Re: [新聞] 日本房價也飆漲....打破泡沫年代巔峰 202

[Lions2020 (喵喵中冠軍)]

※ 引述《CYAward (阿里)》之銘言：
: 日本房價也飆漲....打破泡沫年代巔峰 2021東京區新成屋售價創歷史新高
: 信傳媒
: 2022年01月27日
: 2021年，大東京地區新建大樓售價平均上漲2.9％，達到6260萬日圓（55萬美元或1522萬
: 元台幣）創新高。（圖片來源／）
: 大流行和低利率刺激買房的需求，促使南韓、台灣、新加坡、歐美部分地區房價衝上歷史
: 新高，澳洲房價創30年新高，2021年大東京區的新成屋售價快速跟上來，改寫歷史新高，
: 打破1990年代泡沫的巔峰。
: 《日經新聞》1月26日報導，日本不動產經濟研究所（REEI）周二公佈，去年大東京地區
: 的新成屋售價打破日本資產泡沫高峰期創下的紀錄。
: 東京市中心新屋售價去年躍升7.5％
: 2021年，大東京地區新建大樓售價平均上漲2.9％，達到6260萬日圓（55萬美元或1522萬
: 元台幣），創新高，1990年創下的前次記錄是6123萬日圓（1489萬元台幣）。
: 在東京市中心的23區域，新成屋售價去年躍升7.5％，達到8293萬日圓（2016萬元台幣）
: ，為30 年來首次突破 8000 萬日圓。
: 在新冠病毒大流行期間，東京及其周邊地區更多民眾在家裡度過漫長時光後，越來越多居
: 民希望擁有自住房產，進而帶動過去一年買房需求。過去2年，全球央行盛行貨幣寬鬆政
: 策，也推動房地產的投資需求，助長房價登上新高。
: 東京都23區新屋出售量增加21.8％
: 2021年，大東京地區新屋出售量也出現3年來首次增長，成長23.5％至33,636戶。東京都
: 23區新屋出售量增加21.8％。
: 尋求更平價住宅的購房者也推動鄰近縣市的房產銷售增長，其中，神奈川縣的新成屋銷售
: 增長54.1％，埼玉縣增長了 32.2％，千葉縣增長5.9％，所有這些地區都鄰近東京，堪稱
: 衛星縣市。
: 總體而言，2021年大東京地區銷售的新建大樓，有73.3％找到買家，超過70％的景氣榮枯
: 大關。截至12月，新餘屋只有6,848戶，較2021年減少約2,000戶，創2015年以來最低水準
: ，日本高所得雙薪夫妻特別喜歡買新大樓的高樓層。
: 東京住宅平均售價兩年內大漲逾1000萬日圓
: 受到土地和勞動力成本上漲的推動，東京23區住宅的平均售價在短短兩年內大漲逾1000萬
: 日圓（243萬元台幣）。大部分是由港區和千代田區等知名豪宅區成交價上漲，推動房價
: 上漲，售價在1億日圓或以上的豪宅佔2021年成交量的 8.6％。
: 「這是我們開始追蹤房地產數據以來最高的記錄。」不動產經濟研究所的首席研究員松田
: 正（Tadashi Matsuda ）表示。
: 東京郊外的新成屋也引起很多關注，尤其吸引想買平價住宅的民眾2021 年，距離東京市
: 中心不遠的海老名和埼玉等縣市新開發住宅受到極大的關注。
: 東京郊區平價宅吸引年輕夫妻看屋
: 房地產市場研究公司Jutaku Sangyo Kenkyusho負責人 Hirokazu Seki 表示，人們對工作
: 方式和居住地選擇更多樣化，使得去年新成屋的需求保持強勁。
: 「房地產開發商通過建造小坪數住宅，來應對不斷變化的市場。但是因為土地和建築成本
: 上升，現在沒有壓低新成屋售價的理由，消費者的喜好將成為關鍵，但預計大東京地區房
: 價將保持在高檔。」松田正表示。
: 由於許多買家沒有能力買新成屋，因此，中古屋的買氣也激增。根據房地產顧問公司
: Tokyo Kantei 數據，去年大東京地區中古屋的平均售價為每70平方米（21.2坪）4166萬
: 日圓（1013萬元台幣），上漲11.6％。分縣市來看，東京市中古屋售價上漲11.1％，其次
: 是埼玉縣的上漲10.8％和神奈川縣的上漲8.4％。
: 日本房地產資訊網公司表示，去年在大東京地區售出的中古大樓住宅成交量創新高達到
: 39,812戶，中古獨棟房屋成交量也創歷史新高。
: 儘管如此，中古屋售價逐漸接近新成屋，並且自夏季以來待售中古餘屋持續增加，中古屋
: 市場預計將在2022年回穩下來，雖然今年房價似乎不太可能下跌，但漲勢可能會放緩。
: https://tinyurl.com/2ydyd3em
: 一哭老師不是說台灣以後會跟日本一樣，怎現在連日本都...

分享個人持有東京不動產經歷，給對日本房產不太了解的人參考
本人2014年有購買東京中央區晴海三菱地所蓋的物件
1LDK  48.56平方米(日本都是實坪且不含陽台) 當時買價4338萬日幣
27樓面東京灣與遠看lalaport
2016年交屋後出租至今，租金20萬日幣(每月的管理費+修繕積立金約2萬屋主出)
這幾年來我每年繳交的固定資產稅+都市計畫稅(也就像是台灣的房屋稅+地價稅)約10萬日幣出頭
每年繳交的租賃所得稅大約2萬多吧
每年還要付給稅理士報稅費用6.8萬
屋齡五年後管委會決議調升每月的管理費+加上修繕積立金來到2.8萬/月
所以我也在租賃合約到期後調漲我的租金來到21.5萬/月
由於委託管理公司管理所以我每月的租金5%需要付給管理公司
至於你問我賺不賺或是虧不虧，我其實也不知道
我只知道它對我而言就是強迫儲蓄
自備款丟下去後只要租掉，租金扣掉所有的開銷完全可以cover上述費用與每月貸款本息
完全不用再貼任何一毛錢，前兩年只繳息的時候我還匯了一百多萬日幣回來台灣
而我運氣也還不錯，辣個承租方從我交屋後的第一個月住到現在都沒有換過。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.150.39.48 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1643698839.A.A92.html
推 kyova: 現在賺翻了
→ Lions2020: 分享的目的是希望大家對於其他國家的房產有些真實的了
→ Lions2020: 解，降低人云亦云的影響，買日本短短幾年來也看過不少
→ Lions2020: 高手操作，但是都靜靜地賺.....靜靜地.....
推 ming5566: 推
推 TyuzuChou: 推 希望還有更多人出來講國外實際例子
推 birdpon: 推，不過還是希望看到投報率的計算
當時買4338，貸3260，25年前兩年只繳息，利率好像2.3%還是2.5%我忘了，我知道現在貸應該是可以更低
→ birdpon: 還有日本房產的貸款怎麼樣呢？
推 Hall: 也太便宜
※ 編輯: Lions2020 (101.10.2.28 臺灣), 02/01/2022 15:40:50
→ Lions2020: 年投報我算一下唷，年收租金258，扣掉每月的管理費+修
→ Lions2020: 繕積立金2.8x12=33.6，扣掉每年5%的管理費12.9，扣掉稅
→ Lions2020: 金算3萬好了，扣掉稅理士費用6.8，扣掉每年的固定資產
→ Lions2020: 稅+都市計劃稅10萬，上述公式等於258-33.6-12.9-3-6.8-
→ Lions2020: 10=淨收191.7萬，除以當時買價4338萬，淨投報為4.42%，
→ Lions2020: 以上個人真實案例供參考。
推 victorytim: 推分享
推 kusomanfcu: 現在投報大約3.8左右 7年價差
推 kusomanfcu: 14.6894坪
推 kusomanfcu: 一坪百萬真的不貴
→ kusomanfcu: 2014年
推 kusomanfcu: 4338萬日幣的1LDK
推 IS0987: 推分享
(angel07 刪除 R3hab 的推文: #1X--eoTy (home-sale))
→ jasonkey123: 最近這10年台灣金融股報酬率遠高於4%...
您說的沒錯，但對我這個做股票人生累積負四百多萬的人來說，這是再好不過的長期儲蓄了，過程中也曾想賣，但想想要賣有點兒麻煩，反正承租方也都穩穩地，那就繼續存吧
※ 編輯: Lions2020 (101.10.2.28 臺灣), 02/01/2022 16:34:42
推 iceyu: 分享真實案例 不像一堆鍵盤分析師沒買過還隨便講 推
推 teddyissad: 本來就一堆鍵盤低能兒，多空都一堆
→ IBIZA: 因為好奇, 所以幫你算了IRR
→ IBIZA: https://i.imgur.com/8Qy2aDL.png
→ IBIZA: 這是10年IRR, 如果維持10年的話, IRR=6.67%
→ IBIZA: 現階段應該是會更高
→ IBIZA: 不對, 這個圖我用了每年空置一個月, 但你沒有空置
沒錯，我沒有空置過，謝謝您呀，板上專業的怪物真是多呀，感恩
→ IBIZA: 所以你應該是這個
→ IBIZA: https://i.imgur.com/wiCCXkO.png
→ IBIZA: 主要是年度費用有點高
→ IBIZA: 8.178%也相當不錯了
推 NTU303150195: 每次有人認真分享都有猴子跳出來喊股票報酬率更高
→ NTU303150195: 呵呵
※ 編輯: Lions2020 (101.10.2.28 臺灣), 02/01/2022 17:47:50
推 kusomanfcu: 會成長的資產永遠不嫌貴的
根據該棟成交行情推估，站上5500應該沒問題，不過日本一樣有資本利得稅，五年內課獲利的30%，超過5年課獲利的15%、這部分我是跑不掉的。
推 kusomanfcu: 現在價格應該有5000萬了
→ s26492755: 股票好不是應該在股版分享嗎
→ s26492755: 我覺得大部分的特點都是不懂房地產  不會算投報 不懂
→ s26492755: 本利和 不知道如何動用已繳本金等等
推 s26492755: 不同性質投資工具硬要比  至少你也要有一定程度的了解
→ s26492755:   不然就是變成笑話
※ 編輯: Lions2020 (101.10.2.28 臺灣), 02/01/2022 18:41:14
→ IBIZA: 如果用增值到5500看的話
推 spermbox: 2014年中央區大套房，室內15坪，台幣將近1200萬台幣
→ spermbox: 其實也不算很便宜
→ IBIZA: https://i.imgur.com/rEsBbkc.png
→ spermbox: 但在中央區，算東京精華區內，再怎麼算還是比台北精華
→ spermbox: 區便宜就是了
→ spermbox: 這大概就現在板橋的價吧
推 TyuzuChou: 怎麼算都便宜啊
推 KrisNYC: 27樓面東京灣 這很爽的物件吧
推 TyuzuChou: https://i.imgur.com/jIWSDwS.jpg
→ TyuzuChou: 是這棟嗎？
推 menace: 每次有人認真分享都有猴子跳出來喊股票報酬率更高
→ menace: 呵呵
→ Lions2020: https://i.imgur.com/IPvMaCO.jpg
→ Lions2020: 這棟，中央區晴海，全名是The Parkhouse Harumi Towers
→ Lions2020:  Tiaro Residence，當時買的時候也是草比人高的重劃區
→ Lions2020: ，當時買也沒有覺得便宜到哪，單純是當作長期儲蓄加上
→ Lions2020: 買東京海景房的自我以為優越感，預售買了之後交屋後就
→ Lions2020: 租掉了，所以成屋之後沒有進過屋內，有跟老婆說要賣掉
→ Lions2020: 它的時候一定要去住個一週以上過過癮。
→ Lions2020: 另外我一輩子沒住過面海景的房子，期望ceca大看好的亞
→ Lions2020: 洲新灣區我能來得及買一間面海的，老了之後來自住。
推 yukai1216: 推分享