Re: [新聞] 放寬都更耐震認定 百萬棟公寓「1坪換1坪

[a386036 (骷髏怪)]

如果以現在的物料也難達到1換1

以前40/60或35/65分 非常精華的地主拿75就極限

如果原容積＋30%一換一
等於建商拿30/130=23%
分配比變23/77
這樣房價要多高？？？

台北市除非你亂蓋不然都來到25萬的造價
算20好了...

20/0.23=87萬
不包含整合 管銷。搬遷補助。租屋補貼。利息
成本來到95-100甚至100多

外加30%利潤，銷售費用
房價至少要150才夠支撐這分配比
還沒算一樓跟頂加補貼

即便地主自建也要拉到110以上，才能達到不出錢蓋

如果這政策下去
百萬以下房價區也要求這分配比
那只能說未來全台北市沒有110以下案子


過去建商合建成本低，可靠多案賺
現在合建風險超高
23%分配比，建材漲一萬等於成本多5-6萬
幫你委建賺管理費就好

※ 引述《bmw606042001 (多空雙buff)》之銘言：
: 連結：
: https://tw.news.yahoo.com/%E6%94%BE%E5%AF%AC%E9%83%BD%E6%9B%B4%E8%80%90%E9%9
C%
: 內文：
: 為了要推動危老重建，提高屋主都更意願以及建商參與意願，內政部研擬放寬「都更耐
震
: 認定」，讓更多老公寓能符合危老條例評估分數，並且給予原容積1.3倍的容積獎勵，
未
: 來原屋主有機會透過都更重建，實際拿回權狀上的「一坪換一坪」。
: 原容積直接倍數獎勵 危老有望「1坪換1坪」
: 內政部最新研擬將放寬都更耐震認定，未來老舊公寓屋主可望透過重建，拿回權狀上的
「
: 一坪換一坪」。房產業者預期新辦法實施後，將提升屋主都更意願，帶動雙北老舊公寓
重
: 建率。
: 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，按照現行的規定來說，因為都更的容積獎
勵
: 是跟著土地的容積來走，所以可能有很多屋主原來的坪數再都更或危老之後，分到的坪
數
: 會相對比較少。
: 舉例來，以一棟四層樓老公寓來說，總共8戶、每戶40坪，依現行法規要都更。北市住
三
: 容積乘上容積獎勵1.5倍，總面積約為337.5坪，但扣除公設虛坪，每戶實際分不到30坪
。
: 而新辦法，建物面積直接乘上獎勵，總面積分下來儘管扣除公設，每戶還能拿回接近1
坪
: 換1坪的面積。
: 老舊公寓可望透過重建，拿回權狀上的「一坪換一坪」。圖／非凡新聞
: 新辦法都更，建物面積直接乘上獎勵，每戶還能拿回接近1坪換1坪的面積。圖／非凡新
聞
: 全台115萬棟公寓受惠 房產價值上看兆元
: 品嘉建設董事長胡偉良表示，如果改建之後，屋主的室內坪數不減少、不影響他目前的
生
: 活空間，認為對建商或者住戶來講，大家都很樂意來改建。
: 坪數增加讓屋主意願變高，有利於建商的推動，多出的建物面積可支付重建開銷。而根
據
: 內政部統計，在既存建物中超過115萬棟是不到六層的老舊公寓，若全數重建，房產價
值
: 可達數千億至兆元，不過專家也點出存在隱憂。
: 老舊公寓若全數重建，房產值高達千億至兆元。圖／非凡新聞
: 加速都更放寬耐震認定 專家點出現存隱憂
: 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說明，對於現階段在推動的都更案來說，可能會
增
: 加它的困難，因為有些民眾會期待更好的優惠，當然在這樣的狀況上來說，可能無形中
會
: 增加整體的推動阻力。
: 為推動危老、不耐震舊屋的重建，政府祭出新策略，但要如何權衡利弊，恐怕還得滾動
式
: 調整政策。
: 台北／蔡佳芸、吳國豪 責任編輯／吳苡榛
: 心得：
: 改建之後，屋主的室內坪數不減少、不影響他目前的生
: 活空間，認為對建商或者住戶來講，大家都很樂意來改建
: 老公寓有題材了嗎

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.35.106 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1637123743.A.230.html
※ 編輯: a386036 (223.137.35.106 臺灣), 11/17/2021 12:38:38
→ IBIZA: 87萬+30%利潤怎樣也不會到150
搬遷 租金補貼等灌上去
就會來到95

95/0.7=136＋5%銷售廣告7萬=143萬
不含頂樓加蓋 一樓補貼

→ IBIZA: 每坪含管銷成本算你25萬好了, 5萬利潤一坪30萬, 30/0.23 =
→ IBIZA: 130, 台北市區幾乎都做得起來
※ 編輯: a386036 (223.137.35.106 臺灣), 11/17/2021 13:02:17
→ frank111: 分配比是什麼?建商蓋一坪最後的成本就是25萬，不管地主
→ frank111: 要拿幾坪回去，反正地主一坪就是要拿出25萬給建商
→ frank111: 拿不出錢就拿蓋好的房子抵債，分配比只是事後回頭看的
也可以這樣說
只能說如果要1.3倍，保障地主1換1
那房價就必須要超過110自建＋自己找人賣

→ frank111: 結果論，沒什麼意義
→ frank111: 蓋的坪數越多，建商就賺越多，現在多1.3倍，雙贏阿
對地主來說巴不得不用錢那100%還有錢拿
※ 編輯: a386036 (223.137.35.106 臺灣), 11/17/2021 13:18:40
推 nenpow: 政策沒有說會保障一換一阿
推 kusomanfcu: 租金+搬遷一坪能多少啊.....你是忘了要/坪數嗎
→ kusomanfcu: 除非是精華區店面 不然租金能多高
推 frank111: 地主原本100坪，要換回100坪，就拿多出來的30坪給建商
→ F93935: 560都橋不完了 還有空理你225的 科科代拆要落實才有用
→ frank111: 建商總共蓋了130坪，每坪成本25萬合計3250萬
→ frank111: 建商拿到30坪，每坪只要賣108萬就可
→ frank111: 每坪成本25萬已經包含營造、管理、銷售
→ joe2: 現在都更都像國賓飯店一樣  企業地主自己蓋自己爽
→ IBIZA: 利潤30%最好是用0.7算, 0.7的利潤是42%
正常都是銷貨金額的3成

→ IBIZA: 95*1.3=123, 算起來就是130%左右
→ IBIZA: 95*1.3=123, 就算加上廣告, 算起來就是130萬左右
推 detective14r: 都有都更計算器了 自己按一下不就知道了
→ detective14r: 簡單來說 蓋完房價一坪沒有85以上 連權狀坪1換1
→ detective14r: 都不太可能了
→ detective14r: 室內一換一至少要120以上吧
基本上如果建商拿低於30%一定是要破120
除非64分或，55分


→ F93935: 當初喊出一坪換一坪那個應該拖出來打，就是他害的現在台北
→ F93935: 市屋主默認沒有1換1就不用談下去了
※ 編輯: a386036 (223.136.92.64 臺灣), 11/17/2021 17:27:38
推 soonga: 真正可以蓋的樓地板面積是1.3 再加35%的公設吧
推 soonga: 戰高公設時就説總價不會變，算成本時公設就自動消失，單
→ soonga: 位成本馬上狂漲