[閒聊] 房價甜蜜點？

[Harmonic (Intermodulation)]

這裡討論的房價甜蜜點不是崩崩

而是在盤整或修正下的入手時機

目前聽過的說法是 股市處於修正或是崩盤時

支持論點：
此時有機會撿到斷頭戶或急需資金者的物件

反對論點：
股市資金會為了避險而流入不懂產市場

有沒有房版前輩可以分享經驗的呢？


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→ ppnow: 長期來看，此時此刻就是甜蜜點，短期就要看區域
→ fxck20202021: 真的要避險在修正/崩之前就該做了
推 abyssa1: 這裡一堆包租公 大概就收租正現金流吧
→ abyssa1: 對自住來講就房租>房貸
推 lucky466: 在台灣每個時期都是甜蜜點
→ lucky466: 你自己看過去，何時是高點？
→ ceca: 政府決定漲到哪時，雖然政府不決定開漲和前面漲價速度
→ ceca: 收官是政府收的，2014~2016如果政府不想讓房價停
→ ceca: 你會看到台北平均房價破百，公寓一間4000萬
→ ceca: 收官都是政府收的，他決定漲到哪時
→ ceca: 因此你看任何數據都會誤判
→ ceca: 都市的不動產價格是很容易失控的，失控亂漲
→ ceca: 因此政府三條兩頭都在控制漲價
→ ceca: 造成一波大漲結束都是政府控制下來造成
→ ceca: 台灣沒有在自然熄火這種事
→ ceca: 只是因為民主政體，所以控制手段很溫和
→ ceca: 所以他是慢慢減速，而無法直接強力壓制
→ ceca: 不過也因此，看房價漲到那是告一段落
→ ceca: 不看自由經濟數據，直接看市場反應
所以去年房價暴漲是不是可以解讀成

從老美QE開始

市場普遍認為法幣會跟著嚴重貶值

所以部分人開始將資產投入防禦性較強的不動產

同時又因為疫情造成的缺工缺料 新案喊漲

自住客怕被甩轎甩出去也馬上跟著進場這樣？

→ IBIZA: 影響房價的原因太多, 變動比較快的: 利率 貸款年數 景氣
→ IBIZA: 變動比較慢的: 租金(房屋使用價值)
→ jasonkey123: 股市不好,房市漲勢自然平緩
推 frowning1226: 謝謝ceca老師開釋！
→ R3hab: https://i.imgur.com/Zm34CN6.jpg
※ 編輯: Harmonic (203.69.36.79 臺灣), 01/26/2022 17:05:13
推 ceca: QE一開始,投資人看到就下場.
→ ceca: 但不動產投資人占比太低太低,造成影響力很弱.
→ ceca: 所以主要是,建商哄抬價格為主.
→ ceca: 不過建商哄抬價格除了QE之後股票大漲給市場一個"房價要大漲"
→ ceca: 的概念之外.
→ ceca: 大建商聯合起來搞飢餓行銷,殺光不安定籌碼的小建商.
→ ceca: 外加因為QE帶動營造成本上升.
→ ceca: 所以整體來講是建商抓住這個QE的話題,炒做成功.
→ ceca: 當然如果建商沒有特別炒做,野會因為原物料上漲而新屋大漲.
→ ceca: 只是兇悍度大概不到現在的一半.
→ ceca: 至於你說市場的買盤..
→ ceca: 買盤永遠都是愚蠢並且好操弄的.
→ ceca: 你不用思考買盤.
→ ceca: 大漲引發都是賣家主導的.
→ ceca: 買盤最多就是你說市場的氛圍是甚麼.
→ ceca: 當市場氛圍是要漲,管你買盤狀況怎樣.
→ ceca: 賣家就是可以把價格炒到噴到宇宙.
→ ceca: 並且會失控,也就是越漲越炒越炒越漲.
→ ceca: 因為後面都是用房子買房子,只要銀行估價沒有落後太多.
→ ceca: 不動產會自我循環的炒作和交易....然後一路滾到宇宙去.
→ ceca: 因此很多時候,大漲只需要一個契機,後面讓他自動滾動.
→ ceca: 你只要給賣家一個藉口...他就會滾起來,然後滾到失控.
→ ceca: 中間,管你買家薪水多少存款多少.都不用思考,那不重要.
→ ceca: 上海北京可以滾到一百多萬一坪..
→ ceca: 台灣沒有嘉義滾到150萬一坪都算是很客氣了..XD
→ ceca: 用買家角度去思考會是很嚴重的誤判切入原因.
→ ceca: 市場是賣家主導的.
→ ceca: 當然莊家是政府,所以壓制炒作和滾雪球的m必然都是政府.
→ ceca: 2014~2016要是沒有甚麼金八條,針對性審慎措施,奢侈稅.
→ ceca: 豪宅限制貸款,房地合一等等.
→ ceca: 你看他會不會停..XD..
→ ceca: 2010年連續壓制漲幅壓制到2016...連打房六年.
→ ceca: 要是政府放任自由市場機制..你看結果會是怎樣.
→ ceca: QE縮表示甚麼?升息是甚麼?能吃嗎..XD
→ ceca: 不動產自我滾動循環太強大,一切都輾過去.
→ ceca: 當然如果你說,滾到偏離基本面太遠.
→ ceca: 例如出租投報率剩下0.3%,利率1.7%...
→ ceca: 這樣自然未來有泡沫的風險.
→ ceca: 但這種情況只出現在中國,台灣並沒有發生.
→ ceca: (中國就是出租投報率1%,利率之前5~6%現在好像降到4%)
→ ceca: (因此中國一直都有泡沫風險...
→ ceca: (但也因此你可以得知,在失控的不動產滾雪球效應下.
→ ceca: (真正自由市場下,不動產滾動的高點...會把你嚇死.
→ ceca: (並且中國也是連續打房打了好幾次才把房價打住.
→ ceca: (他還威權政體,並且一線都市還有限購令..之前還限漲又限跌
→ ceca: (你民主政體可不敢這樣搞
謝謝ceca的回覆 再追問兩個問題

如果在市場氛圍下 一對夫妻買了當年70/p副都心

並像大家知道的 後面新莊房價修正了不少

在修正期間 你會給他們什麼建議呢？


另外 不動產之所以能是一種商品

是不是因為政策上的漏洞呢？

（換句話說各國政府也只能一次次的試錯調整, 直到房價不再暴漲暴跌這樣)

如果是的話 你認為台灣有被修正的可能性嗎？

※ 編輯: Harmonic (203.69.36.79 臺灣), 01/26/2022 17:34:07
→ ceca: 所以不要看著自由市場的甚麼利率,股市等等數據.
→ ceca: 來推斷不動產的大漲會漲到哪.
→ ceca: 市場強大的干涉和炒做的人為控制因素,遠大於這些的力量.
→ ceca: 另外,很多媒體財經在講不動產,背後是刻意操控輿論用的.
→ ceca: 書本...是千古年代最大的詐騙集團..XD
→ ceca: 除非科學那種黑與白很邏輯的東西.
→ ceca: 社會科學,書本雜誌報導新聞...基本上你都要用詐騙的角度去看
→ ceca: 你看新聞炒股,看周刊炒股會怎樣...各位很清楚.
→ ceca: 那你看名嘴,你看財經周刊獎不動產,你怎麼就會想要相信他?
→ ceca: 親自跳到市場去看變化和政府的政策以及建商的操作.
→ ceca: 這才是真實世界,真實市場的反映.
→ ceca: 尤其建商的操作.
→ ceca: 建商講甚麼都是假的,但他做甚麼是真的..只有新台幣不騙人.
→ kyova: 樓上要不要直接回文QQ
寶藏總是藏在推文中（？

→ ceca: 所以你看他錢怎樣用怎樣花...那是真的..不會跟你詐騙.
→ ceca: 而政府出來的政策是死的,潑出去的水沒有收回的機會.
→ ceca: 所以也要很密切的關注政府的態度,打房的政策內容和頻率.
→ ceca: 最後就是市場的反應,價格的變化,中古屋市場被新屋帶動的效應
→ ceca: 不動產就不動阿,放久會回來...
→ ceca: 另外,不動產是一種金融商品是世界主流金融結構造就.
→ ceca: 當年冷戰蘇俄打輸了,就注定全世界的不動產是商品了.
→ ceca: 除非今天你把美國幹掉,歐盟幹掉,取得世界金融的話語權.
→ ceca: 然後做一個世界等級的大改革,推翻羅斯才爾德家族.
→ ceca: 改變瑞士銀行制度等等.
→ ceca: 不然無解...這是世界等級的規矩,不是台灣的規矩.
→ ceca: 世界先進國家遊民那麼多...它們都解不了了.
→ ceca: 並且無法修正,只能在市場上做控制...根治不可能.
→ ceca: 不動產的抵押特性,資產價值的估算,交易制度...
→ ceca: 這些都太是經濟和金融的根..你挖掉上面就垮了.
→ ceca: 另外還綁定抗通膨的能力..以及出租的"生產"能力..
→ ceca: 因此,不動產永遠都是越來越難買,白手起家的人越來越辛苦.
→ ceca: 除非你發動世界革命,不然無解...政府只能減緩狀況發生速度.
→ ceca: 資本主義會造成未來貧富差距無限擴大,是共產黨誕生的原因.
→ ceca: 共產黨當年誕生就是為了解決這個問題,改寫世界金融制度
→ ceca: 但他失敗了...冷戰失敗....
→ ceca: 因此今天這種貧富差距無限擴大,是全世界人民的選擇.
我好奇的是

為什麼政府不願意大量的興建社會住宅呢？

即使社會住宅變多了 也不會影響到房價

因為這兩個是不同客群與需求的產品不是嗎？

再者 社會住宅也能提供一個最基本的居住環境

更可以解決不少潛在的社會問題

看起來百利無一害的事又為什麼不做呢？
※ 編輯: Harmonic (203.69.36.79 臺灣), 01/26/2022 17:46:47
→ ceca: 所以不用想改變世界,先把自己放在可以獲取利益的那個角度.
→ ceca: 政府蓋社宅會破產
→ ceca: 社宅是政府花了錢後還要長期花錢去養的東西
→ ceca: 並且對產業，經濟，都完全沒幫助之外
→ ceca: 對大多數市民也沒半點幫助
→ ceca: 以投資角度來講，他是一個非常爛的副資產
→ ceca: 所以社宅誕生是因為政治，是因為選票
→ ceca: 新加坡社宅有幾大原因
→ ceca: 第一，他是假民主，真一家獨大並且是社會主義
→ ceca: 第二，他很有錢並且很會賺錢
→ ceca: 第三，他的公民是部分而已
→ ceca: 所以它可以推公宅，他養的起
→ ceca: 你民主政體又一般國家，傻了才去學新加玻
→ ceca: 啊你就是野狼，你以為你是鯨魚可以住海裡？
→ ceca: 不同種生物啊
謝謝ceca的回答 受益匪淺！
※ 編輯: Harmonic (203.69.36.79 臺灣), 01/26/2022 18:05:40
推 menace: 蓋社宅要錢啊 蓋社宅就是剝削中產的錢給底層 最慘
→ menace: 的就是中產 不
→ menace: 能住社宅的中產 世界上沒有百利無害的事情
→ menace: 支持社宅不切實際 除非你想一輩子住社宅 當底層
→ menace: 台灣都沒什麼遊民了 社宅能解決什麼？
推 menace: 蓋社宅房價可不會跌 魯空要的是便宜買到自己的房子
→ menace:  蓋社宅甚至不
→ menace: 能滿足魯空的期待
推 leota: 推
→ alexstag: 社宅在我看來蠻多壞處卻只有對住進去那些人有好處...想
→ alexstag: 法怎麼會差這麼多
→ alexstag: 還是想問一下ceca大對於房價漲到靠近高點有沒有什麼跡象
→ alexstag: 能夠協助菜雞判斷不要再進場了...？
推 ceca: 政府的政策是慢慢讓漲幅減速到停滯.
→ ceca: 而嗅覺最敏銳的是建商m因為他們一值在賣房子.
→ ceca: 因此你看不到第一線真實銷售狀況反應的話.
→ ceca: 你就看建商的態度.
→ ceca: 小建商可能會亂來,不要管它們.
→ ceca: 你看大隻的,寶咖咖,興富發之類或是在地很大咖的那種.
→ ceca: 看他們買土地有沒有加價追,推案的價格拉抬狀況.
→ ceca: 無論建商嘴巴上怎樣講,他們實際在操作資金的時候一定很理智.
→ ceca: 就像興富發在六合路的辦公室銷售狀況很不怎麼樣.
→ ceca: 因此你也可以看到,他本來有計畫博愛路上要做辦公室的案子.
→ ceca: 是不是又改回住宅.
→ ceca: 所以你非銷售人員,或是你沒有辦法取得建商銷售統計表.
→ ceca: 那退一步就是直接看大建商的動態去判斷就好.
→ ceca: 並且是很大隻的那種...
→ ceca: 中型的判斷會不准,例如搶不到土地在那邊哭哭的白天鵝..XD
→ alexstag: 想請問一下延遲開案算是怎麼樣的操作呢XD
→ alexstag: 這樣子感覺上應該是買新建案旁邊的中古屋，包括建商拉
→ alexstag: 價格XD
推 ceca: 如果今天暫時性低迷,有機率延遲開案.
→ ceca: 而大漲很容易延遲開案.
→ ceca: 但是如果是走下波...那建商會忙著開案.
→ ceca: 誰跑得慢誰是豬的概念..XD
→ ceca: 忙著開案,但是又不買土地..這種通常是可能會回檔的現象.
→ ceca: 所謂的開案是已經動工的為主\.
→ ceca: 沒動工壓著土地不開發的狀況不一樣,
→ ceca: 壓著土地不開發,就是嫌現在價格不好.
→ ceca: 要嘛就是低迷期,要嘛就是要大漲期..都可能壓著土地不開發.
→ ceca: 但是動工的,只要是會回檔,它們都會忙著跑..
推 k23040641: 樓上講的很合理
推 alexstag: 每次都有學習！大大一生平安！
推 qweasd4406: 建議元po把標題補充一下【ceca大回文 】哈哈 寶藏都
→ qweasd4406: 藏在推文裡了
推 marlboro1527: 術業有專攻，謝謝C大分享
推 bigplittlep: 好險有看到這篇C大的推文
推 fs90263: 感謝ceca大，每次看都獲益良多