Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需

[lovemost (想不到)]

※ 引述《scitamehtam (scitamehtam)》之銘言：
:
: 基本上房市進入門檻比其他金融商品
:
: 或者說民生消費品高得多
:
: 如果升息效應下，已經擁房者利息的增加
:
: 相對資產與收入比例比較低
:
: 而對於年輕剛需買盤而言
:
: 升息效應下，貸款難度以及付息佔收入與資產比相對高
:
: 當升息發生，其實最傷的應該是年輕買盤吧？

以下是我個人身為一個有房自住兼投資客的觀點，如何看待升息這件事

A. 升息一碼

以3000萬貸款來說，現行利率1.31%，月繳100823
             升息1碼，利率1.56%，月繳104402

一個月只差3579元而已，一年42948元
就算房貸給你佔到收入的5成好了，本來年收大概是240萬
多支出的大概也只占年收入的1.5%而已
影響十分有限

B. 大幅升息

如果今天大幅升息1%到2.31，這時月繳要115594
一年要多付177252元

貌似就不能說是沒什麼差的感受
但其實我並不擔心
當大幅升息到這個程度，代表的是經濟嚴重過熱
整體通貨膨脹十分嚴重，那我的收入自然也會隨之提升
甚至我還比較希望這種狀況發生，負擔會更輕鬆

=============================================================

大幅升息現階段沒甚麼進一步討論的價值
一方面發生的可能性低
另一方面你現在無法模擬狀況是什麼，該如何因應

假如升息數碼
會傷害的我想了想大概是兩個族群

1. 初出社會的首購族，因為資金不充沛，房貸已經佔了收入的主要部分
扣掉日常開銷已經所剩不多，那一升息自然是捉襟見肘

2. 槓桿開到極限的投資客，增貸也增不了，甚至連寬限期無限轉貸都用了
對這種族群來說，每一碼都很傷

此外還有一點
當升息的時候
自住的族群，只有從荷包掏錢繳一個方法
但對出租的投資客而言，還有多了轉嫁租金這個選擇

*下面這段更正一下*
有人可能會問
你漲租金還有人要跟你租嗎？
如果只有你漲可能是沒有，升息影響到的是眾人
當大家都漲租金的時候，你還是得要租
受到直接影響的會是租屋族
*根據abyssa1大提供的資料，目前有房貸的住宅大概佔全部20%
*比我在寫這段時預期來的低

有些人可能會認為
其實租金是跟薪資收入有關
這點也不能說錯
但同時影響更大的是所謂的租金投報率
你投入房子的錢，希望多少年回本，就如同股票的殖利率一樣
一般常見的新成屋大概是2%-2.5%
老屋大概是4%~6%
有些鄉村地區可以到10%，但是這種都會有不同的擔憂
當利率上升又要保持合理的租金投報率，勢必就要漲房租

==============================================================

利率確實是影響房價的一個重要因素
但他影響的層面非常廣，不只有房價本身，但今天在房版我們只談房子

當利率大幅度的提升，確實有機會影響到房價
要保持合理的租金投報率，要嘛房租要高，要嘛房子總價要低
對一般大眾來說，房貸負擔能力也會降低
以每月能還10萬元來說，利率1.31%的時候30年能借到2980萬
但是當利率2.31%的時候30只能借出2600萬
在這過程中就差了大概380萬的額度落差，釋出到市場的資金少了12.8%

但是對想買房的人也未必是好事
得端看房價下跌的幅度和利率的落差
以上面例子，同樣每個月還10萬
2.31%時，你30年房貸的總繳息是10026669
1.31%時，你30年房貸的總繳息是 6254312
除非房價下跌的幅度大於你多繳息的額度，那才是對想買房的人來說是好事

結論：
不管從主觀還客觀的角度來說
我都很難認為升息對想買房的人是好事
升息這件事除非升到有感，不然對一般自住和投資客影響都有限
只有一種人，就是見不得別人好，想拉大家一起下水，才會升息喊個不停吧

--
推 louisee     :話說十幾年前我念公立國中時,老師也曾做過這種事,但
推 pttnowash   :後來老師被我們出草了
→ louisee     :沒有送這麼多次,而且老師沒發通知單。另外，家長送
→ pttnowash   :老師上彩虹橋 血祭祖靈
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.230.154 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1641576493.A.8B7.html
推 menace: 最上面1.56是1碼吧......
→ ZackRyo: 升息1碼是0.25%，3碼是0.75%
→ menace: 升了 就算房價跌 自住也不會輕鬆買房的 很簡單的道理 供
→ menace: 給不變下 如果大家都可以輕鬆買房 那房價會漲
→ lovemost: 我睏了
※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 01/08/2022 01:35:38
→ ZackRyo: 疫情前1.91%，央行之前都說一定會回到這個等級，1.31%今
→ ZackRyo: 年以後應該會暫時消失
推 menace: 唯一的好處是 心理上覺得 沒有買貴 單純只有心理上
→ menace: 但實際上 能跌多少也很有限 就是魯空幻想...
推 Thoris: 1%才四碼 怎麼叫大幅升息
推 menace: 台灣1%算大幅沒錯XD
→ Thoris: 完整的升息週期至少也十碼吧 你拿3.81%下去算比較好
→ lovemost: 1%要看在哪裡，以台灣的現況1%超級大，如果18%>19%那就
→ lovemost: 還好，拿3.81%去算，結論也是差不多
→ Thoris: 台灣只有2005-2008跟美國一起升有算是升息 之後就沒跑過
→ Thoris: 升息週期了
→ lovemost: 台灣前次接近3.81%已經是2008年的事
推 menace: 需要升到10碼 代表台灣經濟超級無敵好
→ menace: 我也是滿期待看到這樣情況 如果能夠的話
→ lovemost: 我想世界已發展國家，都會逐步往低利甚至負利方向走
→ menace: 低利是常態 政府才是最大的欠債者XD
推 freekid: 台灣不太能跑升息周期阿 又要保持外匯價值 又要盈餘繳庫
推 Thoris: 台灣升多少主要看美國升多少 美國升多少主要看他們CPI
→ lovemost: 我覺得台灣根本不想升，除非美國強迫你要升
推 abyssa1: 老實說 升息影響到的只會是少數房東 多得是無貸款好房
→ abyssa1: 無貸款老房
→ abyssa1: https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1448308
→ abyssa1: 有貸款的房子只佔總住宅存量2成
→ lovemost: 這比例確實比我一開始以為的少非常多
推 abyssa1:  https://i.imgur.com/ezD7j2E.jpg 搭配屋齡統計
→ abyssa1: 貸款住宅數其實跟20年內住宅數差不多
→ abyssa1: 屋齡超過20年的房子多半無交易 無貸款 只走繼承
→ lovemost: 恩，那我那段跟房租有關的有需要大幅修正
※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 01/08/2022 02:04:48
→ abyssa1: 持有成本低 賣出的稅算重（房地合一+土增稅）其實制度就
→ abyssa1: 是鼓勵囤房.. 只是叫你不要空著 拿來出租就不算囤
推 menace: 所以幻想升息打房更是不切實際
→ lovemost: 我是認為政府要打房針對房子持有稅或是交易稅做處理就好
→ lovemost: 用升息打房，非常不切實際
推 philip2364: 推
→ philip2364: 升與不升左右為難
→ lagadidi: 無屋者取消國籍，驅之別院
噓 davis0918: 靜看房蟲被fed縮減購債和縮表嚇尿 哈哈
→ destroyss: 12月會議記錄已往年內升息4次方向討論
→ destroyss: 再配合縮表 要壓制CPI至少要升至3%或更高
→ destroyss: 等同3年內每季都升息一次 台灣1.31變3%以上也很正常
推 lagadidi: 升息大師欸，升就升，沒升革命去
推 fmachine: 升息就目前來看，房價不一定下跌，反而因為景氣大好關係
→ fmachine: ，高所得族群會賺到爆，就像航運業一樣，定存族或置產族
→ fmachine: 大幅增加，更加擴大貧富差距及民怨
推 childeviler2: 有些人看不懂，現階段台幣算是亞洲貨幣很強的貨幣，
→ childeviler2: 匯率對於其他國家已經很高了，再升息，資金的湧入
→ childeviler2: 更為強勁，許多中小企業本來也就賺些微的代工費，
→ childeviler2: 到時候匯差一大，肯定就倒一片，這樣會是鼓吹大升
→ childeviler2: 息的人希望看到的？為了自己私慾不考慮其他因素，真
→ childeviler2: 的是腦袋空空啊
推 alanbread: 嚇尿？早就算過了，直接變2.5%我投報還是正的
→ mayu1230: 正確的觀念。因為通膨跟景氣的關係。獲利比較好的公司
→ mayu1230: 都加10幾趴。連小北都有八趴調薪。我司今年也調了15趴
→ mayu1230: 。年薪的工程師200來說，一年就多了30萬。通膨升息不一
→ mayu1230: 定是壞事。
→ childeviler2: 帶風向的真的不用理，他們也很可憐，沒什麼論述，
→ childeviler2: 看新聞就下結論，難怪只能上來帶風向
→ mayu1230: https://i.imgur.com/g4rb3Tr.jpg
推 childeviler2: 去年經濟大好，很多家賺錢的公司祭出優渥的調薪，
→ childeviler2: 我光底薪就調36萬/年，bonus增幅還沒算
推 yesyesyesyes: 升息太多，對工商企業才不是好事
噓 davis0918: 聯準會升息資金會流到台灣 魯套套到腦子壞了？
噓 davis0918: 連基本的升息影響都搞不清 塔綠共房蟲還是吃屎吧
噓 davis0918: 聯準會升息資金會湧入台灣 塔綠共房蟲應該得諾貝爾獎
→ lovemost: 人家講的是台灣央行升息，先讀懂別人的話，不然你比較像
→ lovemost: 腦子壞掉的那一個
→ lovemost: 魯空確實應該期待聯準會停止QE且升息並縮表，這一波房價
→ lovemost: 上漲的主因就是美國輸出通膨到全世界
→ lovemost: 全世界跟美國交易，用美金為媒介的物資，都被迫吸收
※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 01/08/2022 12:21:36
→ lovemost: 會不會變好不知道，但至少可以停止繼續惡化
噓 davis0918: 恩聯準會央行都升息資金會流入台灣 塔綠共魯套值得諾
→ davis0918: 貝爾奬
→ davis0918: 魯套也是套到腦子燒壞了 嘻嘻
推 ILoveRiva: 昇息1% 是4碼耶! 台幣這麼強，如果升息4碼，我馬上把
→ ILoveRiva: 部分外幣換回台幣用多帳戶存
→ ILoveRiva: 央行奉行柳樹理論，要升息大多也是半碼半碼慢慢升息
推 newbrain: 光利息的部份就差7.5萬了奇怪在算什麼