Re: [新聞] 嚴打炒房！央行將限制特定區域第2戶貸款

[jason2641668 (鋼球智者)]

首先先結論
我覺得這政策可以有效去減少想進場槓桿的小投資客
(例如: 原本自住一間逛完房板決定增貸一間捏著領薪水槓桿的)
對已經買的、大戶不會有太大影響

就供需來說
所以確實可以降一部分奈米槓桿的需

: 這一兩年QE+台股噴爆, 進來的錢在股市轉一圈勃起後都流到房市
: 政府為了民(ㄒㄩㄢˇ)心(ㄆ一ㄠˋ)我覺得這幾次是真的有想要降房市熱度
: 可是真的錯估現在的生態
: 我來想一下政府的算盤好了
: 1. 屯房稅: 增加持有成本 讓物件套利價值下滑
:    結果: 2%4%算甚麼成本 後來全部疊到賣價上
: 2. 房地合一: 短期操作獲利歸公, 物件套利價值下滑
:    結果: 惜售, 供給減少價格暴漲

以上兩點目前在賣方市場就結果論來說確實是正確的

: 3. 升息: 增加金流成本, 增加賣壓
:    結果: 還沒結果, 但多1%都尬不過來真的很少

房板近兩年有不少人再問要不要留著然後增貸捏著買一間
然後開始報夫妻的薪水 租出去後每月還繳多少多少 有點硬要不要咬牙弄一間
升息影響比較大的會是這種族群

: 4. 限貸: 限制貸款成數, 增加自備, 進而讓市場整體價格無法上升
:    結果: 還沒結果, 但是台灣幾乎一直是賣方市場, 這樣做只是減少階級流動
:          讓本來有機會進蛋黃區的小民直接刷掉
:          另外自住換屋也麻煩, 中古供給變少, 價格漲
: 5. 特定區域卡金流/貸款: 增加區域買賣操作門檻, 降低熱度
:    結果: 中產小資需求被洗到蛋白蛋殼區, 結果換區域漲!_!

首先目前限貸、第2戶貸款其實都集中在貸款第2戶(含)以上的事情
恕我愚昧至少我看不出來會影響第1戶自住需求的點在哪裡

就算要換屋好了
通常自住的中產階級需要換屋的時候通常也成家
完全可以用另外一半的名字再貸一間

所以第2戶限貸整體來說唯一會有影響的只有

資金很緊繃想要上車槓桿房產的奈米投客

不過我認為政府確實有必要管制小資槓桿

不然現在各國都在往緊縮方向走

一些看現在低利資金抓很緊繃的衝進場槓桿的到時候一定很痛苦

不認為這次是什麼粗暴的措施

基本上很符合楊金龍所謂軟著陸 篩掉原本市場就不必要存在的"需"

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.70.187 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646972167.A.57D.html
推 alexstag: 就不要越打越高，建商聯合大戶鎖死抬價...弄到自住連第
→ alexstag: 一戶要上車都沒法上車
具體的理由是什麼?

至少我看不出來第2戶限貸對自住戶、中產正常換屋(有成家)的影響
以及建商需要哄抬的理由

比較明確的說是減少一層
大戶 -> 奈米投客 -> 自住戶
中間奈米投客賺差價、交易稅多剝自助戶一層皮

因為這本來就是偏軟的政策
要瞄準的目標明確就是奈米槓桿戶

→ s26492755: 別這樣我想上車
你看起來資金就很充裕 就別演小投客了 = =

→ s26492755: 我今年沒上到車
→ s26492755: 連車都沒得看
推 ichitakajoe: 認同給推
→ OHHEEEEEED: 增加一堆門檻只會富者恆富
→ alexstag: 其實需求就是找個東西抵銷通膨，這個對高階中產來說很
→ alexstag: 重要，變成沒跟上的人直接下去
→ alexstag: 我在想說，會不會消息出來之後本來想要買預售的中產變
→ alexstag: 成立刻跑去買中古成屋，把低總掃光光，底層更慘
能把低總掃光
那就不叫奈米投客了 ... 0.0

噓 NTU303150195: 整天幻想奈米投客...掛父母兄弟姊妹的就好了...
我跟你說一般兄弟姊妹家產 300 萬就可以吵到鬧上法院、找黑道

掛兄弟姐妹的名字呵呵

推 bob14: 同意你的說法 第二戶限貸 不太會影響真自住客
推 alanbread: 換屋族就回租會變多吧
→ NTU303150195: 逼換屋族買預售是真，完工撥款都很久，慢慢等
推 alanbread: 對投資客來說就人頭的使用率把控好，不得已要買自己名
→ alanbread: 字就增貸+轉貸；暫時看不出有什麼難解決的點
不難解決 人頭也暫時無解 只要你可以找到信任的人頭

不過你總可以槓桿的數量直接被降 1/2 (原本一個人頭可能可以槓桿兩間)

→ NTU303150195: 成屋自備款捏不上去，只好乖乖繳訂金給建商嚕
推 alexstag: 可能每個人對奈米的定義不太一樣XD
有能力的投客應該不用擔心第2戶貸款限制
又不是不讓你買 只是不讓你槓桿太大而已

推 OHHEEEEEED: 高中產真的可悲 成天被低端人搞
※ 編輯: jason2641668 (111.249.70.187 臺灣), 03/11/2022 12:55:02
→ yiliang1107: 推O大富者恆富，拉開階級差距
→ yiliang1107: 越來越難翻身好嗎
推 OHHEEEEEED: 搞不清楚狀況一直在把翻身的路縮窄
→ OHHEEEEEED: 你以為只是打小資族投資客？
→ OHHEEEEEED: 你就不會有一天走到那條路嗎
→ OHHEEEEEED: 甚至你關了他往上的門
→ OHHEEEEEED: 他就會向下跟你搶
→ OHHEEEEEED: 豪宅線就已經是一樣的道理了
推 wdhouse: 夫或妻其中一個人婚前買了一間，婚後合買一間，小孩出生
→ wdhouse: 後想換大間的，大概是打到這樣的族群，不全然是小奈米戶
推 alexstag: 確實就是如O大所說，假設我本來有能力買2500的預售，貸
→ alexstag: 款2000，第二戶假設只能五成，我就變成要去掃1200左右
→ alexstag: 的東西才不會被斷頭
→ yiliang1107: a大是的沒錯，正在這樣做。
→ yiliang1107: 凡正資金就這樣，那就往更低總價的買。
推 alexstag: 大通膨之下，高階中產多半知道要開槓桿借錢來抵消通膨，
→ alexstag: 避免自己被洗下去，這個政策下去，就變成豪宅線壓迫高
→ alexstag: 階中產，這群人就只能再去壓迫更下層的，你說的奈米投
→ alexstag: 客其實在預售屋可能不給轉讓的風聲出來之後就跑了，現在
→ alexstag: 還在市場的其實沒有這群小資
推 piliwu: 看過奈米戶年收50就在玩預售
→ piliwu: 這次下去他們真的沒機會翻身
→ yiliang1107: 大家人真好XD,果真房板=佛板
→ john0302: 增加門檻 可以避免讓介於50趴的人
→ john0302: 爬到20趴的頂層上面去
→ john0302: 底層的30趴 還是在底層 不用怕
推 nthomas: 中產超可憐
→ yiliang1107: 重點是，還有中產認同這些政策==
推 piliwu: 原本20的還是躺著但20-30的有機會上50門被堵起來了
→ yiliang1107: 這兩年各類政策下來，最慘的就中產
推 jackyu: 沒有搭配持有成本提升,到最後就是中低價物件被掃光
→ jackyu: 結果下層還是得租房沒得買
推 s555666: 大家瘋狂買房，比只有少數人瘋狂買房好多了
推 alexstag: 最好笑就是這樣子，PR20-30的人可能遇到一次機會可以爬
→ alexstag: 升到PR50, 再一代正確的教育+操作可以上到PR70-80，現在
→ alexstag: 這種政策就是叫你一輩子世世代代都PR30
推 freekid: 資產夠多的投資客將貸款整合成一筆，或是全現金買房再貸
→ freekid: 款就不受限制；資產不夠的小投資客要靠房子提升pr就更難
→ freekid: ，差距被進一步拉開
→ alexstag: 然後這群人拍手叫好，打死你們這些房蟲...
→ yiliang1107: 對啊，所以前陣子我推文都說，在階級保衛戰
→ yiliang1107: 避免被洗到後面QQ
→ freekid: 看起來這跟土建融限貸，洗掉小建商也沒差多少
→ alexstag: 不打沒事，中產越打越焦慮...
阿 ... 可以回歸正題討論自住一戶的需求嗎
你們這裡在討論的群體很明顯都是奈米投客如何靠槓桿房產往上爬
我一開始就下結論就是奈米投客了 ==

推 IamHunk: 推O大 中階族群就不容易向上爬了
→ s555666: 少數人瘋狂買房會造成有錢人更有錢的社會不公義，但大家
→ s555666: 都瘋狂買房則是會造成房地產泡沫，後續引發的問題會更恐
→ s555666: 怖
→ IamHunk: 只是房地產留給有錢人去玩而已 房價一樣貴
→ IamHunk: 只剩下有錢人多屋族當房東 房租會不會漲更大
→ IamHunk: 怎樣叫做「瘋狂買房」。每個人都買一間算嗎
→ IamHunk: 還是每個人都買兩間就算
https://i.imgur.com/d1pMiac.png

上面有人提到奈米戶早就都不存在了
我直接找奈米戶還躍躍欲試的案例

第2戶限貸就是把這個槓桿(注意是槓桿不是自住)的"需"打回去而已

→ IamHunk: 每個人都能買一間才是居住正義
→ alexstag: 就是國外大都市的模式啊，全部都是法人持有，租金硬到
→ alexstag: 不行，現在是能買六都蛋黃算你本事，國外是能「租」蛋
→ alexstag: 黃算你本事...一群中產還整天吵持有稅、囤房稅，每多加
→ alexstag: 一項，你的後代就離資產家更遠一些
→ IamHunk:  現在打房的討論 感覺不是要房價跌 是我買不起
→ IamHunk: 也不要其它人靠買房賺到錢 XD
推 freekid: 又不是大家都買房就會造成泡沫，銀行的放款標準跟利率政
→ freekid: 策還比較重要，我倒覺得資源集中導致貧富差距的影響更大
→ IamHunk: 這樣不就是中層跟下層互打 有錢的頂層ㄏㄏ
推 nthomas: 到底誰規定只能買自己住的一戶 幫小孩家人買錯了嗎 QQ
推 junior020486: 奈米投客本來就是市場不穩定的因素
→ junior020486: 不穩定因素掃一掃，籌碼乾淨了，央行才好開始緊縮
推 s555666: 在這個大通膨時代，大家都想要把自己的錢做投資，如果大
→ s555666: 量的錢都往房地產集中，最後泡沫破了，後續的社會問題很
→ s555666: 難收拾的
推 a96932000: 其實……如果因這政策而跌價，想打的小投客依舊能進場
→ a96932000: ，而只要有人持續進場，房價跌幅就有限，甚至只是降漲
→ a96932000: 幅……其實這真有點矛盾。
推 alexstag: 距離泡沫還很遠，國外大都會蛋黃租金可以吃到中階白領1/
→ alexstag: 3薪水，台灣...？還在吵房貸只能佔1/3
→ a96932000: 唯一肯定的是，要往上爬以及又更難了
推 IamHunk: 他把自己的房子賣掉再買一間 算什麼投資 XD
他要賣一間槓桿兩間

→ IamHunk: 還是只有一間 買的起房子就算奈米？
→ IamHunk: 年收多少買房才算奈米？
※ 編輯: jason2641668 (111.249.70.187 臺灣), 03/11/2022 13:28:22
推 piliwu: 台灣要怎麼泡沫啦你去銀行跑過貸款嗎？
推 s555666: 我覺得有錢人想要投資房地產，什麼政策都很難擋，就算限
→ s555666: 制一人只能買一戶，有錢人找人頭戶的本事都比中產階級強
→ s555666: 多了
→ piliwu: 沒還款能力銀行敢借錢給你？年收100銀行敢借你2000？
→ piliwu: 台灣金融在幾次危機後根本非常保守
推 freekid: 泡沫的論點講幾十年了啦，炒作才有泡沫，現在是貨幣貶值
→ freekid: 加原物料升值，別再幻想有泡沫了，當銀行鑑價跟放款機制
→ freekid: 不存在喔？
推 IamHunk: 若第二戶限貸最慘的是幫家人背房貸自己在市區租屋的
→ piliwu: 美國08年泡沫是拿狗的名字都能借到錢
→ IamHunk: 當然第二戶買預售屋的也有危險。
→ yiliang1107: f大真的有時候看他們言論，是把銀行當吃素的嗎XD
→ piliwu: 脫衣舞孃都能從銀行搬錢買好幾棟
→ s26492755: 真的拿狗的名字借錢。我都想。可是台灣銀行太78了
→ IamHunk: 以前現金卡流行年代 房貸可以110-120%。
→ john0302: 沒有限制你不能買房給小孩或小三
→ john0302: 只是跟你說 請存好的現金來再買第二間
→ piliwu: 實際跟台灣銀行打過交道就知道差遠了
→ yiliang1107: 鑑價跟放寬機制就如此，數字key進去
→ IamHunk: 銀行前輩說那時候真的倒很多人
→ s26492755: 話說只要說出次貸危機的我都定義沒買過房
→ s26492755: 台灣銀行對不動產授信風險的管理。自己去試試
→ IamHunk: 現在可以拿身分證隨便借個20-30萬 或房貸100%嗎
→ piliwu: 狗能借房貸我一定養十隻來借反正倒了去找狗要跟我無關
推 Anyotw: GM卡憑身份證 50萬入手
→ Anyotw: 大學學生證都20來萬現金
推 freekid: 笑死，結果狗開始升值
推 IamHunk: GM是喬治&瑪麗卡嗎 哈
推 s26492755: 我家狗還有房有車勒
推文90%全部都變成這樣中產要怎麼槓桿房產翻身的需求 ... 我的文章很明顯不是要討論這個 = =

推 nthomas: 貨幣崩成這樣 還要人家存現金買 就是不給翻身
→ alexstag: 你一直強調自住需求也沒法改變槓桿借貸抵銷通膨的需求強
→ alexstag: 度，我甚至覺得現在後者還更強烈一點...因為自住客的標
→ alexstag: 準很難立刻降低，但是低總物件噴上去的速度可以很快
所以你的意思是現在的買房爆膨的需求是第2戶會被限貸的族群槓桿上去的?

→ s26492755: 有些人視借貸為妖魔鬼怪啊。你說上一輩經歷過高利的也
→ s26492755: 就算了。現在人還這種觀念
→ alexstag: 你不可能靠這個「第二戶限貸」來達到只滿足自住需求、卻
→ alexstag: 又不傷害底層買房能力的
推 piliwu: 自住跟投資客在某些方面沒有差別啊
推 IamHunk: 打房派的初衷應該是居住正義 大家都買得到房
→ piliwu: 第二戶限貸現金有限的投資客自然先搶低總價
先假設5成好了
你要第2戶槓桿都很抖的人拿5成出來槓桿
這就是拉高門檻了
※ 編輯: jason2641668 (111.249.70.187 臺灣), 03/11/2022 13:42:47
→ piliwu: 但偏偏低總價是首購族最友善的產品
→ alexstag: 前面推文就講了，中產階級有著不能被洗下去的壓力...因
→ alexstag: 為他們很清楚子女未必能如他們一般優秀
推 s26492755: 居住正義跟買房正義不同喔
→ piliwu: 你如果首購就買板橋2500當然沒差
推 IamHunk: 變成希望房價跌，但又不成。轉向要打奈米投資客
→ alexstag: 所以一定會在能力所及範圍之內拼到底，想辦法讓下一代
→ alexstag: 不要落入底層迴圈
→ IamHunk: 所以打房派的到底有沒有要買房
推 piliwu: 不是拉高門檻而是會轉向從中價位去掃低價位
會被第2戶限貸打到的
很多都是來房板學增貸+信貸然後第2戶出租

如果奈米戶能增貸的$浮動不會太大
5成等於你要往下槓桿買套房(?

→ piliwu: 不會因為限貸5成不買房跑去買股票
→ piliwu: 你問問其他投資客看看是不是
推 IamHunk: 一般上班族就算年薪百萬 夫妻合計買四間 能翻身嗎
→ piliwu: 要是能當航海王一年賺幾個億誰想買房投資
→ IamHunk: 最多就是想辦法不被洗出蛋黃區或讓小孩有地方住而已
→ piliwu: 就是知道自己不是股神才跑來房地產
→ IamHunk: 能夠辭職不上班財富自由嗎...差得遠了
推 yjjs: 推這篇 一堆跳腳根本真投資客
講個殘酷事實那幾個ID手上算房板常客應該都四五間以上
所以這波跟他們確實沒什麼關

推 paul76318: 我覺得不是怕子女不像自己一樣優秀，是怕子女有跟自己
→ paul76318: 一樣的能力還買不起房，只好多買幾間
推 freekid: 還在跳腳，小投資客跟中產是同一群人還沒發現  只要你是
→ freekid: 中產就等着被剝削，然後還忙著製造想像中的敵人xd
推 iamala: 賺錢又不是靠優不優秀，有這樣觀念的話，某代遲早下去...
→ iamala: .要傳承的是賺錢的觀念，而非優不優秀。
推 indium111: 大家要的居住正義不就是一人一屋，錢不要過度在房地產
→ indium111: 造成房價過高，我覺得這政策沒毛病吧
推 gname398: 其實房市政府別管就好，就算漲到上億，有人買就會買
→ gname398: 漲到上兆也沒關係，自由市場不就這樣？
→ indium111: 真得想換屋再賣屋，用另一半去買不就好了嗎?
→ gname398: 不然就限制銀行房貸，想買的用現金買一買就好了。
→ yiliang1107: 這兩年各類「號稱打房」政策下來結果？
你指的是屯房稅、房地合一吧
這兩個有個顯著特點就是在賣方加賣方可承受的成本
所以在賣方市場自然被弄回去

信用管制是另外一回事 這是在限縮你能槓桿的幅度

推 alexstag: 真的敢信貸+增貸拼第二戶的奈米戶應該很少，房地產就是
→ alexstag: 要穩定，多數會選擇買不會斷頭的，就低總價，從老屋 往
→ alexstag: 公寓 套房一路下去，你沒看到現在精華區套房噴成什麼德
→ alexstag: 性？
房板一直有人在問 底下也都這樣推薦 = =

https://i.imgur.com/7cgsoDa.png

→ zzyy: 話說都不在意有人買不買不起房子了，現在在意別人中產階級沒
→ zzyy: 辦法更進一步到底是？？
→ indium111: 台灣這幾年的熱錢比民國70幾年代台灣錢淹腳目時還誇張
→ indium111: 當年房價是一年翻倍，沒管控早就井噴了
推 bobovillage: 奈米投客會偽裝成自住戶假裝無辜，這波熱潮就是奈米
→ bobovillage: 投客團結起來投資造成的局面，限貸是降低成交量的有
→ bobovillage: 效手段，若進一步限定夫妻名下一房而不是只看借款人
→ bobovillage: ，可預期會明顯降溫了。
→ alexstag: 真的要拼要賭就會弄期貨選擇權，誰跟你買房...
→ yiliang1107: 認真說那不如從囤房税打，讓市場量增
※ 編輯: jason2641668 (111.249.70.187 臺灣), 03/11/2022 14:12:11
→ yiliang1107: 那才是真的。但有現實是？
→ yiliang1107: 然後到底小奈米戶能影響房價多少？
推 freekid: 幹嘛偽裝，投資是為了不被降pr，要道德審查也先想想自己
→ freekid: 講了什麼
→ yiliang1107: 去財政部網站看資料就知道
→ yiliang1107: 真的能影響房價的政府、大地主、大建商
→ yiliang1107: 一兩年前ceca大就說，會造成小建商斷頭
→ freekid: 他們最擅長的就是製造假想敵，怪罪到別人身上，天下就太
→ freekid: 平了，自己的pr掉也沒關係了
→ yiliang1107: 土地被大建商壟斷，價錢由他們開…
推 alexstag: 我20躺平沒關係，但是別人不能努力爬上50
噓 zzyy: 反正有需求買房的人跟要投資的人本來就立場不同。賣方就是要
→ zzyy: 賺買方就是要砍價。怎麼可能會有共識
→ yiliang1107: 原本還有小建商，因為管銷低可以價格較低稍微制衡
→ zzyy: 偏偏第三方的政府只想魚翁得利
推 zzyy: 說真的我不覺得小建商會有什麼制衡效果，我只聽過發哥帶領
→ zzyy: 區域新高價沒聽過某某建商把房價壓下去
→ yiliang1107: 前幾年房市低潮，你看有沒有用
推 bobovillage: 就算限貸也不是永久性的政策，市場降溫之後就解除，
→ bobovillage: 若無法降溫央行只會更進一步限縮以達到目標。
→ yiliang1107: 看現在因為土地成本、營造成本、QE
→ yiliang1107: 哪個地區不是突破新高==
→ yiliang1107: 簡單說如果有寶寶就會是當地板價
→ yiliang1107: 還有一些在地小建商，就會有低於寶寶價出現
→ yiliang1107: 如果沒有這些小建商，請問跟誰買==
推 link0739: 便宜啦
→ link0739: https://youtu.be/jxf-ILjbLoE
推 vikingman: 建商跟大戶漲價也有個極限，成數不足或是利率負擔不了
→ vikingman: ，自住戶買不了也是沒成交
→ vikingman: 蓋了房子不是要囤積，是要賣的啊
→ yiliang1107: https://reurl.cc/2DOpqX
推 buji: 買間房應沒辦法讓人從PR20升到PR50
推 tomy10417: 單身換房的很可憐耶
→ tomy10417: 自住小換大會被打到，當然遇到也只能說是運氣不好
推 sanjik: 只想知道一件事，這個特定區域是指哪裡？
推 ceckyo: 很好啊，奈米戶退場，等於買方變少，變相將賣方市場變成買
→ ceckyo: 方市場，看看房價會不會降.
→ ceckyo: 不過預期貧富差距會變更大就是了
推 piliwu: 奈米戶退場會變買方市場？你慢慢等嘿
→ piliwu: 房地合一2.0早就退一波了考古題
推 pol87063: 怎樣算奈米戶 定義一下
噓 kyova: 換房也要GGYY...單身的不就慘
推 keat: 第二戶最好打不到自住者啦
推 b03o20y: 一直說中產階級要翻身真的是在搞笑