Re: [閒聊] 談升息 vs 房價

[junior020486 (軟蛋頭)]

※ 引述《Jadechen (Jade)》之銘言：
: 快升息了，同事間激烈辯論
: 1.同事A:   預計升息一定得超過3%才能平抑通膨, 房價一定會跌，很多人會付不出房貸，房子會被拋售。  那時候再買，現在千萬不可進場
: 2. 同事B： 升息之後，就更難跟銀行借錢了，銀行會更嚴格審核還款能力。 而且台灣要升息3%, 中小企業會先斷頭，企業獲利能力也會下降，變成通縮， 政府不敢。 房價有機會會震盪，但是市區應該不會跌。 自住需求還是快點買，不要等了。
: 我下注同事B, 贏了有N168 Prime 牛排可以吃，大家覺得機會大嗎？
:  引述《empliu (冬馬黨中央政治局委員)》之銘言：
: : 談升息 楊金龍鬆口今年會緊縮
: : 連結：
: : https://www.chinatimes.com/newspapers/20220305000948-260110?chdtv
: : 內文：
: : 美國聯準會（Fed）主席鮑爾日前宣布，Fed將會在本月開始升息。中央銀行總裁楊金龍昨
: : 天在立法院備詢時，被問到國內是否將跟進升息？他說，「對，我們會有緊縮的情況」。
: : 這是楊金龍在美國宣布升息後，首度對升息政策做出明確表態。
: : 美國聯準會主席鮑爾表示，考量通膨居高不下、經濟需求強勁，以及勞動力市場「十分吃
: : 緊」，在3月會議調升利率是合宜的做法，但俄烏戰爭和俄國受到的國際制裁使美國經濟
: : 前景面臨高度不確定性，因此他傾向在3月會議升息25基點。
: : 對此，國民黨立委曾銘宗昨天質詢時指出，美國聯準會3月將升息，我國央行是否將跟進
: : ？而今年美國因應通膨，升息的次數可能將達到3、4次，甚至是5、6次，不曉得央行預估
: : 今年會有幾次升息？
: : 楊金龍表示，央行理事會將在3月17日討論貨幣政策問題，升息與否要看情況，美國有美
: : 國的經濟情況與金融情況，台灣有自己的金融情況，恐怕不大一樣。他說，台灣會根據全
: : 球的經濟金融情況，及自己國家的經濟金融情況，評估如何實施我們的貨幣政策。
: : 曾銘宗追問，「可以這樣說嗎，今年確定國內會升息對不對？」楊金龍才鬆口表示，「對
: : ，我們會有緊縮的情況。」他表示，去年12月央行召開理事會，事後他在記者會上就說過
: : ，今年會朝緊縮的方向前進。
: : 被問到何種條件下將升息？楊金龍說，上次理事會就提出3個條件，第一是考量目前的通
: : 貨膨脹情況與未來通貨膨脹情況；第二是內需產業受到疫情影響，政府會提出紓困與振興
: : 方案協助復甦，所以也要看復甦情況能不能均衡；第三則是觀察國際之間主要央行的貨幣
: : 政策與狀況。
: : 心得：
: : 美國這個月即將啟動升息
: : 要貸低利甜甜價的趁現在把握機會貸好貸滿
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同事A、B知道什麼是升息嗎，3趴你兩個同事說的是指標利率I還是重貼現率
如果指標利率升到3趴，意思就是十大行庫一年期定儲利率從0.8%升到3%
你知道這意味什麼嗎？
意味現在投報率不到3%的所有資產全部崩盤
台積電去年配息10.5元，股價600元計算，殖利率約1.75%
定存有3趴，台股直接腰斬一半掉
不動產目前標的4%投報率計算
目前利率如果1.35去借
1000萬的不動產，頭期款200萬在裡面
貸款800萬30年期，如果寬限期內，一個月利息9000元，一年10.8萬，租金40萬，不計其
他成本自由現金流還有29.2萬

如果定儲利率調到3趴，房貸利率變成3.55
寬限期一個月利息變成23667，一年變成28.4萬，自由現金流馬上剩11.6萬，剩11.6萬不
如200萬all in定存，一年拿6萬0風險

你覺得台灣有本錢這樣搞嗎？
這樣搞馬上造成金融大混亂，全民金融資產、不動產資產大幅縮水，銀行大量資金放貸不
出去，企業貸款馬上繳不出來，一堆人被解聘，房屋法拍賣不掉
所以啦，別幻想什麼3%定儲利率啦
低利時代久了，不可能大幅升息，政府應該不想找死




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※ 編輯: junior020486 (49.216.133.42 臺灣), 03/05/2022 19:35:02
推 jonson: 通膨再嚴重下去沒本錢也要搞，各位自己耗子尾汁
2趴CPI其實算是健康的CPI，怎麼可能升到3趴去搞成通縮
何況主計處之前還一直強調沒通膨
※ 編輯: junior020486 (49.216.133.42 臺灣), 03/05/2022 19:40:33
→ Januvia: 通膨跟通縮比根本不算問題
推 matsuzuki18: 推你 腦袋清楚 可是一堆恐慌仔沒有腦子
推 KrisNYC: 我其實覺得那個2%多的CPI根本亂編一通 但怎樣也沒有美國
→ KrisNYC: 的7.多%這麼嚴重 畢竟他們幾乎每個國民都發了幾萬美金
→ KrisNYC: 英皇表示基本工資這五年已漲30% 活不下去連外勞都不如
→ KrisNYC: 外勞還能711門口喝酒開趴 政府也懶得理魯蛇 請耗子尾汁
→ KrisNYC: 你現在不開玩笑 新豐 湖口 工業區附近711去逛
→ KrisNYC: 每一間都滿滿的外勞在喝酒 台勞消費力連外勞都不如 摳連
推 BRIANERIC2: 通膨真的沒這麼嚴重 現在台灣貴的餐廳都常常爆滿
→ BRIANERIC2: 整天要排隊，提前訂還訂不到，通膨再上去頂多就是把中
→ BRIANERIC2: 產吃高級餐廳的打去吃自助餐而已
推 jiexianlan: 開趴熱鬧中啊
噓 redmi2: ni 484...
推 chocho1981: 可是台股一堆超過5%的喔，台泥亞泥都很穩
推 seed6561450: 台股不少牛皮股長期都有5%左右，利如三聯
推 aesdu: 一直講就在今天 我會覺得這個人腦子有問題
推 greengoblin: 我覺得你也不太懂欸，買台積你是因為他的殖利率？
推 k23040641: 非隔套房 正常一千萬的物件 一年租金有四十萬？
推 Coolno9: 根據歷史, 升息後, 資產重新定價的過程並不漫長
→ Coolno9: 很快又會有新的成長股受人追捧
→ Coolno9: 至於定存股反倒是會被洗過一輪 例如像萬年4%多的中華電
→ Coolno9:  到時候不具吸引力了 你說中華電有拿出5%甚至6%的本錢嗎
→ Coolno9:  應該是沒有 但台積電要配更多是有機會的 只是目前擴廠
→ Coolno9: 還需要錢 所以一般人對於升息打壓成長股的認知其實是有
→ Coolno9: 些偏誤的
推 wingtoya: 房地產會比較慘，一堆租金投報率2%多的
噓 italwayswin: 沒有人買台積是為了那1%的殖利率好嗎…
噓 changecash: 人性是自私 政府能做的是彌補
推 ZakuSIN: 台灣去年通膨率約2%  升息可能會  但不會太多
→ ZakuSIN: 一次大概都半碼  一年升兩次極限了
→ k9870567: 殖利率...
推 afabletw: 2個同事都是錯的
推 Surrounder: 這篇觀念清晰
推 ZackRyo: 其實如果今年的CPI不繼續升高，今年2%就是頂，甚至不會在
→ ZackRyo: 升
→ ZackRyo: 但現在看起來是沒那麼樂觀啦，美國今年底升到2%，台灣都
→ ZackRyo: 還可以不跟，但CPI不減，美國繼續升，台灣就沒那個不升的
→ ZackRyo: 本錢
→ ZackRyo: 看看powell跟記者之間的問答吧，當通膨下不去，最後還是
→ ZackRyo: 鐵腕把經濟敲下去在說
→ ZackRyo: 整天在說升到3%企業會倒，跟說台幣升到28企業會倒的人差
→ ZackRyo: 不多
→ ZackRyo: 現在就是狀況瞬息萬變，要投資要留現金就三思而後行，無
→ ZackRyo: 腦多的時間點已經過去了
推 coolben: 我還有朋友說...可能到10%（傻眼）
推 ZackRyo: 10%...WW3了嗎= =
噓 garyxd: 看殖利率買台積電