Re: [請益] 認真問，是不是該緩一緩再進場？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《lovemost (想不到)》之銘言：
: ※ 引述《pearberry (Oxford Not Brogues)》之銘言：
: : 從去年到現在，房子只能用爆噴來形容
: : 台北看了快兩年，成交價一直不斷攀升，一些有在注意的社區，實價登入都是10%-15%起
: : 跳。
: : 想問一下大神們，現在不論自住或投資，適合進場嗎？
: 我不是大神，但這問題我最近一直在思考
: 最近房價的漲幅可以說是很不健康的
: 真的可以說是十年不開張，一開張吃十年
: 回顧歷史，太久以前的我不清楚，最近一次應該是2014-15年開始的
: 在此之前可是有7-8年的連續漲幅，經常看到炒房的新聞
: 像甚麼三黃一劉，每天在創新高，人人都說房價很危險看誰是抓交替的最後一隻
: 但回頭看當時有投入的人人賺到荷包滿滿
: 從2014以後北台灣地區房價有明顯的下修
: 但其中下修幅度最大，新聞最多的大概是新莊、青埔、紅樹林、竹南頭份地區
: 共通點都是些新興區域，剛開始房價就開很高，工作機會不多、生活機能不發達
: 多年以後回頭看，其實還是有再重新振作起來
: 青埔已經多了不少大型商業建設，雖然亞州矽谷為首的工業-科技業算是胎死腹中
: 新莊附近開始慢慢由工轉商中，也有很多機電傳產業持續進駐
: 紅樹林....房價不知原因但也開始止跌回穩
: 竹南頭份，房價也開始止跌回升，畢竟現在竹北交通實在太慘
: 如果按照這個發展歷史來看
: 1.價格開高 2.工作機會少 3.機能不發達的中小重劃區還是最危險的
: 大型重劃區隨著政府資源的持續投入，就算下修一段時間也會再次走升
: 如果避開這些條件的重劃區，應該就不用太過擔心


你錯了.

那是因為你活在房版...XD

所以你資訊速度比201x年的時候快很多.

因為你去年就看到我們因為無限QE而瘋狂,然後照三餐告訴你房價漲了.

201x年的時候,你則是整個狀況外,直到2014年你才開始注意到房價大漲的新聞..XD


實際上,那一波是2009年的QE後開始漲.

不然難道你以為,台北房價一度是六都的6倍,是靠2014年兩三年衝起來的??

台北2003年到2008年大不了就是衝到中南部的2.5~3倍.
(2003以前,台北是中南部的140~160%左右,大概貴4~6成)

2009後台北依然在狂衝,直到2012左右達到中南部的六倍差距.

中南部則是2012開始大反攻(當然2009中南部也都在漲,只是強度還沒那麼強)

但不管怎樣...2009年的QE高潮party是持續了..台北讓你算到2014好了,也有5年.
(中南部大概到2016年,也就是7年...
 比較久是因為台北2003~2008那段拉開距離,以及2009後台北又很強勢.
 所以台北先停,中南部還在衝)


因此...

今天你覺得漲得很誇張,那是因為你再房版,你獲取資訊的能力比當年的妳強太多太多了.

否則當年,2010年台灣就開始打房(自己去爬打房歷史),連打六年打到2016.

幹嘛要打房?

阿就漲太兇阿...跟今天差不多的兇.

所以就是維持你印象中很誇張的那種漲法連續漲到2014年你才看到台北停了.

而不是2014年那年漲很兇之後產生甚麼一開張吃十年..XD

甚至台北,2009~2013可能漲得比2014還兇...2014已經趨緩了.


另外你對回檔的判斷也有誤差.

新板回檔很兇沒錯...

但是其實,台北市區都更公寓也回檔很兇.

大安區靠近大安森林公園那邊一度公寓想要全面採上100萬.

結果回檔超過20%...兇到炸掉.

這樣就算了.

全台的豪宅,回檔超過20%的一大堆..XD

但是其他地方好了,你說嘉義,斗六,有回檔嗎??


so...

回檔最大的關鍵,並不是甚麼工作啊價格阿機能阿.


回檔最大的因子在於"不安定籌碼"

2016高雄哪邊回檔最明顯?

除了豪宅外.

就是亞洲新彎區..XD

法國愛樂阿,摩天高雄阿,ihome5阿...都回檔很兇.

為啥?

因為話題太強大,價格上衝很強勢,造成很多中短期的投資客進入.

因此在大家發現漲不上去,要停滯後.

中短期就開始拋,然後因為漲很兇,早期切入的就會降點價跑來換取資金周轉速度.

而回檔就是這些人造成的,它們賣略低於行情,一個低一點一個低一點,多幾個就低不少.

這就是回檔.

同樣情況發生在青埔,新板,以及台北市區炒作都更公寓上面.


so....不動產很多時候市場很重要.

你隨時都需要關注炒做.

在你達到"出租投報率 < 持有成本+資金成本"以前.

炒做決定價格,而不是基本面.

不然你無法解釋,這20年來台北一度飆升到中南部的六倍,今天又被追到快剩三倍.

你怎樣解釋??

台北有甚麼改變??台北有產業大變化?還是都市被大破壞??

and..全世界就只有台灣發生這種情況,任何一個國家都沒有相同的案例..XD

世界上你應該找不到一個國家,第二第三第四大都和第一大都價差超過3倍的.

甚至2倍都很難找

這...就是資金的態度.

2003~2008資金幾乎都窩在台北,2009~2012還有大量的資金在台北開趴踢.

後來除了價差太大開始產生拉扯效應(資金認為其他縣市很便宜而跑掉)

關鍵還有一個就是台北限制貸款(針對性審慎措施)

再者就是打豪宅,台北當年帶頭最有名的不就仁愛帝寶.
(後面延伸到各都也都是豪宅帶頭衝)

因此打豪宅也是提早讓台北熱度停滯的主因.
(因為台北豪宅沒有上限外,一堆人在玩超貸,
 買一億做兩億貸款一億六,買房子還可以拿6000萬現金來用
 造成一堆企業和有錢人,都在買房子圈錢....對..缺錢怎麼辦?買一間豪宅你就有現金了
 並且算起來總貸款成本大概是5~6%左右,比你找金主要給人家的利息更便宜.
 一般做投資,熟識的金主你要給6%,不熟的基本上都要10~12%..
 當然後來打豪宅後,也造成大量的假豪宅,以及後來打豪宅後豪宅長期低迷.
 到今天高總價豪宅多還是在哭哭)

因此資金就更大幅的流向中南部.

所以後面中南部價格就開始反攻.

在2016後大約在跟台北差距5倍左右結束.


所以是資金決定房價...

任何吸引資金的理由,都是成立的.

包含,台積電??薪資??重大建設??發大財??

你只要吸收到資金,你就是對的.

理由很簡單,所有房子價格都被低估....

大家都應該漲的情況下,單純就是誰先漲的問題.

而誰先漲,你騙到資金過來你就可以先漲.


而回檔也都跟基本面無關.

除了豪宅外,絕大多數住宅都不是因為基本面問題而回檔.

回檔基本上你在整個漲幅來看,基本上幅度都是尾盤的震盪幅度而已.

而產生震盪的原因,就是因為不安定籌碼的混亂造成.

所以你要用基本面去思考回檔,你絕對找不到一個通論.

你無法解釋淡海新市鎮也回檔,大安區公寓也回檔,豪宅也回檔.

然後中山區的老大樓沒啥回檔,屏東的透天沒回檔,桃園藝文特區沒啥回檔.

你不覺得從基本面去看,根本就一團混亂嗎..XD

有工作機會的地方有人有回檔有人沒回檔.

基本面弱勢的地方有人回檔有人沒回檔.

so...你真的看市場夠久你就會自己推翻你自己設定的回檔依據了..XD


但當然你應該有發現.

重劃區會回檔.

漲太兇的地方會回檔.

那....

你在思考一下我講的"不安定籌碼".

你應該就可以發現真相...XD



當然啦這時候又說回來.

很多人說,人多的地方不要去.

但你有沒有想過一點.

想當年,七期也沒比台中其他地方貴多少.

但是後來就一度衝到雲霄上面去.

當然在2016他回檔了.

可是他回檔的價格...是不是還是輾壓所有的地方.

那...給你時光機回到當初,妳七期去不去?

所以人多的地方你要不要去啊..XD

因此到底人多的地方去不去,取決於,你哪時候去,去的時候市場狀況是怎樣.

如果市場剛開始大漲,人多的地方當然去擠阿.

人越多他就噴越高...噴到其他地方都看不到車尾燈.

噴到中期其實都還可以去.

直到最後要收尾了,那時候就是抓最後老鼠的時間...傻了才跳進去.

不過收尾的時候,這些人多的地方的價格,應該都已經是很誇張的數字.

當然你會問,那要怎樣判斷怎樣才是初期中期末期??

這...我就只能說看市場狀況了.

例如QE,那基本上前兩三年都是初期,第四年開始就是中期.

末期則是因為...目前房市收尾大多都是政府凍結的,而非市場自然機制.

因此會提早凍結.

也就是要是當年沒有張盛和,2016的房價絕對不會停漲,台北2014也不會停漲.

房價停漲是因為有一個叫張盛和的十大惡人之首,他瘋狂的打房把房價打下來.

所以結尾你一定是觀察市場被政府干涉後的變化決定.

例如房地合一2.0,市場照漲不誤,這就代表現在跟末期一點關係都沒有..XD

房價也不會立刻就停然後修正.

房價是大漲變小漲,小漲變死魚盤,死魚一段時間產生回檔.

所以你會先看到小漲的出現,那時候你可以視同是中期.

直到你看到建商拉不動價格,新建案準備進入死魚,那時候就差不多要轉向末期.

so...這種被干涉的市場,你就需要到市場去看才有辦法判斷.

不能用照年推論...

而你只要夠靈活,掌握市場變化不要有甚麼大誤差.

那人多的地方當然也衝過去追阿,之後也成為不安定籌碼一份子又怎樣..XD

你20萬漲到60萬,你降價賣50萬,回檔很多很多,但你還是賺翻了,你不賺嗎?

甚至你40萬進去都可以賺.

你不要末期50萬後才進場就好.


不過這一次,政府很早就做第三間貸款限制+房地合一綁很兇之外還綁預售屋.

所以不安定籌碼比率比上一次QE少很多很多.

價格衝很兇是建商飢餓行銷的絕招大成功.

飢餓行銷可沒辦法造成回檔..他沒有"不安定"的因子在裡面.

因此這一波很可能後面回檔狀況也很微弱.

so...很多想看投資客人踩人跳樓的,可能也要失望了...XD

除非這次有本事把價格衝超過基本面.

也就是出租投報率 < 持有成本+資金成本.

也就是炒得向對岸那樣過頭.

這樣...才可能有大回檔的戲可以看.

可是如果達到這個數字..

那就像我講的,租金一萬塊的東西價格是888萬.

如果再加上租金也因為QE而上漲的狀況.

中南部的房子以現在大漲價格,全面再翻2.5倍,可能都還不一定夠.

那時候戲還沒看到,應該就一堆人崩潰了.

當然啦我不太認為政府會放任價格這樣衝拉..XD

這樣衝完,我看我就移民去了.

因為那時候.台灣的房子就沒得玩了...

我不在不動產基本面以上的價格做投資操作.

我不喜歡承擔風險...更不喜歡賭博.



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推 bdenken: C大現在等收成還是持續積極播種?~
去年都播完種了,在看電影打電動練身體....


當然你還沒播種的都快點去吧.

建商不停你就不停.

and..建商你看他買土地價格做風向球依據...
(不要看推案價,那會反映比較慢)

建商還在加價買土地你都不用怕.

停滯一定是建商先停,再來新成屋新古屋開始停,再來才是老屋.

建商買土地和推案會有半年到一年的時間差.

所以土地會更提早停滯...土地停滯大多人都還搞不清楚狀況,你就可以出貨了.

這應該是可以逼近最佳賣點時間的操作法.
※ 編輯: ceca (61.227.151.99 臺灣), 11/01/2021 03:19:35
推 stevensevens: 現在投客在買還是在賣呢？
推 pleaseman: 感謝高雄王開示
→ askachage: 準備迎接主升段的來臨
→ askachage: 歐印是一種智慧
→ askachage: 今年下半年土地成交仍一直創新高，先別說2.5倍，現在買
→ askachage: 明年上半年就能每天笑呵呵
→ askachage: 用資金投報率來看，要翻倍是很容易的
推 gmjoin2007: 請問c大土地停滯您會怎麼觀察啊？
→ askachage: 我們投資客每天都在注意土地成交行情，沒有創新高就是
→ askachage: 開始停滯了，因為推案會停滯，成屋就開始吃大量折舊了
推 gmjoin2007: 了解 謝謝
推 linlinme5208: Push
推 leoth: 高雄王的分享很精闢，謝謝
推 sos20000066: 推
推 yasea2004: 智力+1
推 cms23: 謝謝老師,已閱+1
推 curry56: ceca!!!
推 leonhsu: 感謝分享
推 shill1331: 感謝教導文
推 jemdogdog:
推 amordelcor: 回檔超過20%？ 你有看到物件嗎？ XD
推 puma8: 房版第100000篇！
推 turtle314: 好讚
推 nqj: 房版第100000文推
推 johnny721009: 信屎味住套房，信C大上天堂~
推 JOHNNYROSSO: 房版第10萬篇朝聖
推 redhen0857: 感謝高雄王開示
推 game7416: 原來國民黨才是認真打房的
推 inunoya: 分析很正確 推
推 hdw: 謝謝CECA大....
推 jeromeshih: 推C大文章
推 a3247319: 感謝c大
推 yiliang1107: 推
推 LiLiLaLa7: 感謝c大，衝啊
推 E6089: 推 C大
推 chouwang68: 上次不是就十萬了，怎麼回溯了，話說回來你還真愛這
→ chouwang68: 數字。
→ checkman: 買好買滿
推 curry56: ceca
推 Hitimothy: 屎味害鼠人。C大帶你上天堂
推 spermbox: 精闢給推
推 spermbox: 另外小弟想請教一下
推 Unsullied: 自住適合進場  投資我建議等等
→ Unsullied: 現在世界局勢很亂 滿手現金是個不錯的方式
→ Unsullied: 房價長期來說一定漲  如果你長期投資也沒差
→ Unsullied: 短期來說 且看疫情和美國通膨的狀況
→ Unsullied: 該入場的時候是去年一降息就應該要衝了
→ Unsullied: 降息 = 房價漲  升息？不知道
→ abyssa1: 升息 代表房價已經漲一段了
推 Unsullied: 現在房子已經漲一段了
→ Unsullied: 桃園藝文特區房價一坪漲10萬
→ Unsullied: 跟升息前比
→ Unsullied: 新北連左岸都開新高 85萬/坪之類的
→ Unsullied: 歷年成交價在4X-6X
→ Unsullied: 但房地產的震盪一定都是衝...修正一點  又衝
→ Unsullied: 除非像ceca這類很熟悉市場的人 不然都建議長期投資
→ Unsullied: 選好的地點 長期投資  這就是奧義！
→ Unsullied: 重劃區要找市府要砸資源的區域
→ Unsullied: 至於房價的基本面是什麼？  就是美國印鈔票
→ Unsullied: 沒有資產抵抗通膨的注定慘兮兮
推 fluting: 專業優文
推 spermbox: 出租投報率 < 持有成本+資金成本
→ spermbox: 資金成本要怎看？
→ spermbox: 貸款的看貸款利率？現金買房的看存款利率？
→ spermbox: 另外，出租頭報率應該會直接被拿去和定存利率做比較，
→ spermbox: 對吧！
→ spermbox: 現在一年期利率約為0.76，但未來若升息再強也不過回到
→ spermbox: 降息前的1.0X，這是不是也意味著投報率比定存爛的房子將
→ spermbox: 面臨漲不太動的問題？
推 spermbox: 我補充一下，那個投報率是租金報酬率
推 letitgo: 感謝C大開示
→ Expend: 漲多就是最大的利空
→ Expend: 而且人的未來需要有房，但不一定需要股票
推 HAHAHUNG: 優文
推 DreamHssH: 2014開始縮減QE => 2022縮減QE  感覺可以緩一緩再進吧
推 kagaya: 有C大我就推~ 來房版資訊判別真的差太多 出了這裡誰告訴你
推 kuanhunter: 溫馨
推 ferrari293: 謝謝分享
推 kusomanfcu: 租金投報率爛的東西都是超級稀有財0..0
→ kusomanfcu: 所以errr
→ kusomanfcu: 沒人想想他租金一直爛為什麼還一直漲嗎？
推 eddie0729: 100000篇值得收藏~~
→ kagaya: 不是有一說 好漲的不好租 好租的不好漲 增值出租無法兩全
推 hdw: 那是增值空間，能增值代表該區域的發展還沒達到完全體
→ hdw: 該區域可能機能不好，但建地很多，未來有空間
→ hdw: 但出租來說，一定沒啥人要租阿
→ hdw: 只是吼，現在重劃區也都開未來價，這個講法已經很難說了
→ hdw: 套句CECA大常說的，市場是很靈活的
推 yesyesyesyes: 去年就該卡位了   臉書上面還一堆五折團的粉絲
→ yesyesyesyes: 去年這波無限QE  影響會很大
推 redbirdy: 感謝分享！
推 predraq: 真佛心發文，房版真溫馨:)
→ predraq: 光看現在還一堆發文問能不能買，就是能買的時機啦哈哈XD
→ predraq: 等到沒人問能不能買的時候，漲幅大概就緩了。
→ predraq: 但是這波限制下去，誠如ceca大說的，沒啥不安定因子，要
→ predraq: 跌真的很難；感謝c大開示，前幾年播種完之後，最，剩下就
→ predraq: 是來房版看看風向嘍^_^
→ tomy10417: 201x也有PTT阿
推 shoes922: 之後的修正的價位還是會比現在買更高
推 shoes922: 中南部未來2000萬以上是正常入手價
→ shoes922: 我2017入場已噴向宇宙還是選擇繼續持有幾年再說
推 opop1133: 考古題回文 推
推 yuuirain: 推
→ ha271923: C大根本房版活菩薩，普渡此版許多在高房價浮沉的眾生，
→ ha271923: 推ptt最有知識的版
推 e33554431: C大好文必推
推 HCLP: 很讚 謝謝分享
推 shunhahahaha: 感謝分享
推 kinmengon: 推
推 catinbush: 推
推 preikestolen: 感謝分享
推 neck1982: 推
推 babyMclaren: 清楚明瞭
→ Tatsuya72: 西卡Kat walk C目前特價$1099鎂送一雙鞋 兩人合購再+1
→ Tatsuya72: 要不要考慮一下
推 alicezzz: 感謝c大
推 endo: 推
推 scales2283: 推c大
推 alannn: 推C大
→ R3hab: https://i.imgur.com/Q0GOg21.jpg
推 johnnyjack: 推C大
推 butt1106: 五體投地 大學應該請你去開課
推 tomap41017: 感謝開示
推 rogger: 感謝c大
推 sampy: 感謝分享
推 cms23: +1
噓 will284vu86: 為什麼屎味都跟你講反的？你們是好朋友嗎？認識嗎？
推 devil007: 從C大開始發文來看    房價到底是漲還跌  就知道誰對了
推 petesam: 學習到很多，謝謝c大分享
推 qree: 推ceca大
推 migration265: 自住客都喜歡民進黨的 因為房價飆漲 爽啊
→ chen831030: 3/24
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝