過的隔套，沒價值，你去貸款就知道。
: 2. 要買套房新建案，因為新房子前3~5年最好租，投報率最高。
: 3. 很多一工就做好的套房建案，一戶四套房或八套房等等那種。
: 4. 整棟透天型的可以買，但不要買那種原本五樓再違建到八樓九樓的。
: 5. 這點最重要，續2. 專業套房投客都是租個3~5年就賣掉，再買新投套建案，
:    因為通常3年左右還可以賣到原本新屋價，甚至更高，以這幾年來說。
:    所以不用擔心無法脫手的問題，新建案前幾年屋況也比較沒有問題，
:    租起來也輕鬆。
: ※ 引述《futureroad99 (hello)》之銘言：
: : 朋友介紹要我投資一個案子
: : 前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間)
: : 地點在學校周邊走路3分鐘+滿租
: : 目前了解的狀況是
: : 總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬)
: : 自備款約1000萬
: : 跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬)
: : 等於每個月可以賺10萬的被動收入
: : 每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金
: : 我思考了一下好像沒有什麼BUG~
: : 朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎?
: : 是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說?
: : 貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題

請教各位前輩

我目前在看一塊鄉下地區市中心的房產行情

我有看到幾個591的新建案出租成交案例，再搭配該房屋的實價登錄買價

發現這個新建案出租的租金收益率只有3.1%~3.5%左右

如果扣除資金成本，再考慮無風險利率，那這個出租的風險溢酬不是才1%多?

如果再計入補充保費、綜所稅等因素

那買新建案來出租根本是賠錢吧?

如果志在當包租公

那是不是該買中古屋

雖然租金收入低，但買價更低，這樣報酬還更高?

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推 for6purely:我在喀爾巴阡山看過一個用大陰唇在空中滑翔的女人 好美  10/20 07:12
推 for6purely:當地人稱她做卡哄，意思是消失在天際的魟魚             10/20 07:25
推 for6purely:我曾在新幾內亞雨林見過一個女人，用陰蒂捲曲的末端，   11/10 22:17
→ for6purely:鉤住樹枝，藉以在叢林間快速移動，及躲避大型掠食動物   11/10 22:19
推 for6purely:當地人稱她為「薩祖」，意思是樹蔭間的粉紅閃光         11/10 22:26

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.67.60 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1635069738.A.8FC.html
推 s26492755: 你出租投報是不是沒算對  還是你現金買房？
→ s26492755: 我是偏好10-20年的建案買來收租  新建案很貴
→ s26492755: 不對  我看你有扣除資金成本了  代表不是現金買房  還
→ s26492755: 是可以分享你計算的方式？
(每月租金-管理費)x12/買賣總價
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 18:48:57
推 s26492755: 可以請教下投資報酬率的公式嗎
推 s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
→ s26492755: 還是可以幫忙小弟算一下投報
推 s26492755: 我以為投資報酬率就是淨利/總投入資金。
→ s26492755: 你如果用總價去當分母。代表你投入資金是總價。你沒有
→ s26492755: 貸款。怎麼又會去扣除資金成本呢
推 s26492755: 賺多賺少是其次。至少在房價四平八穩的前提下。當包租
→ s26492755: 公要當到虧錢我會非常佩服。
只是我上網查租金收益率的分母都是房屋總價欸@@
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:18:09
推 s26492755: 你要在乎那個%數還是實際到手上的錢
→ s26492755: 而且像我上面說的分母是總價  代表你拿出了總價  你在
→ s26492755: 扣資金成本幹嘛  你又沒貸款
我的意思是說
我查網路上的算法，不管是舉債與否
分母都放「買賣總價」
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:02
推 s26492755: 你看我之前才發的文  我的總投入資金有投入總價嗎  沒
→ s26492755: 有  但我獲得是真正的淨利 不是你只有扣管理費的那種
→ s26492755:   要不按按計算機？
→ s26492755: 房租-（資金成本+持有成本）=獲利  你看看現在的房貸利
→ s26492755: 率跟持有成本  做不到虧錢的
我再研究一下@@
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:36
推 s26492755: 我可以理解租金收益率是為了方便計算  畢竟每個人或物
→ s26492755: 件的地點會影響貸款成數進而影響到投入資金
→ s26492755: 但是利用槓桿來提升投報而不是美化投報本來就是房產最
→ s26492755: 有利的條件
→ duriel3313: 買房就是用槓桿優勢啦..現金頭報3%保證沒人買房投資
推 s26492755: 真的 我直接全賣
→ maypcc: 就現金投報和總投報 兩個都有人講 總投報3%以目前算不錯
→ maypcc: 了
推 s26492755: 是我要看區域  如果鄉下地區市中心的總投報3%我覺得太
→ s26492755: 低
→ shawncarter: 總投報也好現金投報也罷 反正只要一致都有可比性啦
推 menace: 五倍槓桿 （3-1.4）*4+3=9.4% 也不差了
推 menace: （租金報酬-貸款利率）*槓桿倍數+租金報酬
推 jay111101: s26492755你算法有問題吧!!你房子沒有賣怎麼還把房價
→ jay111101: 價差的獲利也算進去???
推 CaLawrence: 五倍槓桿只有第一年 你要計算槓桿就要用irr算 不然都
→ CaLawrence: 只是得到一個虛胖的數字而已
→ CaLawrence: 除非只打算持有一年
推 maypcc: 槓桿五倍太容易了 這幾年買的漲25%後去轉貸 2成的資金就
→ maypcc: 洗出來了 投入資金=0 投報無限大
→ maypcc: 還在執著第一年才有5倍的 人家都買第三第四間了
推 CaLawrence: 你把現金流理清楚 那也是可以算的 沒有什麼投報無限
→ CaLawrence: 大的事情
推 s26492755: 其實M大跟C大說的都是重點
推 s26492755: 我上面來信詢問的人我也都會很明確解釋  一旦進入本利
→ s26492755: 和  投報就會隨著本金投入而下降  像我貼的那間就從195
→ s26492755: 到219
→ s26492755: 這時候就要用irr 去計算
→ s26492755: 嚴格來說  每個月的投報都在逐年降低
→ s26492755: 逐月降低
→ s26492755: 而降低到我覺得  不ok的時候  我會去轉貸或增貸  等於r
→ s26492755: eset投報
推 s26492755: 當然轉貸增貸一些設定或開辦費的成本我也會算進裡頭
推 s26492755: 方便一點解釋的話  總投報跟現金投報就是上下限  你在
→ s26492755: 房價沒什麼變動的時候  你的投報會在這兩個%數遊走  如
→ s26492755: 果你什麼都不操作  現金投報會慢慢的往總投報靠攏
推 s26492755: 至於在那邊糾結賣不賣這件事情  沒賣就不算賺？  我不
→ s26492755: 能重新貸款嗎......  假設原本估450只願意貸我270  我
推 s26492755: 得拿出180  別家現在估500願意貸我300 拿去清償原本的2
→ s26492755: 70 還會多30出來 不就等於我只要拿出150
→ s26492755: 又或者我辦理財型房貸或著選擇增貸把已償還的本金借回
→ s26492755: 來  都是可以接近當初預想的投報
→ s26492755: 實際算起來不會是個整數  上面用整數方便解釋而已
→ s26492755: 還在糾結的  可以解釋我為什麼投入本金從195到219  然
→ s26492755: 後實拿25  然後投報跟你總投報有落差嗎......
推 s26492755: 這套我講好幾年了  然後也曾在五折團被嗆我不懂會計美
→ s26492755: 化投報  買房收租等著哭哭  其實我是真的不懂會計  但
→ s26492755: 時過境遷  我已經有了六間  那個人還在五折團悲憤…
→ s26492755:   而且按現在走勢  不知道該哭的是誰