Re: [請益] 台中南區預售屋

[spencer8864 (咩咩)]

※ 引述《spencer8864 (咩咩)》之銘言：
: 以下幫朋友問
: 小弟昨天訂了一間台中預售屋，地點位於南區跟烏日區交界，門牌是掛南區，2房1廳1
衛
: ，18樓，面北，換算價格約40/坪。
: 原本一聽到那價格傻眼，靠台中現在是怎樣！？超桃園趕新北？後來去看了湖濱城更誇
張
: 直接43/坪起跳(2房)，而且16樓以下全部完銷，更高樓層還未開賣，預計會再調漲個至
少
: 2萬/坪，而且不二價(代銷說之後大部分建商都會慢慢朝這個方式走不知道真假)，但那
邊
: 地點好沒話說，對面還在蓋outlet。
: 之後跑去烏日看豐世紀，格局不差，不過那個自帶加油站公設真的很猛XD，好壞因人而
異
: 但換算下來也差不多要37.38/坪(2房)！
: 總之這兩天一直繞來繞去，發現台中預售屋基本靠市區的價格已經不太可能低於3字頭
，
: 市區不用想一定破4，問了幾家連烏日明年新開的案都要4。
: 想來想去還是下訂了，因為還滿喜歡那裡的環境，雖然還是怕自己這樣很盤XD，目前認
為
: 那邊的優缺點如下：
: 優
: 1. 建商名聲品質不錯。
: 2. 高樓層無噪音，視野好。
: 3. 生活機能不錯，雖然走路嫌遠但機車差不多5分鐘內都能到。
: 4. 上快速道路，去高鐵很近，高鐵還有公車直達。
: 5. 後勢看漲，脫手較易！？
: 缺
: 1. 2房空間狹小，而且無2房樣品屋，所以用3房來量個大概用想像，實際交屋可能會有
認
: 知上差距。
: 2. 電子爐只有一個，自己開火會受限。
: 3. 無法客變。
: 4. 樓層太高，地震怕很晃。
: 5. 面北冬天會很冷？
: 6. 走路到哪都有點遠，需騎機車(優點的一體兩面)。
: 以上想問問有經驗的各位意見，拜託如果只是想要嘴我盤的duck不必XD！



好啦不瞞各位說我朋友94我啦！！

想再問的是我事後去看實價登錄評估(對不起房市韭菜沒有事先做足功課)，該建案從今年
7月才開始登載，紀錄只到9月，三個月的價格起伏不算大，31-34都有，平均單價大約33.
67/坪(我是指2房！！)。

說真的實價登錄的缺點就是無法看到近兩三個月的價格，偏偏台中房價現在又狂漲，很難
估計到底每過一個月會反映多少價格在坪價上。
好啦把什麼建商營造成本、利潤、通貨膨脹、買壓風氣等等因素考慮進去，一個月給你建
商漲個1萬好了，時間從開案4月開始算，到現在12月初算11月，過了8個月理論上會變成4
1.67/坪。

看起來買在40好像還可以接受！？但我不知道這樣的算法到底合不合理？請問有經驗的各
位！



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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638800563.A.2E3.html
推 zard1983: 說真的 40我不會買哪
推 destinygirl: 現在南區一坪40幾萬的還有比較中心的位置可以買。
→ ur260: 買了就別去想價格 看鄉民意見會覺得自己超盤
推 OHHEEEEEED: 40不如去買響未來
→ OHHEEEEEED: 喔響未來沒有兩房
→ OHHEEEEEED: 那你去撿in未來的轉單還比較划算
推 alangkiss: 40去買單元12啦
→ OHHEEEEEED: 不然看看明年豐謙推單元五有沒有兩房
→ ibdla: 烏日買40無法接受
推 alangkiss: 相信我 如果可以接受北屯 單元12去接投資客的物件 都
→ alangkiss: 還划算
推 freekid: 算成本沒有意義，只是為了說服自己，事實上建商就是趁機
→ freekid: 會拉高賣你，你要想的是未來如果要賣，這地點保不保值
推 startupownbs: 說真的，去賣肝啦，盤成這樣還不去賣肝XD
推 wowzz: 40不買等50嗎？
推 zard1983: 換約自備要多點，但真的比這案划算，甚至找立彩換約或是
→ zard1983: 大松，文心大慶，都比這案點好
→ zard1983: 主要中間卡一排透天，整個賭爛XD
推 Harlequin727: 你算錯了, 九月實登高樓均價33, 是一個月漲3.5萬
→ Harlequin727: 其實是不是盤子你自己也知道,只能說可惜功課做不夠
→ Harlequin727: 自住個五年十年的話就別想太多了
推 OHHEEEEEED: 文心大慶要換約你可以站內我 我有貨
→ Harlequin727: 漲幅的話,祈求西屯南屯再創高價把你拉上去吧
推 danny0857: LP捏著買富宇法院或是惠宇國圖囉
推 mmay: 豐謙單元5應該50吧？
推 OHHEEEEEED: 肯定50起
→ OHHEEEEEED: 不過與其買南區40 不如買單元五50
→ OHHEEEEEED: 後面還有一大片幫你拉抬
→ OHHEEEEEED: 然後環境跟空間也是屌打南區
→ OHHEEEEEED: 不然40就事論事現在真的像樓上說的買單元十二
→ OHHEEEEEED: 你去買萌未來或是in未來轉單
→ OHHEEEEEED: in未來我覺得更好 對面全聯建照都下來了
→ OHHEEEEEED: 等全聯蓋好 到時候單12地板價40可期
→ OHHEEEEEED: 單元12就是買不起十四期但條件不差的首購
→ OHHEEEEEED: 真的條件差的是買g0 將來這邊蓋好會很塞
→ OHHEEEEEED: g0的八米路註定將來會塞車到爆 也是有設限
推 OHHEEEEEED: 單元十二是一個很不錯的小區
→ OHHEEEEEED: 北屯將來發展之下 單元十二會更強
→ OHHEEEEEED: 同樣40 去買南區買高點
→ OHHEEEEEED: 買在單元十二雖然不是地板價
→ OHHEEEEEED: 但40還能在單元十二買品牌建商
推 OHHEEEEEED: 那個cp值差距就很大
→ OHHEEEEEED: 一個是四十買區域高點普通建商
→ OHHEEEEEED: 後面也很少建案拉抬 除非靠十三期外溢
→ OHHEEEEEED: 一個是四十買區域高點品牌建商
→ OHHEEEEEED: 但後勢可期 不但有外溢還有自身推案堆疊
→ OHHEEEEEED: 精銳in未來我看拆架了 應該會有貨
→ OHHEEEEEED: 不過如果真的要40買南區
→ OHHEEEEEED: 你不如找仲介去挖單元二的精銳雲
→ missucrystal: 南區的生活機能應該還是比較好 13期明年又拉一波的
→ missucrystal: 話沒那麼差啦
→ missucrystal: 而且南區有中山醫附設醫院 覺得住家不遠處有醫學中
→ missucrystal: 心還是挺重要的
推 zard1983: 主要登x 根本快到烏日了 如果在大慶哪 40我會買單
推 OHHEEEEEED: 不是說不好 只是40可以考慮的地方很多
→ OHHEEEEEED: 除非有自住南區的剛需 不然投資真沒必要
→ OHHEEEEEED: 喔喔當然中古市場可以去看看囉
→ OHHEEEEEED: 但討論預售屋40真的不用買那邊
→ zard1983: 元城或之後坤悅，不過這兩案絕對不只40XD
→ OHHEEEEEED: 同興40我也可以買單啊 反正出租
推 kenshih: 自住就別想買貴了 今年我買登X八期3房單價還比您便宜
推 cobrabaton: https://i.imgur.com/lfoF9Oi.jpg
推 c188cc: 有愛就買
→ spencer8864: 啊我好像都一直忘記說是要自住的，至少也會住5-10年
→ spencer8864: 吧，只是當然還是會希望到時候的房價會比現在更高，
→ spencer8864: 人性～
推 fluting: ○大講G0條件差就不客觀了，這邊是TOD規劃人行道退縮都很
→ fluting: 優，連八米小路也是一樣有退縮6米以上，只是現階段大多還
→ fluting: 在蓋感受不出來，G3附近未來肯定會發展成小商圈，搭配這
→ fluting: 邊優良的軌道交通條件，跟單12住宅區是兩個不同的選擇，
→ fluting: 誰說熱鬧的地方就沒人愛?兩邊互補相輔相成一起成長，不會
→ fluting: 一邊漲爆一邊停滯...
→ fluting: 況且上次好市多黑色購物節，我連去兩天都沒感受到多明顯
→ fluting: 的回堵塞車，排幾分鐘就入場了，集大台中人過來的賣場車
→ fluting: 潮，跟屆時蓋好後住戶錯開零星的出入，兩邊對交通影響程
→ fluting: 度可有很大的差別。觀察北區人口密度很大的小巷也不見得
→ fluting: 會塞車，倒是台中一堆大條主要幹道塞好塞滿...
推 OHHEEEEEED: 還沒蓋好人還沒全部進場
→ OHHEEEEEED: 這邊將來真的會塞爆啊
→ OHHEEEEEED: 其實也沒有說他不好 單純覺得40撿十二單換約cp高
推 totwinkle: 推G0 人行道退縮超優
推 fluting: 解釋過囉，這邊密度還比不上很多市區，住戶的出入是錯開
→ fluting: 的分散，跟好市多集大台中的車潮，和各大主要道路集大台
→ fluting: 中車流是兩回事，多觀察不就知道了?這邊條件如您講的那麼
→ fluting: 差，也不可能成為被認證的台中重劃漲幅王，市場給的答案
→ fluting: 是最公允的。
→ fluting: G0區內也無台中車流必經的主要幹道，以前有認識的專門在
→ fluting: 做台中道路研究，台中交通瓶頸都是在主要幹道、轉接匝道
→ fluting: 和特定商場、百貨和商圈，住戶出入的影響力真的不大。
推 dreamdds: g0現在當然不塞 蓋好就科科
推 iloveapple: 好市多明明很塞 假日禮拜五 禮拜三都會
→ iloveapple: 道路真的太小是事實 也不曉得怎麼規劃的
→ iloveapple: 八米停車就是個問題
推 fluting: 好市多會塞很正常啊，各地好市多那個不塞?但那些八米路大
→ fluting: 多是住戶通行的(現在是工人)，住戶也可繞去南興路避好市
→ fluting: 多車潮。現在八米路都工人的車停整排，未來蓋好後就會變
→ fluting: 紅線了
→ fluting: 台中會塞的地方也不只好市多，很多主上下班時段都塞爆了
→ fluting: 。
推 SSSShohei: 沒關係 這麼好給你賺
推 aaa931324: 真的不要衝動阿兄弟 40買烏日交界真的還有很多選擇
→ aaa931324: 自備夠還有機會買到換約合理價的 但如果真的喜歡那裏價
→ aaa931324: 錢也可以接受的話 就買吧
推 lucky466: g0不推，松竹路塞爆、大樓超級擁擠以後一堆房子蓋好穩
→ lucky466: 塞爆
推 lucky466: 想買g0先去新光重劃、單元12繞看看吧！誰會因為好市多買
→ lucky466: 房子？投資客而已啦
推 lucky466: 況且新光重劃區隔壁還有單元13在重劃，後勢可期
推 aaa931324: 推樓上 新光還有三十初的 東區換約也有
推 mchotdoggy: 好市多那邊已經塞到爆了...
→ mchotdoggy: 之後等大樓完工，那邊交通狀況不敢想像
推 lifeisshine: 有一次週末去G0晃晃，好市多那邊塞爆的是好市多自己
→ lifeisshine: 的加油站，賣場倒是沒塞
→ lifeisshine: 再加上好市多又壓縮到部份主幹道，類似捏緊水管，造
→ lifeisshine: 成車流瓶頸點，造成回堵
推 rou520: 忠明南路靠鐵路的南區最宜居，近百貨公司（秀泰）、costco
→ rou520: ，近雙鐵甚至高鐵10分鐘，又有醫學中心、完全學區，綠地也
→ rou520: 多路又有大！
推 fuzzycool: 你如果工作在那邊，不覺得很套，也沒講你買多大坪數，
→ fuzzycool: 小坪數本來單價就高，看單價不準，如果周遭建案都賣差
→ fuzzycool: 不多，你幾年後看就不會覺得買貴，一堆人叫你買其他區
→ fuzzycool: 你會買嗎？自己定就好
推 yomodo: 登X嗎 我有去問
→ Kayusumi: 40 大慶站 可以 復興 不可以
→ Kayusumi: 不過你去問麗彩時山或是東興路一號應該都不用40吧
推 stillangie: 我也是會買文心大慶而不會買登陽，都要花40了住市區
→ stillangie: 一點吧
→ stillangie: 不然去找立彩時山轉約也可以
推 paunch: 立彩時山轉約現金可能至少要多200
推 jerry41512: 當初去看才30初而已欸XDD
推 samper889: 立彩周圍要有新的商業建設我看很難
推 stillangie: 南區那麼滿很難吧，只是生活機能方便，離捷運也近
→ ur260: 南區其實生活機能不錯 不過要高檔的還是要去南屯或西區
→ Kayusumi: 單純40買那邊不值