Re: [請益] 房貸開始控管緊縮了嗎? 小抱怨抒發

[GDstyle (不要鬧了)]

※ 引述《newpuppy (socute)》之銘言：
: 不好意思，發文目的在小抱怨抒發一下，若不適合版規馬上刪文。
: 近期自住小換大，買了桃園熱門地點70坪3年一手屋，開心付完頭款和

小小行員來跟你回下：

市場上現在會有不足八成差額不算新聞

桃園會有差額更不是新聞

特別你看你的物件，三年一手屋

意味著可能這個社區你就是那麼101戶或102戶有成交

大部分可能都還在卡房地沒人在賣

三年前可能整批22萬/坪實登出來
（預售屋可能是距今5、6年前的簽的合約）

我假定合約是105、6年的預售屋合約

三年後交屋洗出來一堆22萬，但周遭可能已經到24、25萬。

（此時已經是108、9年）

然後就擺在那。近三年疫情後房價發生什麼事就先不提，

此時全世界可能井噴到35萬

於是你就看到一批108、9年這個社區成交全部21~24萬，

111年到你手上變35萬/坪。

握草尼瑪，你是估價師妳他媽怎麼估？

該社區實價近三年撈出來可能就你們幾隻小貓成交30~35萬啊，

距離上次整批成交價，增幅50%啊

於是可能參考周遭行情30-35之間取個32.5萬估給你

核個估價值八成，實際上你看起來是成交價7-75成

此時有某些銀行為了幫你拉價格，可能內部簽呈做估價85成，（你成交價的8成）

但風險係數靠利率來cover，所以利率拉到1.40%給你。


: 用印款，也相信目前配合的土銀應該可以給不錯的房貸，但從2月
: 中等到現在，花了近3周，給了我一個比玉山僅用新屋地址評估，
: 還差的條件。
: 土銀花三周給的：房貸7.3成，首購利率1.4%
: 玉山僅用房子地址給的：房貸7.5成，首購利率1.35% (可再爭取)
: 我們的條件真的有那麼差嗎?
: 夫妻各是二間公司+一間補習班負責人，六年級生，401報表會計師
: 當然有節稅處理，但二人戶頭進出存款都是7位數字，公司戶個人戶都有土銀。
: 其實不差離我目標的這0.1%，我們也準備貸7成就好，只是中間要我們補件
: 一堆，加上上班還要我去簽切結，還不讓我去找其他銀行詢問，說到會影響
: 徵信，(這真的是我太相信土銀了)，花了三周歸零，把後續交屋的進度打亂。
: 土銀回覆是因為央行管制不動產貸款區域中心審核的案件較為嚴謹，
: 若是這樣，就不該不讓客戶比較其他家，推到會影響徵信，實在很不愉快，
: 真抱歉，可能我們條件真的差，只是這樣浪費寶貴時間，實在很需要抒發。


還好啦，沒有什麼條件差不差的問題

單純最近市場放貸稍微縮了一些而已

然後你們既然當負責人，沒有好好過濾中小企業戶主力銀行有點失策就是

一般中小企業主本來就該找好一兩間長期往來的銀行

該做的儲蓄什麼不可少

最好是一件民營一間公營

有時民營縮，有時公營縮

風向球是輪流轉，上半年可能公股的縮半年，案件都民營做走。

下半年預算資金壓力出來，換公股行庫大放之類的

我覺得你在你文章提供的成數

在現在桃園的市況來說真的不算核的差


分享下最近市況吧：

兩年前有預測龍潭平鎮楊梅會井噴

目前看來三個地點預測中了兩個

平鎮有漲但跟楊梅比起來算小咖

最近遇到的是一坪15萬直線噴到21萬+

（一手屋無裝潢更動）

這個案例量體不小，另外以低總價來說這個報酬真的非常不錯

青埔增幅大但平均坪數也大，總價槓桿也大一點

但楊梅、龍潭平均坪數跟基數比青埔小很多，以投資槓桿風險上來說，這個增幅很可以

好入手也好跑就是。


然後龍潭楊梅還是有建商在做AB約，做的很勤快

成交20萬，實登做到25萬的，有興趣的自己可以去找中豐路的case去觀察


先聊到這啦，買房就是賀成交

不要想太多啦，先來找我買個房貸壽險再說~~

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646834758.A.B47.html
推 appleye: 最後才是重點 有房貸壽一切好談
推 sasa999: 純好奇問，沒收入但股息上百的，這種在銀行眼中條件算差
→ sasa999: 還是好？
推 jerry8726: 內行訊息給推～
→ GDstyle: 股票都還在的話提出股票餘額證明當然算收入啊，這不但是
→ GDstyle: 合法還是有報稅的收入欸
推 kairi5217: 這篇專業了
→ GDstyle: 算好咖的收入哦，上百萬股息算很猛惹
推 howhow801122: 中古屋 銀行真的跟不上實價登錄
推 OHHEEEEEED: 現在還敢AB??
推 freekid: 專業推
推 jc10755: 專業推
推 F93935: 專業
推 marsha11: 請問桃園大有三年屋可以估到多少呢？
推 gy55662008: 推
推 frowning1226: 專業文，謝謝分享~
→ sammi520: 現在6都第二戶都1.6嗎
推 top8879576: AB一直都有，高雄更是做到翻天，真是少見多怪~
推 frowning1226: GD大冒昧請教一個問題，診所負責人也算是小公司
推 cwpcwp: 內行推，那個案子實價登錄比開價多了100萬
→ frowning1226: 在你們銀行眼中是不是也會認定為不穩定收入公司
推 abcgigi: 原來中豐路28是這樣來的唷
推 KrisNYC: 直接站內吧 桃園對桃園 哪有理由不找版友申請
→ GDstyle: 診所負責人應該也是院長或職業醫師吧？單純純股東的負責
→ GDstyle: 人不多就是，醫師都算穩收客群，你弄個人扣憑或診所扣憑
→ GDstyle: 都可以當財力
推 GoGoD: 這篇有聲音
推 cwpcwp: 請問估價師估價會參考預售屋的實價登錄嗎？還是僅參考成
→ cwpcwp: 屋的實價登錄呢？謝謝
→ GDstyle: 都會參考，但以成屋為主，畢竟數字上量體大，母數上好拉
推 yiliang1107: 其實附近不止那個案子AB約…
推 frowning1226: 嗯嗯...意思就是還是吃職業特質沒特別有利XD
→ frowning1226: 謝謝GD大~
推 won73: 感謝分享
推 nisi0773: 謝謝分享
推 s26492755: GD大龍潭在服務範圍內嗎  東龍路那邊預計八月交屋 貸
→ s26492755: 款還沒問
推 abyssa1: 股息可以做啊 除權時間差可以一直換股
推 Jungggg: 好玩 推
推 rubytsou: 推好文
推 IS0987: 感恩GD大分享
→ yiliang1107: s大買理享家？
推 ppnow: GD好文推推
推 s26492755: 我老婆買
推 yiliang1107: 恭喜，生活機能很好。
推 s26492755: 會租人  機能還好  還是有機車方便   吃的要往龍元宮
→ s26492755: 走  超過五分鐘我老婆就不會走了  個人比較喜歡紀凡希
推 s26492755: 不過可能是我要求太嚴格  我這邊隨便都好幾家便利商店
→ s26492755:   然後全聯 家樂福便利購都好近
推 yiliang1107: 龍潭在地人很少會買紀
→ yiliang1107: 福地外，當初整地有挖到…那個時候代銷跟我說難免
→ yiliang1107: 租人就跟四季芳苑一樣，不過四季芳苑價格含輕裝潢
→ OHHEEEEEED: AB約到處都有？？
→ OHHEEEEEED: 我以為現在是2022不是2017
推 s26492755: 我只怕那種  像永和保齡球館大火燒好多人  現在原址就
→ s26492755: 是一個新社區  東興大樓921整棟壓著人
→ s26492755: AB約其實就建商第一手可能會發生  畢竟有好處  代書也
→ s26492755: 會找到願意配合的  小建商發生的機會大
→ yiliang1107: 四季芳苑是鼎藏系統XD
→ s26492755: y大  新龍路那邊很窄地坪很好的聯棟透天  賣到快要30
→ s26492755:   可疑不？
→ s26492755: 以前我沒有買農地時  陪老婆回龍潭車都停那  那邊能買
→ s26492755: 到快30我是不太信
→ s26492755: 地坪很小才對
→ yiliang1107: 慶賀T12旁嗎
→ yiliang1107: 其實龍潭市區沒什麼透天建案
推 s26492755: 靠近龍華路  叫什麼榮的樣子  想不起來
→ yiliang1107: 大多集中在渴望、高原…或者804週邊
→ s26492755: 那個我是懷疑AB約
推 s26492755: 中正路比佛利彎進去沒多遠
推 OHHEEEEEED: 台中以前那麼囂張AB約現在都沒有了
→ yiliang1107: 要不就逸園…，印象近年最新的店透在中正路旁的巷弄
→ yiliang1107: 接下來就是你說的這一案…
→ yiliang1107: 龍潭正市區根本沒有新的透天案，物稀價昂
→ yiliang1107: 還有湧光路開通、跟梅龍路上因龍科
→ yiliang1107: 也蓋了不少美式別墅。
→ s26492755: 那個五都尤其雙北正常都比較會管
→ s26492755: 跟交通違規一樣
→ yiliang1107: 龍潭AB約我知道的是大樓，你提的透天新案
→ yiliang1107: 沒去看過，不知道XD。
→ yiliang1107: 龍潭前幾年的北龍之星（套房建案）
推 s26492755: 你看那個雲鼎沒有破30的  紀凡希好想有  新都匯也沒有
→ s26492755:   那個我想起來了  展榮的連棟透天30萬一坪  我超懷疑
→ yiliang1107: 轉手有到每坪30萬，然後雲鼎也有每坪30萬
→ s26492755: 不是新都匯  高峰匯才對
→ yiliang1107: 然後石門湯旅好像29.6萬每坪
→ s26492755: 雲鼎現在也這麽兇惡喔
→ s26492755: 那理享家買21是不是可以躺著賺
→ s26492755: 之前看新聞  我還想說  委屈點  我坐著賺
→ yiliang1107: 嗯開賣時，還有23萬每坪…
→ yiliang1107: 開賣23萬指雲鼎。不過上面都是各建案的最高價啦。
→ yiliang1107: 理享家那個地點，吃龍科聖亭路一下來就到
→ yiliang1107: 光租工程師就保底XD。
推 ragrance: s大說的是樓下賣豬腳那排吧XD
推 s26492755: 對對 那排一坪30萬在地人怎麼看
→ Fulva9507: S大 兇手就是我，我買一坪30 完全自住盤子
推 sawaman: 就鑑價跟不上現價，去年到今年的常態了
→ blackfire: 專業給推
推 wayne3058: 推真的平常要跟銀行打好關係，那種硬腦筋只會有硬價格
推 s26492755: 我是懷疑AB約啦  畢竟戶數少  附近新一點的社區一坪也
→ s26492755: 才20左右  如果你說透天土地持分  但他土地持分很小又
→ s26492755: 是連棟  很難理解就是了  而且他不是今年才30  是去年
→ s26492755: 還前年就傳出30  是說也沒很重要啦  還真的有板友住那
→ s26492755:   我丈母娘住附近龍華路  那邊我常去遛狗
推 vikingman: 想請問GD大，如果有一間租人，買第二間時可以算收入嗎
→ vikingman: ？是否一定要報稅在稅單上有才算？
→ vikingman: 租金的部分，另外是否會影響第二間的利率？
推 ling071: 專業給推
推 digging: 租金會變非自用 先由8成變7成 其他倒還好
→ digging: 建議如果不缺租金收入還是別說的比較好 XDDD