Re: [請益] 大家在快40歲年紀，如何克服貸30年恐懼呢

[waitrop (嘴砲無雙)]

※ 引述《benny3579 (UJ大弟子)》之銘言：
: 到底在慌什麼
: 我這輩子就沒有要把房貸還完的意思啊
: 無限增轉貸不就好了
: 還房貸還太多裡面的錢通通是dead money
: 就算政府出來卡轉貸
: 只是年限變長利率變差一些
: 一定都還是值得可以增轉貸就增轉貸
: 寬限期開好開滿
: 到底為什麼有人滿腦子還完房貸 根本沒用
: 買房子自住只是剛好自己是租客而已
: 現金流ok就ok
: 就是一堆上班族死腦筋腦袋一輩子也轉不過來
: 覺得買了房子就是要在裡面老死
: 無解
: 我嘗試說服很多人這個想法通通都失敗XD
: 不過也好 越少人懂越好 XDDDD
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone

我覺得你是劃錯重點了,
重點在於連續30年每個月繳3萬,
也就是你說的現金流的問題,
換句話說,
如果你打定主意不把房貸繳完的前提,
你是否有辦法每個月生出3萬繳房貸,

現在40歲有工作的確可以每個月繳三萬,
但是50 or 60 歲後呢?
就算你無限增轉貸,
也還是要每個月繳三萬呀!
當然你可以這樣做,
40-60歲有工作所以每個月繳三萬,
60歲後沒工作了,
所以把欠銀行的錢再轉貸重新繳30年,
所以60-90歲每個月繳一萬,
但是你這樣轉貸的方式也只是朝三暮四而已,
你要怎麼保證60-90歲有辦法每個月生出一萬,

好吧! 我知道你要說的,
你就是假設房地產永遠不跌永遠漲, 房貸利率永遠不漲永遠跌,
就是玩跟當年美國次貸風暴一模一樣的玩法,
不但完全沒打算還錢,
還把房子當成是ATM,
每過幾年就增貸多拿現金出來花,
但是你這是最理想化的前提,
你假設房價永遠上漲, 利率永遠不變或是下跌,
而且你一直增貸的進金可以彌補你每個月的房貸支出,

我舉的例子, 無成本免頭期款的無限增轉貸法,
窮爸爸富爸爸的玩法之一,
頭三年跟銀行借900萬, 每個月還三萬,
3-6年因為房價上漲, 所以轉貸借1200萬, 等於憑空賺了300萬現金,
這時候每個月變成還四萬, 繼續還30年,
三年後房價繼續漲, 轉貸1500萬, 又多拿300萬,
每個月還五萬, 繼續還30年,
這樣無窮迴圈下去直到以下幾個情況發生:
1. 房價漲不動甚至下跌, 所以下個三年無法再多借出錢
2. 利率上漲導致多借出來的錢無法彌補接下來三年的房貸支出
3. 房價漲太慢, 無法借出足夠的錢來償還接下來的房貸支出

美國已經開始升息了,
狀況2 很快就會遇到, 一兩年內就會遇到

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推 on32: 這說法有人在玩 無限轉貸 能又寬限就寬限
→ on32: 近20年來幾乎都是多頭 2000+之後 所以基本3-5年轉一次都是增
→ on32: 500的房子轉到10幾年至少都能貸款到1000W
→ on32: 假如沒漲 保持至少轉貸還有寬限期 又只繳利息1%多
→ on32: 假如跌價20%以上 那就不要轉貸 還有本業有現金流+多的錢投資
→ on32: 這20年來通常蠻OK的上班族本業薪水早就100%-200%成長
→ on32: 原來可能年薪60W現在至少120W或是更高150-200W都有可能
→ on32: 也就是說原來10多年前買一間+轉貸法+薪水成長 都已經穩贏
→ on32: 除非說又拿去買第二間第三間 槓桿開超大  然後真的修正
→ on32: 修正期又很長+現金流撐不過去 那就會有賣掉斷頭之類
→ on32: 所以基本買一間或是兩間 大概都穩穩 這10多年來
→ on32: 就跟股票很像買到成長穩定+開槓桿 不斷頭 就能一直賺
其實我是支持炒房的,
我自己也有三四間房子,
投資房子就像是投資穩定成長股, 一點都沒錯,
但是我想表達的是不想還清房貸,
想用無限轉貸法無中生有的方式空手套房子是非常錯誤的做法,
這就回到最基本的問題,
你如何穩定每個月有足夠的現金流繳房貸如果你用無限轉貸一直多借錢卻沒還本金,
寅吃卯糧的方式就是自己抓自己當替死鬼,
美國次貸風暴就演一次給你看了


推 piliwu: 爛例子+爛觀念
→ piliwu: 你不買房去租房現金流要付到你不在那一天不管你幾歲
→ piliwu: 你怎不問你80歲哪來的收入付房租
→ piliwu: 你怕60歲繳不出房貸不怕繳不出房租？
其實我是100%支持買房炒房,
我只是非常反對無限轉貸法把房子當ATM這種方式,
買房繳房貸絕對比繳房租好,
尤其是年紀大了之後更是需要一間自己的房子


→ piliwu: 2-30年後貨幣價值跟現在也完全不能比
→ piliwu: 長期貸款就是放空貨幣
→ piliwu: 重點是你只要活著就有現金流問題不是不買房就沒有
對, 你說的方常正確,
所以我支持買房, 我也支持把房貸繳清,
而不是無限轉貸法


→ piliwu: 另外美國是預計明年下半年升息不是現在
推 maypcc: 美國升息了? 又平行時空?
我的時間拉比較長,
我說美國開始升息是因為美國2022一定升息, 很可能上半年就升息,
現在都已經12月了, 會來的比你想得快

→ maypcc: 美國升 等到台灣升都多久了...而且一碼一碼升毫無感覺
推 maypcc: 升息仔我一律建議直接升8碼或16碼  靠定存4%就可退休的日
→ maypcc: 子
→ piliwu: 是華爾街預估明年升息不是FED講的
以目前通膨跟大環境,
我個人預估2022大概升3-4碼,
如果真心想壓下通膨, 2022 至少要升6碼以上,
這個不用FED說, 大家都知道,
通膨太嚴重了,
美國升台灣不久一定跟著升,
這是政治問題, 就像你是要吃萊豬或是要共同富裕一樣的問題


推 ship1228: 你不會以為一個月繳三萬，然後都沒存錢的人，適合買繳
→ ship1228: 三萬的房子嗎?當然還有剩阿
推 yytseng: 我名下第一間房子利率是7.8%，那個時候都沒在怕了，現在
→ yytseng: 房空在怕1.31%，喊ni484 pa lo
噓 rabinson: 你忘記有租金收入了
推 cocoi: 政府的人有月退俸,他根本沒想過民眾65歲之後沒收入阿,這種
→ cocoi: 人還說他40歲買房很正常,你能怎樣?
推 iamala: 實務上，60歲沒收入，除了房子沒其他財產轉貸10年都很硬
→ iamala: 了，更何況30年。
推 yytseng: 60歲還覺得一萬很硬，又沒人願意繼承房子繼承房貸的人，
→ yytseng: 可以用以房養老，以現在情況銀行超級樂意接受的
→ yytseng: 繳租金一輩子到60歲之後每月一萬閒錢都拿不出來的人才真
→ yytseng: 的要擔心
→ HERMAN06: 等到了60歲，假設20年通膨1.5倍，到時候月繳3萬就相當
→ HERMAN06: 於現在繳2萬而已
噓 mokinased: 你怎麼不把租金算進去
噓 aesdu: 跟次貸一點也不一樣...
→ aesdu: 不是有個貸 就都一樣...
推 harlanstars: 沒現金流又高齡和銀行貸款？
→ piliwu: 我親戚退休領勞保月退跟銀行貸款20年1.5%
推 chair209: 多的是60歲再貸20年的
推 dakkk: 60可以再貸20真假
→ tomy10417: 希望政府每個月發三萬~
→ R3hab: https://i.imgur.com/yCnVzZA.jpg
※ 編輯: waitrop (42.75.239.130 臺灣), 12/15/2021 11:53:04
→ leo6315: 別跟房蟲講這麼多~ 人家連升息是什麼都不知道
→ aesdu: 升息魯蛇就成為失業率的分子啦。這麼想失業躺平啊。
→ Sawilliam: 你要還或花費的總金額是差不多的阿 你不買還是要繳租
→ Sawilliam: 金 跟你貸款幾年又沒關系
推 maypcc: 你的中文...開始是已經發生 你的開始是在未來半年內....
→ maypcc: 升六碼 那要不要說一下台灣央行金龍會跟多少?
→ maypcc: 六碼升1.5% 目前1.31變2.8 你知道美國因疫情降六降八碼
→ maypcc: 台灣台灣才跟一碼嗎
→ ppnow: 你假設薪水不變，低端職業才會發生，那這是自己的問題。我
→ ppnow: 畢業工作第一年50萬，第三年破百，第五年150，然後跑去創
→ ppnow: 業一年2-300利潤，你覺得我不能提前還清嗎？
推 askachage: 我們房蟲沒有忽略升息這件事，而是每次等到的往往不是
→ askachage: 升息，這絕對不是意外，是你還沒看清貨幣的真相，是你
→ askachage: 高估了升息的空間了
推 askachage: 你還沒看清一件事實，那就是「每次的升息都在為降息作
→ askachage: 準備」