[心得] 真剛需 與 假剛需 明後年揭曉

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其實最近房子能夠不斷漲價，主要原因就是賣得好，如果賣得不好，建商前一個案子(或
投客手上的貨)都還賣不完，要怎麼漲得動?


近一二年需求強是事實，但這需求究竟是自住的剛性需求，還是參雜許多假性的炒作需求
，這次的新法剛好可以來做個驗證。畢竟買方在買房時幾乎都說要自住，實價登錄也無法
得知買入原因，單從交易頻率雖可大致推估投資與自住需求比例，但畢竟屬於間接分析，
各有各的解讀。


這次的新法，至少在預售屋上，可以大幅度的抑制炒作需求。大概明年下半年開始，就可
以看看海水退潮後，台灣預售屋市場的真正剛需(自住及長期置產)為何。 也得以檢驗這
二年突然爆增的需求，是真的台灣人突然變超有錢迫不急待想成家，還是跟風使然。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.241.180 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1640236856.A.867.html
→ justcuting: 會漲不只是剛需造成的，很多買來置產抗通膨的
如內文所提， 自住及長期置產，都算剛需

噓 sbob: 你過去兩年都還看不出真假嗎
報載一人有30間預售屋，我真的看不出來他是炒作還是要置產30間……
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 13:28:31
推 kizzle: 我家交屋一年，入住率80%左右 幾乎是25-40左右的小家庭
→ kizzle:  很明顯是剛需
不能排除這個可能，畢竟這幾年台灣經濟成長很不錯，也可能海水退潮後大家都穿着褲子
。

明後年應該就有答案


→ beminaru: 我猜明年3/28之後二手屋會開始發動
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 13:30:55
推 nopenisgreat: 就算不是剛需還是漲,台灣房價根本不可能跌
推 kusomanfcu: 抗通膨投資連wiki上都告訴你 房地產了
→ kusomanfcu: 為什麼有人連wiki都不去看                                       

我都說訴求抗通膨的長期置產族算剛需了，為什麼有人內文都不去看
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 13:33:08
→ kline: 發現聖杯？
推 Detonate: 所以你還沒買？ 可憐 明年又要＋10%打底
推 AlarmAlarm: 有事嗎 又沒打到資金夠的大戶 一樣囤幾十戶跌個毛線
噓 sbob: 我是覺得你這兩年這麼簡單都看不出真假，是蠻慘的拉
→ kusomanfcu: 我又不是說你，幹嘛
→ kusomanfcu: 通膨需求避險很高的黃金都可以從1500噴到2000
→ AlarmAlarm: 人頭買 開法人戶 花招一堆打不到，怎麼跌
推 fenway18: 認真說 今年不買，明年更貴...
推 hdw: 你在期待什麼???別整天想要踐踏別人
→ hdw: 如果你是期待一堆人斷頭慘賠，讓你可以便宜買房
→ hdw: 這心態並不可取，我們看多也是希望大家都賺錢，社會正向循環
推 cicatrix: 你一直看又不會買，是要寫論文是不是？
→ cicatrix: 買房子就是要夠有錢，錢不夠多買房子這事情永遠就跟你沒
→ cicatrix: 關係
→ hdw: 你是期待別人賠錢，讓你賺錢，其實格局就差多了
→ hdw: 另外房地產已經用幾百年證明他的價值了，你兩年是想期待什麼
→ kline: 其實你講的是實際現象，不過這不是大家都知道的？！為什麼
→ kline: 還要特別po一篇文？還是你以為別人不知道？
別人知不知道，我無從臆測，我只是提出我的看法而已，內文連看多看空都沒有，難不成
房版現在連提出看法都無法被接受?

→ kline: 假性買盤即使拋售不代表大趨勢就是要跌
→ kline: 畢竟一個正常一直發展進步的經濟體是會一直緩性通膨的
推 freekid: 你這問題其實可以簡化成qe造成的影響何時才退潮，現在就
→ freekid: 是qe熱錢在找地方著陸而已，目前還在印鈔，房地產的反應
→ freekid: 又是慢半拍，坦白說明年是送分題，建議你預估兩年後還比
→ freekid: 較有挑戰性
我不喜歡預測未來，因為未來不可測，通常也預測不準。我僅是提供分析，認為明後年新
法的影響就看得出來，並沒有看多或看空。你也可以看我的文，從來未曾對多空表示意見
。


※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 14:02:04
→ aesdu: 不如討論一下，明年美國微幅升息後經濟指數狂掉，開始大幅
→ aesdu: 降息及下一輪QE，台灣房市會怎樣？
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 14:10:28
→ aesdu: 之前也有一位數據哥，老是說自己只提數字沒提漲跌，但瞎子
→ aesdu: 都看得出來，提出的數據不是有陷阱，就是非常偏頗... XD 然
→ aesdu: 後就消失了
推 Answerlin: https://i.imgur.com/BRO98CJ.jpg
→ Answerlin: https://i.imgur.com/asqDAal.jpg
→ Answerlin: 其他地方不敢說，新竹絕對真剛需，竹科一年增加一萬人
→ Answerlin: 幾乎都是大專碩博士等準剛需買方，這還不包含幾年後台
→ Answerlin: 積寶山釋出的數千名年輕工程師。
的確，新竹或其他地方也可能是真剛需，明後年新法後會更清楚了


→ yiliang1107: https://reurl.cc/YjZREn
→ yiliang1107: 討論沒有數據，只有感覺…這
我沒有對剛需或炒需下評論啊。這個新聞才叫感覺吧，現在每個人買房都說自住，如何從
交易中區隔 剛需 與炒需，一直都不容易。不過，新法對抑制炒作需求的功能是很明確的
，所以新法這個事件，將會提供很不錯的方法來區隔出剛需與炒需。



→ yiliang1107: 哪來的「提供分析」，不要誤人子弟XD
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 14:45:23
推 deltaz: 這幾年就還多了供給減少的問題啊，蓋的慢或是蓋不出來，
→ deltaz: 供需之間的平衡也很重要，只討論供或是需沒意義
推 deltaz: 建築成本也是一個考量，如果成本高漲，即使賣的不好房子
→ deltaz: 一樣會漲啊，頂多就是進一步減少供給量
獲利率 = 毛利率 x 週轉率

經營者為讓獲利率最大化，總是必需在毛利率與週轉率間取得平衡

※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 14:53:27
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 14:55:01
→ yiliang1107: 有資金跟年移動轉移數哪裡「感覺了」
本篇主要討論 剛需 與 炒需， 從資金與交易資料如何可以有效地區隔 剛需 還是 炒需?


→ yiliang1107: 這樣不止是雙標，根本選擇性差異XD
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 15:03:09
→ yiliang1107: 哇塞自創名詞都出來「炒需」
→ yiliang1107: 基本觀念就有問題，房地產是金融商品
→ yiliang1107: 只純看供需，不去看QE大量印鈔著陸何處？
這個討論有點失焦，我並沒有看多或看空。不過，全世界我想不到任何國家會把房子當成
(金融商品)，房子交易一直都是會被管控，因為住是基本需求。金融商品如股票債券黃金
，甚至比特幣，你有聽過有政府要課持有稅嗎？



噓 frowning1226: 存股仔可以去骨板取暖不要來這一直討論好嗎QQ
噓 frowning1226: 我沒有這版的前輩有耐心，跟你討論這些有的沒的
→ frowning1226: 只知道你寫的似是而非想買房很急，氣急敗壞想看空
→ frowning1226: 看你兩周內，不斷講德政趕快宣布施行，耐心點好嗎
→ frowning1226: 跟中產階級講存股，我就問你0050你存現股嗎，賺多少
→ kevinhon: 什麼是炒鬚？是一道菜嗎？
→ frowning1226: 不買房開槓桿，講什麼投報，有膽子一點你嘛融資存股
→ frowning1226: 知道大通膨時代，資產會噴發，就算好資金流用融資阿
→ frowning1226: 結果你看多少人敢這樣，或者質借?一定一堆人說危險
→ frowning1226: 這版的有錢好人特別多，不知道虛心學習一輩子別想富
※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 15:34:14
推 freekid: 幫你祈禱不會有人出來電金融商品這一塊...
噓 yiliang1107: https://reurl.cc/q1Mqjy
→ yiliang1107: 不用謝，自己看文章推文
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/MWHSzbr.jpg
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/hP4qo42.jpg
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/dLcOou1.jpg

房(貸) 或其他 應收帳款，一直都算金融資產(商品) 沒錯啊，但房子不是~

※ 編輯: PTTVERTWO (180.217.241.180 臺灣), 12/23/2021 17:10:46
噓 yiliang1107: …沒有房子，哪裡能來貸款？
→ yiliang1107: 認真說如果你股票投報率高，不一定要買房
→ yiliang1107: 但不要只看這兩年…隨便都是股神
→ yiliang1107: 想喜歡的物件在能力範圍內，就買
推 PPSEED: 周遭有能力炒的都進來買預售轉單了，房價不噴爆才怪，人人
→ PPSEED: 炒人人賺才是前進先進國家的最佳方法
推 HealWind: 炒需還蠻酷的  讓我想到木須炒麵  想到就餓了
推 zard1983: 很想買齁 一直來房版發揮自己的影響力
噓 bms: 是不是剛需看租金就知道了
噓 PTTDURANT: 我也覺得房子不是金融商品，我覺得你乾脆一點就說拜
→ PTTDURANT: 託趕快跌就好了啦，此地無銀三百兩