[閒聊] 無房者購房算剛性需求嗎?

[buji ()]

是否同意引文? 不同意
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本來認為理所當然是剛需，但後來想想，對本來買不起的的人來說不是，對想租不買的
不是，有親友供你住的也不是。 歐美國家擁有自宅的比例比我們低多了，但大家還是有
房住，也非得住房不可。

說來說去，需有能遮風避雨的地方可住才是剛需，"買"房不是。 以長期投報率來說，股
票比房產投報率更高，所以把資金都放進股市只租房住，也沒什麼不合理。

別來扯我魯空幻想房價下跌才買得起了，我若再買一間也只是想幫幫下一代，希望孩子
住近一點。 我只是不欣賞建商仲介媒體廣告商地主投資客與相關業者聯合起來營造房價
只漲不跌的幻象，恐嚇大眾趕緊搶購 (政府也為了稅收等各種理由放任房價飆漲)  。
只是也不用牽拖綠營政客了，藍白也都在一起比爛而已。

目前資金泛濫利率低是事實，房地產較能保值也是事實，但前提都是不能買貴了。 現在
追房，已頗有去年追生技股，今年追航海王的感覺，只是房市的漲跌週期較長而已。

資金夠的買房無妨，但奉勸準備不足的人別賭太大。 這世界永遠有意料之外的事會發生
，就是會出現黑天鵝。 那天習老大突然指示一架中共戰機飛入台灣上空，你說國軍會不
會將之擊落? 無論是否按下按鈕，你認為股市房市匯市會如何?

就算只想想明年起的貨幣供給緊縮，央行升息，且原本計畫之後才買房的在這波都提前
部署不再接的話，房價轉跌或長期停滯的話，或者你不幸失業或創業失敗，你能不能承
受? 會不會被斷頭? 魯蛇追加屋奴身份，難道不會變成雙倍魯蛇?

凡事還是留一條退路較好。 我們真正需要的是一個棲身之所，而不是無法承受的高負債
產權。


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推 lagadidi: 公園？
推 s8752134: 為什麼你會覺得現在買房的是追高??
→ s8752134: 40年前買太貴 30年前也喊貴 20年前還是喊貴
→ s8752134: 只有每年都在喊貴 然後每年都一直有人去買 這事情沒變
→ s8752134: 你有沒想過以前月薪100 現在月薪多少?
→ s8752134: 以後月薪會是多少?
→ s8752134: 現在買2000萬貴, 是因為平均薪資是4-5萬
→ s8752134: 20-30年後 平均薪資2-30萬或更多, 你會覺得2000萬貴?
→ s8752134: 實際上一直有人在講, 是同樣的一塊錢但更不值錢了懂嗎
推 s8752134: 不要用有限的觀點去講房價漲不動了, 當你擁房房價上漲
→ s8752134: 資產也在上漲, 你身價就上漲 懂嗎? 不管你是要套現或是
→ s8752134: 換屋, 絕對都是更輕鬆的!!
→ s8752134: 不然長輩贊助下一代買房的錢哪來的? 你以為都是薪水??
→ s8752134: 台北市隨便一個老屋主賣掉一間老公 就1000萬以上頭期了
推 jameswang278: 黑天鵝窮人也是死，有錢的早就國外置產烙跑了，有自
→ jameswang278: 住需求買就對了
→ jacvky: 買來自己住有什麼買貴的問題?? 你又沒要轉賣
→ jacvky: 失業或創業失敗，你沒買房也是要繳房租的
→ buji: 現在買比去年買貴多少?
→ buji: 去年相較前年也是相同漲幅嗎?
→ buji: 選在狂漲階段進場，口袋還不夠深的話，不是找死嗎?
→ kusomanfcu: 孩子住屏東了啦，除非你先幫他買好
→ kusomanfcu: 台積電全台到處蓋晶圓廠你躲的了？
→ buji: 我並非主張不能買房，而是指錢不夠的別冒險買
→ yiliang1107: 你自己有房了…一直鼓吹什麼？
→ yiliang1107: 自住者，又不是要投資…越早進場越好
→ buji: 股價有高低，房價也有相對高低，現在不高嗎?
→ buji: 我覺得現在像2013年
→ yiliang1107: 好，就算像2013（雖然我不認同）
→ yiliang1107: 但放到現在幾乎都還是漲啊
→ buji: 你要是2013買進 SPY ，就不只是有漲而已
→ yiliang1107: 對自住的有差嗎？
→ yiliang1107: 照你說是高點，那你兩間拿出來賣啊
→ yiliang1107: 等房價下跌再買回，或是買更好的啊
→ yiliang1107: 自己兩間都不拿出來賣，一直說追高
→ yiliang1107: 這個邏輯在哪裡啊
推 s8752134: 怎麼有人討論事情很喜歡用結果來推論啊??
→ s8752134: 不然我現在問你, 現在美股要買啥可以3-5年漲10倍?
→ s8752134: 我立馬all-in要嗎?  沒漲10倍你補給我
→ yiliang1107: 廢話別那麼多，兩間現在拿出來賣，敢嗎
→ yiliang1107: 不敢，每天在房板po這些幹嘛…給投資客看就算
→ yiliang1107: 那些沒判斷能力的無房空空怎麼辦
→ zaza5566: 房價有高有低沒錯 你覺得現在高點 那幹嘛不現在賣?
→ s8752134: 如果未來已知,白癡都知道怎麼做, 重點是我們人活在現在!
→ zaza5566: 賣了直接獲利欸 阿又不賣 不就是繼續看高 還勸人別買?
→ s8752134: 然後我也順便問一下拉, 那些一直鼓吹高點不買的
→ s8752134: 真的有人信你了(例如信了Sway)沒買, 這幾年漲上去後
→ s8752134: 這批人要不要像相信你們沒買房的可憐一族跪下認錯?
→ zaza5566: 跟屎味一樣每天喊高喊不合理  誰理你?
→ s8752134: 有事沒事一直在那邊恐嚇別人, 懂的人笑笑就算了, 小白看
→ s8752134: 到真的信了 被你害一輩子
→ yiliang1107: 板上有個之前預算1000萬，到現在po改成
→ yiliang1107: 1600萬…還找不到理想房
→ yiliang1107: 之前看以為是空空，那就算了…
→ yiliang1107: 結果昨天自己推文說有兩間房…
推 XX: 就一堆人喜歡用上帝視角推論阿 用現在價位討論以前標的 笑死
→ yiliang1107: 搞不懂你在幹嘛，跟sway一樣嘛。自己買了
→ XX: 嫌房貴你八年前怎麼不allin比特幣xd
→ yiliang1107: 叫別人不要追高買？結果自己兩間也不賣
→ yiliang1107: 不覺得自相矛盾、邏輯錯亂嗎
推 XX: 房版很溫馨好不好 各種好言相勸叫你擁有一個家
→ buji: 對自住的沒差嗎? 你是房仲還是代銷?
→ buji: 我之所以現在還有些存款，就是因為不是高點進場
推 kusomanfcu: 2013 all in bitcoin 你現在就連兒子的都先買好了
→ kusomanfcu: 為什麼不歐in bitcoin
→ buji: 我賣掉自住房，裝潢租的房，日後重買再裝潢一次?
→ buji: 我只是說2013年買的房到現在漲回來沒什麼好說的
推 IS0987: 幫小孩買？那就還是想買啊...
→ buji: yiliang 你也太搞笑了
→ XX: kusomanfcu 對阿 一堆上帝視角的神人怎麼都不歐比特幣=.=
→ XX: 只會廢話一堆ZZZzzz
→ buji: 想買能買不必現在買。 對吧?
推 IS0987: 扯一堆...ㄏㄏ
→ boxoxox: 吵買哪裡幾歲就算惹..現在叫有能力買不買是害人嗎
→ kusomanfcu: 有錢想買不會喊貴然後蹲房板啊
→ kusomanfcu: 你就現在想買，我是蹲在房板來一個酸一個
→ buji: 八年前沒買房，所以沒被套牢多年。 不好嗎?
推 XX: 有能力買不買 一路從三房平車看到兩房機械車的案例 哥看多了
→ kusomanfcu: 有看過駐版酸民嗎
→ yiliang1107: 不要廢話那麼多，管是不是自住拿出來賣啊
→ XX: 可以給我駐板美女嗎qq
→ yiliang1107: 扯什麼裝潢，不是沒買在高點…，那現在高點賣也賺啊
→ buji: 你要買盡量到處買
→ buji: 一坪開價300萬我就賣你
→ yiliang1107: 看吧…對啊，你會一坪賣我300萬
→ yiliang1107: 打個對折150萬每坪，賣人也不過分吧
→ yiliang1107: 然後說房價是高點，不覺得打臉嗎？
→ yiliang1107: 你自己都不願意5折賣了
推 XX: 樓上 不好意思:我家不一樣
→ buji: 奇怪了，你不是要買嗎? 還說會漲，怎又不原價買?
→ buji: 兩間一起買可打九折給你。 別猶豫，不然被搶走了
→ yiliang1107: 你家是信義勤聯？好幾年前當初每坪買300萬是嗎
→ yiliang1107: 你家原價每坪300萬是嗎？XDDD
→ yiliang1107: 是原價9折嗎？給我站內信看一地點
→ yiliang1107: 看一下地點，如果比我手上的物件好
→ yiliang1107: 可以喔，不過要是當初你買的價格9折
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/76y7yfb.jpg
推 pcxpchou: 每晚一年買房 就少買一台賓士
推 hduek153: 喊說不買的都不賣 喊說要買的也不信貸全開買
→ loveapple33: 價值是比較出來的，一樣的錢丟股市和房地產，20年後
→ loveapple33: 那邊價值高？股票會漲會跌，台灣房地產只會漲不會跌
→ loveapple33: ，不投房地產根本傻子
推 kevinhon: 你自己都不出脫房產，還想幫小孩低價搶貨，這樣房價要怎
→ kevinhon: 麼跌？到底誰會出脫？
→ kevinhon: 一直幻想準備不足的人別賭太大，你住海邊？
→ daniel3658: 以長期來說股票投報率高，笑死
→ daniel3658: 你買就是高投報從不回檔  別人買就航海王  對吧?
→ daniel3658: 真正需要的只是一個 永遠不能裝潢 常常搬的棲身之所?
→ daniel3658: 自己不捨得裝潢租來的子  是要魯空一輩子租爛房喔
推 happytravell: 某樓覺得是高點趕快賣啊 不然下個月就蔥價了
→ buji: yiliang 兄您說真愛說笑。 我家隨便賣也不知漲多少
→ buji: 幹嘛原價9折給你收? 你只想買低賣高賺差價而已
→ buji: 我買房的話是想做資產配置而已，不像諸位投資客
噓 yiliang1107: https://i.imgur.com/J2mVIZm.jpg
→ buji: 106樓d大，我是說現在繼續追高有危險，非永遠如此
→ yiliang1107: 話都你在講，原價也是你自己說的
→ yiliang1107: 然後你買房就是「資產配置」
→ buji: 我是說一坪300原價買啊，幹嘛砍價?
→ yiliang1107: 別人就是投資客…，大家不都是避免財產
→ yiliang1107: 貶值，都一樣啦。
→ yiliang1107: 你自己也知道你家房產漲多少，也不可能便宜賣
→ buji: 我本來就住得好好的，你一直盧要我賣嘛
→ IBIZA: 股票長期投報比房子高? 你確定嗎?
→ IBIZA: 200買長榮的有可能一輩子都回不了200, 甚至十年後剩20
→ IBIZA: 房子幾乎不可能
→ buji: 有錢購屋ok,但要窮青年貸40年8成5高價追買，於心何忍?
→ IBIZA: 你買房就是資產配置 別人買房就是投資客 笑死我XD
→ IBIZA: 笑了 高價追買是我叫他買的?
→ IBIZA: 如果要玩你也推了一把的遊戲  你沒推?
→ IBIZA: 鬼扯一堆其實就兩件事而已  1.你覺得高點已到 2.假清高
→ IBIZA: 講那麼多幹嘛
→ IBIZA: 一坪300萬你就賣 你買低賣高就不是賺差價 就不是投資客
→ IBIZA: 別人買低賣高就是賺差價 就是投資客
→ IBIZA: 笑死人
→ IBIZA: 房價上漲 每個有房的都推了一把  10年前被勸退沒買 今年
→ IBIZA: 只好追價 這把就是空空推的
→ IBIZA: 如果明年還漲 你是不是害死今年聽你話沒買的又多賠一台賓士
→ IBIZA: 沒人知道明年怎樣, 不用在那邊假先知
→ buji: 台灣加權股價報酬指數110/11/23:  34,994.93
→ IBIZA: 所以?
→ buji: 92/1/2 是 4524.92.近19年來漲 7.73倍，不算太差
→ buji: 基本上我們都持有股票房地產，就是配置而已
→ IBIZA: 台股是1961年12月15日成立的 一開始是100, 所以50年是350倍
→ buji: 但年輕人首購是all in 加借貸才能勉強買房
→ IBIZA: https://i.imgur.com/KzBAi9R.png
→ IBIZA: 這個是1960年標售土地, 大安區龍安段一坪787元
→ IBIZA: 現在大概一坪300萬以上吧
→ IBIZA: 大約是4000倍
→ buji: 買房雖是好事也是多數人的夢想，但追高的風險
→ buji: 與成本，還是要好好想想
→ IBIZA: 股市現在18000 風險就不大?
→ IBIZA: 房地產當然是漲漲跌跌  但以十年或二十年的長期角度
→ buji: 我拿指數，IBIZA 大也用指數比，可能比較公平
→ IBIZA: 只要你地點不要選太差 早晚會回本甚至有賺
→ IBIZA: 股票有辦法嗎?
→ IBIZA: 要公平甚麼? 房地產的槓桿要不要算進去?
→ IBIZA: 報酬指數有加入配股配息  房地產的房租 指數要怎麼呈現?
→ buji: 個案恐怕要比個股比較公平
→ IBIZA: 這兩年股市大漲 一堆少年股神在那邊鼓吹股票好賺
→ IBIZA: 隨便啊 你拿一個個股我拿一個個案?
→ buji: IBIZA大別這樣啦! 我都要經常拜讀您的分享文
推 yytseng: 對想娶台女的就是剛需了
→ IBIZA: 我不知道別怎樣耶 我只覺得這兩年股市大漲 一堆人小看了
→ IBIZA: 股市的風險
→ IBIZA: 你做股票做二十年再講 好不好?
→ IBIZA: https://reurl.cc/j5VDGy 這個是針對台股的五年研究
→ IBIZA: 台灣散戶平均每天付出2億1千6百萬台幣的手續費和2億2千8百
→ IBIZA: 百萬台幣的證交稅，然後還要每天輸給法人1億7千8百萬台幣
→ IBIZA: 也就是整體散戶每天都要賠6億2千2百萬
→ buji: 我ETF只買了十幾年，還沒達到你的要求標準
→ IBIZA: 你買哪個ETF十幾年?
→ IBIZA: 如果是0050的話 你捫心自問2019年之前你的報酬有多少
→ IBIZA: https://i.imgur.com/f9MRtSP.png
→ IBIZA: 這個0050, 從2006年投入100萬, 到2019年的報酬
→ IBIZA: 年化報酬4.8%
→ IBIZA: https://i.imgur.com/kRxdhPB.png 這個到2021, 多放兩年
→ IBIZA: 比前13年多賺一倍
→ IBIZA: 基本上股市報酬很大部分是這兩年因為QE漲一倍衝高的
→ buji: 我(類)VTI較多, 當然歐亞新興市場也有。 但沒法與神人比
→ IBIZA: 如果你覺得房價已到高點 那表示QE要結束 那其實股市你也該
→ IBIZA: 跑了
→ IBIZA: PARTY結束 股市絕對比房市慘
→ IBIZA: QE兩年房地產才漲15%, 你覺得過高
→ IBIZA: 然後被QE衝高一倍的股市你覺得好好賺?
→ IBIZA: 你買VTI, 你有想過他今天240, 但2019只有130嗎?
→ buji: 股票波動大，所以還是多元配置較安全
→ buji: 所以我自己會考慮放一部份在房地產
→ IBIZA: 如果你覺得party要結束了 不就是該把資產配置從攻擊性資產
→ IBIZA: 轉移到防守性資產嗎?
→ IBIZA: 甚麼是攻擊性資產 甚麼是防守性資產 你應該知道吧?
→ buji: 但這篇討論的對象是無房資金不夠的年輕人
→ IBIZA: 你覺得party要結束 還鼓吹資產不夠的年輕人投入股市?
→ buji: 謝謝您的提醒。 我的確擔心股市崩盤，所以配比有限
→ IBIZA: 你講的東西根本就自相矛盾
→ IBIZA: 你根本就不是以一個完整的邏輯思路在考慮投資
→ IBIZA: 純粹就是靠北房價太高而以
→ buji: 我應該不是鼓勵年輕人此刻大買股票，而是提醒
→ IBIZA: 你只是靠北房價太高而以
→ buji: 他們房地產不是唯一最好的投資標的
→ IBIZA: 老實講 我覺得你很愛包裝你講的話 讓自己看起來處在高位
→ IBIZA: 但實際並不是這樣
→ IBIZA: 你一樣想低買高賣  一樣買了房子推了高房價一把
→ IBIZA: 你和你口中的投資客並沒有甚麼兩樣 最大的差別大概是
→ IBIZA: 你覺得高點到了 而別人覺得還沒有 如此而已
→ buji: 我的確覺得現在房價衝太高
→ IBIZA: 對 其實你就只是靠北"你覺得"房價太高而以
→ IBIZA: 不用包裝的好像很有邏輯或是很有道德高度
→ buji: 您說的可能對
推 XX: 快速下結論:大家都想低買高賣 沒人想賠錢
→ IBIZA: 股票我也買了一些 台股美股都有 但你說現在該買甚麼 老實講
→ IBIZA: 我寧願推房子也不會推股票
→ IBIZA: 房地產再怎麼說有僵固性 防禦能力比較高
推 XX: 哥 我們都在股版很久了 看久了也知道那邊賠錢仔佔多數XD
→ IBIZA: 而且股票選股眼光跟長期持有的心理素質, 這些要求都比買房
→ IBIZA: 子高
→ buji: 同意。這也是我想轉一些到房產的原因
→ buji: 但其實股房現在都不是我最大的部位
→ IBIZA: 房子傻傻買一抱二三十年 度過一個甚至兩個高低循環的人多得
→ IBIZA: 是  股票, 難
推 XX: 房子每個月收租看的到現金流 股票還沒收到股利可能就賣掉了==
→ IBIZA: 房子你買了 明年 後年 五年後 可能會賠 但多半你會繼續抱著
→ IBIZA: 等十年十五年之後 產生正報酬
→ IBIZA: 但股票可沒辦法保證你抱著一定能翻回來..XD
→ IBIZA: 更何況多數人大概也不會抱這麼久
→ buji: 沒錯。 不過對自住的年輕人，不太一樣
→ IBIZA: 能在股市賺個上千萬的 都是天選之人
→ IBIZA: 但在房地產  滿地都是
→ IBIZA: 我現在去路上丟塊石頭 大概都能丟掉一個持有房屋十幾年
→ IBIZA: 增值上千萬的你信不信?
→ buji: 資金不夠，就不該夢想新房大房好房，被自己的殼壓死
→ buji: 明明是借貸過度消費，卻以為自己在投資
→ IBIZA: 扛不扛得住那是個人對自己能力的評估是否準確
→ IBIZA: 但以現在的利率, 房貸怎樣都不算是消費
→ IBIZA: 扛不住賣掉就是了
→ buji: 我信啊! 但一堆精華區老公寓的屋主，也真的沒多少存款
→ IBIZA: 2%的通膨率 1.31%的利率, 怎麼算是消費, 是銀行每年送你0.7
→ IBIZA: %啊
→ IBIZA: 存款存銀行1%, 存房子, 長期來講通膨就2%, 房子長期來講打
→ IBIZA: 敗通膨不難啊 為什麼你會覺得存在銀行才叫存款?
→ IBIZA: 存房 合理預期就是打敗通膨   存股 合理預期就是利用買多家
→ IBIZA: 大企業來打敗經濟成長率(大企業會獲得較多經濟成長果實)
→ kevinhon: 會夢想精華區新房大房好房的，不就是眼高手低的魯空嗎？
→ IBIZA: 很多人想不透 你繳的房貸其實大部分是存在房子裡了 而不是
→ IBIZA: 消費掉了
→ buji: 我知道實質利率等於負的，借越多越好
→ buji: 但基本上要能產生現金流的房子才算投資吧，自住的算嗎?
→ IBIZA: 自住你也省下租屋的支出了啊
→ godlikeking: 精華區真的不用想了 有父母早期卡位的要感謝父母啊
→ buji: 如果現在的房價不是未來五年的低點，還鼓勵年輕人衝嗎?
→ IBIZA: 事實上我更推薦20幾歲年輕人要買房，拿去買高投報的投資房
→ IBIZA: 產，再拿租金一部分租房子，等到有成家需求，再把投資房處
→ IBIZA: 理掉，買真正要自主的房子
→ IBIZA: 只要現金流撐得住，五年後賺賠有差嗎？
→ buji: 假設自住房的利息與，稅，維修費比房租低那是ok
→ IBIZA: 事實上我自己就是優先把錢拿去買投資房產，便宜房子住了十
→ IBIZA: 幾年
→ buji: 250樓說法我很贊同
推 boxoxox: 這不是IB大的護城河現金流理論,隔幾個月又看到了
→ buji: 所以你很厲害!多數人做不到
→ buji: 多數年輕人想住新房，買重劃區，可能因此還得買車
→ buji: 結果住自主房的開銷反而比租屋高
→ buji: 回原主題。 之所以有房價過高感受，來自看房熱度
→ buji: 一個物件隨便都有一二十組客人來看，且很快成交
→ buji: 彷彿股市成交創天量的熱度。 平常不看房的人也都出來了
推 LinKinin: 你是有需求想再買一間且原屋沒要賣。所以希望便宜買到吧
→ LinKinin: 。不用包裝成多好心。
推 kevinhon: （x）房市高點了請謹慎
→ kevinhon: （o）我還想再幫小孩買一間，你們最好都別買讓我低接
推 happytravell: 自己買就是資產配置別人買就是追高套牢仔
推 kusomanfcu: 住老破市區騎機車 退休都更換新屋 選我正解
→ buji: 房價高低應該不是我寫幾個字能影響的
→ buji: "資金夠的買房無妨，但奉勸準備不足的人別賭太大"
推 facio124: 老話一句 自住沒差 挑能負擔的
推 CaLawrence: 駐版的人真的很恐怖 稍微講房地產一點點不好就會被群
→ CaLawrence: 起圍攻
→ CaLawrence: 能買還是買 現金流抓好就行 但不要過度樂觀未來房市
→ CaLawrence: 一定會漲還怎樣的 這十年來沒什麼動的物件也是不少