Re: [請益] 新北中和老透天

[sdhpipt ()]

※ 引述《bigflyqq (阿天)》之銘言：
: 各位前輩想請問一下，小弟有機會入手一個連棟老透天，價格卻讓小弟怯步，但家母確很有興趣。
: 物件目前知道的資訊如下:
: 1.建坪約25.x坪（1＋2層）
: 2.地坪還不知道
這個才是最重要的 建議先查清楚 我猜測頂多13~15坪土地
: 3.在死弄裡，弄口連結約6到8米巷，弄寬窄估計4米以下.
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: 4.地段的話走路到捷運可能要15分鐘
: 5.40年以上老屋
: 6.之前有被詢問都更意願，但有釘子戶。
: 目前探聽到賣家想賣的價格大概接近1500
: 但我覺得地段不是很理想下不了手，因為我覺得有以下缺點。
: 1.在門口車子都進不去的宅弄。
: 2.之後要改建應該也很困難，因為車子都進不去？
: 3.都更遙遙無期，可能到我掛了還沒成功。
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: 4.房子格局屬於寬窄深長型。
: 家母表示知道只是買土地的價值，所以他覺得1200可考慮。
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: 但我覺得那個地之後要改建什麼東西應該也要附近住戶同意，所以地的價值應該也不會太高
: 想請問各位前輩的看法如何，謝謝。

個人偏見 說一下你就隨便聽聽

所謂土地的價值 只有在改建時有價值
沒改建的話土地大反而繳稅多 占用遺產額度多 是負價值的
所以你要訴求買地 就要想改建 不然沒意義
而且同樣持份土地這麼大土地 為什麼透天有優勢?
(我是說真透天土地1/1獨自持有的)
就是在於改建比較容易 不需要跟其他持份地主協調

因此 您長輩堅持買透天 其價值就只能看改建的可能性

回到您敘述的房屋狀況
4米窄弄 出去是不足8米巷道
這個在中和是不能蓋超過200%容積率的
雖然中和住宅區有300%容積率 但是必須臨8米以上巷道才能有300%
故 房屋現況應該就已經是這塊土地能蓋的室內面積上限
除非能大面積整合到面對更大的路

由於改建前改建後面積很可能一樣
這樣建議你不要想改建了 完全不要看土地面積或土地價值
純粹從房屋面積使用價值的觀點去評估
可以跟周遭老公寓低樓層比價看看 看同價位能買到什麼
再看看買這間透天划不划算

透天有個好處 你隔間小套房申請裝修許可 不需要樓下簽名
屋頂裝設太陽能發電板賣電也不需要全棟簽名
(前提是土地1/1真透天 而且房屋是合法面積有權狀的)
建議把這幾點納入評估看看

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人有多大膽     地有多大產
一個蘿蔔千斤重 十輛騾車拉不動   這就是大躍進!!!
https://i.imgur.com/GSnmNhN.jpg

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推 tskier: 推
推 bigflyqq: 謝謝s大，你的建議跟我考慮的大致相同，目前就是等看到
→ bigflyqq: 後面的土地權狀再做考慮。3Q
→ sdhpipt: 請你親戚拿出地號就好 然後可以查網路上的地籍圖
→ sdhpipt: 這樣就可以大致分析出土地是否有改建可能了
→ sdhpipt: 只有門牌其實也可以查得到地籍圖
推 cindycincia: 改套隔間 修繕也容易 不用跟樓上機機歪歪