[新聞] 六都成屋漲勢揭！專家：買預售小心淪最

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連結：
https://house.udn.com/house/story/5886/6056076

內文：

樂屋網統計全台六都公寓與大樓的成交單價指出，過去一年六都以高雄中古屋漲勢較明顯，
公寓漲13%，大樓漲9.9%，漲幅均為六都最高，其他縣市漲幅都在一成，甚至5%以內。其中
台南市公寓一坪小漲1000元，目前平均單價10.3萬元，六都最低。

樂屋網調研中心經理洪安怡表示，過去一年預售屋反映土地、營造成本增加，不少地區房價
飆漲二、三成，但成屋市場整體來看仍算平穩。由於預售屋和中古屋價格明顯拉開，加上目
前政府打房鎖定預售市場，預售屋風險升高，購買成屋相對安全。

房市趨勢專家李同榮也認為，目前預售市場因假性需求過多，逐漸進入超漲期，風險逐漸加
大，沒有題材地區聞不到雞聲卻跟著群魔亂舞，若盲目投資，將會成為接到最後一棒的老鼠
。

樂屋網根據實價資料，統計2021年全台六都公寓與大樓住宅價格，排除單價較高的一樓、套
房後，單價漲幅最多的是高雄市的公寓，2020年均每坪9.26萬元，2021年每坪10.47萬元，
年漲幅達13.1%；其次為高雄市的大樓，從每坪13.85萬元成長至每坪15.22萬元，漲幅達9.9
%。

第三名是台南市的大樓，每坪14.34萬元漲到每坪15.67萬元，漲幅也有9.3%。

洪安怡表示，近年中南部房市表現強勁，尤其去年下半年，高雄市受台積電（2330）設廠議
題加持，加上房價基期低，漲勢明顯，以樂屋網的買方偏好來看，高雄市總價500-1000萬元
，約莫30-40坪的大樓，或是總價500萬元以內的3房公寓，是最受買方歡迎的住宅類型。

台南市除了同樣有台積電進駐等重大建設拉抬買氣，更吸引部分北客南下買屋，新建案大樓
價格上揚，帶動周邊中古屋行情也跟著攀升，因而拉高大樓整體平均價格。

其他地區中古屋漲勢相對溫和，北市電梯年漲不到3%，公寓漲不到5%，新北也僅上漲4%；桃
園電梯、公寓漲幅都在4%上下，台中6%~8%。

李同榮表示，央行房貸餘額仍在持續增加，顯示成屋市場仍有強勁剛性買盤支撐，仍然可以
安全進場，至於預售市場，則須觀察其區域發展潛力與售價是否偏離，並慎選標的，以避開
完工後下滑風險。

洪安怡則提醒，重大建設帶動房價的漲幅，會隨著邊際效用而遞減，建議購屋回歸自身條件
審慎評估，才能找到最適合自己的房子。



心得：
果真是發大財，不過是因為台Ｇ而起的。
之前還有一日三市，世風日下亂象多，漲是在漲沒錯，但我還是不看好未來房市～

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→ sam21sam21: 我也不看好房市，可是看好通膨，只好買房避險
推 chipretender: 原本覺得等十年後在買，但QE根本是在屠殺無產階級，
→ chipretender: 只好買下去，只求避險保值才買靠蛋黃的蛋白區躲……
→ e33195: 北市公寓漲不到5％？？怎麼跟我感受差那麼多
→ supereva: 事實上房市我覺得一個里一個里看才夠精確  用縣市範圍
→ supereva: 太大沒屁用  一個區我都覺得太大了
推 chipretender: 看地點，地點好的漲很多，我最近買的各銀行鑑價差超
→ chipretender: 多，有的沒跟上鑑1000、1100，有的直接鑑到1560
→ supereva: 就算同一棟 不同樓層不同面向 就能差不少 房子就是這種
→ supereva: 東西
→ chipretender: 鑑高的銀行告訴我地坪地點好，都更可能利益大才多
→ chipretender: 估上去。
→ chipretender: 有的銀行根本不看準確地點，拿附近成交金額隨便估，
→ chipretender: 大路旁跟死巷同標準超無言……
推 leota: 北市蛋黃很多也鑑價跟不上
→ leota: 開價真的扯 蛋物件少沒辦法
推 chipretender: 還有鑑800的，故意趕我走的吧……
推 lefan: 萬大線附近的萬華公寓大概漲10%有了，漲超多
推 PTTVERTWO: 預售屋比成屋貴本來就不太正常，消費者買預售要等4_5年
→ PTTVERTWO: 才能住，還要承擔 房子品質及建商倒閉風險。 預售飆高
→ PTTVERTWO: 的主因還是高槓桿，易炒作。現在政府已經計畫針對預售
→ PTTVERTWO: 交易及貸款下猛藥了，預售炒作亂象估計1_2年內可以得
→ PTTVERTWO: 到明顯壓抑。
推 abyssa1: 預售勇敢的賣未來價 成屋老屋跟著喊
推 ahlolha: 這一兩年買來自住的預售 建商口碑很重要 不然蓋一堆爛房
→ ahlolha: 消費者也沒皮條
推 chipretender: 講到未來價，等等青埔竹北的又要敏感出來刷一波了。
→ chipretender: 雖然我覺得自住其實現在入場也還行，反正自住……
推 abyssa1: 預售覺得自己抓五年通膨比成屋貴10%合理
→ abyssa1: 成屋覺得自己風險小比預售貴10%合理
→ abyssa1: 兩邊價格就一路疊上去….
推 Nightu05: 身邊自住還在觀望的 我覺得也不錯
→ leota: 自住可以了吧
→ bogy26: 都要縮表了還在QE 到時候變QQ就不好了
推 chipretender: 縮不可能縮太多……
推 membrance: 縮表也不代表錢能回收回去
→ chipretender: 尤其台灣，而且對文組來說，理組繼續upup，再不上
→ chipretender: 車大概會越買越小……
→ chipretender: 像我如果五到七年前就買（當時確實可買但我魯空），
→ chipretender: 大安區老公寓還可以，現在只能文山了……
→ sam21sam21: 美國人那種個性，如果可以吃苦，無限QE就不存在了
→ sam21sam21: 根本就是直接倒閉，砍掉重練才對
→ sam21sam21: 硬要用更大的泡沫解決前面的泡沫
→ sam21sam21: 就是猜到他們這樣搞，疫情大跌的時候才繼續保留股票
推 keat: 公寓大問題是好物件少，要花點時間看房和做功課
推 chipretender: 好地點的價格合理就是秒殺，甚至房仲自己跟熟客就吃
→ chipretender: 掉了，不然就是獅子大開口，我買那棟半年前開1800多
→ chipretender: ，笑死。
推 keat: 對啊，市場剩下的都是4,5樓...或是開天價的
→ aloness: 不要買到政府認定的高風險泡沫區，應該還行
→ keat: 合適居住的供給夠多的話是不成問題，但....
推 chipretender: 結果我還算賺到，剛好屋主最近打疫苗血栓不好再爬
→ chipretender: 樓梯受不了了，1540買到手……
→ chipretender: 地坪11以上還有頂加可用，後面兩百坪空地，一側12
→ chipretender: 米路寬一側8米路寬。
→ chipretender: 自住學區和機能也還行就待著看看。
推 keat: 可能哪天就有都更了
推 chipretender: 反正最不濟就年老搬去林口長庚或青埔附近住，北市
→ chipretender: 房子繼續租人持有，兒女也有機會開個大獎。
→ chipretender: 這種高機率都更的可能都要10～15年，其他買4米巷或
→ chipretender: 是旁邊腹地太小的就別被仲介騙了，很多仲介很惡質，
→ chipretender: 鳥條件老屋也拿都更當賣點騙人……
推 Anyotw: 2018買預售你會經歷，全世界都笑你盤套套、靠北起漲越罵越
→ Anyotw: 貴、靠北疫情完蛋了、咦井噴、靠北翻倍、靠北打房、靠北越
→ Anyotw: 打越貴、靠北專家說預售完蛋了…待續。明年完工終於可以驗
→ Anyotw: 證專家講的對不對
推 chipretender: 自住地點別亂買稍微買貴都還好
推 keat: 反正自住沒差啦，貸款政策別打到首購就沒事
→ aloness: 2018年，不是待售成屋隨你挑的時代嗎 =.=
推 l79cm: 有幾個公寓寶信誓旦旦台北老公寓隨便都貸八成呢
推 freekid: Anyotw好寫實XD
推 chipretender: 真的啊，有的還給85成耶……
推 keat: 過了2018那段時間啦，再提也沒意義
→ chipretender: 台北公寓你條件不要太差，銀行給到85成30年期都有，
→ chipretender: 40年以上老公寓喔
→ leota: 要很蛋黃吧
推 chipretender: 不用，我買文山區離台大10分鐘腳踏車的地方，蛋白了
→ chipretender: …
→ chipretender: 我也不是什麼夢幻職業，我只是個自由業，太太一般
→ chipretender: 公司職員而已。
→ l79cm: 你前面都講有銀行鑑價跟不上了八成是哪裡算起的
推 chipretender: 有些跟不上，有的還鑑高……請仔細看
→ chipretender: 地點不要亂買，這個大家說到爛了……
推 chipretender: 幾間都低估沒關係，本來就標準和積極度不一樣，但如
→ chipretender: 果每一間都鑑低很多，肯定是當接盤俠了……
推 cutesuper: 鍵盤酸民有自己問過嗎 我打華南台北市門牌主+附超過15
→ cutesuper: 就是給80% 利率和其他條件就看個人信用狀況
→ cutesuper: 富邦也是 不過最低利率沒華南漂亮
推 garyddt: 高雄10萬多的公寓很難在591上撿到，一堆非頂樓的物件現在
→ garyddt: 都掛20/P以上；去年底有撿到12萬/坪堪住物件，貸款核下來
→ garyddt: 是8成30+3年。
→ garyddt: PS 屋齡45年加強磚造 利率1.35%；公股銀行大多不接
→ R3hab: https://i.imgur.com/95bWVoV.jpg
→ yiliang1107: 理性討論很好，買到房也好棒
→ yiliang1107: 動不動拉青埔竹北說人敏感、再說鍵盤酸民沒必要
→ yiliang1107: 文山區老公寓很好啊，把周遭環境價位透露那麼清楚
→ yiliang1107: 幫自己留點隱私吧XD
推 Nightu05: 只差講買哪條路吧XD
推 Nightu05: 我們三年前買 當時氛圍大家只求別被套或小跌，自住怎麼
→ Nightu05: 會沒差呢
→ yiliang1107: 自己到處在青埔討論文底下留言
推 Nightu05: 所以不是租屋很痛苦那種朋友 我是都不勸買
→ yiliang1107: 討論很好啊，結果被j大說敏感後
→ yiliang1107: 到處說人敏感（別篇也是==）
推 Nightu05: 大概買到台北市有優越感吧。買不買老公寓也是滿看人的
→ Nightu05: 網路推文看看就好XD
→ yiliang1107: 還是看每個人的財務狀況，身家10幾億的
→ yiliang1107: 或是有房產可繼承，其實這種不買也沒什麼太大風險
→ yiliang1107: 或是理財投報率穩定的，其實買房不買房對他們沒差。
推 srree765431: 政府打房力道太弱，還不捨得出手以後就沒人民當勞工
→ srree765431: 囉
推 chipretender: 跟優越感根本沒關係，畢竟當初就是青埔台北選而已，
→ chipretender: 兩邊缺點都討論評估過，選一個自己覺得比較適合而已
→ chipretender: 。我可沒在人家說住老破屋急著跳腳，倒是有人青埔
→ chipretender: 生活機能被說還不到位或是重劃區可能緩漲或稍微修
→ chipretender: 正就急著一直說XD
推 chipretender: 我每篇幾乎都說青埔不太可能崩，而且自住即使現在入
→ chipretender: 場都沒差了，還要這麼掛念我，誰敏感還真不好說。
→ chipretender: 重劃區我唯一真正看衰的地方叫淡海，居住正義區不是
→ chipretender: 開玩笑的。
→ yiliang1107: 可以理解你買到好貨急於分享，但留點隱私XD
→ yiliang1107: 又不是只有在青埔有房XDD
→ yiliang1107: 如何利用手上這間資產，再去滾出其他房產
→ yiliang1107: 倒是你真的超掛念青埔竹北XDD
→ yiliang1107: 推文明明都很正常，還可以冒出青埔竹北敏感
推 chipretender: 多數人就沒辦法像你們這樣啊，說實在的你們一定有
→ yiliang1107: 歡迎到竹北青埔置產，如果還年輕的話
→ chipretender: 足夠的分散風險配置，但對一般人來說保守頂多就是
→ chipretender: 不賺太多而已，自然龜一點。
→ yiliang1107: 不侷限自己只有一間房產
→ yiliang1107: 中南部還是有些位階低的地區，功課做好
→ eggeggyayaya: 好，歐印
→ yiliang1107: 投報率現階段遠比青埔來得高很多
推 chipretender: 跟台北鳥市容比青埔竹北看了都舒服。算了一下這輩子
→ chipretender: 上限就三棟，繼承前可能兩棟，兩個小孩還小，上一
→ chipretender: 輩也不太能幫，保守為上，有在地地主可以幫忙評估
→ chipretender: 介紹再考量（竹北有），只求小賺而已。
→ chipretender: 我很掛念青埔正常，畢竟我一直跟我老婆唸退休想去青
→ chipretender: 埔住，小孩不唸書也不工作了沒差了。
→ yiliang1107: 中南部漲了可以賣啊XD,不用死守一輩子
推 chipretender: 但重點是現在手頭只夠先一間啊XD，一邊持有中南部一
→ chipretender: 邊貸款一邊付北市房租開銷太硬啦～
→ yiliang1107: 中南部中古價格低，整理好出租抵房貸
→ yiliang1107: 有機會花100萬左右就足夠，你參考看看
→ yiliang1107: 若手頭ok可以參考看看。
推 chipretender: 感謝Y大提點分享～
推 alexstag: 竹北現在有點硬...自住是沒問題，投資本不夠厚不容易進
→ alexstag: 場，自備太高了
→ alexstag: 算投報率未必划算
推 linlinme5208: 台南公寓10.x萬？那邊有？
→ linlinme5208: 現在好一點的社區 小兩房加平車的電梯大樓 屋齡1X
→ linlinme5208: 的差不多破千
推 bboywhite: 隔套老公寓 租金大於貸款，超爽der
推 MissMolly: 如果都覺得房產賺錢，存錢買房唯一套路，其他產業發展
→ MissMolly: 就g了
推 koyo167: 公寓現在591幾乎找不到10萬的了
推 shuaiwei: 看不懂在漲什麼
推 andy092032: 台G就一直在發展，高雄還是有機會看漲，真的我看要跌
→ andy092032: 有點難