Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來？

[Surrounder (環繞音響)]

所有的金融行為都還可以用風險跟投報率解讀
1000萬的房產租金兩萬五，利潤約3%
在持有稅0的情況下
持有成本則是貸款金額或是資產價值x利率1.3%
最終投報率只有不到2%
台灣租金報酬率很差但因為房價持續上升所以真正的投報是來自房價上漲

持有稅上升到2%
租金利潤必須是6%才能回到原本的均衡點
市場行為會在租金往五萬走或是房價腰斬這兩者取其平衡點
如果計入房價下跌的風險租金報酬必須要更高

高持有稅的日本美國最後房價跟租金都是這樣
很多人覺得奇怪東京租金這麼貴房價這麼便宜為什麼年輕人要扛租金

如果你要在東京置產認真打一下持有成本跟折舊跌價的算盤可能就不想出手了
徵持有稅不管從什麼角度看都是房價跌租金漲
台灣房租其實真的很便宜但房子超貴
如果反過來能不能實現居住正義
或是問題會搞更大沒人能回答





※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之銘言：
: ※ 引述《jumbotest (木柵魯智深)》之銘言：
: : 內政部在新聞稿多次提到「囤房稅讓租金上漲」。
: : 根據財政部資料，
: : 一人擁有4房以上的屋主佔4.5%。
: : 或總房數15.1%。
: : https://i.imgur.com/j15xFLL.jpg
: : 假設對4.5%的屋主，
: : 或15.1%的房屋課徵囤房稅，
: : （但僅針對超過4房的部分，而非名下所有房數）
: : 會讓全台的其他95.5%屋主調漲租金嗎？
: : 原因為何？
: 想算數學我就簡單算給你看吧。
: 租屋市場的房子是哪來的？ 99.87% 肯定都是擁有超過2房以上的人才有房子出租。
: 拿你上面自己給的表來看吧，我們看對空方比較有利的 "歸戶後" 數據。
: 我們假定有1房 & 2房的人不會把房子拿來出租。
: ※當然擁1~2房的人還是有可能有人會把房子出租，比例上低而已。
: 這樣的比例是 73.4%，佔總宅數的 862.1萬戶。
: 也就代表剩下可以拿房子出來租的多房族剩下 312 萬戶(尚未扣掉他們自住使用)。
: 有發現重點了嗎？ 絕大多數的房子都是一房或兩房自住使用，根本無法影響出租
: 市場，擁多房的人才有出租房子給別人的可能。
: 你現在鼓吹囤房稅，影響這批擁有多房的人的房子，然後你說租金不可能會上漲？
: 一堆房東都被影響到的東西怎麼可能不上漲？ 甚至提說95%以上的房東都不會被影響？
: 這假設本身就謬誤很大。
: 這些都還沒討論到所謂的多房或是空房是在哪個地區喔，排除山上的，偏僻的、無法
: 住人的...etc，實際租房族"願意租"的物件剩下多少？
: 我之前講過一例一休鬍鬚張漲價的例子忘了？ 之後一例一休又調整後鬍鬚張有降價？
: 你亂漲人家的"成本"換來的就是這種不可逆的下場。
: 你以為囤房稅可以先加了試試看再說，如果之後看不行再改回來？天下會大亂的好嗎XD
: 還是你說說以長期來看跟民生相關的商品，不論是否有投資價值，哪個東西比以前便宜？

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1637139034.A.965.html
→ piliwu: 看自住率就知道了日本是61%
→ piliwu: 台灣是78%
→ piliwu: 日本人租屋的比例幾乎是台灣兩倍
→ piliwu: 也許這就是空空要的
→ supereva: 所以台灣是實現買房正義的國家
→ jones2011: 只要算入房貸利息跟折舊成本就很恐怖了
→ supereva: 這樣還有人要不爽xd
推 spermbox: 雖然日本房價很便宜，但美國很貴吧…….
→ supereva: 大雄家也是用租的
→ spermbox: 日本投機投資行為幾乎都在上世紀被消滅光了
→ spermbox: 但米國明顯相反
→ spermbox: 別一直拿日本這種儲蓄利息低到爆、銀行堆滿錢沒人去貸
→ spermbox: 款的國家來比
→ spermbox: 日本的經濟狀態覺對不是你各位台灣人想要的
→ spermbox: 之前日本一度降息降到負利率
→ spermbox: 你真的希望台灣也醬子？
→ spermbox: 可憐的是負利率政策也解決不了沒人去貸款的問題
推 F93935: 日本薪資都停滯多久了，我小時候聽到大學生起薪20萬日幣感
→ F93935: 覺很屌，現在還是一樣
→ s26492755: 租金投報不到2%是不會弄吧
推 Thoris: 租房族300萬人 擁房族2000人 這才是最核心的問題啊XD
→ Thoris: 300萬人比2000萬人 這麼巨大的人數差距...
→ supereva: 不過租金投報為啥是這樣算  只有投頭期款進去而已不是
→ supereva: 嗎
推 spermbox: 樓上這是貧富差距問題
→ spermbox: 貧富差距唯一解就是成立共產黨、革命、鬥地主
→ supereva: 用總價算是不貸款的情況吧
→ supereva: 擁房族是指住自己家的房子吧  不然房屋總數沒那麼多
推 Thoris: 等台幣兌日幣升到1比5的時侯 會看到日本人來打工渡假嗎
推 jumbotest: 樓上你可以google租金報酬率
→ Thoris: 其實最近這幾年日本學生和台灣職場的日本新鮮人真是有感
→ Thoris: 增加 以前找遍全臺灣是沒幾個就學/定居/工作的日本年輕人.
推 inunoya: 租金爆增的結果 只會讓底層更慘 直接遍台灣地獄
→ s26492755: 用總價算總投報可以啊  但你拿的現金投報要怎麼解釋
→ s26492755: 用總價又憑什麼扣除資金成本的利率
→ s26492755: 這是最弔詭的是  在說總價算也有很多超過2%的物件
→ supereva: 我也覺得怪怪的
→ s26492755: 出租件跟增值件各有優缺點  但出租件沒你想的那麼不堪
→ s26492755: 你要照字面上解釋   投入總價去算  代表你沒貸款  就
→ s26492755: 不能扣貸款利率
→ supereva: 1000萬的房 我只出頭期200萬  月租扣掉其他每月成本
→ supereva: 剩下的獲利除以200萬才是真的投報率吧  我又沒有拿1000
→ supereva: 萬出來
→ s26492755: 如果你用現金投報去看  淨利/投入成本  這樣扣資金成
→ s26492755: 本還有道理  因為你為了取得資金付出了成本
→ supereva: 這樣算要突破5%並沒有很難
→ s26492755: 不需要額外成本的資金  又為什麼可以扣除成本
推 kusomanfcu: 增值件就是躺著賺，出租件就是量多變事業 你已經玩成
→ kusomanfcu: 事業了
→ s26492755: 5%本來就不難  我五間都超過  但比起股神 幣神 投資神
→ s26492755:   差遠了就是
→ s26492755: 所以我看到用總價算又扣除資金成本的  基本上我都會認
→ s26492755: 為沒當過房東或是純粹不懂
→ supereva: 所以我覺得用總價算怪怪的啊  現金買房才是這樣吧
推 jumbotest: 租金報酬率是有定義的，不然我可以說，我出1塊錢，剩下
→ jumbotest: 我爸出，租金報酬率9999999%
推 s26492755: 再來就是以前有個chal用他房客經驗來堅持房租投報只有2
→ s26492755: %的…  你做不到  不代表別人做不到  此外  好的出租
→ s26492755: 件也是有增值的  只是幅度不如增值件  就像增值件也可
→ s26492755: 以隨便收一下租金當零用錢一樣
→ s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
→ s26492755: 我的案例  可否用字面上的租金投報來解釋我在租金上純
→ s26492755: 粹的獲利
→ s26492755: 小弟學渣  會計經濟都不懂  還請懂得大大開示  用總價
→ s26492755: 當分母去解釋我的獲利
→ s26492755: 不夠我還有四個在後面舉證….
→ supereva: 定義歸定義  那是「租金報酬率」的定義  但那不是你實
→ supereva: 際獲利率
→ supereva: 你出1塊錢剩下你爸出 那獲利率的確非常高沒錯啊
推 lagadidi: 好辣，快點流血抗議再加囤房稅，房東真的沒差，租金物
→ lagadidi: 價再上漲而已。躺平還嫌擋路，等不及看覺青挖地躺進去了
→ supereva: 事實上你出200萬就能拿到兩萬五的月租金  就是不用1000
→ supereva: 萬
推 s26492755: 上次好像有人說什麼你這是信用擴張  要算….
→ s26492755: 唉  我真的不喜歡爭理論  還是實際市場操作適合我
→ s26492755: 我上個月幫同業做員工教育訓練也是 示範給你看  用說
→ s26492755: 的好難
→ supereva: 這純粹是定義問題而已  定義是那樣不代表要那樣用
→ Surrounder: 用總價算是機會成本的概念 譬如你繼承一間0貸款的房
→ Surrounder: 你可以賣掉拿現金買美債 美債利率就是你的機會成本 不
→ Surrounder: 能因為這間房子沒貸款就將成本就視為零
→ Surrounder: 實際透過槓桿操作獲利率可以遠大於這種算法 但法人就
→ Surrounder: 是這樣算的因為現金本身有成本
推 ai2311: 那你有沒有想過房價降 你的租金投報率就高了
推 lagadidi: 房價降淨資產變少啊XD投報變高幹麻？你意思是要降了，買
→ lagadidi: 之後忽然就不降了嗎？
→ lagadidi: 房價降，租金也會變低。租金太高租客就去買房繳貸款了
推 s26492755: 機會成本是另一種概念了  其實我也都常說  你考慮買房
→ s26492755: 投報的同時  也該把原本這筆資金的機會成本考慮進去
→ s26492755: 但多數我認為根本沒當過房東的算法是  直接扣掉借款利
→ s26492755: 息  問題是你算投報的時候拿總價當分母  分子扣資金成
→ s26492755: 本本來就不合理  因為你假設你沒借款拿出了總價
推 s26492755: 其實理論真的不用爭那麼久啦  這些堅持總投報的  每次
→ s26492755: 我給實際數字的時候  就消失 超有趣  到底理論的總投
→ s26492755: 報重要還是實際的獲利重要
推 s26492755: 而在房版討論的就是在房產上各種應用  這些嗆你租金投
→ s26492755: 報爛的  往往最後導向不是房產的投資項目 的確比投報在
→ s26492755: 包租公來說不是強項  卻又忽略了穩定這個條件
推 s26492755: 另外房價降租金投報高這件事情  我一直都是以投入成本
→ s26492755: 去計算  你買的當下拿出多少就是多少  反而跌幅會讓你
→ s26492755: 獲利被咬回去  不過不要說最近  長期來看  這向上的趨
→ s26492755: 勢只是賺多賺少