[閒聊] 房子增值怎麼會沒差呢

[s26492755 (BBX)]

小弟學店畢業 學渣一枚
要嗆什麼成績單我先認輸
就幾間小小蛋殼區房子
要億來億去的我也認輸

所以不保證一定對啊

就貧民的小小作法

房價漲  這個應該沒爭議
當然你要用比較少數的案例
例如Amax 來否定 就很沒意思了

如同我家附近的君泰
Sway曾經推薦過的君泰
曾經賣過45萬  你能說他有45萬的行情嗎
他就是開賣37-38  中間斷頭 最近爬回40

下新莊富都新巷 單坪破50萬
代表下新莊新社區都有50萬的行情嗎
至少現在沒有

以上 我想表達的是 特例不能當作通例

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在房價漲的現在 很意外的看到了
自住增值沒差這句話

我們先討論別人的說法

假設你花了1000萬買房子

你的房子漲到1500萬

但是你想換大一點的房子

例如原本1500萬 同樣漲幅變成2250萬

你原本只要貼500萬變成要貼750萬

你反而更買不起

這我同意  如果你是現金買房的族群
請先容許我叫你一聲乾爹

我小小貧民的算做法是

買1000萬的房子

自備200  貸款800

現在漲到1500萬  賣掉還掉800貸款

我有了700頭期

而同樣漲幅到2250的房子

頭期只需要500

咦  我能買耶….

當然以上是抓整數好計算
你要說每年還本利和啊 頭期機會成本
負擔不了的現金流等等
那個細算也是可以   但我要表達的是概念

你也可能擔心貸款成數問題
就像之前專員說新北社區基本上都能八成
我說 三芝金山萬里平溪雙溪也是雙北喔
專員： 那邊您會去置產？
我：不會  哈哈哈哈

我這種銀行不喜歡的自營商能做到的借貸
你各位聯發科 台gg 鴻海 文組四大 三師 可能還企業500強或香噴噴軍公教 只會比我更
好
（非100%保證喔  我現在實在很怕有人又在跟你說特例）
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其實在買房的當下  可能都會考慮到很多因素

也就是不會短期買賣

那這時候增值沒差？

同樣的1000萬房子又出現了

然後就是這麼神奇的增值成1500萬
（你要算增值成1001也可以啦其實）

我原本頭期200貸款800

現在1500萬的市價我拿去轉貸
（轉貸一兩萬的成本我都有紀錄的  增貸則是幾千  看銀行  但表達概念為了方便所以省
略）

銀行貸給我八成1200萬  然後還掉原銀行的800萬後  多出了400萬

這400萬看你要拿去買股買幣買烏克蘭老婆都可以

甚至有些銀行會說不能拿去買房

你就匯去其他你名下戶口再去買房就好了

還沒遇過銀行去查這個

甚至專員都知道 s26492755只會買房
搞這樣就是為了買房  誰會去戳破你

當然這400萬有利息的

我們拿1.5%來看（我自己是抓1.8）

你各位來房板侃侃而談的股神幣神投資神不會打不過吧

我這種買房的小咖咖都打得過了

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其實轉增貸這些都是基本

不用房板大神  路上隨便抓一個投資客都知道的基本

還有我們買房 或許短期內銀行鑑價跟不上
或者央行搞了一些天壑擋在那

為了要靈活運用資金

另外一種選擇是 理財型房貸 透支型房貸
我辦過  名字不同意思一樣

假如我每個月的貸款3萬
這叫做本利和  為了方便計算一樣整數
本金是2萬 利息是1萬好了
你一年後  已經還的本金是24萬
這24萬可以借貸出來 但利息一般會高於原本房貸

你怎麼會擔心買房的人會被資金卡死
老了付不出來  或沒工作付不出來
最神奇的是 沒工作你擔心房貸卻不擔心房租…

以上都是很基本的

房子並不一定要透過賣掉才能解決資金問題或者利用其增值帶來的獲利

如果還在那邊你要抓最後一隻老鼠
你賣掉才獲利

這種我都直覺是不是沒買賣過房子

問東西我們都知道要問有經驗的人
怎麼買房這種幾百萬上千萬的事情你去相信沒經驗的人呢

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在板上  我們要確認一個人的言論是否屬實最簡單的就是進入市場

坐而言不如起而行

與其在這邊爭個面紅耳赤  甚至暴怒刪文
不如我們直接市場驗證

這也是我之前有時候會貼一些對話 租約 買賣合約書 為的就是佐證 同時也怕漏掉什麼細
節沒說到

畢竟我不像板上 個個人中龍鳳 學霸尖子生
看到很多板友能夠條列式的分析 引用經濟學或著一些專有名詞 是我自愧不如的

不用想著別人都是惡意或懷有目的
我身為房東  遇到房客詢問都會建議買房好
你繳20年房租  我最多發獎狀給你
你繳20年房貸 獲得的是權狀
這很難選嗎

如果付房租會比買房划算的話
我不就正在虧錢
我雖然不聰明  但也不笨好嗎

包租公的噩夢 出租投報《資金成本+持有成本

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.28.152 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645592843.A.579.html
→ DwyaneWade: 太長
是說我某方面嗎

我就比較不擅表達
推 KrisNYC: 你客氣了
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:12:47
推 SFFW: 有懶人包嗎
沒有
只有標題
租房不如買房
推 dp7b530: 真好人
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:14:58
推 kusomanfcu: 沒梗怎作圖
等等放鳥王來就有梗了
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:15:44
推 yiliang1107: 佛～最近大家一直出來勸世
我是最近沒什麼電動玩
房客也都房租已匯
然後寒流下雨根本不想出門
閒閒沒事上來嘴一下
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:17:39
→ Sam27: 這應該大二把案例看幾遍就懂了，也用不到三角函數指數向量
→ Sam27: 我媽才國小畢業都懂
有時候是心魔
我媽常常問  會不會嘎不過
貸款趕快還完啊
你怎麼銀行舊債未清又跑去買房
Blabla
推 OHHEEEEEED: 其實就看賣掉頭期款變多少最準
我是真的有認識就是現金買房
他說窮人才跟銀行借貸…
各大企業家表示......
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:20:47
推 ZackRyo: 我覺得有差，但能不能買的起更高價的房子，除了頭期，現
→ ZackRyo: 金流也要夠阿
對  但就是多了頭期才有機會
推 jc761128: 和氣生財啦 代銷王 IB 都有它的道理啦~
其實我昨天也有參戰
動不動就說要教育別人教訓別人我無法
大家交流交流何必講話嗆成這樣
推 Anyotw: amax就商辦，不是新手玩的。人家建商聰明切小一點試水溫，
→ Anyotw: 結果就是菜鳥全部抬出去
我是一律建議不要碰乙工
當然有人能因此獲利也是事實
→ jc761128: 現金買 理財貸出來 代號好像是4 不受購屋限制cc
是的  我拿去買房不用轉手
像我轉貸的時候 銀行要掛購屋貸款
自己提醒我轉手 別讓他難做
推 KrisNYC: 上一波商辦事務所切小小間的奇岩也埋一批
推 OHHEEEEEED: 其實要跟代銷學的是都市計畫跟產品規劃
→ missucrystal: 你的舉例公教不行 買到2250還款金額不會過 所以漲
→ missucrystal: 到現在跟公教已經沒什麼關係
不要執著於數字  那是個概念
原本買500買到 1125也行
→ KrisNYC: 公教雙薪2250會過吧
→ KrisNYC: 除非是雙薪加起來6萬的普考雙人組
→ checkman: 知名建商看地點都滿準的 跟著品牌買不太會吃虧
這就像有人幫你先做過市調了
推 Anyotw: 賣小商辦的就跟那些神奇理專，跟婆婆媽媽推銷一些他自己都
→ Anyotw: 看不懂的金融商品
上一個推我乙工然後跟我說廁所蓋陽台好通風
我才發現  原來話也能這麼說啊
推 Answerlin: S大好人 用心手把手教學文
分享交流交流而已
板上還有其他大神
我常常跪著看
→ KrisNYC: 爸媽的年代利率8% 每個都壓到喘不過氣 只能體諒
真的 小時候家裡狀況沒那麼好
爸媽為了買房早出晚歸
走幾步路為了省公車少一段票都有
推 OHHEEEEEED: 話說他幹嘛刪文？
→ OHHEEEEEED: 只是講話有點太凶了 交流而已幹嘛那麼派
對啊 不要動不動嗆別人不懂
有爭執的可以各自提出
然後說要教訓你…
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:38:32
→ nicejeffery: 去年看到版上兩大神c大s大的言論,捏下去衝了四房自
→ nicejeffery: 住打算小換大,最近開始搬家原本的三房經考慮還是出
→ nicejeffery: 租好了,總覺得賣掉以後買不回來還會漲
賣掉肯定買不回來
但是賣掉也有可能買到更好的
推 KrisNYC: 代銷可能壓力大起大落吧 前幾年真的很辛苦 最近大解放
→ KrisNYC: 但說實話 代銷跑場子 比較能各處的第一手資訊都有
→ KrisNYC: 看到的很可能比我們這種只看特定區域的廣
我明明之前就跨過他  你說的很廣很厲害
但是某些區域的細節哪邊錯了
有些有真實數字的完全不用爭啊
然後   哎
推 OHHEEEEEED: 代銷壓力是真的大
→ KrisNYC: 細節像你們講的上新妝下新莊 這非在地真的搞不清楚的
→ OHHEEEEEED: 我認識的跑單都搞到身體壞掉
→ OHHEEEEEED: 如果要說到很細 其實每個人都不一定清楚
→ OHHEEEEEED: 在地人都不一定最清楚 市場一直在變
→ OHHEEEEEED: 不要說太死比較好
我也是常常更新自己的資訊或著被打臉
但我這種包租公作法不見的適用於每個地區
或者物件上的選擇會有所不同
所以特定區域要講的很細
換區域就死掉也說不定
所以不要說其他區域
你問我上新莊我就直接說 不熟  不要問我
→ KrisNYC: 而且海悅 甲山林的場子 有豪宅有一般房 還有接手案場的
→ KrisNYC: 態度變化久了我都覺得它們要精神衰弱 一下鞠躬哈腰
→ KrisNYC: 一下一間600萬的套房要跟少年仔講一大堆
→ OHHEEEEEED: 這倒是
→ KrisNYC: 一下董事長您好  一下改婆婆媽媽菜籃族 XDDDD
→ OHHEEEEEED: 以前都跑寶咖的房子 突然賣豪宅 再去賣寶咖一定不一
→ OHHEEEEEED: 樣
→ KrisNYC: 就會錯亂阿 一邊是喔 在討論8500萬700萬車位款現金
→ KrisNYC: 屋款就能貸7成 用投資公司的名義幫她送資料給銀行VIP預審
→ KrisNYC: 另一邊買個800萬東嫌西嫌 一下要下斡一下說打仗要退
→ KrisNYC: 兩邊還都不能得罪 我用想的就頭痛
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:40:43
→ OHHEEEEEED: 不過代銷通常不會這樣落差那麼大
→ OHHEEEEEED: 跑單應該看公司 儘量跑豪宅的跑豪宅
→ sam21sam21: 代銷會不會很哀怨，常常賣自己買不起的房子？
我覺得應該不會
我也裝潢我買不起的房子
只能想找機會認乾爹  哈哈哈哈
→ OHHEEEEEED: 低總跑低總 手上自己有客戶的也方便掃貨
→ sam21sam21: 如果我當代銷，只想賣自己買得起的，不然會錯亂
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:43:53
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:45:29
推 heroic: 我家就是一直想現金買房，結果現在要多貼好多錢...
乾爹今天天氣冷  您要多注意保暖
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 13:46:12
→ sam21sam21: 可以買便宜的地方用高級的裝潢，可是高價的房子就
推 freekid: 筆記：增貸買烏克蘭老婆
我老婆同事應該現在正在開心截我圖
→ sam21sam21: 烏克蘭老婆現在不知道會不會突然便宜很多
價格就算沒變  選擇也會變多吧
推 jonson: 銀行靠你們賺滿滿，房市雪崩風險又你們背 笑死
我們就互利共生
最大贏家其實是政府
推 sspider0829: 自住增值既然沒差 那賣一賣租房子就好了
→ sspider0829: 哪裡沒差 得了便宜還賣渣
看空到爆的沒賣房我都懷疑口嫌體正直
推 jc761128: 雪崩哥開釋 開銀行最讚~
我大雪崩哥其實很可愛的
推 f125902: 謝大，但真的增貸後，看到每月還款金額變高，會有壓力
久了就習慣了啦
生活很多壓力都會促使你成長的
推 ericeuro: 你也太認真
推 stevensevens: 心有戚戚啊，銀行寧願貸給年收100萬的，卻不貸給現
→ stevensevens: 金1500萬的….說只看年收，現金1500萬只能算15萬
我直接被某公股銀行嘴
你有多少資產我不看
重點是你沒有扣繳憑單證明你的每月收入
※ 編輯: s26492755 (101.12.28.152 臺灣), 02/23/2022 15:07:11
→ ceca: 其實我也有一間四坪辦公室
→ ceca: 3x萬買的，好像不會被套，還好還好
這個其實不錯耶  還可以拿來掛營登
推 idee26: 推
推 zard1983: 推
推 popcool: 前面換房的那段，原本現金流負擔的是800萬的貸款，換房後
→ popcool: 變成要負擔1750的貸款，負擔是換房前的兩倍，多數人第一
→ popcool: 間的金流負擔就是極限了，我覺得第二間這價格不算買的起
→ popcool: 耶
所以一開始槓桿比較大的
應該是暫時都很難換房啦
收入增加會有其他收入才能考慮了
→ frowning1226: s大開課！
推 frowning1226: s大您今天花了好多時間勸世，推推推
沒有到開課啦
就是一些不同做法
推 jonson: 我是提醒風控的重要性 不要被一時的房市波動蒙蔽雙眼
我常常都呼籲我大雪崩哥開示
你各位不要不信
→ frowning1226: 國泰自己人剛剛通知我，公司宣布第三戶全面禁貸
國泰每次問都是利率很高  但願意貸
但是他也強調了  他們強項在老屋
→ kyova: 資產認財力證明應該是每家銀行不太一樣吧...除非你借太多
→ kyova: 不然這有啥好刁難的... 很多股神也是只能拿資產來貸阿...
有些公股真的有時候很討厭
但兆豐又給我1.35 7成
推 frowning1226: s大可能是自營業者，認列要看銀行...
合庫還直接說我不用送件
→ kyova: 這個我就不清楚了。公股銀行可能比較GGYY? 可能案件太多沒
→ kyova: 有業績壓力，或內部風控就那樣。
→ MiniArse: 也不是每個人都會利用房價漲去增貸 以你例子來說
→ MiniArse: 純以自住小換大 1000 -> 1500 還是都沒漲對我來說划算
方法看人  又快速累積頭期的能力最重要
不漲的話 1500頭期也就是300罷了
※ 編輯: s26492755 (101.12.50.39 臺灣), 02/23/2022 17:36:13
推 hw5566: 最慘的是房子不會只漲你家 當你家漲的時候 別的地方也噴
→ hw5566: 了 gap就在那 你還是只能換差不多地段的
這個漲不漲都一樣吧
除非你本來就沒有資產滿手現金
推 benny3579: 所以增轉貸拿去買房不會被抓嗎 我很想這麼搞 還是要先
→ benny3579: 去股票洗一輪
我是沒被抓 也沒聽說認識的有被抓
你說的股票過水其實是更好的方式
我沒在碰股票  我很簡單的匯去名下其他戶頭後才進履保
推 stevenshih: 自己開店也是可以貸款啊
沒營登沒401  gg
→ stevenshih: 我本身是用渣打抵利型房貸 還蠻好用的。隨時都能動用
→ stevenshih: 繳完貸款的錢
對啊 這個就很有趣 安泰叫理財型 台新叫透支型 你渣打叫抵利型  其實都是差不多的意
思
最大的好處就是資金活用
※ 編輯: s26492755 (101.12.50.39 臺灣), 02/23/2022 19:28:56
推 frowning1226: 借出來的錢，千萬不要急著還XD
→ frowning1226: 除非是為了借更多的錢......
推 sspider0829: 我有拿一件現金買的申請一筆融資（新光說叫理財型）
→ sspider0829: ，隨借隨還 但利率2.5頗高
推 koyo167: 因為買房金額應該是一輩子最大數目  所以一班人會有心魔
推 Giganoto: 學到了，謝謝s大，之前觀念錯誤= =
噓 max205: 2250頭期500出去房貸壓力跟1500的一樣嗎??
幫你算一下好了
漲成2250  但頭期有700
貸款1550的話
20年 1.5 每月74795
30年 1.5 每月53494

如果是不變從1000買1500
頭期有200但1500的頭期需要300
要多拿現金100
貸款1200萬的話
20年 1.5  每月57905
30年 1.5 每月41414

每月負擔多12000-17000
跟生出現金100萬哪個難呢

推文有人提到  其實頭款很重要
撇除爸媽給 突然跟了什麼神單之外
現在買房卡頭期比較多
畢竟存錢需要時間

當然我覺得你跟我媽很像
這種族群也是有
害怕借貸 害怕銀行
那我也沒辦法
畢竟這要自己克服
※ 編輯: s26492755 (49.216.9.30 臺灣), 02/24/2022 22:59:18
※ 編輯: s26492755 (59.124.120.33 臺灣), 01/24/2023 05:35:53