[閒聊] 桃園小畢業文

[mfcke (drive)]

最近把重心稍微放在桃園 因為新竹實在買無可買

房板最近八卦化 實在不太好

整天就是多空互相亂嘴

身為房版最後防線

希望回到以前分享看屋買屋的風氣

中路+經國+青埔+小檜溪+藝文+A10+中壢體育園區+A20


中壢體育園區+A20

首先中壢已經長期缺乏新的建地 這次中壢體育園區裡面地目 一堆住宅地

根本叫炒房園區吧QQ 不過已經有在動了 而且捷運從中壢火車站多拉幾站到這可以期待

建商也把地都買買完了

至於A20也是建商把捷運周邊掃光

由於中壢已經累積很多換屋族 中壢那市容不說了= =

一北一南的A20+中壢體育園區令人期待



A10

之前講過了 中規中矩的產品 有台茂+好市多 A9站的45~50萬高房價推力

旁邊也有工業區 總價部分非常親民 咬住捷運站300公尺置產

站前車站地要規畫複合商場

當抗通膨+新屋卡位 (台灣921之後新屋非常缺 講N次)


藝文

自住可以 投資就不太好 因為捷運的增值早已內涵 然後已沒腹地發展

而且各種天價 我實在懷疑葛里法5世跟麗晶花園還有華爾道夫 要賣多久

這就是上一波炒房 過度膨脹 大坪數無限上綱 不注意該地薪資 痕跡依然存在

覺得台北客會下來買 但是台北客就是要那個門牌 建商評估錯誤

戒之 慎之

不過藝文特區還是在桃園心臟地段 無庸置疑 並不是不看好

單純覺得亂規劃 很北七 短視近利


小檜溪

很迷的區域 因為整合超久 導致價格下不來

不過最貼近舊市鎮 持續慢慢消化 幾個指標建案也已經完銷

重心在舊市鎮又想有重劃區居住品質 會來買這


中路

特有的純住宅區 很適合退休族  至於好不好見人見智

步調緩慢 道路設計很怪 沒停車位是缺點

綠地多是賣點 但是我覺得綠地實在不是很重要

畢竟對房價增幅影響  工作機會>>綠地

喜歡這種環境的會想來買 交通還OK 就國道2號 讓你接 1號 3號


青埔

由於將近500公頃的規模 持續上沖下洗一段時間

買這區一定要買最核心區域 就是3個站體的500公尺以內

老觀念了 之後周圍的人要進來 找車位都會成為麻煩事

不管你騎車開車都會成為困擾

附近商業地還有建地的標售溢價 足以證明該區已經有潛力


經國區

綠線+國道+客運 還有商辦滿多的 最速進國道一號

以後光商辦開始營運 直接買該區上班族 就可以期待 台灣嚴重缺乏新商辦很久了

煉油廠這嫌惡設施我個人是覺得還好 反正台灣空氣很多都爛 裝全熱空氣濾淨實在

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今天簽了一間帝璽 原因無他 就是交屋時期夠長 然後地點無敵

對手是國賓大悅+喜來登

喜來登那種飯店宅爆幹多拚 不說了 只能買來出租

國家大院也是滿慘的

關鍵差別在於 他們都是高鐵高架區

而帝璽在高鐵地下化區 這就徹底展現優勢 稀有性

A18+A19是比較熱鬧繁華得設定 從A19得冠德共構宅 就寧願往下面一點買

2027交屋 一年抓2%通膨就好 1.02的6次方 大約是1.126

單坪/1.126  大概40~42萬 略貴 但是尚可接受

大概就這樣了
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補充一下新竹

最近我有關注案子 就是 澤緣好是 新業縣一 惠宇好市多 大概也是賣光光XD

還在追蹤

合新二期 寶佳泱泱案 惠宇謙和二期 合石緣緣餘屋 泱泱餘屋 合石如賦餘屋 豐邑一綻

光立方對面豐邑土地也要開了

目前都要挑戰站穩6字頭




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推 ppnow: 我對A20也有期待，大大有看A16嗎
推 c9047562: 推
推 ultradev: 藝文的腹地就是G12~G13a那一大塊吧
推 OHHEEEEEED: 分享都要被嘴啊
→ jerry1019: 沒有腹地，沒...沒..沒有！
推 jpbptjp: 我也是帝璽已購戶，期待5.6年後交屋時青埔機能更完善
→ checkman: 建國高架橋旁也有帝璽 撞名了
→ jpbptjp: 正高鐵旁+竹北高鐵85折價，計畫自住高鐵通勤捏下去了
推 rovaniemi: G12~G13a除非大幅縮小，不然開發難度非常高，看中福都
→ rovaniemi: 已經胎死腹中，而且反對徵收的地主接近上千位，而且不
→ rovaniemi: 遠處的蘆竹大園才剛通過幾千公頃的航空城開發
推 rovaniemi: A20跟中壢市區中間還有一個A21，機能應該更好，不過A2
→ rovaniemi: 1會比A20晚3年左右開發完，已經準備要動工了
→ SteamTank: 附近哪來的高鐵高架區？ 不是都進地下
→ yiliang1107: 沒搶到青蔦？
推 Evilbear: 帝璽門口的高鐵也是高架....哪來地下化
→ mfcke: 那是機捷 建議你再去看一次
→ mfcke: 然後潤隆那邊是剛出地下沒錯
推 Evilbear: 個人看法，青昇路跟青埔路範圍內的建案才是王道。街廓
→ Evilbear: 整齊，不用經過大馬路，才是真正的高鐵核心區
→ Evilbear: 真正近的是機場捷運的軌道。。。。而不是高鐵
→ Evilbear: 帝璽那邊可惜不在核心區，街道又較為狹窄，個人粗淺看法
→ Evilbear: ，可惜。
→ Evilbear: 長期來看，以後過一個青昇路跟青埔路，將會是不同價格。
推 Evilbear: 喜來登整個距離捷運軌道太近第一排，後方跟其他建案又非
→ Evilbear: 常近棟距極窄，基地又不方正。也是很可惜。只能說都各
→ Evilbear: 有優缺點，大院缺點則是戶數較多，但整體條件較為平均，
→ Evilbear: 有很多不正面高鐵或棟距很近的戶別。
→ mfcke: 你說的區塊裡面大部分是商辦 如果產品規劃 潤隆跟喜來登為
→ mfcke: 了賺錢規劃成那樣注定不適合自住 沒救
推 maypcc: 發哥這幾十幾年都蓋投資宅 你怎會覺得他會蓋自住宅XD
→ maypcc: 桃園就A7和青埔兩塊最有潛力 竟沒看A7 但也漲起來了 反而
→ maypcc: 青埔漲不多
推 supeedada123: 恭喜 北中南我都住過 青埔是真的品質最好
推 jpbptjp: 帝璽在住宅區，格局規劃和建蔽率棟距都比商業區適合自住
推 k7881683: 威均圓舞曲你有看過嗎？
→ SteamTank: 帝璽面外很不錯 面內棟距不大歪歪斜斜覺得小可惜
推 easych: 五世是毛胚屋 要再算上裝潢錢
推 piliwu: 我查最新實價登錄喜來登跟國家大院成交筆數最多耶
推 maypcc: 開賣時間有差
→ mfcke: 正常啊  總價低 投資客大量進入
→ mfcke: 我是做中長線為主的 建商本性習慣了
→ mfcke: 圓舞曲跟帝璽不同需求吧
→ yiliang1107: 帝璽遠比喜來登跟國家大院好
→ yiliang1107: 不過我選青蔦，億東營造…樺龍總部
推 lovemost: 青埔漲幅也滿多的，光發哥的建案，前一個和這個相距不到
→ yiliang1107: 現在投客轉手最小坪數現賺40萬
→ lovemost: 五分鐘步行距離，就差了有20萬左右了吧，也是驚人
→ yiliang1107: 放長線來看，站前起來位置無敵
→ lovemost: 不過覺得青埔未來如果政府肯投入資源好好規劃，肯定遠勝
→ yiliang1107: 不過賣光秒殺
→ lovemost: A7就是了，但青埔真的太會炒，已經在賣未來價
→ yiliang1107: 不知道，看板橋漢生文化都破87萬每坪
→ yiliang1107: 其實地價+營造成本+管銷，就知道
推 Cianren: 請問A10有推薦的建案嗎? 不知道有沒有發展潛力
→ mfcke: 以成本來看 下檔有限 上檔可期
→ mfcke: 建議買出口那側的 不要買後面 因為只有單一出口
→ mfcke: 新潤A10不錯 店面也都賣掉了 房東預計找咖啡店跟超商吧
→ tinaum: 低調
推 frowning1226: 竹北王轉戰桃園了~~~讚哦!
推 Unsullied: 對於投資客來說 不要跟區域談戀愛
→ Unsullied: 哪裡有機會哪裡去
→ Tatsuya72: 青蔦你有抽到？還是保留戶？
→ frowning1226: 我也這樣覺得，哪邊有潛力就去哪，最近房版爬不完..
→ frowning1226: 看到眼睛痠，只能挑我認識的高手進來觀摩...
推 coonash: 現在帝璽還有好的戶別可以選？
→ yiliang1107: 有抽到啊XD
推 Tatsuya72: 我也有，選了B1
→ yiliang1107: Good
→ yiliang1107: B1房間可以從國際高鐵兩棟間看到站前
推 Tatsuya72: 主要是較隱密也不是車道上方，住的話我認為要低調lol
→ yiliang1107: 是近期站前投資最佳的物件
推 migration265: 下個噴發區，我判斷是中路跟小儈溪
→ yiliang1107: 住的話還是推禾林3跟桃大允
→ yiliang1107: 鬧中取靜，又離站前、高鐵近，又有公園
→ Tatsuya72: 地點無敵是真的
→ yiliang1107: 享有站前西路那段的生活機能
→ yiliang1107: 一層四戶標準正三房。
→ yiliang1107: 此外是好的營造廠很重要，因為看良茂
→ yiliang1107: 跟板橋萬禧園，從挖地基到一層一層蓋
→ yiliang1107: 對億東營造有信心。
推 Tatsuya72: 總部要進駐，沒道理砸了品牌，是說近期也沒啥可選
推 maypcc: 青埔2013 2014就炒過才跌下來的 現在頂多算漲回前高而已
推 yiliang1107: 過前高了
推 maypcc: 1314也喊到50耶 現在能上50的沒幾個吧
推 asd31415926: 房板最後防線XD
→ yiliang1107: 嗯，二手屋非景觀52萬每坪
→ yiliang1107: 等實登出來就知道。
→ yiliang1107: 2013、2014實登有破單坪40萬嗎
→ yiliang1107: 青埔現在預售屋、指標建案成屋實登是
→ yiliang1107: 都45萬/坪下上
推 frowning1226: 好文，謝謝分享!
推 maypcc: 有52了? 那的確有過了 之前看2014小坪數有少數上4x
推 vespa76123: 恭喜
推 kyo2003: 帝璽個人覺得大廳超級醜....
推 sss148: yiliang大你有去看禾3嗎 想知道你看完的評價 蠻有興趣不
→ sss148: 過總價真的挺高的
推 jeffleentu: 桃大允舊建照有夠慘，扣掉雨遮算的話單價貴爆
→ jeffleentu: 不如隔壁的京懋睿和
→ piliwu: 桃大允還賣雨遮喔？舊建照很多建商都沒賣耶
→ yiliang1107: 有啊，12月初就看完
→ yiliang1107: 桃大允之前買，每坪40W,哪裡貴
→ yiliang1107: 每坪40萬上下兩面臨大路，後面是停車場
→ yiliang1107: 而且現在是封盤沒賣好嗎？
→ yiliang1107: 要蓋完才賣，目前看來破55w沒問題
→ yiliang1107: 禾林是買包包精品的概念XD
推 jeffleentu: 桃大允40萬是沒扣雨遮，請再詳細研究一下…
→ yiliang1107: 40萬對比站前新案？桃大品牌、一層四戶
→ yiliang1107: 如果你手上有丟出來賣看看，市場會告訴
→ yiliang1107: 你答案…
推 jeffleentu: 我就說你要跟新案比的話要扣雨遮啊，桃大允扣完也差
→ jeffleentu: 不多快45了
→ yiliang1107: 桃大玥在A17去看看賣到多少
→ yiliang1107: 再來說桃大允貴
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/bhZfO4U.jpg
→ yiliang1107: 這個是桃大允外觀，公七那一圈的建地
→ yiliang1107: 剩下的桃大（代銷中心）要蓋商辦
→ yiliang1107: 面青商路跟公七的是中悅
→ yiliang1107: 站前最精華宜居的就這邊。
推 jeffleentu: 我沒有說桃大允不好，但去年同時期隔壁的睿和不含雨遮
→ jeffleentu: 才賣35附近而已，而且也是京懋
→ yiliang1107: 京懋不錯但路衝，所以用庭院避掉。
→ yiliang1107: 而且京懋的坪數印象中兩房就52坪
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/niiuVus.jpg
推 jeffleentu: 京懋52坪兩房無誤，而且還故意弄成你根本改不了三房，
→ jeffleentu: 但他們定位就這樣，華二66坪原始格局也是兩房啊XD
→ jeffleentu: 我講的都是去年賣的價格，因為我兩個都有看，反正我是
→ jeffleentu: 選了京懋
推 yiliang1107: 恭喜
→ mfcke: 講實際捷運站開了之後 至少會拉一條人行便橋到對岸吧
→ mfcke: 我當初也對大型徵收不期不待
→ mfcke: 經國這邊應該只需要人能走到對岸的便橋就夠了
推 Cianren: 感謝分享~ 另外幸福橋不是已經確定會蓋了嗎? 天闊最近G12
推 ivanchien: 個人看過宏普與帝璽，帝璽面外面內都不錯棟距都有拉開
→ ivanchien: ，但那時看23坪買不到…宏普品牌不錯，10戶兩梯有點多
→ ivanchien: ，最好景觀給雙套房蠻奇怪的，兩者要自住都比喜來登跟
→ ivanchien: 國家大院好很多。
→ sirloin: A20= 什麼時候才會噴？感覺都是一堆低端