Re: [請益] 預售屋延遲交屋請益

[bluefishsky ()]

自己的文章自己回

當初這篇文章引起不少討論及正反意見

我相信這2年若有購買到預售屋的板友們

或多或少都會遇到這些問題

身為PTT 7年級中生代的鄉民

發完那篇文章之後就有很強的信念

我一定要在事情處理到一個階段之後回饋到板上做說明

給那些跟我一樣不是法律底子 也沒有買賣房屋經驗的板友

一個經驗分享

或許我的結果不是最好的 也有一些我沒注意到的地方細節

我只希望整個協商過程可以提供給有類似情形的人做參考

也有需要注意的地方去跟建商周旋


我們並不孤單


=========================前述及摘要開始============================

前述─

先簡短回答我自己之前的問題  也是討論串最多爭議的問題

Q1.建商可否依據各地方政府提供的建築執照自動展延的公文

   要求你更改原合約完工日期或是免責原契約上完工延遲的"遲納金"

ANS:答案是不行，建商只能跟你協商是否要修改合約，且要雙方合意

    建商會跟你哭說成本漲、人工難請、房價都漲了不要計較等話術

    我的想法是細細A棄甲賽哄幹 對建商只有少賺多少 沒有賠錢賣的存在


Q2.協商過程中，建商是不是會有很多步數跟手段去搞我們

ANS:的確有，內文中會說明，我認為這視協商情況雙方態度所定

    因為過程我是屬於比較強硬的態度，因為建商拿一些錯誤的數據要乎攏我

    如前述建照展延，還有工期計算，雨天計算等

    我個人對這種很反感，一律都當場打臉回去，所以建商覺得我很難搞

    所以我看到的步數不少

    平心而論 若是我能更圓滑地去協商 應該可以爭取更多有利的條件

    但是歹勢 我是鄉民  嘴臭的那一種


Q3.這是協商過程中，諮詢律師給我的建議

   衝突的發生一定都是兩方不樂見的

   但沒辦法它就是發生了(指交屋延期)

   對我們買方而言可能是以自住屋自身權益去考量

   對建商而言  這就只是商業行為  數字上的變化

   我們考量自購屋的品質、額外花費

   建商考量的是處理成本跟從眾成本，他要面對另外幾十戶的要求

   雙方立足點不一樣  希望我能思考從這兩邊的角度去協商


摘要─

   所處情況

   (一)108年中購買預售屋，合約另加註須於110年四月底交屋(發放使照)

   (二)房屋於110年10月底交屋，未達逾期六個月違約，但建商須支付完工延期

       之滯納金(約12萬多)

   (三)X他媽的這兩年房價同地段漲了兩-三百萬


   本來是依據PTT鄉民給我的建議 依約繳納期款

   想等交屋後撥款的時候再提滯納金賠償問題

   但建商很賊  等到要通知交屋簽本票之前

   要求購戶要簽完附加條約之後才要讓我們繼續跑流程

   附約條件很扯(可惜當下傻眼到忘記拍照)

   我沒簽  所以有以下幾次協商


第一次協商

建商需求─要求買方簽署附約

          同意1.承認建商沒有延遲交屋

              2.同意僅能親友陪同或是建商指定之驗屋人員驗屋

              3.若無法同意1.2.款，則由建商進行房屋原價"回購"(口述)



我方需求─1.要求履行合約，並支付合約載明延遲交屋之遲納金全額

          2.專業驗屋公司驗屋



協商結果─協商失敗





第二次協商

建商需求─要求買方簽署附約

          同意1.承認建商沒有延遲交屋

              2.同意有專業證照之驗屋人員驗屋

              3.若無法同意1.2.款，則由建商交給解約金(約122萬)雙方解約(紙本)


我方需求─1.要求履行合約，並支付合約載明延遲交屋之遲納金部分額(約8折)

          2.專業驗屋公司驗屋，但須先針對外觀不良部分協調修復


協商結果─協商失敗、建商對我大小聲，我給名片並請他聯絡律師





第三次協商

建商需求─建商交給解約金(約122萬)紙本+賠償金50萬雙方解約


我方需求─1.要求履行合約，並支付合約載明延遲交屋之遲納金全額

          2.專業驗屋公司驗屋，但須先針對外觀不良部分協調修復


協商結果─1.繼續履行契約並簽認本票

          2.協議以紅包名義取代遲納金，於完成交屋後退還期款之交屋金

          3.驗屋由雙方合意指定之專業證照公司進行驗屋，費用建商支出

          4.外觀不良部分後續併驗屋後進行修復或減價賠損



細節部分因為有點多  建商套路跟眉角有點多

諮詢過程中都很感謝律師朋友告訴我最壞的情況是甚麼

雖然他覺得我贏面是百分百 不用做最壞打算


有需要了解協商過程我再PO



其實整個協商過程很容易看的出來兩邊需求性的基礎不一樣

我就是要求履行合約(完成交屋)>>要求自主驗屋>>遲納金的索賠

是有協商順序



但是協商過程中建商給的條件都不一樣

背後應該都是以降低它成本以及未來如果其他住戶也要求同樣賠償時

他怎麼將損失降到最低



我在想

隨著協商的過程中

因為其他住戶可能都陸續有完成協商或附約簽訂

建商才有比較大的空間跟我談

我也有點意外他願意除了原解約金外另外補錢給我



但總之  我方沒有任何遲繳價金或其他其他違反契約內容

建商不得任意決定解約  有其他任何手段或暗示

就是錄音起來  之後讓法院去判斷是不是惡意解除合約



大概是這樣  謝謝閱讀


※ 引述《bluefishsky ()》之銘言：
: 想請問一下有沒有買預售屋版友有類似的經驗
: 想請教後續處置措施
: 這兩天接到建商通知
: 說原預定四月底交屋  因為缺工之類的 可能得延到10月底
: 因為我當初合約有另外附註110年4月底交屋
: 說希望我回去更改合約
: 當初會另外在合約上加註交屋日(合約有明訂交屋日=核發使用執照日)
: 是因為我租屋在外  如果延期我要額外承擔繳納租金的風險
: 而我覺得不應該由我買方獨自承擔
: 加上原本合約寫的是400個工作天 我覺得定義很模糊
: 所以才另外附註交工日期須在110年4月底前完成
: 違約的話是每天3750元   直到罰到總屋價15% 大概112萬元
: 結果現在建商通知我 詢問看能不能更換合約
: 讓我覺得簽約好像在簽好玩的一樣= =難道不能對建商有點規範嗎
: 跟家人討論  他們是覺得房子蓋好比較重要不要計較這幾個月
: 換個說法就是擔心我如果去爭取的話
: 擔心後續房屋部分可能被動手動腳之類的
: 又或者會不會合約到時候用甚麼不可抗力條款免責
: Q_Q 想詢問有沒有類似經驗的版友
: 詢問一下建議跟經驗分享
: 謝謝!
: 本來想說交屋後可以找女友過來同居
: 不然去旅館又是一筆開銷ORZ
: 忍一兩個月我還行  忍半年我...

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推 crazyM: 未看先推，感覺之後自己也會遇到同樣問題= =
推 t1t1: 推!!
推 jasica: 我就是可能延遲叫#屋的苦主,同地段已漲了2.300萬+1
→ jasica: 謝謝原PO熱心分享
→ castjane: 現在小心預售
推 nzna33: 謝謝分享
推 rses99: 推
推 ntnusleep: 推分享
推 ntnusleep: 有找律師諮詢是重點! 不會建商說什麼就以為是什麼
推 ntnusleep: 房屋買賣要做的功課不少
→ aloness: 涉入房版8年，每年都在講不要買預售屋，只希望多勸一個
→ aloness: 是一個，只可惜往往都是買預售屋遇到困難的寫信來求救，
→ aloness: 唉
→ bluefishsky: 當初是因為擔心水位不夠才買預售 真的再讓我選擇我會
→ bluefishsky: 看新成屋 只是這房價飆升速度實在…我買在兩年前現在
→ bluefishsky: 回顧起來是不是該慶幸
推 ali210: 沒找律師的人很快就被盧簽下附約了吧
推 c188cc: 個人認為，肯定是有誰認了，中間差額就乾脆給你，感覺結
→ c188cc: 束比較實在，關鍵是律師真的該花
推 fufu2839: 感謝分享！
推 aaa931324: 讚 律師朋友靠得住
推 JCnini: 感謝分享心淚史，真的是大德啊
推 cosco: 推分享
推 bibliophile: 推分享，感謝
推 CYZ2228: 推分享 律師朋友很罩