[請益] 帶租約中古屋房客押金問題

[kyohung (哀..可悲...一段聲音訊號)]

我想請問版友是否有相似的經驗或是法律依據可以參考。

如果買了一間隔間出租的二手屋，
在換約的過程中，房客押金(兩個月房租)的部分是應該
1. 從原屋主那邊直接拿過來?
2. 從換約的房客那邊拿一份新的過來？

因為之前買賣簽約的時候賣方沒有提到這個，
但是現在貸款核可下來了第三期完稅款也已匯入履保帳戶
(而且賣方還要求都要動支，所以只留二十萬在戶頭裡面)

然後賣方(舊房東)堅持，因為房客有積欠房租他要拿房客的押金扣抵。
新買家(新房東)必須自己找舊租客換約順便拿新的押金，這樣合理嗎？

我看過買賣房屋契約書(住X不動產)的制式內容，並沒有寫到這一項
但是我覺得這應該是當時就應該揭露的事實 (房客有欠租，所以她要拿押金折抵)

補充 : 在不動產委託銷售標的現況說明書(成屋) 上面的
16.是否有積欠應繳交之費用，水費 電費 瓦斯費 管理費 使用費 清潔費 其他
   上面屋主勾選為 [無]


附註: 契約當中比較相關的條目摘列如下 :

第九條買賣標的點交
二、如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件
    ，點交時乙方應一併交付甲方，甲方應繼受相關之權利義務
八、點交時若乙方(賣方)就買賣標的尚有管理費、維修費違約金等任何應負擔款項
    與第三人未結清者，該款項應由專戶中扣抵。若乙方對該款項之支付有爭議時，
    應保留該款項不得取回。待爭議理清時依約處理之，雙方亦不得藉此妨礙房地
    點交之權利義務


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推 taanray: 房客有積欠房租他要拿房客的押金扣抵，有租金糾紛的房子
→ taanray: 還是別碰了，很麻煩
→ kyohung: 已經到最後階段了,不得不繼續碰下去
推 Assyla: 保重，找到會欠房租的物件
推 taanray: 而且賣方還動履保...只能說你如果很喜歡+錢太多就沒差，
→ taanray: 或是房子真的很便宜，或是屋況很好才會買吧～
→ taanray: 請神容易送神難，租客的問題是前屋主要解決的，現在都這
→ taanray: 樣了，交屋後搞不好都找不到人了，保重
※ 編輯: kyohung (118.161.144.18 臺灣), 03/13/2022 16:24:58
推 IS0987: 這還好吧...
→ IS0987: 正常來講是原屋主要給你押金啊，關原房客啥事？他幹啥再
→ IS0987: 給你一次？
→ IS0987: 只是你這問題他都欠租了，也超過原本押金兩個月，這樣就
→ IS0987: 算現在房客退租，你也沒有要退他押金的問題，這樣原屋主
→ IS0987: 給你押金幹啥？
→ IS0987: 早就扣光光了
→ IS0987: 另外你講的... 16.是否有積欠應繳交之費用，水費 電費 瓦
→ IS0987:    上面屋主勾選為 [無]
→ IS0987: 現在是房客欠原屋主租金，又不是原屋主欠錢沒繳= =
→ abcpiii: 如果是我查證如果屬實，我會叫那租屋滾，這樣就沒問題了
推 IS0987: 你其他貼的都是原屋主欠錢沒繳，現在房客問題不是這樣，是
→ IS0987: 有人（房客）欠原屋主錢所以跟你貼的無關啊，租房子來講
→ IS0987: 租賃契約是主契約，押金就從契約，當然跟主契約走了，你去
→ IS0987: 法院通說也是這樣
推 IS0987: 你要做的就是叫原屋主把當初匯款記錄完整給你，如果有爭
→ IS0987: 執就是看證據（匯款記錄）了，剩下他如果欠租或者不走，就
→ IS0987: 還是回到一般租賃契約去走而已，該上法院就上法院了
推 IS0987: 不然你就看他租約有沒有超過五年，有超過沒公證就無效了，
→ IS0987: 就沒民法425的問題
→ IS0987: 正常都不會公證啦～
推 jaricho: 保重...原屋主把麻煩租客甩鍋給你了...
推 IS0987: 我覺得還好耶...換人反而好處理XDD
推 gy55662008: 代書分算的時候前屋主要把押金算給你
→ gy55662008: 我自己的經驗是這樣
推 sonybug: 租客似有欠繳房租 建議1.莫接受舊房東的建議 因他將風險
→ sonybug: 全轉給新房東 2.新舊房東及租客三造共同討論解決方案為佳
推 tetsu1210: 樓主人太好，我都要求合約載明清空交屋，賣方承諾處理
→ tetsu1210: 租客我才買
推 yesyesyesyes: 租客怎麼可能再給你一次押金
推 bboywhite: 若是透過仲仲買賣的話，在點交的時候會一併清算，租金
→ bboywhite: 電費等等也會按天數比例分配，不用擔心
→ bboywhite: 我是點交當天仲仲算好直接給現金
→ bboywhite: 這本來就是屬於你的。
推 sonybug: 本案棘手處是舊房東想自押金直接扣留租客的欠租。
→ medama: 押金是他要給你啊 欠租請他自己去要
推 frank111: 慘，房東就是難管理才賣吧，這麼會算的房東都處理不了
→ frank111: 的房客，現在是你的燙手山芋，保重阿
推 Q311: 押金給你，積欠租金的部份，交屋日期前他自己去找房客解決，
→ Q311: 交屋後的積欠是你自己負責。
推 Q311: ISO大，押金部份，只要租屋合約還沒到期，或交屋前原屋主都
→ Q311: 沒依約請租客離開，押金都要付給原po。買賣不破租賃是最大
→ Q311: 的原則，如果租客積欠房租，然後現在原po把他趕走，押金也是
→ Q311: 要給原po，積欠租金的部份是原屋主自己要跟租客解決的。
推 Q311: 給原po，不可能是2，因為對租客來說只是換屋主，他已經照合
→ Q311: 約繳過押金，不需要再給你。押金部份是前後屋主自己要交接
→ Q311: 的，跟房客無關。
推 Q311: 現在退租，押金算原po的，不是前屋主可以用積欠租金可以抵銷
→ Q311: 的喔。因為不照租約退租的空檔成本現在是原po承擔，押金是
→ Q311: 原po交屋換約後，應得的補償。積欠的租金原屋主要自己跟房
→ Q311: 客拿。