Re: [閒聊] 台南突破5字頭

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

過年那段時間是給各位喘氣一下的.

新一波炒作會在329檔期為主.

推案量依然不大,很多案子延後開案.

但是價格也是瘋狂往上拉升.

目前還是無法判斷建商的目標價格在哪

我相信,大多數建商老董自己也不知道他們後面要拉到多少.


so...目前絕大多數包含投資客,包含建商.

全都是走一步算一步..XD


繼續拉升價格的主要"理由",依然是原物料上漲,營造成本大拉升,缺工.

背後理由依然是資金氾濫.

人類有史以來最大的印鈔票,絕對比2008還要強非常多.

so..2008~2016漲多少(指比率,非絕對數字),這一波必然只"能"更多.

而烏克蘭事件繼續推升通膨,能源和金屬價格也都在被大幅拉升.

因此以環境來講,通膨效應你說可能會慢慢縮減.

但是你要大通膨停滯,看起來還不是短時間可以辦到的.



不過當然,投資來講,因為新屋和中古屋價差實在太大.

中南部幾都都是"原舊市區",新屋邁向成交五字頭.
(四字頭已經慢慢要過去了...對,我知道你還沒準備好,你可能連接受3字頭都沒準備好)

蛋黃區目前無法判斷,因為蛋黃區推案便更少,並且每次跳躍都非常驚人.

而中古屋,2x年屋剛破2x.....美術館甚至還有極少數2字頭的中古屋物件.
(不過大多是因為三房或四房無車位,蛋黃區中坪數以上沒車位會比較傷.
 當然對於如果你低買,之後賣比較便宜,那也是ok..反正你賺的是比率...)

雖然.建商飢餓行銷,讓大量新屋預售屋投資客完全集中在少數建案上,藉此快速哄抬價格.

所以價格哄抬的速度宇宙無敵快.

但是當這麼龐大的價差之下.

中古屋雖然變化速度比較慢.

但是是完全躺著數鈔票,並且完全無視99.9%的任何黑天鵝風險..XD

天塌下來有新屋頂著.

因此,只要你現金夠,現金流穩定,貸款能力ok的投資客.

會優先考慮選擇價差很大的中古屋,等著被拉抬.


另外..記住一點.

當你新建案成交到50.

不代表你手上的預售屋可以跟賣50..XD

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10800258.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html

因此我再拿白天鵝當例子.

現在五甲老市區的建案都賣到3x,市中心建案都4x.

甚至去年白天鵝代銷封盤後再開賣都36..

但是你正美術館的白天鵝轉單,依然有人開價30~31...成交價甚至有機會看到2字頭.

當然你可以說是因為連車位一起算OOXX...

但你要知道,美術館連車位一起算,更新的建案也都要見四.

而你也不要跟我喇甚麼建商格局還是少戶數多戶數的影響..XD
(這些影響有限)

事實就是,你轉單就是無法賣到建商可以賣的價格,並且會有明顯落差.

大多數買家,都寧願跟建商買超貴的東西,不太喜歡跟投資客買轉單..XD

so....預售屋轉賣甚至到成屋轉賣的價格.

你的基準點永遠不是旁邊建商賣多少.

甚至不是"你那個建案建商賣多少"做你的定錨價格.


so...這點很重要...你預售的的交易行情,不是建商的交易價格為基準.


太多人被代銷,被投資炒房集團給洗腦.

以為建商賣到50,你買30就是一坪賺20...XD

你到時候賣就知道..可能賺到5~8就很開心了.

成交價會遠低於你的預期.



但是中古屋不是這樣一回事.

中古屋買賣,沒人在管你是轉手還是OOXX.

成交20就是你買賣在20.

漲到25,你就是之前無論你買多少,你可以賣25.

所以中古屋我們在講的價格是很"實在"的.

不像預售屋幻想的賣價灌水很大.

也許你可以買600賣700轉一手賺一百萬.

但實際上建商成交價必須高了200萬,也就是他已經賣到800.

你才有一百萬可以賺,還不算你之後的交易成本.
(現在預售屋實價登路+房地合一很重,你預售屋基本上是全額乖乖繳...扣抵都跟你無關
 至於你轉賣不登記新價格來不繳稅...這樣會有機率破功風險...)

但中古屋.

現在行情700萬就是700萬.你買或賣就是700萬.

當你看到行情上800萬,那大家買賣就是800萬.

中間就是扎扎實實的100萬擺在那邊.


不過...絕大多數人都只會操作一兩種產品..所以很多市場狀況他們並不清楚.

甚至大多數"投資集團"也都只會操作一兩種產品..XD

所以就......呵呵~~~


炒房最困難的門檻,是經驗啊...
(錢都還有辦法透過很多方式擠出來,經驗你擠不出來)

你沒操作過你就不懂,你不懂就會亂想亂套用其他東西來幻想.

結果實際上可能跟你幻想的落差很大,但你永遠都不知道.

直到你至少去操作過一次你才會醒.

那這又扯到不同時期,例如大漲初期,大漲中期,大漲末期的同一種產品的市場都不一樣.

那這樣基本款住宅電梯大樓.

預售屋,新成屋,10年屋 20年屋,30年屋..

你一個大漲又是..算你10年一周期好了.你粗把他切前中後三等份.

5種東西3個時期...你必須操作15次,你才大概了解一個市場的大致上結構.

15次不同型態的操作...XD

你去問投資集團主腦,他操作過幾次.

他自己的房子有沒有交易過雙位數都是問題.

那就更不用說那些名嘴,寫書的,教授?學者?專家?

它們一輩子交易過房子有沒有五次??

她甚至連一個10年的大漲開始到結束都沒看完整過....

只是在某一個時間點才冒出來的人.

這...就造成很多資訊,都會跟現實脫節現象.

要嘛太過悲觀,要嘛太過樂觀...

然後對於過於影響很低的影響便因過度解讀.

又忽略大方向的變化.


so...

也許我們出社會,跟人家討論東西.

不可以動不動就問別人"你捐多少"

但是你要討論不動產.

你確實可以先問對方"你買賣過幾間".

買賣經驗太少的,太容易陷入自我感覺良好或是不良的幻覺中.

進而跟現實脫節.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.113.123 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646130753.A.4EA.html
推 OHHEEEEEED: 4字頭要沒了就5字頭QQ
→ OHHEEEEEED: 轉單台中真的一堆補現金欸
→ OHHEEEEEED: 高雄預售屋每個仲介都跟我說要照規矩
→ OHHEEEEEED: 真的不一樣
→ OHHEEEEEED: 而且轉單也沒那麼好賣
→ OHHEEEEEED: 可是在台中轉單自住客還是來買的很多
推 bethanyce: 想請問ceca大都什麼時候決定要把手上得標地換掉？假設
→ bethanyce: 是10年內屋，會考慮什麼時間點賣掉獲利了結，那價格是
→ bethanyce: 抓新屋的幾折還是抓周邊行情，如果舊市區都沒有釋出這
→ bethanyce: 種要怎麼判別合理售價？
→ bethanyce: 謝謝
投資客就是

"當你的錢有更好賺的機會"的時候.


例如目前10年屋和20年屋價差很大.

那等20年屋跳上去跟10年屋價差收斂到差不多的時候.

就可以賣掉.

然後再去找看看3x年屋或是公寓有沒有價差很大,有的話就把資金轉過去.


如果你的產品沒有存在於市場.

例如你是2x年屋沒存在於市場.

那要嘛看隔壁或是相同等級區域的行情.

要嘛同時看1x和3x年屋兩端的行情,中間自己判斷2x年屋會落在那裡.

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:48:22
推 hmugen: 美術館城揚新案 到底會開多少賣呢？
聽說是海悅接的,延後開案在年底的樣子.

推 qq1234: 請問ceca大,想問30~40年鳳山公寓怎麼考慮? 若是在4F還值得
→ qq1234: 投資嗎？  非常感謝！
太早.

可以2x年屋賺一圈再回來,會賺比較多.


除非你是無腦長期放.

那買ok..
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:49:06
推 kclvpc: 預售轉約沒辦法賣到跟建商一樣的價格是自備款太高？
買預售屋的買家心態問題..XD


另外.

預售屋會把價格拱那麼快.
(這種速度應該也是歷史難得一見,以前雙北瘋狂大漲,預售屋也沒沖這麼快)

跟飢餓行銷+投資集團有關.

投資集團大多數都只會操作預售屋....XD

而飢餓行銷讓它們可以操作的東西很少.

所以全部擠過來.

建商又瘋狂拉抬價格.

會員又笨笨的一值買單.

所以建商成交價很威武.


但是投資集團絕對不會帶你們去買投資客轉單...XD


所以轉單價格遠遠無法像建商賣價那麼瘋狂.
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:20
推 greengoblin: 請問C大，新竹20年內的中古屋可投資嗎
觀念是看價差.


現在這種情況甚麼東西都還是會賺.


所以投資判斷主要是,哪個好賺又風險低.


但...你問可不可以,都嘛可以...


推 qq1234: 再推一次, 非常感謝ceca大 !!
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:57
→ sam21sam21: Ceca大，請問以台南來說，中古大樓.公寓.透天，那種好
→ sam21sam21: ？
以整個大波段來看..

一般的住宅類的增值能力都沒差很多.
(也就是非豪宅,非豪華品牌,非大坪數)


它們只是變動時間有落差.

例如老透天目前大約跟2x年屋再跑.

所以你要買5x年街道型透天.

相對時間的價格變化"比率上"可能會跟2x年電梯大樓差不多.

那你開心買哪個就買哪個.

而像公寓就比較晚,上一波(2008~2019)跟4x年老大樓差不多時間.

這一波就算結構上有些變化,但應該也不會太大.

所以公寓就跟4x年屋同一期一起看進出場判斷就好.

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:55:53
→ sam21sam21: 因為台南老公寓似乎不多
公寓太早,2x年屋先爽賺.


另外公寓本來物件量就不多,這很正常.


不過通常除非你資金很龐大,吃公寓會吃太多間.

不然物件不多,還是夠你買吧...

當然間數太多會是一個困擾.

尤其現在限制貸款等等的.

會逼你要挪部分資金做中長期配置.

推 kclvpc: 所以現在去找預售轉約可能撿到便宜？
轉單賣的就是"比建商便宜"的賣點..

他沒比建商便宜,你幹嘛買轉單??

※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:57:57
→ kclvpc: 台北蛋黃老公寓c大熟嗎 後市怎麼看
台北比較另類,要問台北投資客比較準.
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:58:09
→ kclvpc: 我老家附近預售 開價150……
→ sam21sam21: 謝謝Ceca大無私分享
推 yiliang1107: 推
推 NTU303150195: 感謝c大分享
推 lienchi: 所以如果買30 隔壁建商變50是不是應該等到交屋變成屋才
→ lienchi: 能貼近50？
推 kclvpc: 那機能不錯的巷內老透天 c大有什麼看法呢 我家人幾年前在
→ kclvpc: 台中西區科博館附近有投資一間
→ kclvpc: 門前不能停車
推 asddffG: 海悅接的..那不得了 他們很敢開價 這波高雄一部分也是他
→ asddffG: 們拉起來的
推 askachage: 幫大家解釋一下，買30附近建商賣50，最多加5～8萬才能
→ askachage: 賣掉，這是事實，這是因為20萬的價差不能貸款只能付現
→ askachage: 金，賣家再疊上去，買家要準備的現金已經可以買附近50
→ askachage: 的預售
推 pringles0530: 請問ceca大，目前台南有3間電梯大樓，一間舊大三房
推 prince34355: 最近看房看到很糾結，手頭上資金大概300，想說今年努
→ pringles0530: ，另外2間預售是小3房，以及2房，目前是計畫後續要
→ pringles0530: 搬去新的小3房，其他出租，想請問舊大3房（目前25年
→ pringles0530: ＝您是建議出租還是出售呢？
→ prince34355: 力一點等有到400再開始出價或下斡，目標是2+1房或3
→ prince34355: 房預售，又很怕年底達標結果整體房市又漲更兇，請C大
→ prince34355: 能不能給點建議QQ
推 askachage: 這是換約的隱形天花板，交屋後這價差很快就會補漲回來
推 spermbox: 可是實際上預售轉單也不算中古屋
→ spermbox: 因為房子根本還在打地基
→ spermbox: 連蓋出來都還沒
推 sinzan: 想請問東高雄會推薦文山特區還是等未來國泰重劃區那邊
推 kktt254: 賴群一堆轉單仔還以為自己很厲害= =
→ spermbox: 既然如此，買轉單和跟建商買實際上根本沒差吧= =
推 kclvpc: 所以急著想賣轉約的都是無法交屋的投客吧？ 不然慢慢等到
→ kclvpc: 成屋再賣就好
推 s662445: 請問c大，2X年屋目前進入主升段後，會漲到什麼程度算末
→ s662445: 升段了呢？謝謝！
推 junior020486: C大
→ junior020486: 我現在手上有兩個候選人
→ junior020486: 一間380萬套房，15年屋，一個月可以租一萬
→ junior020486: 一間24年華厦三房，大概700多萬，一個月可以租兩萬
→ junior020486: 如果是新手該怎麼選？
推 freekid: 買轉單差在自備現金跟買方心態，中古屋鑑價還有機率跟上
→ freekid: ，轉單只能補現金
推 xa6555: 另外我說一個 便宜的房子也輪不到一般買方（噓 真的夠便
→ xa6555: 宜早就被投資的買走了！靠關係買到的 二三斡出價比我高也
→ xa6555: 買不到 所以那些等房價跌的空空真的是…便宜的房子也輪不
→ xa6555: 到他們 傻傻的XD
→ Sam27: 台中買轉約比較盛行是因為熱門建商根本買不到 = =
推 ZackRyo: 五甲那個價格真的扯XD，高雄人比想像中有料
→ Sam27: 講給外地人聽，10個10個不相信，要親身經歷才相信
→ Sam27: 但今年應該會正常一點了...
→ askachage: 附近2x中古大樓會補漲到33，我比ceca保守
→ askachage: 補漲何時停止要看天花板，目前天花板正在往上移
推 xzxc: 去年自住 買了全社區最高價的中古屋 原本非常擔心 但是看到
→ xzxc: 附近新建案是1p接近兩倍價格 加上ceca 大開示 安心許多
推 sspider0829: C大請問現在很多那種小兩房的12-14坪，裝潢起來客廳
→ sspider0829: 都暗廳，非得把其中一個房間做成透明玻璃，這樣客廳
→ sspider0829: 才有採光，請問如果像美術館的案件一樣是這樣，類比
→ sspider0829: 同屋齡同樓層的三房，價格是不是打個95折算是正常？
→ sspider0829: 還是說價差會更多？
推 yihua2: CECA文大推
推 maypcc: 新竹竹北都很愛跟投客買，然後買比建商貴，超盤XD
推 mattcobras: 如果預售屋成屋後再賣呢？價格是否能比當時的新成屋
推 alexstag: 新竹多數人只有兩種選擇...跟投客買or 不買
→ alexstag: 中古也沒多便宜，自備款現在也是超級高
推 frowning1226: ceca老師回不完的推文...哈哈
推 rdjs: 今年有機會6字頭 行情好的話7字頭
推 BRIANERIC2: 預人競轉戰目前好像只有台中以北比較熱絡 其它地方普
→ BRIANERIC2: 預售轉單目前好像只有台中以北較熱 其它普遍都不爽買
推 frowning1226: 中古屋現在遇到鑑價的問題
推 andy091615: 請問C大，如果目前手上有閒置的2X年中古大樓想出售（
→ andy091615: 在台南中西區），什麼時間點出售比較好呢？
推 victorytim: 7字頭都不意外
推 hw5566: 說實話 假如C大資金五千萬 在南部搞五間 不如台北搞一間
→ hw5566: 以出貨機率來說 台北市還比較高
推 jesefen: 感謝C大詳細說明，獲益良多
推 hw5566: 北市蛋黃公寓 建議先等等 現在會進貨的機本上都是投資客
→ hw5566: 你談不到什麼好價錢 因為你只看過你家 投資客可能看過你
→ hw5566: 家附近所有的物件還交易過 殺價手段太多不如等抬轎
推 frowning1226: 5000萬買一間跟1000萬買5間要算增值的話，低總價多
→ frowning1226: 我講我自己的吧...2年2700萬多500，700的多300
→ frowning1226: 然後5000萬離豪宅線剩2000萬距離，買家到6000就觀望
→ frowning1226: 1000萬離中南部4000萬天線還遠得很，還早
→ frowning1226: 出貨機率都壓在同一案件壓力才大，1000的隨便出兩間
→ frowning1226: 剩下三間在手上慢慢搞，慢慢釣魚，不小心又賣到1200
推 julsummer: 這麼多文章分析想聽聽c大分析彰化
推 frowning1226: 看看美花姐能不能挑戰縣長大位成功，然後把GG叫來
推 piliwu: 反過來想現金如果夠買預售轉單等成屋不就現賺巨大價差？
推 tlsg2: 謝謝c大分享~
推 linlinme5208: 推
→ linlinme5208: 台南中古也井噴
→ linlinme5208: https://i.imgur.com/U8UGDW5.jpg
推 zeroyaking: 上面那張圖 8樓鄉民跟我成交的
推 GN01885639: 我記得 嗚嗚嗚本來看上 結果Z大第一組就斡
推 lucifero:                  C咖大必推
→ lucifero:                    Z大順推  XD
推 zeroyaking: 原屋主趕著要移民荷蘭....所以有下斡~機會就很大
推 rustyjay31: 考慮賣掉文化首排37年屋換灣區的15年內成屋，不知道C
→ rustyjay31: 大看法如何，看好以後高雄最貴會在灣區。
推 tp62u04: Z大如果有類似案件麻煩站內 現金誠意購買
推 zeroyaking: 我都有貼到版上阿 就看誰速度快囉 不然每次約都拖拖
→ zeroyaking: 拉拉 然後就被賣掉了.....
推 qwert65732: 推
推 smoice0626: 好便宜，買起來～
推 kyova: 新古屋都逼近4字頭了。中古也都2 3字頭，翻倍的很多。
→ kyova: 中古屋輪動已經到屋齡30年以上的了。30年內的甜頭已少
推 dangurer: 沒事沒事，財政部不會收囤房稅，怕影響太大惹
推 mathandy: 南部房價大漲 炒房房蟲萬歲
→ mathandy: 買不起 加價賣
→ bryant780417: 中南部十年內絕對全區破百的
推 kirry: 推
→ piliwu: 囤房稅本來就不是財政部收的一毛錢都沒有
推 gigi0316: c 大 為什麼您可以這麼肯定還要拉啊？新竹這邊都不太追
→ gigi0316: 漲了 這波到這邊不是很類似14年的狀態了嗎？感覺追價意
→ gigi0316: 願不高了耶
推 keat: 樓上要怎麼判斷沒有意願追漲阿@@
推 keyword1983: c大不是說看新建案的價格嗎
推 gigi0316: 我直接問仲介朋友 還有以前認識的仲介啊 得到的答案都一
→ gigi0316: 樣 目前竹北趨緩了 但高雄王有把握會再拉 他看到的是更
→ gigi0316: 遠的未來吧
推 alexstag: 竹北是卡自備款，不是沒有意願
→ alexstag: 你看新業衝到60+快70...
推 kclvpc: 預售屋開價哪有趨緩……
推 fkhope: c大 三峽北大特區狂漲 他還有回來1.2成的可能嗎.
推 faq2201: c大，台中74內600以下公寓都能閉著眼睛買嗎？
推 didi0909: 看c大漲知識
→ cocoi: 高雄廢到連台南都輸，噗哈哈
推 yonex12: 請教C卡大，台中西屯30年社區值得創實價新高去追價嗎？
推 gksakura: 推西卡大
推 alanbread: 我有買過別的換約仔的案子，他賺我50萬，我賺下一家70
→ alanbread: 萬XD
推 a24573165: 一直很好奇高雄新成屋實登到底是真的但還是假的
→ chen831030: 3/20
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝