Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別

[kitten123 ( )]

數學不會就是不會；
但是不要PO出來誤導大家好嗎?XD

小明
初始200萬
貸款800萬30年，利率用最低1.31%月付是26887不是26500
貸款繳十年120期，貸款餘額還有 5673788  (算567.3萬) (更正120期)
地價稅/房屋稅每年1萬 共12萬
修繕/保險 每年算1萬  共12萬 (補上)
十年後後賣1300萬房，手續費/仲介費/稅金算3% 39萬
房地合一稅10年以上15% (1300-1000)*15% = 45 萬  (補上)
賣掉後扣掉成本得到 1300-567.3-12-12-39-45= 624.7萬  (頭期200加回)

十年存280萬存款 (假設都不投資)
資產共624.7+280=  904.7萬

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大明
初始200萬
租房25000，每月有1887可以投資，
假設定期定額，年化報酬7%，10年後本利和324600，算32.4萬
200萬單筆投入年化報酬率 7%，10年後393.4萬

十年存280萬存款 (假設都不投資)
資產總共 393.4 + 32.4 + 280 =   705.8萬

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假設另一個時空，
大明為了存錢降低租金到20000

初始200萬
租房20000，每月有6887可以投資，
假設定期定額，年化報酬7%，10年後本利和1184694，算118.4萬
200萬單筆投入年化報酬率 7%，10年後393.4萬

十年存280萬存款 (假設都不投資)
資產總共 393.4 + 118.4 + 280 =  791.8 萬

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假設再另一個時空，
大明為了存錢降低租金到20000，多的錢投入0050 (十年年化報酬率8.02%).

初始200萬
租房20000，每月有6887可以投資，
假設定期定額，年化報酬8.02%，10年後本利和1249811，算124.9萬
200萬單筆投入年化報酬率 8.02%，10年後432.5萬

十年存280萬存款 (假設都不投資)
資產總共 432.5 + 124.9 + 280 =  837.4 萬           

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當然你會說房價可能漲超過30%，
但是也可能漲不到30%甚至跌 (所以地點很重要)
而租金也是有可能會漲的。
投資年化報酬抓7%算保守了，今年0050就21.8%了
大明還在存錢階段其實也不用租到25000，租低一點可以存更多。

其實本文的例子租金和房貸很接近，那買房的確可能會比較好；
不過大部分的狀況，房貸都是>>租金的。
1000萬的房子，租金很難租到25000；
計算租or買要盡量用同樣的物件水平才會公允。

另外買房的時間與交通成本也要算進去，
很少人有辦法買在上班地點附近(太貴或是沒有滿意的建案)
租房可以租在距離公司近的地方，
省下的通勤時間和成本，
拿來發展副業也是很可觀的。

買房租房沒有一定哪一個好，
小明買房贏在家的感覺加可能的房價漲幅，
大明租房贏在資金有彈性；
想清楚再決定，不要後悔就好。


在這裡PO這種逆風文已經有心理準備，
以下開放炒房投資客與仲仲們開噓


※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 會講200萬也是呼應新聞
: 還有正常出社會10年最基本存款
: 今年35歲出社會10年，存款200萬的大明與小明
: 設定角色兩者收入工作皆相同，包含升遷
: 小明再有200萬存款的在35歲時
: 背了800萬貸款買了1000萬房子
: 月繳26500(本利攤還)
: 大明200萬繼續存，租了間25000的房子
: 10年過後......
: 如果通膨維持2%多，經過10年物價增加30%
: 房子變成1300萬，貸款也還掉200萬
: 這時小明經過10年工作經驗升遷收入增加，想換屋....把房子賣了500萬到了戶頭
: 小明在拿這500萬，買了間2500萬房子
: 小明10年間，繳房貸後存了280萬
: 其實小明是有780萬可買3900萬房子
: 小明這時還可買台車悠閒過活
: 大明則是200萬拿到20萬利息，加上10年存款280萬，籌了500萬，也買了間2500萬房子，
: 開始為房貸所苦
: 如果大明在同時期買了台80萬國產車
: 經過10年 維修 保養 油錢 停車費 稅金 保險 剛好把200萬連利息全吃光
: 這是大明只能拿著好不容易存到的280萬，買下被小明賺了300萬的房子
: 不過也有例外遇到這次疫情當了少年股神
: 200萬存款不買房，拿去炒股變成20億
: 只是多數吃龜苓膏
: ------
: 這就好比宅肥都妄想
: 女朋友是正妹＋初戀＋處女
: 卻一不可
: 到最後當現成老爸
: 結果渣男一直上處女
: 處女懷孕就拋棄
: 被拋棄受傷的女生只好帶著孩子嫁宅肥

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推 dieinvisible: 回樓上，林鳳營真的很好賣阿，靠賣飲料我又可以多買
→ dieinvisible: 一部跑車囉，你們繼續滅吧祝你們好運唷！對了，我的
→ dieinvisible: 分店很多你一定看過XD
推 FoxIz:  http://i.imgur.com/qEE2Swk.jpg
推 dieinvisible: 回樓上你真的吃飽太閒，我也不想跟你計較，如果這樣
→ dieinvisible: 會讓你心情好點我也算是日行一善。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.20.147.161 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1640891997.A.A70.html
推 OHHEEEEEED: 年化7%的投資人 股神嗎
→ kitten123: 原來7%就算股神，你也是刷新了我對神的定義XD
推 OHHEEEEEED: 你一輩子都年化7%不屌嗎
→ icemaydays: 7%不算神，但要年年都7%就真的很神了
→ OHHEEEEEED: 就算我開始買股票這幾年都大於7%
→ OHHEEEEEED: 那也不是我總資產 更不可能我判斷永遠
→ OHHEEEEEED: 房地產可以五倍槓桿 穩定套利
→ OHHEEEEEED: 租金隨便套都4%
→ OHHEEEEEED: 年化來講有5%就滿意了
→ OHHEEEEEED: 你一輩子都能7% 本來就不用買房
→ OHHEEEEEED: 去借錢來投資股票就好
→ OHHEEEEEED: 0050單年21% 跟穩定年化7%根本兩回事
→ OHHEEEEEED: 我AMD 9塊上車現在本金都翻了幾倍
→ OHHEEEEEED: 我也不覺得能穩定年化7%
→ OHHEEEEEED: 現實生活中的小明我們每個人都認識不少
→ OHHEEEEEED: 大明在哪？ 你認識幾個大明
→ kitten123: 連年化報酬率的定義都搞不清楚，先去念書好嗎XD
→ OHHEEEEEED: 這跟逆風無關 單純就是事實而已
→ OHHEEEEEED: 真的能年化7%長達30年的投資人
→ OHHEEEEEED: 買一間自住屋對他來講不會是問題
推 OHHEEEEEED: 沒差我們700萬買兩房租給小明25k
→ OHHEEEEEED: 二十年後小明真的賺比我多
→ OHHEEEEEED: 他是年化7%的投資人 心服口服～～
推 cicatrix: 股神不會靠北房價
推 ecegalaxy: 分析的很仔細，推
推 ecegalaxy: 0050創立16年來，年化保酬是約9%，7%可能還低算了. 不
→ ecegalaxy: 過房市3%也是低估就是了
推 xan: 我蠻多資金在股票，也賺了不少，但長期年化報酬率7%很難。房
→ xan: 子高價+高槓桿特性，所以基本上都是”all in”狀態。投資股
→ xan: 票很難，閒置資金都要扣除總收益，0050年化9%但前提是你16年
→ xan: 都”all in”，實際收益會低很多
噓 menace: 阿你的頭期款200萬呢
→ menace: 你獲利扣掉200萬頭期款 合理 但一樣拿回200萬現金在哪
→ xan: 像最近行情蠻多人手上現金可能還是抓個20-40%，股神也是。但t
→ xan: ime to market有很大不確定性
→ menace: 然後如果每幾年房價上漲增貸買股票呢？
→ menace: 這些都沒考量 照你的算法 就是買房勝啊......
→ menace: 數學不會就是不會 不要亂誤導XD
噓 menace: 更不用說考驗人性 一堆韭菜崩盤都賣光股票了
→ menace: 而且房價波動一般還是遠低於股市的
→ menace: 長期7%沒問題 波動高本來就應該要配得更高收益 但實際上卻
→ menace: 不見得能贏 房地產一直以來都是「防禦性投資」
→ menace: 更好的辦法當然是都配置 不然2007年看到你這篇文章照做的
→ menace: 會吐血 0050十年沒漲 房價翻倍了
→ menace: 資產配置在於我們無法預測未來 只好都配置
→ menace: 波動遠低於股市 還能有更好報酬 這麼好的東西不配置?
→ menace: 只有小朋友才會整天搞二選一 有智慧的誰不是都買
→ menace: 股市要12%年化才能再這個條件贏買房 但如果買房每隔幾年增
→ menace: 貸買股一次 就又更難追了 嘻嘻
→ kitten123: 發打臉文的樂趣就是可以釣到樓上這種崩潰亂噓的XD
→ kitten123: 連頭款200萬在哪裡都在問，懶得回應打臉你了
→ menace:  https://i.imgur.com/6ZFIpNR.jpg
            房價跌10% 年化報酬率還有正3.4%  傑克，這真是太神奇了XD
→ menace: 你自己看清楚就知道 笑死人 這條件就是股票要11.9%以上才
→ menace: 能贏 嘻嘻 數學不會就是不會
→ menace: 我就問你賣完房子可以拿回多少現金啦XD
噓 menace: 1300萬房子賣掉 貸款餘額剩640萬 只拿回422萬？
噓 menace: 欸你錯誤一堆欸 十年84期？
→ menace: 動腦好嗎 那個是只賣完房的現金相對原始本金
→ kitten123: 很急哦，一直重複登入來噓XD
→ kitten123: 乖乖~數學真的不會就是不會
→ menace: 買房收租的獲益就是這麼爽啊 懷疑啊XD
→ menace: 你就有本事不要偷偷編輯XD 等別人來笑你
→ menace: 自住等於房子租給自己啊 你趕快動腦一下啦 還是沒腦？
→ kitten123: 你不如回一篇來打臉我，然後再被我打臉吧，加油
噓 menace: 動腦 嘻嘻
推 freekid: 你在去年10月說先等等別進場，在今年六月大漲前說未來漲
→ freekid: 幅有限進去是接刀，過了三個禮拜又說現在買享受漲價紅利
→ freekid: 還來的及，九月又變成房價再漲也有困難。我覺得看多看空
→ freekid: 都ok，但為啥你論點一直跳來跳去啊？
噓 menace: 好啦 妳的頭期款被誰黑了？ 等你打臉等很久欸
噓 menace: 1300萬的房賣掉 只拿回四百多萬 你不覺得奇怪嗎XD
           好啦乖乖，別那麼猴急，已更正囉
→ menace: 其實犯錯沒什麼啦 第一時間還要先酸人XD
→ menace: 加油 等你來打臉
※ 編輯: kitten123 (211.20.147.161 臺灣), 12/31/2021 06:47:14
推 ConfusedDuck: 一邊買房1000萬，一邊月租2.5萬，請問兩種房是相同
→ ConfusedDuck: 的嗎？
推 spmark: 大家快點租房，別買房
→ spmark: 打房最棒的方法，也是大家都做得到的方法，就是別買房
→ IBIZA: 算錯的部分被更正之後，結論就顯得很詭異了，明顯買房好啊
推 cicatrix: 10年漲30%，不難啊，很多三年就漲20%了
→ cicatrix: 懶得噓股神，真的股票可以持續穩定賺到錢的，買房不會
→ cicatrix: 唉唉叫，會叫的都是股票賠錢的
→ IBIZA: 自住房屋十年房地合一稅只要10%，還扣400萬免稅額跟3%費用
→ IBIZA: 這個案例是不用繳房地合一稅的，事實上就算要繳，因為是要
→ IBIZA: 換屋小換大，也是可以退
→ IBIZA: 所以差距又拉開45萬
推 mdforget: 假設大明十年前加入長榮，這些都不是問題
→ IBIZA: 長榮也只有去年今年好一點  以前都很慘
→ IBIZA: 不過如果去年買長榮那就真的不是問題
推 jyan97: 買房樂勝，槓桿效應太強了，10年有漲20趴就屌打股票
推 jyan97: 六都這十年最少漲30%
推 cicatrix: 台中去年到今年漲多少？一堆2字頭變成4字頭，買股票你
→ cicatrix: 不要投報率倒縮就要偷笑了
→ OHHEEEEEED: 台中不要講今年 講這十年 市區1字頭變3、4字頭
推 carden31: 買一間自住房不看房價漲幅，除了雙北房價遠高於租金外，
→ carden31: 其他地方光省下來的租金扣掉房貸利息，以頭期來看年化
→ carden31: 報酬率隨便也有7%以上，這還是假設房價完全沒漲的狀態
推 gamer: 最近十年買大盤年化投資比7%高，如果主動選股做不好，投大
→ gamer: 盤也是不錯的選擇
推 inunoya: 都很會算 但是住就是需要成本 需要感性 各取所需
推 iceyu: 一千萬的房子 要租兩萬五 台中一大堆
推 usan: 房版難能可貴的客觀文
噓 KrisNYC: 醒世一下好了 他一開始算錯很多 後來很不情願才改到平衡
→ KrisNYC: 而且這篇的結論會引導你去買租金房價比高的地方=郊區
→ KrisNYC: 我不是很確定 但貨幣增發+資產集中化通常郊區風險偏大
→ KrisNYC: 新人或是自住一率都是推薦都會區中古屋起手 風險比較小
推 MixBear: 5-7%閉著眼隨便買都有
推 shawncarter: 三十年累積下來年化報酬沒有7%的人 買房子大概也會
→ shawncarter: 買到非常雷的地點被套牢
推 ecegalaxy: 股票的優勢在於可以分賣,變現快，房子就無法啦，難道要
→ ecegalaxy: 分批賣廁所，陽台等@@..
推 ketter: 你忘記 房貸繳了，可以再貸出來。租金繳了，就沒了
噓 menace:  https://i.imgur.com/bY6pHGj.jpg 啊打臉在哪？
→ orz811017: 這篇真的快笑死我XDDD
→ menace:  https://i.imgur.com/CZNInu3.jpg 等很久捏 打臉寫好了沒
→ hotrain13: 年年7%真的是投資神人了好嗎
推 tumusi: 我認識少年股神今年賺5000W,還是乖乖拿了2500W買房
噓 casatwl: 你的分析怎麼會是逆風文？明明買房比較好。 原來是一開始
→ casatwl: 你算錯，後面被電才修正喔。
噓 alanbread: 你到底在算什麼？
→ alanbread: 10年只漲30%？哪個鬼地方？
推 Robben: 也有人住家裡沒繳租金
→ alanbread: 你可以算一下現金投報率
→ alanbread: 我短期的現金投報率稅前沒低於70%的，稅後大概最少也
→ alanbread: 有50%
→ alanbread: 要這樣比的話股票還不一定贏咧
→ mayu1230: ㄟ 那個才漲300萬的有400萬免稅額。算錯了。 另外30趴
→ mayu1230: 有點保守。
→ mayu1230: 六都差不多都40趴以上
→ mayu1230: https://i.imgur.com/CyfuULq.jpg
→ NTU303150195: 這個新同學待會臉應該會很腫
噓 k85564: 用過去10年算當然好看qq
推 s26492755: 安安  不反串啦
噓 frowning1226: 看到你嗆骷顱大就是先噓再說
→ frowning1226: 1000萬的房租不到25000，幹，我手上3間800的都有
→ frowning1226: 然後算什麼年化報酬，普通中產要丟什麼能贏
→ frowning1226: 0050是三小，慢得要死，你說台指期能打贏房產我信
→ frowning1226: 講那些是要凸顯你很會投資這樣嗎，好強哦
噓 frowning1226: 自以為是的傢伙，不知天高地厚
噓 frowning1226: 結果被糾正了還一副套很多齁這種賴皮樣
→ frowning1226: 連前輩Tosca你也要去鬧版，你是三小
推 s26492755: 他很討厭房東的......
→ s26492755: 所以嗆骷髏大不意外
噓 frowning1226: S大大您真是好人，我就是見不得白目的壞人...
→ frowning1226: 我在噓他的文章，不是噓您，別誤會@@
噓 menace: 不意外啊 我等很久的打臉文呢？
→ menace: 遲早都要改內文的 一開始被糾正虛心接受不就沒事了嗎
→ menace: 自以為自己厲害 錯誤百出 低端就是低端
→ kitten123: 真有趣，釣出一堆崩潰套很大的炒房客來噓
→ kitten123: 特地登出又登入來噓真是辛苦你了，2021要結束了去做點
→ kitten123: 有意義的事吧
噓 frowning1226: 是R還是V阿，還是還沒畢業
→ frowning1226: 數甲當年考多少?有滿分嗎，還是以為滿分出社會很屌?
→ frowning1226: 我套的不深拉，套最高的3倍而已，房版一堆比我套深
噓 menace: 打臉文呢 我等好久哦
噓 frowning1226: m大，他等下會說2021倒數要做更重要的事
噓 menace: 打臉文等了一年還沒出來XD
→ s26492755: 他一直這樣亂噴就跑的  有時候還會反串  習慣就好
→ menace: 哈哈 原來如此 第一句話真諷刺就是了XD
噓 frowning1226: 哈哈...原來s大認識他這麼久了~!