Re: [請益] 未來少子化沒人接盤現在高點脫手好嗎

[TheDream (努力面對每一天)]

※ 引述《zwchih (風言風語)》之銘言：
: 近期房價高漲
: 但市場終究是和供需相關

供需就明顯失衡啊。

過去十年相信房價會跌的看空族群，最近兩年很多空軍叛逃，都認輸上車了。

所以過去十年減少的買盤，很多都變成最近兩年的房市需求方。

而市面上的供給量並沒有這麼多。

: 台灣人口自109年01月到達23,604,265的頂點後開始負成長
: 109年01月：23,604,265人 (歷史新高)
: 110年12月：23,375,314人
: 減少228,951人，-0.97%
: 但需求依舊是成長的，因為小家庭興起，導致戶數反而增加：
: 109年01月：8,835,281戶
: 110年12月：9,006,580戶 (歷史新高)
: 增加171,299戶，+1.94%
: 平均每戶人數：
: 109年01月：2.6716人
: 110年12月：2.5954人
: 所以這段期間雖然人口減少但需求還是增加
: 但自111年01月起開始首次戶數下降
: 正式宣告市場需求也開始下降
: 110年12月：9,006,580戶
: 111年01月：9,005,752戶 (-828,-0.009%)
: 111年02月：9,005,454戶 (-298,-0.003%)
: 給大家參考~
: 其實戶數今年就開始下滑，不用等25年

解讀數字統計時，最誇張的人就是像你這種。

你看到全台戶數開始減少了，所以你想推論因為需求下降，所以房價會開始下修。


先不管其它影響房價下修的因素，只看戶數這個因素就好。

你看到全台戶數開始減少，你能推論出台北房價要開始下修嗎？

你看到全台戶數開始減少，你能推論出新北房價要開始下修嗎？

你看到全台戶數開始減少，你能推論出桃園房價要開始下修嗎？

你看到全台戶數開始減少，你能推論出台中房價要開始下修嗎？

你看到全台戶數開始減少，你能推論出台南房價要開始下修嗎？

你看到全台戶數開始減少，你能推論出高雄房價要開始下修嗎？


很明顯沒有辦法推論啊。因為全台戶數減少，並不等於個別區域的戶數減少。


2021年六都與新竹的戶數增減數
https://cdn2.ettoday.net/images/6150/d6150463.jpg

2021年新北、桃園、台中的戶數都是增加一萬戶以上，三年內要看到戶數
開始減少的機率並不高。

除了台北市以外，其餘五都跟新竹的戶數目前都是增加的。


板上大部份的空軍，不是來自六都與新竹，就是想在六都與新竹買房，

看看2021年五都 (除了台北市) 與新竹的戶數增減數，
要等到哪一年才會開始出現戶數減少呢？

照空軍的理論，戶數都沒開始減少，要怎麼推論出五都與新竹的房價要開始下修呢？


至於台北市未來的房價

依照空空理論一：少子化趨勢與台北人口減少，所以台北的房價會下修。

依照空空理論二：總戶數減少代表需求減少，所以台北的房價會下修。

照這兩個理論來看，空軍可以完美地得到結論：台北房價肯定要開始下修了！


但是我敢說：五年後台北的房價均價肯定比現在高。 -> 這個有空軍要反駁嗎？

所以戶數減少對台北市的房價影響是什麼呢？


: 2年內新成屋和預售屋因為最近通膨嚴重價格無法下修我覺得合理，但2年以上的房子也漲
: 的莫名奇妙，就是不合理之處了

市場就是正確的，存在即合理，千萬不要跟市場對作。

會覺得不合理就是你還沒搞清楚市場是怎麼運作的。

房地合一2.0後，持有五年以內的房屋、持有五年內的預售屋、屋齡五年內的新成屋，
這些交易都要吃重稅，所以市場上的籌碼都被鎖起來，房市供給量嚴重下滑。

政府一系列打炒房的措施，讓小建商沒有生存空間，
大建商可以聯手掌握區域性的建案供給量，
大建商養一堆人做市場研究，一定會避免出現供過於求的現象。
大建商政治獻金繳那麼多，要被政策打到的機率太低了。


這兩年因為疫情造成全球大QE，房價大飆漲，讓過去十年的空軍開始有人認輸上車，
過去十年累積的買盤，都擠在最近兩年發酵，加上原有的市場買盤，需求面是大噴發

台灣經濟史上最好，科技業、航運業、金融業的從業者賺了這麼多錢，會拿去
做什麼投資？

這些人的資金流向，最大宗還是房市跟股市啊！



供給量嚴重下滑 加上 需求面大噴發

造成：
買不到預售新屋 -> 買屋齡五年內的新成屋

買不到屋齡五年內的新成屋 -> 買屋齡5~15年的中古屋

買不到屋齡5~15年的中古屋 -> 買屋齡15~25年的中古屋


理解這些，就會知道為什麼屋齡兩年以上的房子也在漲價。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.132.27 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648452021.A.8DA.html
→ KrisNYC: 16-19成交量嚴重萎縮 累積了太多需求 不只首購還有換屋
→ TheDream: 看板上畢業文也知道，很多空軍都是看空5~10年後，才認輸
→ TheDream: 上車，至於新進的空軍大概也要看空5~10年後才會懂為什麼
→ TheDream: 房價始終沒下跌
推 IS0987: 粗暴言論大可不必
→ IS0987: XDD

實話實說應該不算是粗暴言論。XD

推 s8752134: 我幫某g說  "台北今年是沒落第二年"                     03/28 15:33
推 jonson: 老實說啦如何認輸我不懂，但多多認輸賣房倒是可以拭目以待
推 tobayashi: 收到！每坪100萬以內買到賺到都是佛心價！槓桿開下去！
推 jack21128: 最近兩年是重點 就資金氾濫的結果
→ s8752134: 去年台北沒落元年整年年漲幅7.3%,  今年我們再看看 XD
→ s8752134: 崩潰哥下次社宅沒抽到, 又看到貴桑桑的房租就認輸拉
→ s8752134: 這蠻容易發生的, 畢竟社宅不好抽啊! 好好珍惜你的運氣

台北房價要沒落應該還要等很久

推 buji: 房價漲其實只是反應貨幣購買力下跌                          03/28 15:37
→ buji: 不買房又不代表把錢花光不做投資理財

房價漲並不是貨幣購買力的因素而已

推 aesdu: 貨幣購買力下降只是其一，其二是政策性縮減供給量，還不漲
→ aesdu: 翻天才怪，一直打一直漲。
推 piliwu: 當然啊初代炒幣的都退休住豪宅了
→ piliwu: 炒房的能住豪宅不多
→ piliwu: 每個人選擇不同但投資總是會有風險
→ piliwu: 不投資還是有風險現金被印鈔機吃掉
推 KrisNYC: 純炒房的話 豪宅從2013年之後就滿滿奢侈品屬性了
→ KrisNYC: 基本上和炒房平常在算的資金投報運用效率邏輯完全違背
→ lolpklol0975: 才升1碼就崩潰...,升4碼怎麼辦？
推 Magita: 台灣房市有空軍嗎？只有空手吧？難道可以借房放空喔？
→ KrisNYC: 而且對純炒房的人來說每一塊錢現金都是買房投資的子彈
→ KrisNYC: 還真的 很難很難買豪宅 就算有四五億
→ KrisNYC: 多半還是持有一大堆收租物件 住個4~5千萬的居多
推 Tattoo: 未來是未來的事
推 fedona: 台北市的房子跟有沒人要住沒有必然關係
→ fedona: 有錢人買著爽
推 nthomas: 出手太重了啦
推 KrisNYC: 其實這篇寫太長了 懶人包就是 1.台北戶數減少房價照漲
→ KrisNYC: 一堆戶數推論房價的基本正確性就全炸了
→ KrisNYC: 2. 台北戶數變少房價漲的主因是新屋供給太少 需求太大
→ KrisNYC: 3. 因為需求太多 嚴重供不應求 替代效應拉高中古屋房價

K大是重點王，的確就如K大說的這些。

再加上一點：
想在六都與新竹買房的空軍，不要只看全國數據，要看細部的區域數據才有意義

推 jonson: 多多期待社宅抽不到跟房蟲租房求解套，把命運歸咎於運氣    03/28 16:17
※ 編輯: TheDream (1.165.132.27 臺灣), 03/28/2022 16:26:16
推 childeviler2: 買的地方都漲30~40%，套什麼？？
推 iamprincess: 全台房屋有九成都在建商手裡，只有一成是自住用的，
→ iamprincess: 少子化衝擊，未來連租客都會變少，那些握有非自住房
→ iamprincess: 屋想出租的怕是會有一波拋售潮，到時可以再看看囉。
→ iamprincess: 雖然我早就有買了一間，但是是自住的，只是看這兩年
→ iamprincess: 房價漲成這樣，替年輕人感到悲哀。
推 IS0987: 樓上在說啥= =
推 aesdu: 建商手握天下九成兵馬是在說笑話嗎？XD
推 childeviler2: 為什麼建商手上有九成的房屋？
推 IS0987: 完全看無他在說啥= =
推 childeviler2: 我說一下我當空方的經驗，我14年前剛出社會，在林口
→ childeviler2: 看房，那時候一坪13~15萬，當初覺得投資客，建商沒
→ childeviler2: 天良，買了sway的書一整套，後來2015年那時候看房
→ childeviler2: 價，差不多翻了一倍，MD，馬上把書拿去丟掉，現在已
→ childeviler2: 經買了幾間房，跟上這波漲幅了，還當空方？被軋到
→ childeviler2: 不要不要
推 childeviler2: 對了，現在A9前段差不多5字頭，差不多在45~50左右，
→ childeviler2: 後面一點便宜一些...
推 castalchen: 又要房地產A片中毒者症候群患者出現了
推 keat: 建商怎麼手握九成房屋啦XDD
推 teddet2007: 打臉打的好享
→ teddet2007: *響
推 karachi: 影響最大的應該是新屋興建或都更的速度太慢
推 hans1478: QQ
推 s26492755: 手握九成兵馬  天下我有
→ s26492755: 殺殺殺殺殺
推 vendee: 這ID專業
推 CK19: 這打臉太重了
推 j8630222: 我只支持彰化的空軍 其他地方戶數減少？別鬧了 以前三四
→ j8630222: 五代同堂 現在年輕人2個人都還沒小孩就想自己住一戶
推 wowjesus: 然後空屋率這麼高... 就繼續控貨
噓 kyova: 魯空本來就一群智障，尼這樣趕盡殺絕對嗎...
推 paunch: 彰化薪資倒數第一，人口外流，房價還是噴，完全打臉空空，
→ paunch: 更別說有支撐的都市了