[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了

[sbob (hmm)]

實在不想這麼說，但分析起來還是會漲，而且是更容易漲

之前漲是因為原物料漲，

接下來漲是漲供需的變化

供需變化主因有以下三點

1.巴菲特：高通膨時代最好的投資標的之一是房產地，需求上升

2.打土建融，建商供給下降

3.新屋數屋齡升高，供給繼續下降

所以預售市場供給下降，需求上升，價格上漲


再看預售屋禁止換約這件事

禁止換約只是讓建商更好拉價格

因為把短期投資客趕出場

建商就不用等短投客消化手上物件

就能有恃無恐地拉價格


並且想想看一個可能發生的情境

你是自住客，想買房但前面建案大都完售的狀況下

你本來還可以去找短投客的物件，去買到前面完銷的建案

並且價格通常會比正在推案的建案便宜一些

但如果禁止換約，通通都去跟現有推案的建商購買


對晚賣的建商來說，客人變更多更集中了，建商爽翻了

擅長飢餓行銷的建商還不把價格拉爆？

並且拉爆價格的過程中，不需要等短投客物件消化

然後把一直上漲的實價登錄翻出來給你

可以告訴剛需客人說，這些價格都是真實買盤買起來的

自住客本來還可以幻想很多短投客拉高價格


被趕出市場的短投客不能炒作預售屋

就往中古屋新成屋去

中古屋、新成屋價格被拉高的話

又會幫助預售屋建商把價格拉高


簡而言之，

下一波漲幅除了原物料繼續上漲之外，還有供需又改變了

通膨把對房產長期中投資需求拉高

政策造成預售供給下降

趕出投資客到中古屋市場推升中古價格

反過來又推升供給緊縮的預售屋價格


恩～～實在看不出這政策會把房價打下來的原因

但是這政策可以降低民眾抱怨沒錯

因為一但自住客發現靠腰都沒短投客了

市場剩下的都是跟自己競爭的自住客

再也不能說政府縱容短投客在炒房了

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推 jkduke: 已我最近看房的實際經驗..110年11月買的預售屋 賣方只出
→ jkduke: 50萬頭期 卻要+200 賣給 他方 真的誇張...
仔細看這個現象

賣方現在要買轉約預售屋

除了要補繳出去的頭期款之外，還要補漲價差價

以央北來說，賣方要一次拿出700萬才能買轉約價

結果呢？一樣成交

買方一次要拿出700萬都能成交，這代表需求非常強烈

仔細想想這是多強烈的需求

推 ZackRyo: 自住客會換靠腰建商XD
→ jasondeng: 正解
推 meredith001: 就是把黃牛搞掉阿 至於你們自住要互殺是你們的事
→ meredith001: 長遠來說是好事啦 洗掉體質不好有爛尾風險的小建商
→ ZackRyo: 今年原物料又要漲更多了，通膨持續高漲的狀況下，生活費
→ ZackRyo: 上升，買房需求會不會因此降低是關鍵，不過有點錢的人應
→ ZackRyo: 該還是會選擇房地產抗通膨
→ meredith001: 還有投機者
推 coolgoodbaby: 選舉要靠誰贊助就知道了
→ meredith001: 至於本錢厚口袋滿滿的根本不怕
→ meredith001: 至於不買房的錢去哪? 股市很需要韭菜幫忙拉抬行情
推 jagger: 政府就是要小資炒房客乖乖回去當奴隸賺錢
推 nthomas: 熱炒區可能會有一股賣壓 過了就看建商表演
→ nthomas: 感覺資金會回防正蛋黃核心
推 GoGoD: 粗暴的言論Duck不必
→ GoGoD: 這邊不是很多只買中古的投資客嗎？
→ GoGoD: 別憑感覺說話R
→ zzahoward: 打預售政策? 國泰家居華固北士科這邊都開120+呢XD
→ zzahoward: 感覺不出有任何被打到
→ nthomas: 華固還有10x 要買要快
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 03/14/2022 12:14:01
推 OHHEEEEEED: 國泰內湖120
推 panzerbug: 房價漲很好啊
推 rmna: 台北市這種投資客很難玩得起的當然打不到
→ rmna: 中南部就等下次國泰房價指數來看吧
推 mchotdoggy: 小資沒錢還想炒房？笑死
推 iamala: 漲不好嗎？
推 Lushen: 漲爛
→ iamala: 禁止屋主增轉貸，還一堆人拿得出700萬再來說需求強吧。
推 yesyesyesyes: 一樓，那你幹嘛不先買？先買的投資客風險也更大啊
推 feverh: 好奇問一下，為什麼有短投客建商就不能拉價格？有跟沒有爽
→ feverh: 拉就拉啊？
推 xheath: 哪有那麼多700萬説拿就拿
推 DHC1115: 真的欸，台南大社去年底1200今天預售透天開1500
推 oasis66666: 兩種2.0算是顯性助漲，禁換約是隱性。
推 jkduke: 最近才剛開始看房 只能說很尷尬 喜歡的房子都要被+100+200
→ sam21sam21: 華固105～115，週末確認過
→ iamala: 價格跟本不是建商或投客訂的，他們也只能順應潮流。不然
→ iamala: 直接一坪訂一兆美元啊，賣出一間廁所就退休...
→ jkduke: 只能說投客把房地合一稅45%加在買家身上
→ jkduke: 有些還會要求 合約平轉 +200 給現金 聽了 也不知道該說啥
→ jkduke: 我覺得要賺可以 但你總價1008萬的房子 只繳50萬頭期 +200
推 feverh: 有投客跟自住客，建商無法隨意拉，現在沒了投客建商爽拉就
→ feverh: 拉？
→ jkduke: 賣 還要合約平轉 現金+200 我真的無言QQ
推 keyneslan: 景氣太好了 房價飆漲 就該打房沒錯
→ sam21sam21: 突然有種距離財富自由更進一步的錯覺
推 piliwu: 長榮你買在20現在也是150賣
推 rdjs: 感覺就要財富自由了
推 IamHunk: 房地稅30-45% 多數都會擺5年才賣吧
→ IamHunk: 市場供給就已經變少了
推 kevin28: 繼續噴
推 b03o20y: 論述邏輯怪怪的，投資客不買，建商不就有多的房要賣？
推 b03o20y: 變成原本投資客的房變換建商賣而已不是嗎
推 b03o20y: 投資客不買，那些房就消失了嗎............想想吧
正因爲這樣少了短投才容易拉
→ b03o20y: 只是政府不給你對房地沒產值的小投資客賺而已
推 jkduke: 供需法則 建商如果抬價賣 沒投資客買 自住客少 房價會往下
但剛需還在所以不會

推 popcool: 怎麼不說投客降低購買意願，建案完銷沒這麼快，文中的例
現在建商不想要完銷
→ popcool: 子順利買到建商一手房？
噓 Iamjkc: 狗屁不通的邏輯阿
→ indium111: 預售屋的門檻低，是最容易被投資客開槓桿的物件
→ indium111: 禁止預售屋轉讓，投資客就不敢這麼玩了，可以讓真正
→ indium111: 需要買房子的人買到
但拉價大魔王是建商
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 13:38:14
推 Anyotw: 投客能開槓桿..你也能開啊。反之，投客不能開你也不能啊
→ Anyotw: 你堅持投客不能開的話，市場上還是有槓桿倍數低的，不過大
→ Anyotw: 家起跑點還是一樣啊
→ indium111: 真正要買房子自住的人，幹嘛去開槓桿?
推 IS0987: 反正她們就扯東扯西都是別人問題啦
→ IS0987: 幹嘛開槓桿就沒錢或錢不夠恩= =
→ Anyotw: 「真正要買房子自住的人，幹嘛去開槓桿?」這句中文我沒懂
→ Anyotw: （驚訝
→ Anyotw: 台灣多數人現金買房嗎？抖
推 IS0987: XD
→ IS0987: 可能她或身邊的人都是吧
推 realqq: 絕對不跟投客買房 打預售是對的
→ victorytim: 越打越噴就對了 舒服
推 dabowchen: 有價無市，泡泡快破囉
推 tfshs0823: 少了投資客(買方），但待售的房子數量不變(賣方），但
→ tfshs0823: 是價格會漲更多？這個邏輯通嗎？
推 feverh: 為什麼有短投就不能拉？有短投建商就非要便宜賣短投？事實
→ feverh: 上現在有短投房價還是照噴啊？
推 b03o20y: 投客是唯一不在供需裡面的啦，投客又不蓋房子（供給供給
→ b03o20y: 的是建商），不再在喊多了啦，現在不向前一兩年了
推 b03o20y: 還有以為建商想隨便怎麼拉就怎麼拉嗎？14後房市怎麼停滯
需求多的時候就是隨便拉，事實就是這樣
→ b03o20y: 了？重點是這2年太多錢，每年都大印鈔票喔......
推 b03o20y: 現在短期明顯就是高風險低報酬，長期不算
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:04:19
推 tfshs0823: 如果建商手上100間，有120組剛需買方，就算沒投資客建
→ tfshs0823: 商還是拉高價。相對如果只有90組買方，建商要怎麼拉高
→ tfshs0823: ？但如果90組買方+20投客，那就是建商跟投資客合作把
→ tfshs0823: 房價拉上去
現在就是正常買方多

而且建商會把100間鎖住50間
推 tfshs0823: 也不用說投客會去轉投資中古。事實是只投資預售的投客
→ tfshs0823: 佔一大半，因為中古變數大，耗工又要懂很多
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:07:32
推 feverh: 有投客建商就不能鎖50間嗎？
可以，但沒有投客物件更好鎖更好拉
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:14:06
推 kichu: 笑了 難道現在投資客就不會隨建商一起漲價賣？
漲ㄧ樣價格嗎？我才笑了
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:15:36
推 kichu: 原來投資客是自用戶的救星，謝謝長知識
這是供需博弈，事實跟市場就是這樣
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:20:37
推 tfshs0823: 還有一點，假設現在B案賣48，然後投客把完銷A案丟上來4
→ tfshs0823: 7賣，對剛需買方來說，跟投客買很像比較便宜？你有沒
→ tfshs0823: 有想過，如果沒有投客，B案建商可能只賣46？
你倒果為因了，拉價的人是建商

投客才跟著

不是投客先
→ tfshs0823: 房價長期來看就是供需，少了投客就是少了部分短期需求
→ tfshs0823: ，現在來看就是能讓房價漲慢一點
噓 swgun: 短投客最好會賠錢賣啦
需求旺當然不會啊
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:25:40
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:27:34
噓 swgun: 打短投跟預售轉讓 需求就直接少掉一半以上了 整篇邏輯根本
→ swgun: 沒有還推論咧
需求沒變 投客也是要賣的
推 tfshs0823: 我舉的例子就是B案拉到48，投客才丟A案47出來啊
就跟你說沒投客建商ㄧ樣拉價

景氣好就拉了，沒投客往上拉更多
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:31:47
→ tfshs0823: 少了投客，建商感覺市場不夠熱，下一個B案就不敢開太
→ tfshs0823: 高啊
現在是剛需跟中長置產客讓市場熱

不是短投客

有你說的狀況市場早崩了
→ swgun: 我自己去看新屋 江翠北二重 中和 央北供給這幾年價格好供
→ swgun: 給超級多 你覺得壓土建融是壓縮到多少？
→ swgun: 一堆人去排預售根本不自住政府打掉這些假需求 需求會上升
→ swgun: ？？
預售供給是下降的，需求是上升的

短投已經少很多，但價格持續往上

不信我也沒辦法，你以爲只有你在看市場？
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:37:24
→ swgun: 光中和摩鐵王就打掉3間汽旅通通變房子 還有雙北都更 你真
→ swgun: 的以為你當投客看得比銀行政府遠
→ swgun: 整條機捷多少建案還怕供給不足 每個人生八個小孩嗎
政府快實施禁轉售吧

不然ㄧ直有人以為是短投買的

你可以去看樂居數據
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:45:10
推 link0739: https://youtu.be/jxf-ILjbLoE
噓 wadevs14161: 通篇唬爛
你可以去看我以前對打房政策的預測

看結果是不是跟我說的一樣
※ 編輯: sbob (223.136.54.15 臺灣), 03/14/2022 14:49:47
→ remotefly: 這篇有道理 邏輯不錯
推 rc001968: 供給量的量是由銀行決定的，除非各位都現金買房。
推 rc001968: 一大堆房子銀行是不借你錢的，但要你全現金買你也出不起
→ rc001968: ，不要幻想天上會掉資產給你，趕緊賺錢換成資產比較重要
→ rc001968: 。
→ ufoout: 你是不是急了，幫Q
推 b03o20y: 投資房地產是不錯的標地，但現在時機想騙人上車真的母湯
→ b03o20y: ，比較像再安慰自己XD
噓 blairc: 把投資客這種假性需求打下去
→ jasonkey123: 預售屋禁換約不是大家要的嗎???現在又反悔了??
→ VicLien: 就退潮水看多空誰光屁股啦 讓剛需說話 都讓自住的進場還
→ VicLien: 漲就別臭 或者 沒漲就是因為有政府 不管怎樣都可以收割
→ VicLien: 選票
推 smoice0626: 槓桿開太大的很急，但持有成本提高才是根本
推 mopigou: 一定漲的阿,穩賺不賠
推 xa6555: 還好我本來就打算成屋再賣XD 成屋更貴耶！！但沒有很多間
→ xa6555: 啦我菜。我聽說有些仲介的老闆一次都買一二十間發哥的案
→ xa6555: 子 （美xxxx之類的）
推 j8630222: 黃牛很容易亂賣 +0~+999隨機 打掉對建商是好事
→ j8630222: 政府打掉黃牛後 又緊縮土建融縮量 建商現在怕虧也配合慢
→ j8630222: 慢賣 之後應該會取得一個量縮慢漲的平衡 小建商哭哭
推 b03o20y: 有本錢慢慢等應該還是穩的啦～～沒抓好風險管理的小戶只
→ b03o20y: 能自求多福
噓 zzyzx: 狗屁不通 不知道在講啥
推 physicsdk: 還真是樂觀呢，短投客明明就是最早搶進幫建商籌第一波
→ physicsdk: 資金的，哪時候是等短投客來清庫存啊？ 再說了，就算
→ physicsdk: 供給減少，國際貨幣政策轉為緊縮，需求不會跟著減少嗎
→ physicsdk: ？ 成本漲價能完全轉嫁那是在多頭，等市場資金退潮，
→ physicsdk: 那些需求弱的蛋白蛋殼區，最好是你想轉嫁就轉嫁。
→ qaz214536: 這邏輯太天才
你才天才，你不知道建商現在很不想要快速完銷嗎？

那些早買的投資客對建商來說，利潤會隨著通膨變低

建商只要把要賣的戶數切成幾期去賣

用高通膨做理由一樣可以熱銷

慢慢賣＆鎖住不賣在高通膨時代，建商才可以抓住成本提高利潤

你還以為是過去的時代啊？

噓 eeewwweeewww: 看得出你很急 可憐喔
你除了說別人很急還會什麼？
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 03/15/2022 10:29:53
噓 SkyIsMyLimit: 眼裡有雞腿 看什麼都香
推 physicsdk: 建商要是這麼有信心越晚賣越貴、投資客轉手物件壓制自
→ physicsdk: 己抬價，可以自己選擇不要潛銷賣投資客啊，問題現在看
→ physicsdk: 起來像這樣嗎？
→ physicsdk: 明明還是很多建商急著要金流需要短投客幫籌第一波資金
→ physicsdk: ，基本盤有了後續周轉才會穩，預售轉約打投客，建商還
→ physicsdk: 是有這個需求，然後自住客機會就多了，講得好像投客不
→ physicsdk: 來買建商就有多的錢從天上掉下來一樣，明明貸款也變難
→ physicsdk: 了土建融也被綁死死。
→ physicsdk: 還需要靠法律規定禁轉售來打投資客？ 建商這麼不怕自
→ physicsdk: 己不賣是不會喔