作者ILoveRiva (天下至柔莫若水)
看板home-sale
標題Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購
時間Thu Dec 2 21:43:05 2021
這篇文章從原點開始就有一個最大的問題︰
「把個案當通例」加以延伸討論，
因此後面幾個總結都是毒蘋果，除了太過發散、論述價值也不高。
房地產 和 股票 最大的不同
在於房地產本身也是一種消費品，也就是食衣住行當中的住；而股票則是純粹的投資。
從大數據來看，台灣民眾八成都有一間房子
但如果你是連一間自住房都沒有的那兩成，靠租房過日
你每個月都會有一筆"費用"(expense)被消耗掉了
(假設每月租金 Ki元，租n個月，租金總消耗為 ΣKi,i=1 to n)
但如果你不租房，只要你買了一間房子自住，若干年後，即使你一毛不賺、平轉賣出
上述那筆每月都繳給房東的 費用 ΣKi，就會全數回到你的身上
也就是說，你人生當中，食衣住行的這筆"住"的總累積費用，會全部還給你
但如果是租金，這筆費用就是隨時間扎扎實實地被消耗掉了
更不用說台灣人的房子常態都是加價賣，
只有很低的機率買錯地方20年後需要賠錢賣
(能賠錢是奇耙 難以理解 我沒有認識這樣的人 有這類特例可以介紹一下當警惕教材)
再提醒一次，這邊講的是 費用 而非投資，先不要把兩件事混再一起
房地產的兩個屬性，一個是 消費所產品的費用，
買了第一間自助房，這筆費用直接被儲存下來，然後我們再來討論投資屬性
結論1.
只要你有一間自住宅，你 幾乎不存在風險的 把費用給節省下來(關鍵字 沒有風險)
更不用說上班族透過房貸當中的利息還可以抵所得稅這個良好屬性
接下來我們討論投資
投資有千百種
高手不會只拘泥於股票、房子這兩項，這些都是拿來套利的工具
我的目標是獲利，是拿工具來套利，是玩工具，不是被工具玩
這個時間這個階段這個工具好用我就用，不好用我就使用其他工具
而不是把時間都花在這個工具上，整天盯著他看，時間和靈魂都被綁死，下之又下矣
捨本逐末、倒果為因 是多數投資人所犯下最基本的錯誤
為了讓投資這部分的討論不發散，我還是跳進你所限縮的兩個項目 房產vs.股票
在我的投資觀點，這兩個東西的本質幾乎一模一樣
只要台灣的未來越來越好:
失業率低、出口好、產業健全發展、基礎建設穩固、戰爭風險低
這些價值會被反應在股價上、房價上
也就是說，如果我看好台灣未來，我會買"一籃子台灣"，
首先我會先買土地 -> 在這塊土地設立實業 -> 發展政商關係 -> 買入金融商品如股票
-> 獲利再買土地(賠錢就賣資產維持上述循環)
如果我看衰台灣未來，我就會倒過來先賣手上的金融商品 -> 降低政商投資成本 ->
變賣這塊土地上的實業 -> 最後變賣土地完全撤出台灣
所以在我的投資觀念裡面
如果你覺得買台灣股票隨便買都會賺，那買台灣房地產會賠就是奇耙
這兩者，一榮俱榮、一損俱損，台灣前景好、"一籃子台灣"就會好，反之則衰
結論二、
如果連第一間房子都沒有，那麼買一間價值和價格對得起來的房子自住，
每個月把費用省下來，是長期來看規避風險的儲蓄行為
如果手上的現金很多，你看好台灣，就買台灣50，你看好某區域或某國或某產業
就去買那個產業中，整體價值被低估的標的，看不出來是你的問題不是我的問題
最後，我講的也不一定正確，看看笑笑就好
以上
※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言：
: 樂居創辦人分享首購買在高點，結果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前該建案的最新實價登錄，尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 這篇我之前已經PO過了，不過看板上的討論焦點，似乎都是聚焦在房地產的投資效用，
: 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例，針對房地產的投資效用做更進一步
: 比較分析
: 有網友分享家裡40年前買的房子，現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬，現在變老公
: 寓價值1500萬，這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了，房地產長期持有，
: 確實是很不錯的投資選項。
: 但另一方面，從投資的角度，若當年你的100萬是買台股大盤，那以台股年報酬約8%來
: 說，你現在將會有2100萬。
: 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬，你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的
: 波克夏，20%年報酬，你現在會有14億6千9百萬。
: 10年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，到目前為止，他會有約
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
: 當然，房地產特性是槓桿操作，若以4倍槓桿來看，台灣房地產40年報酬約略跟美股
: 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃，若你使用的槓桿超出你的承受範圍，當市場短
: 時間不利時(如本案例)，你很可能承受不了損失。
: 總結來說，長期數十年來看，房地產確實是不錯的投資選項，但因為其槓桿的特性，買
: 方務必要審慎衡量自己的負擔能力，捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房
: 地產業，在高點買房尚且被套10年，一般買家，在高點更應慎選，並認真的估量自己的
: 長期支付能力，以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到，就被虧損以及固定支付的壓力
: 擊潰。
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汝非農，焉知農無米之樂。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.90.88 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638452589.A.745.html
→ abyssa1: 住宅自有率不是這樣算喔 12/02 21:46
推 CaLawrence: 其實買房你可以想成自己租給自己 那個費用只是跟你原 12/02 22:13
自己租給自己 : Cash flow 每個月口袋現金 -> 銀行貸款 -> 變賣 -> 回到自己口袋
房東資給自己 : Cash flow 每個月口袋現金 -> 房東口袋 end loop
這樣有任何不清楚的地方嗎 ?
→ CaLawrence: 本會得到的房租互相抵消 並不是什麼費用變成資產 12/02 22:13
資產項目在會計/財務/金融皆有嚴格定義，不是你說了算或是我說了算
推 diskdie7045: 房貸還清的確是資產啊，畢竟不是無法回收的 12/02 22:17
推 CaLawrence: 財務上真正的費用也只有利息費用 那個怎麼會變成資產 12/02 22:22
※ 編輯: ILoveRiva (1.161.90.88 臺灣), 12/02/2021 22:31:33
推 CaLawrence: 你從會計上就是利息費用阿 你給銀行的利息要怎麼變成 12/02 22:33
→ CaLawrence: 資產？我是說利息不是說本金喔 12/02 22:33
→ CaLawrence: 你付給銀行假設三萬本金一萬利息 三萬是用來打掉你的 12/02 22:37
→ CaLawrence: accounts payable 一萬不就是interest expense 這個e 12/02 22:37
→ CaLawrence: xpense也不會在回來給你你的asset如果以成本法估值 12/02 22:37
→ CaLawrence: 在你買房的那一個瞬間就不會在變了 跟你還貸款的行為 12/02 22:37
→ CaLawrence: 沒關係 我也是贊同自己要買房 但你說費用會變成資產 12/02 22:37
→ CaLawrence: 這個我真的不知道怎麼認同 12/02 22:37
→ CaLawrence: 贊同要買自住房 但理由絕對不是什麼費用會變成資產 12/02 22:37
推 rabinson: 利息通常小於房租阿 12/02 22:41
推 Fujiwarano: 股市跌也大多都是短期 12/02 23:10
