Re: [請益] 新手買房。中古預售。請益

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

解釋一下狀況.

為啥長期新屋會賺比較少.


除了以前講到爛的,老屋比較不折舊.

也就是0 10 20年屋本來價差假設各10%好了.

大家一起過20年變成 20 30 40年屋.

那他們價差可能只剩下5%.

這樣本來的0年屋和20年屋經過20年後彼此價差收斂.

那是不是0年屋漲得比20年屋少??


再來講為啥大漲的時候,新屋會漲比較少.

你一直說建商拉價很囂張阿...

但問題是你又不是建商,你轉賣叫二手屋..破處了.

人家要處女屋一手的才願意花更多一點錢買.

因此不是你買0年屋一坪40,旁邊建商推案50,你就可以跟賣50.

你一定只能賣得比他便宜,因為你是二手屋..就算你沒住過也一樣.

更不論人性喜歡跟建商買當VIP,又不喜歡讓你賺一手.

所以到頭來你只能賣45.



然後講到漲波段.

新屋先跑,新屋先停.

所以如果今天剛宣布無限QE,那你立刻下價格還沒反應的新屋是正確的.

但是當例如現在過了兩年.

新屋漲很兇,當然現在新屋還在衝.

問題是一個大漲例如總共要漲200%,你過兩年可能已經漲了100%.

所以你買了到最後大漲結束,你只能賺100%.

但是公寓好了,他可能會漲230%(不折舊漲比較多)..好假設也是總共200%好了.

但問題是他比較晚漲,所以他現在才漲50%.

所以整個大漲結束後,公寓還有150%可以賺.

因此越晚期要買越老的房子賺得越多.


當然,實際操作中短期會顧慮到資金效應.

例如公寓大漲可能在5年後,你太早進場就前面漲很慢,何苦呢.

所以中短期會追漲最兇的東西,一買就大噴,噴了一段就可以賣再往後買.

透過槓桿.
(就像我上面講的換屋,你是槓桿後賺錢.
 賣掉在買你的現金就會大幅增加,槓桿也可以增加)

所以除了你一個大漲波可能透過兩三種不同的產品吃個兩三次之外.

透過槓桿操作,你還可以賺更多.



至於說甚麼.

老屋都很恐怖.

管理不好.

住戶都老人的問題...


那是因為你有錢...XD

你沒想過那些沒錢人他又沒選擇.

阿是有錢人多還是沒錢人多?

阿是有錢人比較急著要買房子不然沒地方住?

還是窮人被房東趕怕了要拚一間房子住先?

那...

你怎麼會拿你自己的狀態去看市場的狀況呢?


另外講產量.

以年度來講,新屋產量可是大於公寓,或是某10年間格的中古屋釋出量.
(也就是例如20~30年屋這一段中古屋的市場釋出量)

而老屋還有,被包租公拿去改套房,被公司拿去囤貨,被建商收購等等.

所以老屋的供給量越來越低.

但是需求量一直都很龐大,隨著房價不段攀升就更龐大.

那...

奇怪到底老屋有啥好擔心的..XD


當然啦你如果老屋在鄉下.

那就是另外一個問題.

市區和鄉下的市場不太一樣.

這一點你要注意.

不能亂套用.

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推 jackieway: 推C大  這篇根本重點整理懶人包  加上又是100000篇XD
推 annemoon: 推～
推 sunzzzzz: 房版看C大就夠了
推 frowning1226: 推推推，晚點消化~謝謝老師分享!!
推 hellovega: 受益良多
推 bigbigcc: 優文
推 alexstag: 值得紀念的一篇！
推 tnfsh23: Ceca大之前說趕快買房不然買不到現在的價格，是指買預售
→ tnfsh23: 屋嗎？
推 tomap41017: 推老師開示
推 garyddt: 推；去年看了西卡推薦的操作，覺得自己無法五年內刷兩三
→ garyddt: 趟(先1X中古大樓再2X&老公寓)，乾脆無腦收租放5-10年，
→ garyddt: 趕在西卡喊的一個月內補一間學區公寓(自己小孩遷籍+計畫
→ garyddt: 收租10年),目前已開始收租(未隔套投報近5%)；前幾週再補
→ garyddt: 一間有管理且有人長住的老公寓，投報也是評估有4%，2間
→ garyddt: 總價不到750萬，但一個月加一加能收到3萬
推 Narok: 問題是…講老屋都很恐怖.管理不好的大多也沒錢 只是想酸而
→ Narok: 已
推 yesyesyesyes: 推 老屋的投報率很高
推 cms23: +1
推 frowning1226: 蠻想請教一個問題，20年屋鑑價何時能夠跟上...XD
→ R3hab: https://i.imgur.com/yCnVzZA.jpg
推 instratos: C大想請問在屋齡大多都<15年的重劃區，該如何操作?
推 jyas: 大師
推 BRIANERIC2: 東區一堆4X年的老華廈還是很有質感好嗎 漲價管理就會
推 howhow801122: 請教C大 目前有下一間竹北 自住大樓 預售屋 周邊5年
→ howhow801122: 左右新房的行情，這兩年從25噴到40，目前下的預購
→ howhow801122: 屋 單價大概36萬，這樣還新屋漲幅還有剩嗎！謝謝
→ BRIANERIC2: 變好 大家有錢拉皮 新住戶素質也會上升
推 rejoice0112: 謝謝c老師
推 athpro700: 感謝分享
推 jimrogers: 好文推
推 w21kp: 推c大  100000篇留名
→ alexstag: h大...竹北新屋/預售應該早就都40+了，買3字頭穩到不行
推 Morphee: 竹北40可能要找中華路鐵道迷那幾個案子
推 bms: 推
推 howhow801122: 36非縣治區 買在舊市區
推 sony0955: 推
推 kenluler: 感謝 老師
推 lucky466: 推
推 s8741024: c大，那現階段買幾年屋會比較好呢？
推 PDDD: 老屋在南部改來收租真的cp值高 前5.6年陸續買了9間老屋改套
→ PDDD: 房收租 不算這波漲幅加上去帶來的增值 套房本身投報率大概8
→ PDDD: －11％ 收個3年改裝費跟家電就都回本
推 PDDD: 但是位置不能買太偏 屋況差一點倒是無所謂
→ alexstag: 鐵道迷...我寧可買中古寶佳地點正常一點
推 ladyding: Ceca老師人真的很好，也會私信提供我很好的建議，也終
→ ladyding: 於對買老公寓不再那麼疑慮，感謝開示
推 inunoya: 推C大
推 johjima: 更推
→ sam455205: c大您覺得重立路那邊如何
推 gksakura: 推，謝謝C大
推 alex528557: 推
推 kk7575: 推 c大
推 philip2364: 推
推 kagaya: c大安安。完全被圈粉。
推 bbjerry13: 推啦
推 NTU303150195: 第十萬篇，感謝房版土地公造福我們
推 zero14789632: 朝聖推
推 iiopk4282: 推房版土地公
推 physicsdk: C大各種開示買舊公寓囉
推 frowning1226: ceca老師好像是開示買中古大樓，還不是公寓...XD
推 HAHAHUNG: 推推，筆記起來
推 HAHAHUNG: 但是請問C大，中古屋之後要飆你之我之獨眼龍也知。以至
→ HAHAHUNG: 於屋主大多惜售。現在591的中古屋，一堆爛芭樂，這狀況
→ HAHAHUNG: 要怎麼解？
推 darkdogoblin: 沒貨就休息啊!
推 leota: 推
推 lifeisshine: 真的一堆老屋開釣魚價...可能要等這一波熱況退去
推 resy: 推
推 bms: 很多人還不知道房地產很夯阿  他們還在幣圈玩NFT
→ bms: 等新聞全面報導房地產才是短線高點
→ benny3579: 十萬朝聖
推 migration265: 幣圈大退潮，NFT泡沫機率很高
→ migration265: 哇 第十萬篇文章
→ migration265: 10萬個為什麼
→ migration265: 幣已經從十月開始一路殺下來了
推 heroic: 西卡大必推～
推 kuanhunter: 讚
推 mdjh: 新手又是首購快拜讀ceca大的文章，長期在市場上的投資大戶
→ mdjh: 嗅覺都是很敏銳的
推 kand676: 第一萬篇朝聖啊！
→ kand676: 第十萬篇更正
推 curry56: ccccc
推 BayBao: 推
推 E6089: 推C大 不藏私造福大家
推 beminaru: 其實可卡大可以考慮開社群了，一堆人想隨時看你的文章
推 misuta27: 推 你怎麼會拿你自己的狀態去看市場的狀況呢?
推 abc32521: 剛好卡第十萬篇 西卡這幾年來救了很多人
推 au041l: 收藏
推 WMV: 推房版土地公
推 jeromeshih: 推
推 cmshow: 推西卡，無限QE剛開時還記得他說他要掃四房平車15年內的
→ cmshow: 大樓，趕緊跟家人上車
→ yiliang1107: 推
講到芭樂物件.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10342329.html


這間超屌,他的窗戶最遠就是客廳的那一扇,離前面大樓牆壁只有3公尺.

最近的窗戶只有一公尺多.

傳說中開窗戶可以遞醬油.

一整個在坐牢的感覺.


然後我耶誕節那星期看屋.

前幾天這間就賣掉了.


so...其實沒有賣不掉的物件.

只有賣不掉的價格.


當然芭樂物件會賣比較久.

不過如果真的超便宜.

那用時間來換利潤也是可以.

※ 編輯: ceca (61.227.144.15 臺灣), 01/10/2022 19:13:31
推 dbluetree: 感謝C大 佛心教學
推 asd40806: 推C大第十萬篇文！去年底也聽話手刀買了一間自住！
推 swl0917: 芭樂物件就算了，現在看到都是一堆開高價的爛芭樂
推 kinnazeen: 在10萬篇留個紀錄
推 labarjames: 推C大！
推 jerry1019: 推
推 sendoh7: 推推推，謝謝c大，勝讀十年書
推 AKDcsee: 推c大，上週美術館一件中古兩房車位釋出當天直接被下斡旋
→ AKDcsee: ，現在中古屋只要價錢不要開太誇張的根本是用搶的
推 tomap41017: 跪求好心人報我一個好物件啊
推 siriuswinds: AKD大講的那間我知道，因為我也是沒下到斡旋的那個
→ siriuswinds: ，現在美術館
→ siriuswinds: 根本用搶的
噓 Antihsieh: #1Xu22T8F (Kaohsiung)
→ chen831030: 3/22
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝