Re: [閒聊] 現在買小套房投資是不是盤子

[s26492755 (BBX)]

各位觀眾  盤子來了
我在2017-2020之間買了五間獨立小套房
為什麼後面沒繼續
因為去年買農地用組合屋花太多現金
需要補血復活一下

先自首  我以前也是兩房車三房平車的信徒
買了隨便租 漲價賣掉 還沒房地合一  送啦
買什麼套房  毒藥！
套房車 毒藥中的毒藥！

一直到我覺得紮根下新莊
爸媽年紀也有了  想接來就近照顧
所以在2017的時候買了一間17坪套房
這個還是權狀大於15坪可以正常貸款的
買之前跟我媽確定八百萬遍
因為我那時候跟他說套房不好脫手
你確定你要過來住喔

我媽後面反悔跑走又反悔想回來就是另一個故事了

當時買560萬 可以租到17500
不懂為什麼有些人糾結在總價去算投報這件事情
你買的當下
總價投報 你的下限 你投報最低是多少
現金投報 你的上限 透過槓桿最高是多少

https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF

硬要用總價去看的請幫我算一下我真實投報….

什麼2%3% 我就從來沒低過5 而且只算租金

投資這件事情我覺得很看人個性跟追求
我的想法是高報酬必定伴隨著高風險
專注本業 閒錢投資
我就不求大富大貴 只求衣食無缺過過小生活
而且我從小到大沒有任何偏財運
抽獎什麼的從沒中過
所以我要投資  就要熟悉 就要穩定 穩中求勝

我就是那種會把所有天賦點在防禦的人
以前玩仙劍  我應該是在十里坡練到天劍才出去過關 玩神奇寶貝 也是在新手剛出來的地
圖練到很高才往下

板上股房雙棲的人多 我是少數沒去股版也沒證券戶的人 （因為沒有要買根本沒去看）

回到投資房市這件事來看
每個地方市場都不太一樣
對物件的判斷也是

譬如你要在重劃區搞專職收租
在舊市區期待大幅上下
那你還是洗洗睡吧 夢裡什麼都有

我一直很佩服很多沒接觸過甚至不熟當地市場但可以侃侃而談的人
處男教人做愛你會信？
沒當過房東跟你說包租公獲利你會信？

當初我說要買新莊的時候  不要說板上
現實也是各種逆風  你看副都心 你看Amax
甚至去年還有人跟我說迴龍這邊最多2x萬一坪（我貼了幾個攻四的打他臉了）

不熟不懂就不要妄下結論
何況你連自身的實際經驗都沒有

==============

這邊聊聊我為何會轉型做包租公還以社區獨立套房為主

在一個生活機能發展成熟的區域
附近已經沒什麼素地會改變
這種多半是舊市區
你多注意房價就會發現基本上沒什麼起伏
跌的時候沒什麼動  基本不動或緩跌
漲的時候幅度也不大 事實上是貨幣貶值跟通膨
這時候如果你的買賣售價都還算當時行情就不會有機會大幅獲利或是大量虧錢
我在挑選這種物件時 都是以不漲不跌下去評估 租金才是最大獲利 增值當作禮物
同時考慮如果跌了 我出租的獲利是不是能支撐

租金當報酬是很穩定的  不會一下就暴跌腰斬 畢竟當地有一定的居住需求
我現在為了多吃幾個車輪餅多喝幾杯手搖杯還漲了租金

以往認知套房 難轉手 不好管理
其實我覺得那都不是什麼問題
最大的缺點是貸款
15坪以下貸6成
雖然現在有些銀行在推套房成數
但我覺得貸款被限制一直都是最大問題
畢竟不是人人有富爸媽
真金白銀拿出來還是需要時間的累積

小套房因為低總價其實很好轉手
有時候因為工作忙第一次沒去看就被賀成交了
有幾次現場好多組直接成交 嚇死寶寶
不要拿什麼591上面天價或是有很大抗性的物件來說

低總價加上投報好是很容易達到自償的
意即租金大於貸款 不用你在投錢
去年五月疫情嚴重的時候
我直接停止接案四個月 沒任何工作收入
不用擔心這五間的貸款
可以無腦買無腦屯 只可惜貸款資金有上限

低總價還有一個好處 凶宅險賠100-300萬
弄不好還可以賺錢 因為凶宅打的折數沒那麼低 窮比鬼更可怕
你想到你房客要自殺的時候
你是在擔心  靠北  變凶宅要虧錢了
還是在當吃瓜群眾

至於管理 不可否認的我也因為租給認識的
結果遇到吸毒仔 雖然沒虧錢但也很靠北
但除了那間 多半房客都一年見一次重新簽約而已 最多就是line上面已匯款或是問問一些
問題 這些是可以透過拉高租金或著嚴格遵守自己設定的挑房客條件去避免

別人成功的案例我看了不一定能仿效成功
但別人走失敗的路一定可以借鏡
如果求穩不求快
我覺得小套房還是一個很適合的投資物件


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.20.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1643444934.A.DC8.html
→ R3hab: https://i.imgur.com/2UlzWN8.jpg
阿三哥午安
推 huemeop: 好文被要被水桶的弄髒了首推哈哈哈
→ huemeop: R3 擺明了就是看板主看這個版沒有啦
推 jamo: 其實重點是你本業賺錢,你看你買一間就要拿200萬現金
→ jamo: 文組的要是不會想,不勤勞工作的,月收五萬頂天了,要存到200萬
→ jamo: 猴年馬月~顆顆,最後就選擇上板哭哭~
我還以為是教主推文….
其實投資房產的資金門檻比較高本來就是事實
這邊建議要就獨資
推 huemeop: 例如一樓完美示範：）
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 16:52:24
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 16:54:53
推 ggwp0808: 推
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 16:57:25
推 skyicesnow: 先推再看，感謝s大分享
推 heroic: 推～羨慕租金...買的比我的便宜租金比我的還多500
17500其實是三年前….
我最近常吃的沙威瑪45》50
好了啦 50》55 車輪餅都漲了兩元！
房租能不漲嗎
→ lovemost: 用總價還是現金都可以，只要標準一致好算就好
→ lovemost: 為甚麼比較少用現金是因為成數限貸問題比較多，不好計算
→ lovemost: 算出來的結果因人而異沒有一個統一標準，用總價就很直白
其實我在計算的時候也是用總價去推
畢竟買賣是看總價  至於要貸款6-8成後的結果 做久了自己知道
我要強調的是  真實獲利
而不是像那些批評的人說的2-3%
當然如果他們只能做到2-3%
又不是什麼增值件  鬼才買
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 17:15:37
推 jonson: 這些錢要是一開始全壓台積電質借加倉，才是真正賺到流油
推 ship1228: 好文，介紹詳細，套房王是你
推 cms23: 套房王是我，小弟觀察王
→ jonson: 讓張忠謀劉德音之流替你工作，也不用擔心房客不繳租鬧自殺
快過年了  好久沒聽你喊雪崩了
能喊喊來吉祥一下嗎
→ cms23: 17500?12/5600000=3.75%
→ cms23: 跟你文中說沒有低於5%不知道怎麼計算
因為你買560萬拿出來的不是560萬
同時你收17500也沒扣持有成本跟資金成本
分子分母都不對  就只是個方便計算的方式
並非真實獲利
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 17:18:06
推 jamo: 還張忠謀劉德音咧,20年前誰想得到張忠謀跟葉素菲後來的境遇?
推 cms23: 哥，總價1000萬 拿出200萬 每月收租2萬 這樣真實獲利是怎
→ cms23: 麼算
我不知道你的分子分母沒法算啊
文章連結有我某一間的數字細項
你可以參考一下
是說總價1000租兩萬
我拆成兩個500 租金能做到單間16000-17000
我這邊兩房要千萬的至少月租25000up
推 ZackRyo: 5倍槓桿的緣故，所以你拿的是560的2成，也就是120W，租金
→ ZackRyo: 有17500的話，報酬率超過10%，5倍槓桿股市融資也辦不到
推 heroic: 3年前...太讓人眼紅了，我的房客像隱形人都不知道該怎麼開
→ heroic: 口漲房租
我同一組也是沒漲  那間目前是18500
推 jonson: 虎年羊入虎口年，勸告各位快脫房入股台積避雪崩
你應該跟chal 認識下
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 17:29:10
推 cms23: 謝謝前輩！！！
推 bread10x: 感謝回覆 但北市現在應該買不到這麼便宜的套房還可以租
→ bread10x: 到這種行情了QQ
→ bread10x: 另外可以開篇教學妳怎麼算投報的嗎XD
北市我不知道  我一直都是做新莊的套房跟汐止的2-3房  投報很簡單
年租金-持有成本跟資金成本=淨利
淨利/你實際拿出的資金 就是了
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 17:49:15
推 stevenshih: 差不多。我女人香入手就差不多500萬左右 買的是高樓層
→ stevenshih: 有挑高夾層面對國中的景觀戶女人香非常好租 大概17000
→ stevenshih: 左右 投報率不錯
一號門牌吧  我比較喜歡三號門牌
女人香跟京王的管委會派系之爭都很精彩
→ stevenshih: 我也是專門玩下新莊套房租人 賺到租金也賺到房價。
→ stevenshih: 至於AMAX那種買的穩套牢得套房我就沒考慮了
→ stevenshih: 下新莊最保值cp值高的我最推薦鳳翔
→ stevenshih: 鳳翔滿適合自住
鳳翔是乙工的典範
公設強爆 但中庭老人多我比較不喜歡（自住的話）
→ stevenshih: 新莊三重我玩這些地方套房租金幫我繳房貸 然後這兩年
→ stevenshih: 房價暴漲 又意外的房價也賺不少
噓 dufflin: 每個地方都不一樣 這句好 您真有心
最簡單就是屋齡
我這邊過30年的社區基本上老了沒什麼競爭力 得看其他年輕社區的面子
台北市30年可能算年輕
我這邊500萬能租16000-17000
重劃區我辦不到

像sway那種好像全台都懂的
跟他有獲得賓士車隊嗎
推 stevenshih: 但是說真的今年房價暴漲成這樣Amax還是一堆慘賠200萬
→ stevenshih: 多的 我還真的想不透原因。看到591還是很多amax出租
→ stevenshih: 文章都有廁所啊
就不是一個好的住宅區
當初是我也不會買….
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 18:06:36
推 jonson: 咚咚咚咚鏘，你以為是過年了，錯，是雪崩的聲音
聽 雪崩的聲音
推 soooooooo: 請問買小套房超過兩間貸款利率不是也很可怕嗎？
我是在第一波限貸前有收到風聲
有趕快貸了一個1.5 也是目前最高的
其他有1.45 1.35
不過我後面有做債務整合
自己住的貸了700出來去還掉兩間小的
推 cht1234: 房地產就是強龍不壓地頭蛇，以前一堆人看錯竹北
不要說地點  類型也是
像我不碰公寓但我知道公寓有公寓的玩法
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 18:24:13
推 gigi0316: 推分享
推 maypcc: 其實2020年真的隨便買都會賺 只是近兩年漲上來了&大家搶
→ maypcc: 很兇 在漲多的區域租金又沒跟上的話，無論是買套/二/三房
→ maypcc: 都不太適合
租金反應比較慢
好處是租金漲上去就很少會下來
→ maypcc: 我手上的至少都翻兩倍以上 租金行情卻沒翻倍 哈哈
推 CIIIO: 可是很多台南市區套房double了..就這十年時間
推 s8752134: 推s大分享, 是說不管文章內容討論甚麼
→ s8752134: 無腦貼一些礙版面的圖的, 真的是吃飽太閒又無意義
當讓人壓力釋放吧
現在房板很多來釋放壓力的
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/29/2022 22:36:21
推 maypcc: 直接封鎖他就好了啊
推 tony82501: 我買400租17300
其實就不是個達不到的目標
只是覺得不懂又下結論的很令人傻眼
重點還沒經驗不熟悉市場
※ 編輯: s26492755 (101.12.20.29 臺灣), 01/30/2022 00:18:29
推 cpu2800: 趕快抄一下筆記
推 daniel3658: 大大跟我策略完全相同 當初買三峽就是用不漲不跌去估
→ daniel3658: 想說光是租金就夠爽  沒想到一路飆到現在
推 mcgrady12336: 你的觀念其實就跟低水位買金融股差不多，只是你的
→ mcgrady12336: 本要大而且你是2.5倍左右槓桿（貸款成數少），是不
→ mcgrady12336: 錯保本獲利兼顧方式
推 nicegood888: s26哥就推 感謝熱心分享 去年入手一間套房 繼續物色
→ nicegood888: 好標的
→ lkjsdf: 事實證明有沒有升息是影響房價一大因素
推 angel07: #1X--eoTy (home-sale) 推文無法刪除。
推 jennyfish2: 推，學習很多
推 maypcc: 現金投報收租一直都爆表啊 兩年前買竹北現金投報直接爆擊
→ maypcc:   頭款翻了10倍還不包含租金