[閒聊] 新竹慈雲路慈濟路周邊

[jjkkwsr (JJKKWSR)]

看到前文新竹相關討論有竹科悅揚

就來說一下新竹好市多附近

慈雲路、慈濟路、光復路、埔頂路

這四條幹道圍起來的四角區域及附近的演變

（不討論到關新路）


如果去搜尋這區塊的中古屋（華廈、大樓）

會發現屋齡有個真空期

要嘛是25年以上、不然就10年以下

10-25 年中間的屋子好像不見了一樣

下面就來看一下為什麼。



蠻荒時期

在十年多好市多進駐之前

慈雲路以西幾乎都是老透天、以東都是一片雜草

記得晚上還有人在現在晴空匯那塊地上開夜市。

那時的華廈建案比較知名的

有埔頂路上的昌益林園、龍山大鎮

靠光復路的春福聯合國，目前屋齡大約 25 年以上

算是這個區域集合住宅的老前輩。



好市多時期

https://i.imgur.com/rC7pE7p.jpg
好市多即將進駐之際

這一帶新案開始百花齊放

如豐邑晴空匯、惠宇青雲、惠宇天晴、寶佳新巢代

富宇六藝、富宇九如、坤山上謙

豐邑相對論、佳成進化論、夏川里美

城市光譜、自由曲線、橘園

世界島、夢想市、十里靜安等

目前這些屋齡大約介於 7-10 年之間

這時期的房子室內坪數都大到很舒適

以現在眼光看當時的三房甚至會覺得相當奢侈

這些案子當時竹科六七年級首購、換屋族群相當買單



關埔國小時期

好市多造成周邊戶數大增後

緊接而來就是大量年輕人口帶來的就學問題

周邊的龍山國小、光武國中根本不堪負荷

關埔國小上場救援。


光武國中外靠春福聯合國那側本來是停車場被收回作校地

早些年去看春福

房仲會跟你說沒車位沒關係外面就是停車場，結果…ㄎㄎ

現在那條巷子紅線一堆機車違停就是這樣來的。


回歸正題，關埔國小帶來學區宅話題

緊鄰雙學區關埔國小、光武國中的德鑫東方文華

隔壁的興世代、橫跨慈濟路慈雲路的文心匯陸續起造

隨著關埔國小逐漸成形、迪卡儂進駐

奠定了附近學區宅難以撼動的地位

阿不過不一定唸得到喔，除非孩子出生就入籍

這些案子屋齡都在五年以下，三房室內25-27 上下

當時的預售價格對首購還算友善

不過不巧的是這些案子推出時遇到房地產低迷

當時甚至有投資客賠售幾十到百萬狼狽出場



後關埔國小時期

https://i.imgur.com/eXzWu83.jpg
2019左右基本上這個四角區域也快蓋滿了

興富發竹科悅揚、竹科潤隆、富宇富春居來了

這時期特色是超大型集合住宅

室內坪數以推案當時眼光看非常小

所以很多人不看好、戲稱為鳥籠宅

室內22 隔三房到底怎麼隔呢？

但後來發生的事大家都知道了

悅揚成屋後價格幾乎翻倍



前文有人在問竹科上班年薪 80-100 要怎麼買

說真的，如果要正三房又要近只能往中古華廈找

例如昌益林園、龍山大鎮、春福聯合國、哈佛世家、牛頓

親自去走一走，華廈案子幾乎都有外推、可用空間超大

屋況好的整理一下屌打你去買鳥籠而且還有電梯有車位


要新又要近，就是挑興富發或富春居小宅

但要仔細想想

兩房當家裡有小孩之後，東西很容易會把整個家淹沒

現在這個時機，交易成本不小


要新又要大得往外圍去

這部分就交給其他高手版友補充了




至於這個四角地帶未來可能會發生哪些大事件？

傳聞好市多租約 15 年即將到期

漲租應該跑不掉，到時是否會續租呢？


關埔國小完全體即將完成

先前是邊蓋邊上課，行政大樓和高年級教室還在興建中

在新竹持有靠園區近、附近有學校的物件根本無敵

現在父母把孩子當寶

即使過個馬路就是學校，還是要牽著孩子走過去才放心


竹科潤隆和文心匯之間的落羽松大道

文心匯樓下整排店面還是空租狀態

就等這條貫穿慈雲慈濟路的綠園道打通


關埔二期

埔頂路北側河岸陸續在整地、蓄勢待發

鐵皮屋拆的拆倒的倒，再來就看這塊新腹地表演了


至於這區能不能買、有沒有投資價值見仁見智

但至少自己持有的物件沒事是不會想出售的

因為賣了根本買不回來

以當年的入手成本出租跟轉增貸資金來操作就很夠用了


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→ sam21sam21: 請問原PO，好市多應該是逃脫條款吧？
→ sam21sam21: 他們很少只租15年
→ sam21sam21: 關渡的合約就是40年
→ jjkkwsr: 租約目前也只是都市傳說，但不管好市多是否續存，這個區
→ jjkkwsr: 域都回不去了
→ MacD89: 以後園區附近馬路變大型停車場 塞到大家懷疑人生
推 poi963841: 慈雲路東邊住宅區的建案貴很多，離關埔埔國小近不用過
→ poi963841: 慈雲路
推 CIIIO: 推整理
推 a236326261: 整理得超詳細！
推 kathydog: 推專業 這裡的房價回不去了
→ labell: 台積快蓋完了
推 yasea2004: 塞車也回不去了 商業地給發哥的下場
→ MacD89: 這輕軌要不要考慮直接升級成地下化捷運 阻力反而比較小
推 daipon: 埔頂一二路的單向道路應該對調，每次下橋從好市多右轉就會
→ daipon: 暴怒
推 zhi5566: 下雨慈雲路根本悲劇 卡在自己社區都要十分鐘了
→ zhi5566: 而且是無解 竹北仔還可以期待橋下道路開通到園區
推 jimsun: 怎麼沒人提空橋了？？？
→ waylont: 下雨天裡面道路開不出來~~
推 j401f2: 不懂大家為何不騎電動載具走人行道上班  明明快又方便
→ a558815: 記得某房市空頭名嘴一直講大賣場旁邊很慘假日擠滿人很不
→ a558815: 好XD
推 SunShitChi: 在我看來關埔區還有爆發潛力 關二進行中 診所超市食
→ SunShitChi: 機能有 學區有 鄰近竹科交流道 這邊絕對是惜售區 因
→ SunShitChi: 為現在只在漲勢的半山腰
推 poi963841: 竹北上下班時間如果遇到下雨至少要抓一小時，上下交流
→ poi963841: 道塞，國道塞，橋上也塞
推 SunShitChi: 很多人在說慈雲路有多塞 不好意思 竹北也不遑多讓 但
→ SunShitChi: 塞車代表人多 人多房子就會增值 更何況這邊一狗票高
→ SunShitChi: 薪家庭 看看矽谷更塞 房價更恐怖， 不要塞車 就去住
→ SunShitChi: 雲林苗栗鄉下  不要只會拷貝塞車
推 comans: 往另方面想，至少只是下雨天塞；竹北是天天塞！
推 Minilla: 竹北不就是因為上班要過經國橋才塞車？
推 Mulsanne: 慈雲路那邊的店除了壽司郎和星巴克 感覺都經營不太起來
推 iamala: 怕塞車要嘛就騎車，要嘛九點半後再出門，要嘛直接住靜心
→ iamala: 湖畔。
→ jjkkwsr: 這邊做吃的很難，新案下方直接不給你接瓦斯管，加上學校
→ jjkkwsr: 附近，所以變成診所和補教業聚集地，一條短短龍山東路就
→ jjkkwsr: 三四間診所、補習班也一堆
推 philip80220: 在竹科上班年薪80～100？？？
→ philip80220: 打這麼多其實就一句話，那邊會繼續噴，持有到現在沒
→ philip80220: 看過賠錢的，會賠都是亂賣啊…
推 SunShitChi: 80到100？  200～700吧
推 lovemost: 竹科其實工作多年仍在80-150的人非常多，能突破200的頂
→ lovemost: 多1/3人口，可是竹科+周圍+竹北地區這1/3就有近十萬人口
推 zzyzx: 這裡真的就當宿舍住就好
推 dp7b530: 這邊貴有貴的價值，但是蓋的真的太密集
→ dp7b530: 希望咖死扣搬走
推 alexstag: 要感謝那邊蓋很密集...不不然周圍房價早就噴爆
→ leaff: 興世代有釋出要快看 不管兩房三房都超大 也屌打25年屋
→ convey1227: 住過這裏四年多 真的不錯
推 vido: 等二期不知道會不會有
推 s06i06: 宿舍房買一間自住兼投資還不錯啦
推 yin12355: 預算不夠硬要看這區 就只能看宿舍格局的建案
→ MacD89: 扣死扣是我家冰箱不能搬啊 我都走去扣死扣買兩手能拿的量
推 CIIIO: 摳死口比你們還早進來 晚來的要趕人家走XD
推 zhi5566: 宿舍就是買來收租 寄學籍 兼投資
推 pymax: 對 有點類似竹北520的性質
推 ahlolha: 怎麼可能有空橋 誰想要家裡窗戶外面多一條橋橫越
→ leo61532: 這邊就是空橋計畫區啊 沒看到建商都有預留嗎？
推 MrSmith: 樓上上 可能不知道這邊1 2樓都是商店XD
※ 編輯: jjkkwsr (118.166.111.250 臺灣), 02/07/2022 00:04:24
推 eatyou: 厲害推
推 matchaa: 路太擠 甚至上班有下雨 新莊街、長春街卡很久
推 migration265: 好市多算嫌惡設施吧