[心得] 翻修50年老透天心得（文長慎入）

[losh (007)]

去年疫情嚴峻的時候，大概七月看到附近有人貼邊間透天要賣，
因為開價七百多，想說看一下好了。看了之後，才發現透天的
年紀已經五十年了，有增建過，但長期沒住人，壁癌跟室內狀
況非常的恐怖。位子在中壢龍岡那邊。

後來八月下斡旋金，其中也有私信CECA大老透天翻修的問題，
感謝大大在繁忙之餘也來信給我一些建議，因此有了翻修的
底之後，就進行買賣。

房子狀況：地坪約21坪，二樓做滿，三樓是鐵皮屋。是二面
臨路的邊間，但路很小條，僅能一台車通過，外牆斑駁，內牆
壁癌嚴重，窗框會滲水，頂樓鐵皮也不能用了，都要換新，
還有，樓梯在中間，我一樓做工作室，二、三樓做二間二房
一衛一廚一廳的空間租人，幫忙分攤一下房貸。

因為三樓鐵皮整個都爛了，會大漏水，甚至前屋主有養花，
根都破壞三樓陽台地板，導致二樓天花板也漏水，一開始
原本想找「統包」，但對方第一次報價要三百多萬，就敲
牆見磚，外牆翻新，衛浴+換窗戶之類的，不含廚房跟家
具。後來我說，鐵皮屋不要整個拆掉，鋼梁留著，換外面
的鐵皮就好。對方才降了三十萬。變270萬。但還是超預
算了。

因為工作的關係，我白天幾乎都沒事，後來上網看了一下
，就想自己下來統包算了，我找幫我們社區維修的水泥，
家人介紹的鐵皮來估價，一開始預算只想壓在150萬，
大家估的價格加起來差不多符合我的預算，於是就自己
開始發包，除了水泥以外，其他都是鐵皮介紹的師傅，
後來得知，鐵皮還有從其中介紹的師傅抽成。

做了三個月，現在房子快完成，有幾個心得跟大家分享：
一、要自己做統包，一定要多少了解流程：像我一開始就
不是很了解水泥跟水電的配合，加上他們不認識，後來還
在施工時吵架，水電竟給我把總電源給切斷，人就跑走，
水泥也超氣，一直罵，人也跑走，工地就空著快二星期。
是一直協調，避開二人，工程才順利進行。

二、師傅報的價千萬要有再加價的準備：像水泥原本估
的部分，可能又臨時要加做一些或是沒預料到的狀況，
像我三樓有一塊地板，當初偷工減料，打地磚後，才
發現下面竟然只用木板當天花板，上面直接鋪水泥，
木板都已經爛了，所以師傅一打地板時，整個直接掉
下來，用了鋼板來補強又加上有些地方一開始覺得不
用打掉，後來看了覺得醜，又請師傅處理等，被加了
不少錢。還有一開始原本不做天花板想說就工業風，
後來發現，實在太醜了，還是做了輕鋼架把電線都
藏在裡面。（又加錢了）

三、要珍惜工人：幫我做水泥的師傅已經七十多歲了，
來做的師傅我看到六、七十歲，幾乎沒有年輕人。水
電跟油漆的還比較多年輕的，我覺得水泥很辛苦，做
好多事情，還會弄得很髒，加上師傅有職業病，重聽
常聽不到，講話很大聲，看到跟我爸一樣年紀的師傅
還能搬重物，我就覺得很厲害。

中間一直誇師傅的手藝好，他幫我把中間的樓梯移到
後面，敲掉轉折上二樓，在很小的空間迴旋做得很
漂亮，真的是有經驗的老師傅才能做的。

後來水泥師傅加了十多萬，但他移樓梯、補一樓的地
板，做樓梯，做一間廁所跟把我頂樓膨脹的地板全部
打掉補好，才跟我收四十多萬，我都覺得好像收太少
了，因為跟其他的木工、油漆比起來，水泥真的辛苦
又髒，而且技術層面更重呀！不知道是我遇到的比較
便宜還是水泥就是比較硬，才越來越沒人要做？

後來師傅還免費幫我家壞掉的樓梯修磁磚。還不跟我收錢。
想說年節要送師傅一個大禮盒，畢竟也不知道有技術的老
師傅能做多久？要好好珍惜呀。

心得：我好像滿好說話的，有些東西原本不想做，後來
師傅建議覺得好像也可以，加一加預算比當初的多了快
五十萬，有些是臨時加的，有些是師傅建議後追加的，
結果預算也超過當初預想。因為朋友有幫忙畫圖，所以尺
寸都算得還不錯，其他也沒什麼大裝潢，就三層樓粉刷
移樓梯、換氣密窗跟地板、廁所有的沒的，也噴掉二百
多萬，也算是學一個經驗。

寫了這麼落落長，現在工期也邁入尾聲，期間也學到不
少知識跟經驗，希望在這年前能全部都搞定，順利搬
進去。


--
Sent from my Windows

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.17.5 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1641833813.A.D45.html
推 menace: 好辛苦
推 zeroyaking: 推經驗分享 辛苦了 也推西卡
推 gorbykuo: 期待完工的照片~ 最近幫客戶不賣大同區的一個舊透天快70
→ gorbykuo: 年也是植物把水泥都撐裂了+各種滲漏水，結果還好多人想
→ gorbykuo: 要買來翻修，不知道要花多少才有辦法搞定...
推 ceca: 我完全不想自己點工點料...XD...
→ ceca: 工人超愛吵架...爛攤子都你業主要收..
→ ceca: 最多問題的就是水電和泥作,其次是泥作和油漆,其次是泥作和
→ ceca: 門窗.
→ ceca: 所以通常要分拆,泥作和水電基本最好是一起.
→ ceca: 比較不受影響地例如燈具,地板(非磁磚)之類的要另外叫再說.
推 JWILL: 西卡大幫人幫到這樣...
推 wooshiverson: 推西卡好人
推 menace: ceca大都是請統包嗎？
推 ceca: 對,都是叫統包,無腦...
推 menace: 感謝
推 coffee112: 西卡大好人
推 a9940597: 謝謝分享
推 garyddt: 推分享&西卡大
推 Narok: 最近在翻四層樓室內25坪多的屋頂鐵皮全換加裝電梯大概350
→ Narok: 說…
→ Narok: 我還做7間廁所
推 eupa1973: 謝分享
推 s910211: 推西卡
推 LonyIce: 水電感覺很容易跟木作或泥作吵架
推 pedros0605: 推西卡
推 gaussjordan: 土水最兇吧 碰到誰都吵架
推 Yanzi: 感謝分享，老實說文沒有很長XD
推 sony0955: 推 之後我也要翻修老房子
推 VVVV5555: 圖呢
推 narf: 希望之後能看完工照
推 hername: 推分享
推 TigraBoy: 水電容易被其他工種搞到，當然容易吵XD
推 icevenus: 自己點工真的厲害，你應該脾氣耐心都不錯
→ sagarain: 水電最後才進場 就要挖開切斷人家的工作當然吵架
→ sagarain: 一開始就要有人負責講好監督 不然哪邊沒按圖 一定吵
→ sagarain: 土木都要撤了還要拆 水電工作日短要趕場
推 s26492755: 工人真的超愛吵架
→ s26492755: 問題我自己就是做統包的….
推 s26492755: 吵架其實還算小問題  出問題互相推卸責任才靠北
推 s26492755: 所以建議沒把握的  全都統一一個窗口  看是設計師 統包
→ s26492755:  或者某一個工班為主 由他去當統包也行
→ sagarain: 尤其你要暗管的你要怎麼辦
→ sagarain: 他們碰面就講很快 經過妳人都湊不到一起
推 sdhpipt: 辛苦了 有辦法做好這個協調很厲害
推 dreamsugar: 感謝分享
推 Fuzishan: 恭喜入門統包~
推 s910211: 架構要先自己想好，工序也要很清楚，厲害唷！
→ marlboro1527: 老家也快45年屋齡了20年前長輩翻修過，想到20年後換
→ marlboro1527: 我幫忙修就很抖…
推 HCCYC: 推西卡大好心
推 kagaya: 謝謝分享!
推 kht26: 推西卡好心！
推 frank111: 下次找一個泥水或水電出來當統包，品項給他們發包
→ frank111: 師傅間互相介紹工程一般都會拿個5~10%，統包也差不多拿
→ frank111: 這個錢，還不如給統包賺，人事問題統包會處理好
→ frank111: 統包最好找老師傅有自己下去做的，單純監工會抽的比較多
推 frank111: 忠貞市場好像在在龍岡那喔
推 moxx: 恭喜！
推 A52: 感謝分享!! 最近也要處理48年透天
推 ptx003c: 感謝分享
推 c188cc: 沒圖文 下去
推 Halk: 推西卡大好心
推 heidifans: 天吶，屋況跟地點我還以為是我老家哈哈（但我還沒賣）