Re: [請益] 買方帶看過程與屋主出價

[jamo (hi)]

※ 引述《nokiarobert (老王)》之銘言：
: 以下幾點疑問想請教：
: 1.房仲帶看的過程中，能否強制買方或賣方不能當場商談價格?
:   當然有些房仲事先會講要透過我們仲介才能和屋主談價格啦...等
:   但如果屋主也有意願當場直接和買方談(像我根本不介意是否奧客，
:   附近價格行情我也熟)，是否房仲有權可以阻止?
阻止你們談價:不行
堅持收服務費:可以
但像你所說買方可以換個仲介買
所以這是個理論與實務衝突的事情

: 2.以這個case而言，房仲除了吞下去20萬服務費以外，似乎沒得選擇?
:   因為兩邊都已講好價格，如果房仲他不接，買方可以選擇找其他房仲
:   以這價格馬上成交現賺20萬，或是只能搞破壞和買方說這間風水不好
:   環境不佳等，要不要多看看幾間房屋再決定。
對
這牽涉到法令,仲介的成本以及作業型態
很多人認為仲介的工作是議價,但其實不是
仲介的絕大多數工作其實是行銷
包括開發案源,開發買方,成本都花在這邊了

談價只不過是滿足買賣方愛看戲的人性需求
陪著演演戲罷了
所以比較老練的仲介在談價前是不願意買賣方碰頭的

: 以上故事有點長，謝謝大家看完，希望能給點意見，感謝！
今天這案件會發生,主要原因
是買方屋主都沒有合約精神
因為很明顯這個案子屋主堅持在家帶看
理論上應該彼此有默契談價要透過仲介並支付仲介費
我相信在委託合約應該寫得很清楚

這個在賽局理論中也有探討到
在一個一次性的賽局,參加者違反約定的經濟誘因很強
但是在多次的賽局中,就比較不會有這種問題

因為不動產交易有很強烈的一次性屬性
不只屋主買方會坑仲介,惡質仲介坑屋主買方的案件更多
本案中雖然是屋主買方不上道,但受到的譴責並不多

不過追根究柢來說,這種不遵守合約精神
其實是濫用社會信任,不是很文明的行為
因為社會信任低,人與人間防備心高
就越不會發生這種事

例如這件事如果出現在大陸
結局很有可能就不會像這樣歡喜收場了

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.162.240 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1637033064.A.91A.html
推 s26492755: 真的不上道  但本版仇仲
推 KrisNYC: 這不會很少見啦 它等同買家說他出1460+20仲介費
→ KrisNYC: 剩下你想辦法 你跟ceca出去談也是這樣談的
→ KrisNYC: 只是他從屋主的角度講出來 而且是當場成交比較震撼
→ KrisNYC: 故事改成他出含仲介1480 然後演個兩周因為仲介堅持3%破局
推 s26492755: 我買或賣一直都是碰過仲介談價格  不會自己因為仲介才
→ s26492755: 有機會的時候  直接跟另一方談價  我以為這是基本道德
→ KrisNYC: 換個願意20萬的仲介承作或屋主讓10萬 這故事就常見很多
→ KrisNYC: *因為他還沒簽斡旋 他是帶看當下出價 真的沒委任關係
屋主正常來說要簽銷售委託書
所以屋主方是一定有的

買方雖然沒有明下斡旋
但是正常來說進仲介店頭請仲介帶看
依正常交易習慣裡面隱含默示就是認同了成交要支付仲介費

其實一樣啦,就是不上道而已~

推 s26492755: 大可以直接跟仲介出1480含服務費 看仲介要不要為了成
→ s26492755: 交而退佣  也比這樣好看
說真的是真的很難看啦~

→ s26492755: 奇摩子的問題  我寧願不做
推 s26492755: 譬如我做買賣  賣方跟我議價100萬  我可以評估利潤選
→ s26492755: 擇施作與否  如果是跟我說  你的成本85  15萬當設計監
→ s26492755: 工費給你賺  我會直接拒絕  還真的有這樣的人
推 KrisNYC: 很多吧 哈哈 但你施工跟一般約仲介最大不同就是
→ KrisNYC: 換個人監工施工成果可能差很多 他換個仲介簽差距可能很小
推 s26492755: 這麼說也是啦
→ s26492755: 不過我本來也是個性比較硬的業務  買賣雙方對等
推 s26492755: 那種囂張說給你賺多少或嫌東嫌西的客人會被我過濾掉
推 KrisNYC: 可能我最近的心情都是低出撿不到東西 反映在回文立場XDD
推 Anyotw: 就殺價競爭，跟其他無關啊。因為一定有其他仲介願意低價攬
→ Anyotw: 客
→ KrisNYC: 如果是不要太鄉下的地方 其實很多黃綠店頭長期都有心結
→ KrisNYC: 甚至是黃色加盟店兩間不遠的互相搶成交搶到有仇
→ KrisNYC: 綠色因為直營規矩卡死了 其他加盟店真的有時候很誇張
推 s26492755: 難撿就先休息一下  轉換心情
→ s26492755: 不要像我把頭期花光光就好
推 KrisNYC: 休快滿一年了 而且高雄差很少沒撿到 科科
→ KrisNYC: 你退休了 小屋都蓋好了
→ s26492755: 這案子不硬吞還真的爽到下一個的機會很高
推 KrisNYC: 所以說她出20很會出阿 10 15就破局了
噓 VVVV5555: 互搶不意外啊死好 當客戶都盤子
這麼仇仲我是覺得就不要找仲介自售就好
找仲介然後搞這一齣只會讓人覺的你品格低落!

→ KrisNYC: 30含代書費可能就會仲介覺得也好 這樣
推 s26492755: 以前也是去過現場丈量 規劃 估價 出圖  然後被客人拿
→ s26492755: 平面圖去網路隨便找  價格低我5000吧  搶走  啊他沒付
→ s26492755: 出前面那些成本  當然直接開心收頭
推 VVVV5555: 沒見面基本上變成兩個盤子
→ s26492755: 我覺得這不仗義  像我跟誰看就跟誰下斡  除非你談不下
→ s26492755: 來  我才有可能找其他家
→ s26492755: 那拜託以後買賣都不要靠仲介的資訊  自己去開發
推 KrisNYC: 懂你的明白 櫻花那個免費出圖排隊排到天邊鳩靠北
推 s26492755: 我們這行被玩爛了  基本都是免費估價丈量  不過就是可
→ s26492755: 能會藏尺寸或在比例尺上做手腳
推 F93935: 一次買賣而已 雙方也不是投資客的話，那當然不用顧忌名聲
→ s26492755: 那個不要臉拿我圖去給人估的之後還有找我在估  30分鐘
→ s26492755: 左右沒回他就在那？？？  根本有病
推 s26492755: 即便一次買賣 做人基本該有  如果仲介費不甘願  為何
→ s26492755: 不自己去找案子或自己賣
→ Fujiwarano: s26你們這行跟仲介業一樣阿 買賣雙方以為這樣賺到
→ s26492755: 就像嫌建商賺爆  何不買地自建
→ Fujiwarano: 就赤裸裸的人性秀下限而已
→ Fujiwarano: 這個案子仲介可以要求實拿服務費啦 只是要不要而已
這邊如果仲介還不懂風向堅持服務費
一定就是賣方不爽解委託
就像原po說的買方另外找一間仲介
案子買方都現成,價格已談好爽賺 20 萬

推 kusomanfcu: 禮尚往來啊 缺的時候抬價就對了
→ kusomanfcu: 我一直都說買地自建不錯
→ Fujiwarano: 裝潢業免費估價丈量 但要圖的時候就要先收出圖費了
→ Fujiwarano: 仲介還沒辦法帶看完就跟買方收費 最累的就是這樣
→ kusomanfcu: 我找 設計師 都說不砍價 ，簽約時說我很閒會常來看然
→ kusomanfcu: 後會看用料 做工
→ kusomanfcu: 都不砍價了麻煩給我一次好好做好
→ kusomanfcu: 然後尾款我都壓30%
推 s26492755: 我是做不二價的  拿別人單來砍我  我會請客人直接找對
→ s26492755: 方做  以前有人說我腦筋轉不過來  結果我生意比他們都
→ s26492755: 好
※ 編輯: jamo (114.34.162.240 臺灣), 11/16/2021 12:27:36
推 cc117706: 但放掉讓第二個房仲直接撿20萬，好像還是虧
推 kusomanfcu: 我如果覺得貴我會砍用料和做法
→ kusomanfcu: 但是我絕對要求做工品質
→ kusomanfcu: 工品質差異很大的
→ kusomanfcu: 訂製和量販是不同概念
→ kusomanfcu: 訂製能動搞事的地方太多
推 s26492755: 所以只能放軟被人硬上或是有骨氣的拒絕
→ s26492755: 師傅品質差異大  所以網路上放單估價的一般我都不理
→ s26492755: 遇過最不要臉的  同時跟我買跟別人買  然後別人的壞了
→ s26492755: 叫我去修
→ kusomanfcu: 加價修
推 s26492755: 答對  不過我請款是對上一包  不過我猜是他吸收  為了
→ s26492755: 養案
推 dreamdds: 所以房仲可以談到更低的價錢嗎
推 KrisNYC: 這是特定狀況了 一般來說根據兩大品牌計算 一個案子成本
→ KrisNYC:  大概是18-26萬 我記得2018 還2017的時候讀的
→ KrisNYC: 現在可能固定成本高一點但案件週轉率好一些 但總之
→ KrisNYC: 每個案子都收20 大品牌會倒 所以這不可能是常態
→ TAKIHERO: 屋主買方這樣也是正常，買方很多都直接網路上自售談價了
→ TAKIHERO: ，仲介大多只是上網找到自售的案件硬要打擾屋主阻撓自
→ TAKIHERO: 售成功，硬要抽%
→ bigchang5566: 反正都希望仲仲不收錢最好