Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別

[IBIZA (溫一壺月光作酒)]

※ 引述《wolfpig (wolfpig)》之銘言：
:   不過小弟在房版看到, 多頭似乎低估買房的風險.
:   房產投資不只需要更高的本金,
:   而且實務上, 投資房產比較接近買個股, 而不是買 全市場ETF.
:   對專業投資客來說, 看房或許很容易, 但是這個入門成本其實很高.
:   漏水要怎麼看? 如何評估修葺成本? 裝潢費用要怎麼抓?
:   看看板上常見的糾紛, 這並不是那麼容易. (買新成屋也可以, 減
:   少這些風險, 不過利潤應該就低了) 甚至還要培養熟悉的工班,
:   更不用說某些大大還會跨縣市去買房, 這個難度, 比上網動
:   手指按一按就可以買股票困難得太多了.

其實很多買股的人才真的是低估買股的風險
像這篇, 就認為買股只是手指按一按

買股最大的風險是甚麼？

　是你根本無法對未來十年二十年的報酬有所預期

當然, 你可以查過去10年20年的報酬率, 但這無法預測未來10年
即使是ETF, 每年的漲跌跟股利都非常不穩定
如果你在2001年買進QQQ持有20年, 現在不考慮股利的獲利是+540%
但如果你早一年買進QQQ, 你到2016年才解套, 到現在也才獲利+230%

　未知, 就是股票最大的風險

你怎麼知道你今年買QQQ, 會不會像2000年一樣, 一套16年？

你不知道

而買房出租, 其實你購買當下, 你的最小報酬差不多鎖定了
買了多少錢、整修多少錢、其他成本多少錢, 以後一年利息多少、房租多少
所有參數都是相對很明確, 只要沒甚麼大意外, 基本上就是穩穩收錢

至於房價成長, 我一向只當做額外的紅利
事實上我買進來的出租房也從來沒賣過, 放著就每年幫你賺上百萬的東西幹嘛賣...

:   這個風險和學習成本我覺得似乎被忽視了. (我個人是蠻期待
:   台灣有更成熟的REITs產品)
:   至少對我來說, 買 0050, 我有信心他會長回來, 我也有信心台灣
:   的房市長期看漲. 但是卻沒有 全房市 ETF 可以買XD
:   (目前累積了一些資產, 才準備開始嘗試投入房地產...)

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.64.166 (臺灣)
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推 spmark: 推，我也是一樣的做法，只是資金沒大大多 XD
→ spmark: 我也是有放金融商品啦，不過是放長線的，偶爾看一下產業
→ spmark: 就好了，懶得殺進殺出，時間有限還是拿來陪家人....
→ spmark: 股票的未知很恐怖，看看航海王就知道，多少人不敢買
→ spmark: 就是對未來未知的恐懼，好景能不能持續....
→ spmark: 存股偶爾會出現飆股，賺到的錢還是拿回來放房地產
推 bboywhite: 投入股市這兩年 經常睡不好XD
推 spmark: 買房出租，最怕的就是不景氣，租金下降導致報酬率低
→ spmark: 但是遇到這種不景氣，股票大概都腰斬再腰斬了
推 garyddt: 推；即便是法人操盤，也很難做到長抱不動
→ spmark: 一開始抓投報率抓保守一點，就不怕不景氣了
→ spmark: 股市的話，散戶沒有分辨修正和下殺的能力
→ spmark: 航海王真的是好例子 XD 100殺到6x 再噴到200
→ spmark: 多少人下車了，再看看合一，多少人住在山上？
→ spmark: 少數有能力的人不說，對散戶來說，房地產比股票安全多了
→ ganninian: 你說的未知風險 房地產也存在
比起大多數投資, 未知的成分低多了, 而且租金的部分的確是可以合理期待的
其實看銀行的態度就知道了, 租金通常可以當作收入去算負債比
這表示銀行認同租金是固定收入

推 maypcc: 房地產最大風險就是921大地震等天災 或變兇宅
天災也同樣會對股票造成風險

反而房地產你可以買保險來規避地震、火災、凶宅的風險
地火險只要是貸款就必買, 凶宅的部分, 住宅我也都有買

其實從金融業的態度你就可以知道, 房地產投資是被認為風險很小的
如果有人想為他的股票投資買保險, 恐怕費率是10~20%起跳吧
※ 編輯: IBIZA (1.169.64.166 臺灣), 01/01/2022 15:29:07
推 maypcc: 股市hedge方法也百百種 債券 short op 反向etf 個股期 其
→ maypcc: 實概念也是買保險
推 s26492755: 要比風險低  當然選房產
→ s26492755: 至於那些說什麼找不到這樣物件來收租的  真的是多做功
→ s26492755: 課吧
推 ganninian: 房地產也有市場週期 再怎麼有價值的資產也不可能無止
→ ganninian: 境的上漲 如果要看極長時間如數十年 房地產也許真的是
→ ganninian: 長期向上 但股票何嘗不是如此(以大盤指數來看) 或許房
→ ganninian: 地產穩定 但變現性也差(變現性也是風險) 其實不用特別
→ ganninian: 爭論哪邊好 適合自己最重要 我認識有在投資的兩邊都玩
→ ganninian: 我認識的有人買自住房而已 其他資金全丟股市 因為他要
→ ganninian: 上班 覺得管理出租買賣很麻煩 也有親戚全押房地產專做
→ ganninian: 包租婆
推 s26492755: 其實買房收租的獲利在買的當下就決定好上限下限了  其
→ s26492755: 他增值就是當作賺到  我買之前都先評估  假如以後不漲
→ s26492755: 不跌的情況下  這樣的收益我能否接受  如果收租的週期
→ s26492755: 為十年  房子要跌幅多少才會吃掉我十年來的獲利
→ s26492755: 怕麻煩的個性真的別當包租公婆好  有些人哪怕是找代管
→ s26492755:   看到代管傳訊息都會覺得煩
→ IBIZA: @ganninian 文章講的很清楚，上漲的部分一開始已經沒在考慮
→ IBIZA: 範圍
→ R3hab: https://i.imgur.com/WK0nvAF.jpg
→ IBIZA: 房地產沒有甚麼變現風險，你急著要錢就是先增貸，房屋之後
→ IBIZA: 處理
→ IBIZA: 這樣做的成本頂多一兩萬
→ IBIZA: 房地產因為槓桿+房貸利率低的關係，光是租金就能做到年化報
→ IBIZA: 酬10%，價差我從來沒放心上，頂多就是三五年評估一下，原來
→ IBIZA: 現在價值大概多少了
→ IBIZA: 我買的時候一定也是也不漲不跌來評估
推 WMV: 其實股房雙棲也不錯，每個人的配置不一樣，風險接受度也不同
推 daniel3658: 要上班還把資金全丟股市 比收租危險多了吧
→ R3hab: https://i.imgur.com/g4ahLT4.jpg
推 garyddt: 請教I大，後續銀行貸款認列並算入負債比，操作上是收租
→ garyddt: 房用於轉增貸時提供相關資料(公證契約、租金入帳紀錄)後
→ garyddt: ，取得較有利條件嗎?還是有其他運用?
推 gy55662008: 股市的不確定性是非常大的隱藏成本
噓 zzyzx: 阿房子是不會跌價？
推 ZUMA1225: 之前有朋友遇過欠租金一年以上租客住不走的，還在你房
→ ZUMA1225: 裡弄一堆垃圾的
推 physicsdk: 買房就是穩啦XD
→ ZUMA1225: 更慘還有吸毒跳樓的，只要遇到一兩個就好搞到你瘋掉
→ garyddt: 公證、避免不定期契約、兇宅險  可以避免很多問題
推 s26492755: Z大可以參考我的房東翻車文。剛好是吸毒加跳樓。只是沒
→ s26492755: 跳成
→ s26492755: 其實真的沒什麼大不了且可以轉嫁風險。像凶宅險真的非
→ s26492755: 常建議買
→ s26492755: 欠租金一年以上的那個房東也有問題。
→ s26492755: 是我早早弄他了
→ tomy10417: 指數ETF看5年以上風險就很低了，還有不用管理的優勢
推 s26492755: 當然不會處理的我通常都建議別碰。要投資要找自己熟悉
→ s26492755: 且適合自己個性的
→ s26492755: ETF什麼的我不了解。之前來這推薦買房不如買xx的有提過
→ s26492755: 。投報好像4～5%？
推 s26492755: 其實來這推薦不如買什麼的還不算少。基本跟月經文差不
→ s26492755: 多了。但看來看去。不懂槓桿或沒實務經驗的佔多數。當
→ s26492755: 然我想大神們都在股版比較多。少來房版
→ s26492755: 這邊股房雙棲的也不少。 像我這種連證券戶都沒去開的只
→ s26492755: 有房產的比較稀有
推 frowning1226: 謝謝I大分享~很棒的文章!
→ frowning1226: 我把每間房子看成一台機器，買了就是投產拿錢
→ frowning1226: 回樓上那個噓的，房地產是會跌價，但不會追繳
→ frowning1226: 你現金流沒斷的情況下，跌價只是心情不好
→ menace: 房地產不見得真的跌 別人低價賣是他的事情 世界上沒有兩
→ menace: 個一摸一樣的房子
推 frowning1226: 哈哈，我家不一樣的概念，沒錯沒錯!
→ frowning1226: 哪像選擇權賣方有人用漲停平倉，權益數就跳漲停追繳
推 gy55662008: 對鎖就不會囉 除非你專做賣方不保護收權利金那種
推 frowning1226: 您可能沒看過2018/2/6，哈哈，對鎖無效XD
→ frowning1226: 我那時候有10000bp鎖9700sp，10000的500點9700
→ frowning1226: 9700的sp漲停跳1050點，鎖不住，一樣照算追繳
推 maypcc: 當時價差單還被追繳真的很扯
推 frowning1226: 哈哈哈，您也遇到百年難得一見的奇遇了哦!
→ frowning1226: 說真的，只能補錢，平倉，什麼鎖都無效...
→ frowning1226: 不過去年那個負油價，更是奇聞
→ frowning1226: 總之，期貨市場一堆奇奇怪怪的，所以遠倉不要壓重
推 maypcc: mou簽定雙邊call put漲停也遇過 只能說買房還是較適合想
→ maypcc: 睏飽數錢的人
推 frowning1226: 是的...睏飽數錢的人好有福氣，努力成為!!
推 menace: 0206太可怕了 房地產還是比較安穩
→ menace: 單純持有資產 衍生性金融商品還是少碰
推 frowning1226: 沒錯沒錯，玩玩就好，畢竟凶險...
推 facio124: 推 IB 大講話都很實在～
推 keat: 資產配置阿，又不是把錢只放一種標的