[閒聊] 為什麼一直漲

[mfcke (drive)]

房地產為什麼最近一直漲

我們繼續來聊聊供需

首先講一下 成本就 土地+建物+利潤

土地本身很有學問 根據每一區 有縣市自己的建蔽 容積

有開放空間獎勵 容積移轉 危老 這邊都是業內人士去PLAY的

但是要看成本上漲就看公開標售價格就好 這邊自行GOOGLE 就會發現一直漲

營建成本分成 工+料 工錢基本上也是一直漲

料錢是會跟原物料進行波動沒錯

再來就是一些勞安衛雜支 銷售 有的沒的

看來看去 所有成本要素

1.土地 幾乎只漲不跌

2.工資 幾乎只漲不跌 看基本工資就知道

3.料  跟原物料走 有機會跌 但是會越墊越高 因為料錢也是經過生產出來的

4.其他開銷 幾乎只漲不跌 (安全設施 夜間照明 廢棄物清除 灑水車 植栽美化 政府規費)

好 再怎樣腦空應該都會承認 房地產成本只會越來越高

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接著說說需求 這是最有趣的


1.從98年到109年低度用電比率持續下降

2.屋齡50年以上空屋率極高 40年以上也是滿高 10~30年有比較低的空屋率

3.目前有在使用住宅 全國大概800萬戶

這裡假設大家至少希望換到921之後房子 就抓個屋齡20年吧

我找了一下資料 確定自己應該沒找錯 超過20年屋子 竟然有75%....


到目前以上 是說明市場非常稀缺20年內房子  話說20歲也不是新房了

不過這些也不是什麼新資訊

比較可怕的是

從數據來說 大概40年以上房子大家就開始厭惡

說真的 合理 40歲房子住起來真的有點過時

那目前台灣超過40歲房子有多少比例呢

也不多 大概是30%初頭 但是 30~40年 也大概20%

所以30歲以上房子大概是50%

之所以抓到30歲 是因為時間是一直在推移 剛好我又想抓10年

"台灣在10年後 會有50%房子 居住者希望換屋" 在這就說400萬戶的需求

100年資料到現在 大概一年最多不超過10萬戶取得使用執照

當然 從總樓地板面積應該會比較準 但是這數據浮動有點大 不好討論

簡單來說 我們當年青壯年人人口太多 大量住宅興建於當初

隨著時間推移 我們不只沒辦法處理人口高齡化問題 連屋子高齡化都炸開了

現在能解決方式應該是狂蓋小宅 滿足基本居住需求
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結論強調的是

接下來十年只會越來越缺房子

而且不管房價是漲是跌

因為成本就是上升 政府也沒有要便宜賣地的跡象

即使薪資房價比太低 導致房地產急凍 進入收縮循環 也會用量制價

有趣的是 用不興建 少量來頂住價格 只給買得起的買

現在一坪15F 4拼 大樓 很標準 居住品質中上的建案 成本一坪11~15萬

土地我們隨便抓一下 配一點利潤 至少一坪要賣20左右

好 遇到景氣不好崩盤 市場只願意接手15萬一坪 那會怎樣

很簡單 建商不蓋 蓋一間賠一間 不用懷疑

而且建造成本不可能降

最慘的是 這事情只會隨時間推移變更嚴重

從成本上升

需求持續增加

供給卻因為政策關係 開始下滑

這波上漲的完美風暴真的很無奈

當然市場會自然調和 就是屋齡50年也繼續住 因為買不起新房

不過火災+地震風險實在是隱憂就是了








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推 OHHEEEEEED: 舊屋才能滿足空間剛需
→ OHHEEEEEED: 只是現在小家庭
→ OHHEEEEEED: 19實坪三房也能住人
推 Lushen: 讚 留言 分享
→ OHHEEEEEED: 我住過發哥19坪三房
→ OHHEEEEEED: 是一個人住 我覺得其實沒那麼差
→ OHHEEEEEED: 認真講一家三口還是可以住
推 IS0987: 不一定...三個人要看有沒有小孩
→ IS0987: 3大跟2大一小還是有差
→ OHHEEEEEED: 兩大一小塞不下嗎XD
→ mfcke: 都可以住啊 就是跟市場妥協 但是這些就是潛在換屋
→ mfcke: 這對不動產來說 就是一個支撐力道
推 akentjoe: 我住斗六 前年800萬就買了個三樓雙車庫新透天了呢～～
→ akentjoe:  薪水差不多的情況下 何必一定要擠六都 又貴房子又小
→ akentjoe:  生活成本又高
→ mfcke: 這也是台灣房地產很難下跌 但是景氣一好 就瘋漲原因
推 IS0987: 小孩很XX...也不是不能住就是跟單純3大比起來差很多
→ mfcke: 我也問過很多南部人...你們幹嘛不回去呢 他們都說沒工作
→ mfcke: 只有公職比較可以這樣脫離六都啦
→ IS0987: 有機會就會想換大一點
→ IS0987: 覺得工作是一個問題，環境也是一個原因
推 OHHEEEEEED: 還是得先買小三房 或買中古屋三房
→ OHHEEEEEED: 才有機會換較新的正三房
→ IS0987: 只是講到這個大家又戰來戰去了
推 s26492755: 問過一些北漂  是說台北比較有往上爬的機會
→ s26492755: 我土生土長台北人  連唸書都不曾離開過  其實我想趕快
→ s26492755: 退休  離開這什麼鬼天氣的台北
推 akentjoe: 我問過身邊年輕的朋友 他們倒不是因為工作 而是因為鄉下
→ akentjoe: 無聊寧願擠台北租小套房 我29歲
推 IS0987: 很多都習慣都市生活了，你要說六都都是都市，北市跟新北
→ IS0987: 市有沒有差？ㄏㄏ
→ IS0987: 雙北再跟另外四都比有沒有差？
→ akentjoe: 有一些同學家裡養豬 養牛 傳產的 也不願意回來接 這超好
→ akentjoe: 賺的欸 我都很羨慕 還不要
→ OHHEEEEEED: 阿災 我在台中我覺得跟台北差的還好
→ OHHEEEEEED: 不然就是台北那些我用不到
→ OHHEEEEEED: 高檔餐廳有差啦 又不是天天吃
→ akentjoe: 台北 新北 台中的都有 倒是高雄的我是還沒遇過 南飄的
推 IS0987: 我那天陪朋友去簽租約遇到兩姐妹，兩個都醫院護理師，直
→ IS0987: 接告訴我說我們有證照在手上沒有找工作問題，北中南都待過
→ IS0987: 最後還是決定來北部
→ OHHEEEEEED: 難以理解
→ IS0987: 我也很羨慕家理能接的不回去接= =
→ OHHEEEEEED: 我脫北沒什麼障礙 一直鼓吹同學朋友來台中發展XD 當然
→ OHHEEEEEED: 也要看產業
→ OHHEEEEEED: 台北有太多企業總部
推 IS0987: 反正每個人想法不一樣啦，更何況我們男的，我問的那兩個
→ IS0987: 都女生，想法可能差更多吧？阿災
→ OHHEEEEEED: 我覺得自己可以一直待在台中欸
→ OHHEEEEEED: 暫時找不到回去的理由
→ IS0987: 倒是我印象超深刻她們當時回答的表情，我們沒有找工作問題
→ IS0987: ，只有我們要不要去這單位而已XDD
→ IS0987: O大可能就比較習慣跟喜歡台中了吧
→ OHHEEEEEED: 甚至想過去住高雄
→ OHHEEEEEED: 去高雄還擺在回台北的前面
推 akentjoe: 台北 誘惑多多 又好玩～～ 玩到一定年紀混不出什麼東西
→ akentjoe: 來 還是要面對現實好好規劃一下人生啊 曾經我在台北也是
→ akentjoe: 很排斥回鄉下
→ OHHEEEEEED: 最近我覺得中古屋也不用買賣了 先觀望好了
→ OHHEEEEEED: 不急著賣跟買
→ OHHEEEEEED: 最好是一進一出比較好
→ OHHEEEEEED: 不要多增加部位
→ mfcke: 我最近都一直在看租約哪個到期 要漲租金
推 akentjoe: 原本想再台中入手一戶 但最近真的價格好高
推 Loire: 決定買便宜的偏鄉自己蓋一間有防火的木造好了
推 koyo167: 40-50年房子隔間打掉重做，水泥粉光油漆水電用一下，
→ koyo167: 就跟新的一樣了，沒必要換屋，除非你說安全性才有差
→ koyo167: 不然功能性老房實際坪數更大更好利用，沒必要換
→ koyo167: 當然你的結論房價會漲是正確的，但你需求增加部分錯估了
推 Harlequin727: 年輕人大多數選台北啊 社交生活跟工作都是台北完勝
→ Harlequin727: 而且現在年輕人真的不一定很追求鄉下大房子 寧願都
→ Harlequin727: 會區一個小窩
噓 railwayman: 又來一個分析的，這個根本不用什麼數據。簡單的道理就
→ railwayman: 可以說明一切了
推 LouisPrime: 工作台北完勝？何以見得？我自己看到的是一大堆買不
→ LouisPrime: 起房的租屋族。在中南部上班的年輕人，很多3.40歲都
→ LouisPrime: 買房買車了
推 yytseng: 其實很簡單，有錢買的人整天朋友圈都在買，不買還變怪胎
→ yytseng: 啦，我們都是沒需求也買幾間壓壓驚，反正借錢利息很低
推 yytseng: 我有間15年的社區透天，其他住戶還想聯合起來打掉重蓋大
→ yytseng: 樓勒，大家都想住新的+獲利
推 j861010: 成本不重要 真的賣不出去還不虧本賣 重點是有錢買的人狂
→ j861010: 買
推 yesyesyesyes: 超級房仲很喜歡說，只要升息就會崩盤，到時候再來撿
→ yesyesyesyes: 便宜，然後其他因素完全不討論，滿有趣的
推 kuanhunter:  https://i.imgur.com/7Lh0qKz.jpg
推 nautasechs: 八卦版有一篇請不到油漆師傅的文搜尋一下
推 Anyotw: 沒有11萬了，國家參考價18萬
推 keyneslan: 除非建築工人願意領低薪不然人力佔建造成本太多
→ keyneslan: 不然就是提議凍漲建築工人的薪水
推 jackyu: 推 這個分析很實際 懂得就懂 還不懂的話夢裡什麼都有，慢
→ jackyu: 慢想
→ keyneslan: 引進更便宜的外勞蓋房子降低成本
→ zaza5566: 問題是政府現在就不準你用外勞蓋房子啊 建商要怎麼省
→ maypcc: 沒外勞可以叫空空無償去當水泥搬運工省錢
推 xmoonlight: 過幾天升兩碼壓壓驚
推 rusuall: 護士是北部薪資較高，純白可以5萬，中部4萬多，南部肯能
→ rusuall: 不到4萬
→ labell: 奇怪不是說 成本過高怎麼都請便宜外勞
推 jonson: 40年大家不愛房價雪崩，接連帶動30 20 10年屋一路崩下去
推 NowQmmmmmmmm: 因為民間資金太多沒地方去只能停泊房地產
推 gn01657736: 台灣房怎麼比日本貴？
推 piliwu: 真的講就是台北比較好玩享樂主義下當然離不開
推 yesyesyesyes: 生了兩碼 , 然後差幾千元  會導致崩盤??
→ piliwu: 護士中部四萬如果嫁個不差的老公買房輕輕鬆鬆
推 kagaya: 這個數據有用
→ kagaya: 講到這個，其實如果勢利的女生要嫁要男友，通常會去竹科跟
→ kagaya: 台北找
→ kagaya: 我看也不少人是打這種算盤的。只是都不會講出來。也不純是
→ kagaya: 享樂主義吧。
→ kagaya: 另一半對女生的任何選擇影響，比男生大很多
推 rabinson: 重點是 稅 稅稅。還有恐慌
推 yasea2004: 謝m大當年的介壽路分析
推 abyssa1: 土地成本是假的 標售價都是新屋行情價來決定的
推 nopenisgreat: 土地成本當然是真的只是告訴你的是假的而已,政府全
→ nopenisgreat: 力炒地沒有人不知道吧?
推 Nine999: 每年不都在上演政府打房 選舉完繼續炒房 該習慣了吧
推 abyssa1: 土地成本倒因為果 是因為新屋賣得掉 他才會高價標
→ abyssa1: 新屋市況差 標售只會一直流標 核心還是新屋價有人買
→ abyssa1: 政府想全力炒地沒錯 但有時候也是會吃鱉的
→ abyssa1: 所以分析一堆成本意義不大 終端沒人接 成本再高都沒價
→ abyssa1: 民國85年房市走下坡 一堆房子跌到比造價低一樣沒人接
推 abyssa1: 一直漲的核心 建商：我知道你還有錢
推 piliwu: 股版八卦版每天都一堆人想買房不可能跌
→ piliwu: 我爸跟我講過真的跌時跟朋友講買房都避之唯恐不及
→ sdhpipt: 土地其實也是會跌的 還會流標 印象最深的就是當年淡海新
→ sdhpipt: 市鎮每次開標都流標 底價都偷偷下調 後來直到大地主營建
→ sdhpipt: 署新市鎮開發基金跑出來投資淡海輕軌 才順利賣出土地
推 Sam27: 成本是假議題，航運價去年就演一次了，晶片也是
→ Sam27: 航運去年漲4倍，成本有多很多嗎??? 不就是吃定你一定要買單
推 kizz: 推分析
→ Sam27: 廠商都希望賣價無限高，但就看多少人願意買
推 sen1008: 資本巨鱷點名誰要漲就漲，沒在跟你講道理的，民眾不買單
→ sen1008: ，就媒體狂洗，本多終勝
推 c188cc: 這題目跟你為什麼不進去發哥一樣蠢
→ mfcke: 不管怎樣 土地就是漲啊 成本也是漲
→ mfcke: 所以你們沒細看文章
→ mfcke: 我說如果崩盤剩15萬才有人接 會怎樣
→ mfcke: 沒人蓋 等市場有利潤 才會重新啟動
推 abyssa1: 漲太高就會跌了…  營建成本是崩跌斷供給的分水嶺
→ abyssa1: 土地價格是會跟著房價崩的 結論現在是供給控價格沒錯
→ abyssa1: 民國90年就是崩到比造價低 建商倒一片 市面沒新供給 剛
→ abyssa1: 需慢慢消化餘屋 餘屋清完再來噴一段
推 sdhpipt: 說到崩到比造價低 我對於新莊當時很有印象 有建案叫做
→ sdhpipt: 江陵世紀 新莊第一棟全SRC鋼骨制震的 結果蓋好之後二手價
→ sdhpipt: 1字頭 比造價高不了幾萬塊超慘的
→ sdhpipt: 歐洲村那種造價6萬的賣16萬倒是有賺錢
→ s26492755: 上歷史課啊
→ s26492755: 其實造價成本就是個不肯服輸的點  我怎樣放著都不要虧
→ s26492755: 本
→ s26492755: 但如果缺錢週轉 市場又差  還是得吞
→ s26492755: 不想虧錢是心態  但還是得回歸現實
推 abyssa1: 高雄85大樓也是一大堆低於造價的交易
推 jack0727: 同位醫療人員 說真的除了醫牙藥 其他相對收入支出後盈餘
→ jack0727:  南部應該是還多一些 但就看人要在哪 女方多留台北 南
→ jack0727: 方還有買房夢的就回南部
→ mfcke: 高雄那就有點特例了 畢竟是破產建物
→ mfcke: 不過根據供給需求 妳市場低於成本價 就是等待市場消化完
→ mfcke:  不然沒人蓋
→ abyssa1: 這點是沒錯 台灣新供給實在太少
→ abyssa1: 一年新蓋10萬戶 50年才500萬戶 註定一堆人只能住老房
推 frowning1226: 推~
→ nicayoung: 政府態度很明顯，炒房黨不下臺就是放心多
推 KrisNYC: 先前sdh還abysal大大就說過1990有一波大建築潮
→ KrisNYC: 之後新蓋數量真的是越來越少
推 KrisNYC: m大已經是這兩年多方講數據最溫和 措辭最好聽直白的了
推 abyssa1: 空空一直喊RC年限50年 又喊建商炒房蓋太多要打供給
→ abyssa1: 我都錯亂了… 新住宅少成這樣 簡單的數學應該不難理解
噓 brokenagate: 成本可以漲，但你可以不用改那麼多多到沒人住還不跌
→ brokenagate: ？你可以煮整碗鮑魚賣太貴沒人吃，還在那邊哭成本太
→ brokenagate: 高嗎？
推 abyssa1: 以後屋齡中位數會突破50年 翻修需求爆量長期缺工
→ abyssa1: 一直打蓋房 是要怎麼跌？
→ mfcke: 是要買的人哭太貴 我只好抱怨成本高啊 倒果為因?
推 j8630222: 2050年 近800萬間屋齡是38-57 這其中有450萬屋齡超過58-
→ j8630222: 破百 台灣28年就算蓋280萬 都追不上 其實台灣不缺老房
→ j8630222: 只是現在的人太容易眼高手低 薪資低 硬要跟別的階級搶新
→ j8630222: 房子 請聽板上大神們的 買間能力可負擔的比期待打房實際
推 abyssa1: 可是老人不太整修老房 年輕人看清事實終於能接受老房的
→ abyssa1: 時候恐怕找不到也花不起整修工程了
推 KrisNYC: 20年前我看家裡翻修老房子的單據 含一些增建大概一坪5萬
→ KrisNYC: 大概2015年同一間房子我重估一次已經超過一坪7萬
→ KrisNYC: 雖然內裝的標準不太一樣 但現在去估我目測十萬一坪都很卡
→ KrisNYC: 而且裝修的錢沒辦法讓你分三十年慢慢還 說起來也很硬
推 s012505: 老房可怕的是老人鄰居 低端人口稠密
→ bearKQG: 因為有人一直在買呀
推 jsont: 謝謝大大分析
推 victorytim: 跟空空不用認真
推 popcool: 很有道理，推推
→ missin: 還有拆房都更的障礙太多，新陳代謝不良