[心得] 高雄 鼓山 J modern參觀筆記

[deltaz (我還懂不懂飛翔)]

終於難得有時間可以出去晃晃，參觀一下這兩三年蓋好的房子，這次去看的是城揚的J mode
rn。先說結論，貴到靠北，一坪開價大概45萬，真的是高雄挖到石油才會有這價格。整體設
計也不適合自住，除非對這一區很有愛，不然不推薦


https://i.imgur.com/OzXVTUF.jpg

這棟的位置就是最大優點，在博愛路與明華路交叉口附近，旁邊就是H2O飯店，對面是7-11
的三麗鷗聯名門市，郵局也在旁邊而已。斜對面還有一家大帑殿KTV，看起來環境沒有特別
乾淨，有點扣分。

走路到捷運站大概5分鐘，很方便。靠近巨蛋百貨，瑞豐夜市，其他的就不細談了。
https://i.imgur.com/d3YePXw.jpg

離高鐵也不遠
https://i.imgur.com/OzXVTUF.jpg


房型與基地資訊等等可以參考樂居比較快
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1353

一層10戶三電梯(只有一台可以上頂樓)，6戶三房，4戶兩房，一共136戶，還有兩戶店面。
因為是最近才去看的，只剩下兩三戶低樓層可以看(無法確定是否有鎖住不賣的，但就算有
應該也不多)
，所以格局之類的無法著墨太多。兩三房混雜的大樓對於三房的住戶來說不是好事，應該要
盡量避開。

https://i.imgur.com/koMqobn.jpg


車位有平面70個，機械50個，所以一房只有一個車位，有些2房房型沒有車位可以選購，將
來大樓裡應該也不太會有閒置車位可以出租，對於三房家庭需要兩個車位的就比較麻煩了。
雖然明華路車流超多，但車道入口有內縮，進出停車場還不至於壓力太大。

學區是厲害的龍華國小，明華中學。建案就緊貼在明華國中後面，當天去看房的時候，從二
樓看過去可以清楚看到學校操場，這麼近的距離大概免不了各種學校產生的噪音，怕吵的人
可能要多注意(是說會住博愛路這區的人，大概也不怕吵)


一樓的公設有一個健身房，一個讀書室(有設立廚房用具可以做輕食)，一間健身房，還有兩
間KTV室。一樓也有設置廁所，供訪客與使用公設的住戶使用，裡面裝飾的也蠻漂亮的。頂
樓說還在施工，所以就沒上去看(但我覺得應該是聽到爸媽還要來看過，當場翻臉跟翻書一
樣，什麼都懶得帶我去看)。

https://i.imgur.com/mTxj6IU.jpg

https://i.imgur.com/lOo6AYA.jpg

頂樓除了曬衣區與造景之外，沒有其他公設，曬衣區有取得合法雜照可以安裝太陽能天花板
，多多少少還能補貼一點電費。雖然公設不多，加上一層10戶，受限於基地條件，公設比還
是來到35.5%。為了讓帳面數字好看，把車道面積都灌到車位上，做帳去降低公設比，所以
看到車位面積大不要開心的太早


地下室的設計很有城揚一貫的style，動線頗爛，很多視線死角，還有正路沖設計的機車位
，有點傻眼
https://i.imgur.com/hlVRXya.jpg

https://i.imgur.com/VRhsi9i.jpg

https://i.imgur.com/DMbx3vs.jpg


地下室有安裝訊號強波器，手機可以在地下室正常使用
https://i.imgur.com/va1gqFL.jpg


有預留安裝電樁的管槽，但要等開完區權會，管理委員會成立後才可以安裝
https://i.imgur.com/Afvmiku.jpg

上面的圖正中間的門，打開就是環保室了，看起來除了面積太小動線不良之外，沒有特別的
通風設計，我看應該過沒多久就會因為太臭而搬到一樓的某個空地去


停車場還有設置一間小廁所，我自己挺喜歡這個設計的，很方便
https://i.imgur.com/H7b7TzO.jpg

https://i.imgur.com/6q0rAit.jpg


電梯梯間還不錯，用了木紋磚修飾，但不知道少了什麼，總覺得有點氣勢不足
https://i.imgur.com/CdsCtEV.jpg



當天主要看A7
https://i.imgur.com/uxp8jPG.jpg


上樓之後，因為代銷盯很緊，就沒有拿手機拍照
，內部的照片可以參考mobile01這一篇
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6501119#83633026


從平面圖就可以稍微看出廚房的位置與動線都很差，與往陽台的動線完全重疊，使用起來很
阿雜。廚房上方還有一根大梁，廚房採光差，動線差，頭頂高度也只有230左右很壓迫，不
是一個適合安太座的設計，很容易當場太座變太歲。冷氣主機只有一個地方可以安裝，勉強
擠兩台進去應該有機會，但後續維修應該很麻煩，建議還是乾脆裝一對三比較實際

引用自M01
https://i.imgur.com/Nh0PcKe.jpg


單面採光，所以可以看到靠近門口的地方光線不太好。插座數量有點稀疏，後續裝潢時要多
注意

引用自M01
https://i.imgur.com/Ry1wnVG.jpg


總電箱與弱電箱來不及看。當天看有幾個點讓我印象深刻

一是主臥與主臥衛浴之間，不知道為啥安插了一大塊透明玻璃，可能是想要改善房子狹小的
視覺效果，正對浴缸也就算了(btw這案沒有浴缸)，正對馬桶是三小？！後續一定要用裝潢
去修飾，有點麻煩。廁所兩間都沒有裝浴櫃，只有一個孤伶伶的洗手台，也是為了放大視覺
效果還可以順便省點錢，讓人有點無言。廚房是大雅廚具櫃體配林內三機。這價位櫃體不是
進口的就算了，還沒有洗碗機，讓人覺得有點摳


A7二樓，權狀44.28坪，附贈一塊不計價露台4坪，配B2平面大車位，開價是2200萬，聽到差
點把桌子給翻了，我家面積大了將近一倍還雙車位，價格還比這開價低欸，鄉親啊，這合理
嗎？？


最後可以參考一下實價登錄，改了法規之後，作價的事情理論上應該會變少？但這價格沒作
價的話，我實在不敢相信。實價登錄有一百多筆了，大概沒多久就要完售了，我實在不敢相
信這設計配上這價錢，居然可以從去年八月開賣到今年二月就快完售了，太扯了！！！

https://i.imgur.com/p7XMELP.jpg

https://i.imgur.com/D4AQuUa.jpg

https://i.imgur.com/VJMjInN.jpg

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○ PiTT // PHJCI

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推 JWILL: 應該不是室內44吧，是權狀44？
對耶，不小心打錯了，感謝指正
推 mumuanego: 去看楠梓惠民路J one 感想跟你差不多 貴但格局設備都
→ mumuanego: 不太妙
推 arias: 這種價格真實性我是存疑，高雄一堆建商都會明示暗示可以作
→ arias: 價，而這只不過是一年前的自己親身經驗
法規這一兩年有改，還要再觀察看看
推 chillybreeze: 這種居住品質賣這價錢...建商發大財
推 yejcl: 去年十一月底去看三房說不二價～2000W，代銷小姐人不錯，
→ yejcl: 格局不是太喜歡
推 cka: 很多都是投資客買來要賣給gger
滿高比例在裝潢準備入住囉
推 nthomas: 市場早就變成這樣了 越嫌會越買不到貨 這案就賣地點
一直都不能理解住在地點很好，生活品質不好，這樣的意義到底在哪裡？？農16或是美術館
來這個區域開車不用10分鐘啊
推 Runty: 這價格...美術館十年內的三房大約1500萬就可以買到了。
推 eupa1973: 那邊地點算是不錯，價格一定不會低
推 nthomas: 有捷運 商場 便利性 學區 ，都是加分因素啊，走路10分鐘
→ nthomas: 可以走很遠了
推 nthomas: 反過來講 真要綠地公園 走過去農16也不遠啊
對啊，但這個案子整體規畫不好，住起來生活品質不會太好
推 beminaru: 你不敢相信這價錢只是妳收入還配不上這裡而已，
→ beminaru: 能賣到快完售代表認同這區域的人還是不少
一樣預算有更好的選擇啊
推 yun0112: 緊貼學校...記得以前念明華的時候，學生會把一些奇怪的東
→ yun0112: 西往貼著學校教室那面的大樓丟，現在還會不會就不知道了
推 Tattoo: 這間就是買到套到。附近中古都20出
推 ich2: 之前剛開案9月去看  低樓層2房無車位 640  大概31萬/坪
推 alexstag: 八月最早賣的一批是< 35，兩房很快就賣完了，然後9月台G
→ alexstag: G消息出來之後直接封盤一個月（根據M01 鄉民的消息），
→ alexstag: 再出來的時候價格就再來一波了，我去年底去看的時候就
→ alexstag: 底價38...
→ alexstag: 然後好的樓層跟棟別您可能都沒看到...也是有採光好又有
→ alexstag: 浴缸的格局
推 ROKEE: 高雄的車位已經要230囉？？
→ alexstag: 吵鬧的問題就看個人，白天多數不在家的上班族應該沒差
推 zebirlin: 感謝分享 這留給愛追高的買 XDD
推 ksfable: 明華國中老師升旗的時候罵人超兇很大聲
推 pleaseman: 現買現套
推 tomap41017: 全部雷到爆的建案
→ tomap41017: 如果有人有美術館十年內三房1500萬的，拜託私我
推 rainfruit: 這棟真的奇特 很差 但賣很貴 很好奇買的人是?
位置太好了，只是不知道客群特性是什麼？
→ alexstag: 當初去看的時候也以為有鎖樓層...後來實登出來才知道沒
→ alexstag: 有，高這家賣法好像不太一樣，一開始就可以挑全部樓層
→ alexstag: 棟別
推 wayne3058: 這案真的嫌的很多，但能完銷也真的很神奇
位置太好，特定族群會買單的
→ alexstag: 代銷跟你說只剩二樓就是真的只剩二樓
單純只是懷疑有沒有鎖個幾戶，大多數賣掉這部分應該沒有任何疑慮，當天路過的幾乎都在
裝潢，也已經有不少住戶出沒，進度超快的一個案子
→ beminaru: 那邊的地段貴  建商就會硬擠戶數  不過連小港都開價2x
這案子的三房，相比附近其他案子的三房沒有比較便宜啊，一樣要買三房的案子，建議買三
四房混雜的，而不是二三房混雜的案子
→ beminaru: 鳳山開價3x  鼓山開價4x 現在來看很正常
→ beminaru: 真的要省錢又要好地段就考慮一下二手屋吧
我個人很討厭這種在鬧區中間的住宅，除非有搭捷運通勤需求，不然實在看不出住這類區域
有什麼好處
推 cmcmisgod: 太奇葩了
推 asdf922: 好久沒看到您分享了！
被孩子摧殘到漲了一堆白頭髮，所以很少在看房，最近慢慢有比較好一點
→ alexstag: 回原po , 我想應該是沒有鎖...當初長輩不想裝潢想要買14
→ alexstag: 樓樣品屋，代銷原來說可以、後來一個資深的跑來說不行，
→ alexstag: 已經賣掉了...我也以為是要鎖，結果後來實登真的賣了XD
推 xxxpeter2000: 看到這個價錢，忽然覺得楠梓好便宜
推 oasis66666: 每次看過城揚的案子後，再回頭看永信，就會突然覺得
→ oasis66666: 永信的質感不錯了XD
而且價錢只要6~8折，沒比較沒傷害

目前正在等待美術館明誠路與美術東六街交叉口附近的案子公開。前幾天經過過東四路的時
候，發現在美術白天鵝旁，城揚也有一個案子準備開始施工，到底同時間有幾個案子啊？！
推 alexstag: 實登的價錢就是原本跟我們說的價錢，所以我想應該是沒在
→ alexstag: 鎖
推 frank1021: 實登34-35 ，開價也差太多了吧
推 kktt254: D大會去看自由四路的遠見春豐嗎 成交應該比這邊更貴
→ kktt254: 說底價38
幾次經驗看來，全誠說實話沒啥好看，因為品質一直很穩定，即使低價款也是有一定水準，
也不會搞一些視覺錯覺來騙人，看看房子周遭環境比較重要
→ alexstag: 我聽到的有兩個版本，板友參考...未必正確，全誠內部消
→ alexstag: 息說48（非開價），另一說是海悅代銷簽40
推 proudC: 推詳細介紹
→ kktt254: 48就真的誇張了.
有包裝潢的話有可能，因為這案是找藝瓦，這家裝潢品質很好，但超貴
→ kktt254: 浤圃華夏路好像是海悅簽的 底價50up
→ kktt254: 全誠那個位置離高鐵已經有段距離了
→ alexstag: 另外給frank大...34-35只有一開始，10-11月之後的實登你
→ alexstag: 可以看一下
→ alexstag:  https://i.imgur.com/hNdFBPJ.jpg
推 alexstag:  https://i.imgur.com/zeFf8Cu.jpg
→ alexstag: 全誠那個位置不是個走路很輕鬆可以到高鐵的距離，但是
→ alexstag: 全誠大家還是很愛XD我看一堆人狂問要留一戶
全誠賣房子跟賣菜一樣，滿扯的
推 nicklo: 我朋友有買，真的買那麼貴…
推 leaderbert: 推詳細介紹
推 tsuchan: 買左營15-25年房 還沒補漲 等補漲中
推 Tattoo: 比較好奇貸款跟得上嗎
→ R3hab: https://i.imgur.com/WVhV6it.png
推 garyddt: 推分享；等看永信高醫及歐美科工館案
推 ups: 優質好文推
推 eupa1973: 雖然這裏覺得不好，但現實還是賣不錯
噓 hankwanghow: 欸不是 你很討厭幹嘛還去看.....然後一直嫌= =
看房子的樂趣就是找出優缺點啊，像全誠的後來就很少去看了，沒什麼看的必要
推 oasis66666: 城揚在美術館區域裡面有三個案子，龍騰龍騰南邊的東
→ oasis66666: 六路案，耘翠南邊一案，白天鵝南邊一案
耘翠旁的案子從去年起開始就放慢施工進度了，可能人力都集中到東六街那個案子了

推 secrectlife: 現在的房子都這樣，爛到笑還是有人買
推 Aredbill3062: 推
推 IamHunk: line的房地產社群一堆投資客稱讚掃房
推 gunlinuu: 推
→ beminaru: 現在通膨成這樣 新建案只會越來越高 你看這麼久還沒感覺
→ beminaru: 嗎?  嫌地段的話 就趕快找喜歡的地段下手  不然物價高漲
我很久之前就買好了，看房是當成休閒活動
→ BLUESKY101: 屌打青埔
推 cooji74115: 這當初粗估覺得35就很貴 居然開到45 雖開價不等於成交
→ alexstag: 只會更貴，美術館都號稱要坐五望六
推 mydarkfight: 大大先推
推 ceca: 美術館城揚的案子不用期待它的價格會多低.
→ ceca: 必然四以上,看他要不要拚五.
→ ceca: 我說成交..
→ ceca: 當然協勝發南三案可能會先,有機率五要拚六.
→ ceca: 新建案是這一波大漲的主要拉抬手.
→ ceca: 所以新建案價格嚇死人很正常,.
真的嚇死人，北高雄的房子有空都會注意一下動態，想當初看天畝苑的時候，價格還在25附
近就覺得好貴啊，才過沒多久已經變成35不算特別貴，好扯
→ ceca: 他拉上去給中古屋追的.
→ ceca: 並且吃定買家沒有選擇..
→ ceca: 你會覺得J modern貴.是因為他是這邊最後推的一個案子.
→ ceca: 而如果這邊再推另一個案子.
→ ceca: 價格就踩在J modern之上.
→ ceca: 而如果過兩年又推了三個案子.
→ ceca: 這時候你就會覺得J modern便宜了..XD
→ alexstag: 想請教一下ceca大師，高雄近期推案量體這麼大，真的能
→ alexstag: 夠消化完嗎
→ ceca: 就像新彎區的和陸寓邸..推的時候她上三字頭很多人說貴.
→ ceca: 因為世界心和濱海都二字頭.
→ ceca: 但現在,他就算便宜了..XD
→ ceca: 高雄推案量最近很少阿..XD
→ ceca: 這兩年推案量大幅縮減.
覺得北高雄案量滿大的啊，全部的空地都在蓋
→ ceca: 前幾年推案量還比要多.XD
→ alexstag: 想說近期一堆案子再推...市場會不會吃不完很難賣
→ ceca: 現在有實價登路,你可以看他銷售狀況.
→ ceca: 其實總量才幾千戶,數量很少.
→ ceca: 一年四五千戶並不會很多.
→ alexstag: 可能是我平常都看新竹，轉換到到高雄才會覺得案子很多，
→ alexstag: 都市人口量體差距太大XD
推 ceca: 現在是中古屋也要變成嚇死人的價格.
比扯鈴還扯
→ ceca: 2x年屋北高已經全面淪陷2字頭.
→ ceca: 我耶誕節那周買的16.x...XD
→ ceca: 南高也快淪陷.
→ ceca: 兩年前美術館新屋還在二字頭.
對於入手價不到2開頭的我來說，看現在附近的房價真的嚇到吃手手
→ ceca: 然後...有機率,兩年後3x年屋也全面二字頭.
→ ceca: and...北高推案量大是因為其他地方推案全面縮減.
→ ceca: 所以總推案量下降,北高推案量變多.
※ 編輯: deltaz (42.73.160.12 臺灣), 01/23/2022 15:46:58
→ ceca: 現在先把北高價格衝上去,之後其他地方再比照開價推案.
→ ceca: 美術館2020年初還可以買到一字頭..現在剩部分其他都上三.
→ ceca: 我指中古屋.
→ ceca: 所以這一波是很特殊的大漲,比2008那一波還兇.
→ ceca: 抓到和沒抓到會是兩種命運.
→ ceca: 另外可怕的是,租金後面還會大漲..現在租金上漲只是暖身.
→ ceca: 租金大漲才是最後的奧義...
→ ceca: 所以現在賺房價,要收租可以等房價趨緩再來規劃收租.
推 xxxpeter2000: 想問C大，最近楠梓的推案，會有機會挑戰三字頭嗎？
推 BRIANERIC2: 目前雖然漲成這樣但是高雄3房的單價普遍還是比2房高
→ BRIANERIC2: 不知道以後3房漲到極限後，2房的單價能追上嗎？
兩房價格低是因為案子的抗性吧，不然管理良好的話，兩房一般單坪價格比較高的
※ 編輯: deltaz (42.73.160.12 臺灣), 01/23/2022 16:05:51
→ Tattoo: 建商賺走，投客喝湯而已。洗掉籌碼，剩下建商獨佔控制市
→ Tattoo: 場
推 ceca: 三房單價比兩房高??...新屋是車位的關係.
→ ceca: 一般房子兩房單價比較高吧.
→ ceca: 兩房除非問題屋,不然南高2x年應該也很難找到一字頭.
→ ceca: 三房比較有機會.
推 BRIANERIC2: 因為我看實價登錄 比如說美術1號院好了 3房都單價4X
→ BRIANERIC2: 2房還有39、38這種，其它蛋黃區的新建案，三房單價普
→ BRIANERIC2: 遍比2房還高一點點，這很神奇，通常應該是總價先跑才
→ BRIANERIC2: 對，還是說這是少數建案，像C大說的車位灌入才會這樣
→ BRIANERIC2: 中古屋沒有問題普遍2房單價高，但新屋就好像3房較高…
→ proepi: 感謝ceca大大 讓我少花500萬以上 (買在2020美術館路過)
推 ceca: 蛋黃區才有的現象吧...
→ ceca: 主要是因為景觀和視野的關係
推 BRIANERIC2: 像原PO說的J modern 把機械車位130 或平面230扣掉的話
→ ceca: 美術一號院最貴的是給面美術館第一排.
→ ceca: 然後都是三房以上,
→ BRIANERIC2: 就有幾乎大坪數的 竟然比2房的單價還高…
→ ceca: 兩房會有無視野,例如對面美樹香榭..
→ BRIANERIC2: 了解 所以3房單價高可能是景觀或邊間 條件不同
→ ceca: 他面對旁邊大樓對看的就最小兩房格局.
→ ceca: 因為是野超爛所以單坪很便宜.
→ ceca: 這在蛋黃區比較明顯,因為蛋黃區的景觀視野價值明顯高.
→ ceca: 所以建商在蛋黃區會很放心地推總價更高的三房以上.
→ ceca: 但在例如鳳頂重劃,華鳳特區等,就比較不明顯.
→ ceca: 因為他們想要壓總價來刺激銷售.
推 BRIANERIC2: 了解 感謝
推 kktt254: C大借問一下 市區兩房帶平車配天然瓦斯跟正三房哪個比較
→ kktt254: 優 好奇高雄人能接受1200買兩房嗎 在市區
→ kktt254: 正三房45左右 大兩房30坪左右
→ alexstag: 單純就J modern這個案子來說，兩房一開始就買完了...後
→ alexstag: 面建商想要拉抬價格也只有三房可以拉抬，兩房想拉還沒得
→ alexstag: 拉
→ BRIANERIC2: 這樣就比較能理解 我還想說高雄都發大財喔 怎麼3房還
→ BRIANERIC2: 硬是賣更高 原來是2房一開始就先搶光了XDDD
→ alexstag: 8月開賣沒多久就封盤一個月...我10月底去看就說只剩1x
→ alexstag: 戶，等於是兩個月左右就快完銷
→ alexstag: 兩房沒有車位最早才7xx, 那個位置低總價一定有市場，還
→ alexstag: 有聽到長輩一次買兩戶，一戶自住一戶給兒子
→ ceca: 中古三房單價低，我最近要買都優先考慮三房
→ ceca: 除非剛好錢只夠買兩房
→ ceca: 中古兩三房單價在收斂中
→ ceca: 當然如果一樣單價，優先兩房
推 vendee: 謝謝大大分享好文
推 akmc: 好久沒看到deltaz大大的好文了 感謝分享 高雄本地人的我已經
→ akmc: 買不起房子了 好險兩年前已買～ 高雄發大財～
推 bingowe: 高雄最近真的漲不少，還好趕在今年11月在楠梓買跟投資客
→ bingowe: 換約買預售屋買在1字頭尾巴，雖然格局空間沒有很滿意，
→ bingowe: 但至少上車了
→ bingowe: 不過現在預售屋工期都拉的很長......還要等很久才能入住
推 jojo2002: 推
推 fxck20202021: 推
推 petesam: 我朋友有買，就為了學區跟不想買中古屋的心態而已
推 kusork: 看到實價，我老高雄人都懷疑其它人是不是挖到石油了
推 lichun1228: 推分享!!
推 thekuki: 超喜歡看D大的看屋筆記，感謝分享
推 brokenagate: 真的覺得這幾年這種妖魔鬼怪的爛格局都在高雄出現了
推 basterds: 除了地點乏善可陳
→ littmann: 戳破神話…..
推 cmshow: 有錢人買來當砲房嗎