[新聞] 楊金龍一句話惹眾怒 全國租金指數挨轟

[JQK2 (神魔非人，雌雄同兔)]

楊金龍一句話惹眾怒　全國租金指數挨轟「失真」　專家點出問題所在

信傳媒 葉佳華2021-11-29 09:01

日前央行總裁楊金龍在立院財委會答詢時，一席「年輕人若買不起房可先租，自己也是40歲
左右才首購」等言論，引起不少網友砲轟。但房租真的平穩嗎？從全國租金指數近5年漲幅
僅上漲4.23％來看，似乎與民眾實際房租的感受落差很大。

楊金龍「買不起先租房」言論惹眾怒，全國租金指數再創歷史新高

事實上，過去前央行總裁彭淮南也曾有過類似的說法，表示自己年輕時也是從住在郊外、租
房子開始，才慢慢從蛋白區往蛋黃區移動。儘管楊金龍此番發言本質並沒有太大問題，但對
於一般租屋族來說，現階段別說買房，就連租屋負擔也越來越高，甚至有越租越偏遠的跡象
。

攤開主計總處租金指數（消費者物價房租類指數）最新統計，10月份租金指數已攀升到104.
77，這是創下1981年1月有統計以來的歷史新高，且從趨勢上來看，從2011年2月以後，租金
指數除了在2014年12月、2020年4月持平以及2021年5、6月下滑、7月持平之外，其餘月份都
是呈現上漲，顯示租屋族租房子也越來越貴。

不過，房屋租金趨勢雖然呈現往上漲，但這背後也另外凸顯一個問題是，主計總處所統計的
租金指數漲幅早已追不上房價漲幅，從租金指數的統計來看，近40年來租金漲幅僅約78.76
％，還不到1倍；若以近5年的統計來看，租金指數同樣也僅約上漲4.23％，但實際的民間感
受真是如此嗎？

https://i.imgur.com/q8xkhcl.png
根據屋比房屋統計，七大都會區近5年的住宅租金開價變化。（資料來源／屋比房屋）

主計總處租金指數「抽樣只看全國」，沒有區分地區嚴重失真

根據屋比房屋針對全台租屋網（如591租屋網）、每年七都樣本數約7萬筆，所調查的「住宅
租金開價」變化，其中可發現七大都會區當中，近5年租金開價漲幅大約落在20～34％左右
，這明顯與主計總數統計的租金指數漲幅有極大落差。

一名房地產業者直言，因為內政部是抽樣只看全國，導致指數波動「超平滑」，若深入都會
區去看，自然會漲得比全國多，「政府的只能看趨勢，漲幅可以跳過，因為完全都不準。」

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文也指出，主計總數的租金指數並沒有區分地區，
而是以全國的概念顯現，自然就會拉低漲幅，這也是為什麼政府所統計的數字永遠都會比民
間更為平穩，但事實上不管是房價、地價、租金都會有都市與分都市的差異存在。

不過，彭建文也認為，因為民間的統計大多是以住宅租金「開價」為計算基礎，距離真正的
成交租金也還有一段空間，「不管是政府或是民間單位，對於租屋市場的掌握度都不夠，僅
是掌握一部份的資訊，看不到全貌。」

過去時代力量立委邱顯智在立法院也多次質疑，主計總數的租金指數調查樣本數只有1200個
，樣本區域分布六都各120個，合計占60％，低於六都人口占比，其中所得分位分布、縣市
分區資料、租金中位數、租金、坪數分布的項目，都沒有依據，也難怪調查出來指數會嚴重
失真。

租賃市場黑數多，還不如從租金補貼戶調查租金行情

但彭建文認為，最大的關鍵問題還是在於，租賃市場仍偏向地下化，尤其目前租屋實價登錄
大約也僅占整體租屋市場的10分之1，政府能夠掌握的也只是一小部分的資料，再加上目前
租屋族的租屋樣態不一，包括簽訂合約年度、是否含裝潢及傢俱等因素都會牽動租金行情，
皆會造成實際調查指數的困難。

巢運發言人、OURs都市改革組織秘書長彭揚凱也直言，租金指數從來就不準、自我安慰用的
，因為台灣對租屋市場根本無法掌握，「所有出租行為都是逃漏稅」，導致政府根本不知道
真實的租屋情況。

彭揚凱指出，主計總數是透過從家庭收支調查抽樣取得少量樣本，但到目前為止沒有一個主
管機關能針對台灣的整體租金趨勢編列指數，「房價指數至少有實價登錄，不會脫離市場太
遠，但租屋的實價登錄樣本過少，資訊都難以掌握，這才是最大的問題。」

他建議，內政部目前一年約受理租金補貼計畫戶數12萬戶，既然已經有這些標的物，就可從
這些樣本進一步去調查租金行情變化，透過這個管道應不至於讓租金指數脫離現實太多，或
許這也是一個辦法之一。

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/30990

大部份人買房前應該都租過屋吧，
近幾年房屋租金的實際漲勢感受，
是否高過主計總處租金指數的緩漲趨勢？

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推 KrisNYC: 就都會區漲幅遠大於平均漲幅阿 阿根本沒什麼人在租鄉下
→ KrisNYC: 今年半導體業至少成長2x% 佔台灣GDP三成多 換句話說
→ KrisNYC: 台灣今年6%經濟成長率全部都在半導體上面 其他產業0%
→ KrisNYC: 今年台灣經濟歷年最好 你各位除了做半導體的 有感?
→ KrisNYC: 數字都有細節可以推敲的 一直拿初級數據吵架有什麼意義
→ abyssa1: 房東給我用主計處統計做續約租金調整
推 Skydier: 窮人就該有窮人的樣子 乖乖租郊區
→ alanbread: 早就說過了，疫情這一年多來，房價漲的幅度跟不上租金
→ alanbread: 上漲
推 IS0987: 這邊很多人不是都說租金能漲早就漲了？漲價我就換沒漲的
→ IS0987: 租
推 KrisNYC: 然後辛炳隆繼續跟你說基本薪資調漲cpi+一半gdp成長
→ alanbread: 租金太可怕了，現在都在收行情觀跟不上的包租公物件
→ KrisNYC: 你要把基本薪資當成福利政策來做我也認了 但這也太脫離
→ alanbread: 買來整理租客換一批，滿租掛賣
→ KrisNYC: 現實狀況了 其他產業基本0成長的狀況下調薪 那就大通膨
→ KrisNYC: 然後只有領基本薪的 和半導體從業人員調薪可能有跟上物價
→ KrisNYC: 犧牲7成以上的一般人去補貼這個福利 再亂搞市區稅基稅率
→ KrisNYC: 租金往上調 物價當然飛天 然後繼續拿亂平均的cpi說平穩
→ KrisNYC: 摳連 台灣就是當窮人躺平跟富人在爽 中間都白癡該死
推 piliwu: 淨出口才佔GDP15%
→ piliwu: 其他產業比半導體好的非常多
推 KrisNYC: 今年20%阿
→ KrisNYC: 成長25% x 0.15佔比就3.75%了
推 piliwu: 出口成長30%投資成長18%消費2%多
→ KrisNYC: 其他產業貢獻連2%都沒有 觀光和餐飲基本是負的
推 Skydier: 以前說數字冷冰冰 現在拿來當政績 aren't you thanksful?
→ piliwu: 出口成長最高的也不是半導體那是產值高
→ KrisNYC: 投資18% 所以我說其他很多產業 尤其偏民生的根本沒成長阿
→ piliwu: 還有航運塑化鋼鐵原物料等還有一堆傳產都非常好
→ piliwu: 國內消費已經很好了
→ piliwu: 以前常常倒退或成長不到1%
→ KrisNYC: gdp看產值阿 我是在講GDP總產成長5.x幾乎都半導體貢獻
→ KrisNYC: 那些傳產產值增加是因為國際價格增長吧
→ aloness: 出口貢獻最高就半導體產業，除了長陽明還有誰比他高？
→ piliwu: 其他產業沒有很差啊觀光也是好壞兩極
→ KrisNYC: 主計處cpi好像2.7 所以5.x%裡面民生相關有2.7%成長抵銷
→ piliwu: 你看EPS也是半導體以外一堆獲利超高公司
→ aloness: "長榮陽明萬海等航運業"
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/MaOCw9G.jpg
→ KrisNYC: 應該說 民生相關如果成長低於2.7% 基本是倒退嚕的
→ piliwu: CPI不到2%而且GDP是名目不看物價
→ KrisNYC: 來了 謝謝數據神獸支援
→ piliwu: 預估今年CPI是1.98%你講的是近一個月的CPI 2.68%
→ KrisNYC: 如果全國所有物價名目上漲2% 你完全沒成長 GDP也會多2%
→ piliwu: 那不一定有可能實質負成長
→ KrisNYC: 沒關係細節應該錯很多數字 但我只想講5.多趴的成長
→ piliwu: 但其他產業並沒有不景氣
→ KrisNYC: 裡面2%左右是通膨 剩的3.多%幾乎集中在半導體 其他產業
→ aloness: 近四季eps，群聯51, 矽力58, 國巨44，聯發科60，還有誰
→ aloness: 明顯超過這幾家？
→ KrisNYC: 有好有不好 但絕對沒有平均5%這麼好
→ piliwu: 其他產業成長比半導體高的也有只是他權值沒那麼高
→ TyuzuChou: 我沒租過房耶
→ KrisNYC: 連醫材阿 這種東西都可以因為今年看診數下滑衰退
→ piliwu: 華碩43啊
推 kusomanfcu: 分配問題
→ kusomanfcu: 數字冷冰冰
推 chainsaw: 就算在半導體調薪一年不一定有20%吧？（還好我司有調10
→ chainsaw: 幾%...）有辦法每個人為了租金上漲就都可以換工作跳槽加
→ chainsaw: 薪？對初出社會者以及沒能力的人來說只會越來越辛苦
→ kusomanfcu: 國內經濟火車頭 房地產 出口半導體
→ KrisNYC: 半導體今年很多間結構調薪 只看對比2019年 獎金成長
→ KrisNYC: 不能比2020 因為2020也超好 比2019幾乎都有20%以上
→ kusomanfcu: 已經講一整年了
推 castalchen: GDP無感 股票無感 其實最有感的就是房價上漲
→ castalchen: 因為絕大部分的人最大的資產在房子
→ castalchen: 房價上升造成大部分有資產的人民感受到經濟增長
→ kusomanfcu: 會再持續五年以上
→ aloness: 如看資本大的，長榮36, 台積電22
→ KrisNYC: 這我其實同意 雖然大家房產價值差距蠻大的
→ KrisNYC: 但至少台灣有800萬戶是有房子的
→ kusomanfcu: 水電太便宜的問題
→ castalchen: 執政黨最近反守為攻 民調重新攀升 泰半跟房價狂飆有
→ castalchen: 關
→ kusomanfcu: 其他非半導體的在買單
→ aloness: 華碩也是半導體產業鏈啊，他是終端產品
→ KrisNYC: 高雄台南房子漲起來  什麼不滿意都比不過新台幣阿
→ kusomanfcu: 然後輸入性通膨要持續十年以上
推 piliwu: 顯卡主機板是電子傳產
→ kusomanfcu: 內需通膨其實才是優良通膨
→ castalchen: 而且這次是全台皆漲 不像上回只有雙北受惠
→ kusomanfcu: 你看看 把系統廠都列成傳統製造
→ castalchen: 當財產價值一下子增加幾百萬上千萬
→ castalchen: 什麼醬油多五毛便當漲十塊都微不足道
→ piliwu: 成長幅度高的除了電子我剛講的那些都是
→ kusomanfcu: 難怪數字不一樣
→ kusomanfcu: 冷冰冰
→ KrisNYC: 台灣的樣本是荷比盧阿 人家巧克力和鐘錶可以賣天價
→ piliwu: 金融業獲利成長也很高
→ kusomanfcu: 那個豬肉漲翻倍 你以為喔
→ KrisNYC: 當地麥當勞一份20瑞郎 出了國通通是大爺  哈哈哈
→ kusomanfcu: 你房價漲翻倍的只有少數地方，全民買單
→ aloness: 唔，那華碩筆電手機產品裡的dram，sram，銅箔基板，封裝
→ aloness: ic，導線架，pci通訊渠是哪來的？
→ kusomanfcu: 菜市場去過沒？冷冰冰
→ kusomanfcu: 以前均價20的變成30了
→ piliwu: 基本上大多上市櫃產業都成長除了飲食觀光
→ KrisNYC: 如果以主計處計算方式來說pillwu說的沒錯
→ kusomanfcu: 才四年啊蔡英文德政
→ KrisNYC: aloness你的算法跟我腦子裡一開始把半導體算3-4成類似
推 castalchen: 新房房價翻倍 舊房估值也是增長
→ aloness: 銀行業今年幾乎都虧的啦…上半年靠壽險證券在股海大賺
→ kusomanfcu: 小樣抽查統計和實際市場情況是兩回事
→ KrisNYC: 畢竟系統廠是買一堆東西加價加工賣出 半導體成長2x%
→ piliwu: 台股扣除台積電用1萬8估本益比是12.2倍嚇死人的低
→ castalchen: 台灣人不可能做一個40萬的包包 那是有貴族文化傳承的
→ castalchen: 民族才有的
→ KrisNYC: 裡面價格的部分都會反映在系統和零件商的營收上
→ kusomanfcu: 然後全聯的東西價格只漲一點點，但是東西品質極速下
→ kusomanfcu: 降
→ KrisNYC: @pillwu 但台灣飲食觀光從業人數超級多喔
→ kusomanfcu: 如果真的懂煮菜 真的懂什麼叫生活品質與價格 就懂我在
→ kusomanfcu: 說什麼
→ castalchen: 台灣只有有錢人 沒有什麼貴族 不會生出這種產業
→ piliwu: 我知道啊但他產值低
→ aloness: k大是的，正常在算產業比重，本來就是從上游佔比來的，
→ aloness: 再加入自己加工的比例，不可能全部自創
→ KrisNYC: 所以我的重點就是 多數人為什麼覺得數字冷冰冰阿
→ kusomanfcu: 一個40萬的包是大陸人手工做的
→ kusomanfcu: 大陸人在義大利手工作
→ kusomanfcu: 半成本材料大陸人手工做出來精品
→ kusomanfcu: 然後義大利人組合起來就變成傳統工藝
→ kusomanfcu: 懂嗎？
→ aloness: 尤其川普在任要求排除中國製造，那段時間算的可精了，連
→ aloness: 跟人家買來的從哪裡買，引用誰的技術都要算的一清二楚
推 piliwu: 觀光就不一定我沒去找數據但我知道飯店很難訂
→ kusomanfcu: 手錶聽說也快淪陷了
→ KrisNYC: 好了 又要講到義大利中國城prato了 XDDD
→ KrisNYC: 手錶現在中國還是買一堆eta機心回來改
→ KrisNYC: 你都訂貴的就通通客滿 定便宜的才會有空房  笑
→ aloness: 在中國，引用外國的技術權利金高一點，中國生產的加工比
→ aloness: 重僅算毛3毛4那就可以進口美國
→ piliwu: 定便宜的會家庭革命別開玩笑了
推 kusomanfcu: 那個城我講很久勒
→ aloness: 要貴的也都早早兩三個月訂，甚至谷關那間還要半年前，一
→ aloness: 般民宿稅商旅沒那麼難找
→ kusomanfcu: 有錢賺怎樣都好 傳統工藝都被定價了
→ kusomanfcu: 可以轉賣 這樣量出來賺更多
推 kusomanfcu: 不然 產量怎增加的？少子化的地方增產？
→ kusomanfcu: 呵呵呵
→ R3hab: https://i.imgur.com/0rFGo0k.png
→ kusomanfcu: 很多精品早就不是真的精品了
→ R3hab: https://i.imgur.com/yCnVzZA.jpg
→ jerrylin: 一堆房東不報稅  房客也交相賊  得出的租金指數當然失真
→ jerrylin: 是要主計處有天眼通喔
推 castalchen: 因為台灣人要的都是買 租屋永遠是不得已的過渡 買房
→ castalchen: 祖上發光 租房愧對國人 所以租房這塊根本不在乎不重要
→ castalchen: 各種裝神弄鬼 義憤填膺 鬼哭神號 都是只為買
→ castalchen: 誰要費心研究租屋？
噓 redmi2: 央行利率過低 台灣稅制不全 利率不能像先進國家那麼低
→ redmi2: 以後歷史檢討起來 央行要負最大責任
推 kusomanfcu: 瑞士和義大利 支那工人多 所以去年炸開比例是最高的
→ kusomanfcu: 這個很明顯的
推 missin: 九成黑市都不管
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/Kvw9kwW.jpg
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/aepqXXZ.jpg
→ kusomanfcu: 還有第一名花蓮 第二名屏東
→ kusomanfcu: https://i.imgur.com/YvY5xnu.jpg
推 kusomanfcu: 第三名嘉義 第四名台南
→ lagadidi: 央行要負責國家經濟為主還是空空買房能力？
推 castalchen: 有些人就是得花一生才學會 沒有人要為他過的日子怎樣
→ castalchen: 來負責