Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言：
: 樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前該建案的最新實價登錄，尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用，
: 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步
: 比較分析
: 有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公
: 寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有，
: 確實是很不錯的投資選項。
: 但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來
: 說，你現在將會有2100萬。

這數字一看就不對, 哪來的買100萬十年後有2100萬, 1000萬吧？

不管怎樣, 來算一下十年前買房, 以全國平均漲幅計算IRR

十年前總價2700萬(原po講的)
頭期款540萬, 貸款2160萬
十年前流行的是20年, 利率用1.8%算
一個月本利10萬, 每月房租5萬, 所以一年要付60萬
十年漲幅用信義房屋全國房價指數=341.62(2021Q3)/226.94(2011Q3)=1.505
->十年後房屋價值4064萬, 剩餘房貸1600萬

寫成IRR
https://i.imgur.com/qeUe8eg.png

年化報酬率 9.39%

: 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的
: 波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。
: 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
: 當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股
: 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短
: 時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。
: 總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買
: 方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房
: 地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的
: 長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力
: 擊潰。

--
                      一諾千金喬守信  赤膽忠心霍忠誠
         　　　       單槍匹馬詹組團  我為其難杜舒適

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.235.254.204 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638416853.A.D00.html
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.204 臺灣), 12/02/2021 11:50:13
噓 PTTVERTWO: 我明明就有說跟spy差不多吧
不要唬爛, 你寫的是40年, 我這才用10年算而已

推 VVVV5555: 你認真了 他可能連股票都沒買過
→ VVVV5555: 瞎雞八找一堆數字裝懂而已
→ missucrystal: 如果是新富邑 看起來還真的沒什麼漲
→ missucrystal: 房屋價值應該沒有4000
這個是10年全國房價指數的漲幅, 個案當然是有漲有跌有持平
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.204 臺灣), 12/02/2021 12:00:55
推 CaLawrence: 他的意思是持有四十年 100萬變成2100萬 不是持有十年
→ CaLawrence: 吧 還是我理解錯意思
→ IBIZA: 我是看他到標題用10年案例啊
推 CaLawrence: 持有十年的結果他是用台股總報酬指數去估計 約為三倍
→ CaLawrence: 左右 這個數字會稍微高估 因為沒計算稅務跟手續費
→ missucrystal: 但是房子沒辦法買指數 所以看個案也不是太不合理
→ missucrystal: 買房還是要慎選物件 買股...不懂就買指數就對了
推 KrisNYC: 只能說 樂居創辦人賺到爽度 住那邊房子本身品質還是可以
→ CaLawrence: 我讀它文章感覺是分別舉兩個例子 1. 就40年老公寓與s
→ CaLawrence: py等等各類股指比較 2.樂居十年與台股報酬比較
→ CaLawrence: 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，
→ CaLawrence: 到目前為止，他會有約
→ CaLawrence: : 34836/9738 = 3.56倍的收益。 我猜他主要是要講這
→ CaLawrence: 個
→ IBIZA: 40年前哪有指數可以買XD
→ CaLawrence: 但我覺得你的比較方法比較好一點 因為誰也無法預測買
→ CaLawrence: 房區域哪邊漲更多  只是房地產無法買大盤 股票可以這
→ CaLawrence: 樣
推 PTTVERTWO: 但現在可以啊，現在往未來看40年，你可以選ETF or房地
→ PTTVERTWO: 產
→ CaLawrence: 就只能回測模擬 作為未來的參考
推 Anyotw: 華固雲股東哥
→ IBIZA: 你投資40年再跟我說 好不好？
→ Anyotw: 選舉到了開始養帳號吧
→ IBIZA: 房子一買40年我隨便都可以找一堆例子給你
→ IBIZA: 買過就知道 兩個東西要抱住的難度根本不一樣
→ IBIZA: 大家都知道台積電放30年報酬千倍, 但有幾個放30年的？
推 s26492755: 房產如果有大盤可以買  我會買
推 KrisNYC: 我投資學教授是印度人 他說你們不要跟股票談戀愛
→ s26492755: 重點是個案比大盤吧
→ KrisNYC: 蘋果已經500了 他不會漲 你可以拿iphone但不要盲目追高
→ KrisNYC: 果然今天蘋果股價剩165 但人家分拆了3次  lol
→ s26492755: 像現在空空唯一信仰Amax 一樣  提到新莊就是跌  然後
推 popcool: 個股不太可能抱40年，但指數ETF是可能的，不過這商品歷史
→ popcool: 不夠久所以目前沒有ETF抱40年的例子，真的要等40年後回來
→ s26492755: 跟你說副短都心blabla  隨便抓個北捷沿線漲的都可以推
→ s26492755: 翻
→ popcool: 看才知道
→ KrisNYC: *2次 XDDD
推 s26492755: 其實有專版  不懂為何一直來佛心勸不要買房  買房投報
→ s26492755: 差  轉手難 隨便套  我們投入的是真金白銀  真的不好真
→ s26492755: 的賠早就跑了
→ popcool: 盲點在房子不能買大盤，但股票可以，買ETF可能還比買房無
→ popcool: 腦就是
→ s26492755: 會留下來 就是能獲利 且適合自己的個性或符合自己專業
→ s26492755: 對我而言 選房也不大需要動腦  太熟悉了  但我不懂股
→ s26492755: 市  也不會去說股市有什麼問題
→ PTTVERTWO: 我沒說看空啊。而且，難不成這個板不準看空?
→ s26492755: 今天如果來的人很懂房產怎麼操作跟選擇  然後跟你說房
→ s26492755: 子不好  這點我信服  但來的多半不清楚房子適合的方式
→ s26492755:   每個物件不同的操作  對於我不清楚的東西我是無法大
→ s26492755: 放厥詞或批評啦
→ PTTVERTWO: 房地產10年無情真實指數漲30%， 槓桿要多高才可以跟ETF
→ PTTVERTWO:  3.5倍比?
→ s26492755: 可以看空啊  我自己討論的都比較偏向市場經驗跟實務
推 s26492755: 房租部分我有疑問最簡單來說  房子要槓桿  買100萬的
→ s26492755: 公寓  不用拿出100萬  你投入股市的部分  就不能用100
→ s26492755: 萬去算  另外把這間拿來出租 投報也不是你的那2.2%  這
→ s26492755: 樣試過嗎？
推 s26492755: 其實這真的月經文  買房用現金全額去算  租高總價但房
→ s26492755: 租低的物件  接著vs 股債幣
→ PTTVERTWO: 我有分析槓桿影響啊。房租收益2.2%是不是還要扣掉這幾
→ PTTVERTWO: 年均利息1.5%?
推 s26492755: 如果房租收益是2.2%  那版上包租公大概會吐血  我這種
→ s26492755: 沒碰改套  扣掉資金成本 持有成本都可以超過5%了  這也
→ s26492755: 就是我說的 您並不瞭解
→ s26492755: 2.2%誰要買啦  還是你又要執著於房租/總價  而沒去考慮
→ s26492755: 現金投報
推 CaLawrence: 如果限定在台股大盤 也可以試試看回測開2倍槓桿做期
→ CaLawrence: 貨長期投資 但只能在台股 在美股期貨是正價差這招玩
→ CaLawrence: 不轉
→ s26492755: 先說  我隨便找自己的文  都有詳細數字可以電翻你這2.2
→ s26492755: %
→ CaLawrence: 我是覺得算irr最好比較 其他總投報 現金投報的數字
→ CaLawrence: 每個人講法跟定義的差太多了 irr也不難 excel拉下去
→ CaLawrence: 就知道了
噓 VVVV5555: 你去抱股票40年再來廢話好嗎 波段都不一定抱的住了 一嘴
→ VVVV5555: 好功夫
→ s26492755: 其實在租賃社團也會吵這個  不過我個人是覺得 沒很重要
→ s26492755:   重點是能賺錢且不要耽誤自己本業
→ CaLawrence: 樓上 他現在是要分析如果有資產要怎麼配置 你這樣的
→ CaLawrence: 情緒發言對討論沒有幫助 而且即便是房地產 抱超過40
→ CaLawrence: 年的人應該也不算很多 畢竟有些人可能才30歲
→ CaLawrence: 不好意思我指的不是s26大大 我是說vvvv
推 s26492755: 真的  40年前我都還沒出生
→ PTTVERTWO: 2.2%不是我算的，別把別人的話塞我嘴裡……
2700萬月租5萬明明就你講的, 要不要翻回去看？

https://i.imgur.com/rn3GhiC.png

推 s26492755: 其實配置很看人耶  舉例來說  我上次遇到一個師傅  好
→ s26492755: 像前陣子股市有什麼狀況  現場一直拿手機盯盤  以後我
→ s26492755: 不會再叫他了  你這樣影響你原本工作 何必呢  我看另一
→ s26492755: 個包商  買美股  都放在那沒什麼在盯  是說他們到底買
→ s26492755: 了什麼類型的我也不清楚
→ s26492755: 2700萬 月租5萬  您給的數據不是嗎
→ PTTVERTWO: 數據是 樂居創辦人說的，我沒算租金投報率啊
→ PTTVERTWO: 我不知道他頭期多少的，利息多少，怎麼算投報率?
推 s26492755: 喔喔喔  我誤會了  抱歉  他的算法就是不算槓桿
→ s26492755: 我是抓整數或大概  但如果是本篇I大會去翻那個時空背
→ s26492755: 景的貸款成數跟利率
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.204 臺灣), 12/02/2021 12:59:29
→ IBIZA: 2700萬月租5萬是他講的, 我照他講的蒜
推 s26492755: 但無論怎樣  總價100萬的房都不需要拿出100萬  也就是
→ s26492755: 當下你放進股市的也不能用100萬去算  不然起跑點不同
→ s26492755:   比個鳥毛啊  是說我覺得股債幣房  何必硬要比  挑適
→ s26492755: 合自己且能穩定獲利的才是最佳解
→ IBIZA: 我自己的話  我會用我自己的房子報酬率算啊 怎麼可能用2.2%
推 CaLawrence: 考慮到四十年前的利率 我是覺得槓桿可以不用考慮
→ CaLawrence: 若是十年前的例子就一定要考慮到槓桿
→ IBIZA: 40年從無從稽考啦  40年前你也沒台股大盤買 要怎麼算?
→ PTTVERTWO: 那條只是說明 租金 無法 支付貸款，那裡有談到租金投
→ PTTVERTWO: 報率?
2700萬房子, 每個月租5萬, 一年60萬, 不就是2.2%
還需要講

推 s26492755: 股市我真的不懂  但房子這邊  你舉例就是一般人常犯的
→ s26492755: 問題  現金買房  然後房租投報特低
→ IBIZA: 0050也才15年而已 講40年..
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.204 臺灣), 12/02/2021 13:03:32
→ CaLawrence: 確實 比較十年的就好了
→ s26492755: 你股票在賺錢的時候  房產的房租收益也是賺錢啊  你要
→ s26492755: 把這個算進去耶
→ CaLawrence: 四十年的案子確實挺爛的 利率環境跟可用工具都差太多
→ CaLawrence: 了  那時候買美債可能有10%
→ PTTVERTWO: 原來2.2%是版大算的，我還在想我何時說過2.2%
推 CaLawrence: 我覺得你們三個講的租金投報率都是不同的東西
→ CaLawrence: ib比較像是在講總價租金比 s26比較像是在講現金流/現
→ CaLawrence: 金投入 ptt應該認為投報率是irr
推 s26492755: 比起討論  我好擔心我等下打疫苗會有副作用  我第一劑B
→ s26492755: NT的時候燒三天  幾乎所有副作用全中….
推 PTTVERTWO: All is well, blessing!
→ PTTVERTWO: 不管股市房市，身體要好才能享受長期累積下豐厚的果實
推 kagaya: 第二劑至少會比第一劑好很多 打完多睡覺 多喝水
→ kagaya: 大家都沒吃退燒藥也沒燒 我是還有燒一點 不過比第一劑好
推 s26492755: 剛好工作忙  第一劑的時候  早上先跑一場  之後回新莊
→ s26492755: 打疫苗 在去下一場  晚上十點回家直接39  然後退燒藥大
→ s26492755: 概都只能維持1-2小時 一天又不能超過四次  中間還有吃
→ s26492755: 了退燒藥趁藥效的時候跑了一個案子….    這次我全部
→ s26492755: 推掉
→ s26492755: 重點是我身邊打BNT的都沒事…..
→ supa64: 有疫苗打真好
→ kagaya: 沒案子 準備好退燒藥和開水 零食手機 去被窩安心長抗體~
推 boxoxox: 第二劑打完手不能動,先洗好澡,然後躺整整一天就行
推 kusomanfcu: 這個還沒算租金勒
→ kusomanfcu: 安啦 BNT就對了 支持果凍
→ kusomanfcu: 看DPP這麼怕BNT就準沒錯了
→ kusomanfcu: 對了BNT副作用主要在第二劑 所以間隔最好6周
→ kusomanfcu: 6-7周目前資料看是最好
→ kusomanfcu: 我還在翻第三劑資料
→ kusomanfcu: 因為我是第三劑
→ hide0325: 第一劑還會疲倦 第二劑只有打針的地方痛
推 s26492755: 我才隔五週 有點擔心  不過是收到簡訊通知  代表五週
→ s26492755: 打應該ok的吧......
推 kusomanfcu: 你預約第六週就好啦
→ kusomanfcu: 多喝水 打之前後一週正常睡眠
→ kusomanfcu: 加強的話 吃一週魚油 益生菌
→ kusomanfcu: 前後
→ kusomanfcu: 順便保養身體，健康的身體絕對是最好的投資
推 luckysmallsu: 40年前哪來的ETF啊
→ kagaya: 魚油有用喔?? 這東西我只有讓小孩吃耶 原來大人吃也可以?
推 tomy10417: 可惜這個指數沒有期貨讓大家買賣
噓 SP500: 不會空租 不用修繕 沒有稅金 是來鬧的喔
推 kusomanfcu: 有指數我還不買爆
推 s26492755: 一般空租 稅金 修繕  就是持有成本啊......
→ s26492755: 這個獲利本來就會扣除
→ LearnRPG: 你認真了 那個數字一看就知道亂算 根本懶的驗算了