推 empireisme: 首推 04/03 21:48
推 annzheng: 推 04/03 21:58
推 sesee: 投資股債中間有個20%的drawdown，女友或老婆會讓你開始懷疑 04/03 21:59
→ sesee: 人生。但手上的房子drawdown 20%，旁人還是為你有間房子微 04/03 21:59
→ sesee: 笑 04/03 21:59
推 didi0909: 佛 04/03 22:00
→ Intension: 如果自住，出租投報率就不能算了吧 04/03 22:00
自住一樣要算阿.
你租屋或是付房貸,就是你支出3%或是1.7%.
不動產增值你可以辦理財型房貸,所以增值依然等同你的資產收益.
做投資,你房子增值,那麼爽可以增貸出來買股票套利.
怎麼會沒差??
為啥會有自住就不用算的錯覺?
另外你如果說錢先放在其他投資.
那你總有一天要回來買.
回來買,以上數字,全都要結算.
所以為啥不算?
無論怎樣,你都會算到.
除非一輩子都不買房...
只要你要買房,無論是現在買還是未來買.
你永遠躲不掉要面對不動產1x~2x%的年化利潤這件事情.
你一買就是要結算這筆錢.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:06:25
→ IBIZA: 自住 省租金 也是一樣投報啊 04/03 22:03
推 gugu543: 推C大 04/03 22:04
→ gugu543: 數學不會算的可以參考這網站， 04/03 22:05
→ gugu543: 記得參數要按對 04/03 22:05
推 kunamatataha: 是這麼說沒錯啦，但是自住有管理費要繳還是有點痛 04/03 22:05
租屋也要繳..XD
你的租金含管也只是把管理費灌在租金裡.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:07:01
→ kunamatataha: 目前剛好在租約快要到期有感....房租頂多漲1000 04/03 22:06
→ kunamatataha: 但是自己買了自住管理費一個月就3.4000. 04/03 22:07
這一點還是.
租金增值都沒計算...XD
如果像台中那樣亂噴.
你今天房東不給你漲.
哪天他不租了要收去賣.
你一換租,你的租金不小心就要翻倍.
本來租一萬五,結果一退租從新租就要三萬多.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:07:50
另外補一下.
為啥窮人買房容易往上爬.
因為他買房會"all in之後開五倍槓桿"
然後"會抱得很穩,不會被洗出去".
玩股票所有現金all in的很多人就做不到了..XD
更何況開槓桿.
因此你有200萬,可是你玩股票你只丟入150萬.
但你買房,你是200萬all in之後再開舞倍槓桿.
然後你150萬大多也不會只買一支股票.
所以也許某支股票賺到翻,結果你才買50萬.
而漲很少甚至賠錢的....阿你都不講都不算都不存在..XD
因此到最後結算下去.
奇怪,不是股票賺很大很大...怎麼被買房的拉開了資產距離?
so...玩股票..不要當本版的人都只買房沒玩過股票..XD
一堆講的很厲害,實際上真的厲害的沒那麼多人.
而玩股票很厲害的,哪一個需要抱怨房價很高??
鬆哥需要抱怨房價很高??
阿你比鬆哥厲害??
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:13:32
→ kunamatataha: 高雄的房租漲得幅度跟台中比好像還好@@還是覺得很貴 04/03 22:12
→ cookiesweets: 回應ceca大 04/03 22:13
→ cookiesweets: 首先 股票一樣可以開槓桿 04/03 22:13
你用甚麼開.
外加你敢all in之後開嗎..XD
一個震盪,保證金補不出來就出去了.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:13:59
→ IBIZA: 其實你是信貸 不是股票槓桿 04/03 22:13
→ cookiesweets: 預設房貸才有槓桿不合理。另外股票槓桿方式很多， 04/03 22:14
→ cookiesweets: 不是每個都會斷頭 04/03 22:14
→ IBIZA: 如果這算股票槓桿 那信貸+房貸 買房 不就無本? 04/03 22:14
→ IBIZA: 股票槓桿不外乎質押跟融資 兩個都會斷頭 你還有甚麼槓桿方 04/03 22:15
→ IBIZA: 式? 04/03 22:15
股票融資和你所謂長期屯股會衝突.
股票融資有時間的...
你不可能開融資屯股個幾年...
那你要清算後從新開融資.
這時候股票震盪就會讓你產生龐大的風險.
當然你除了股票融資外,我是不知道還有甚麼開槓桿的辦法?
難道你是說期貨槓桿...XD
在講一次,當初去期貨開戶的時候,那邊的人都用看著死人的眼神看著我...XD
還是你的信貸也算是你的股票槓桿..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:17:36
→ IBIZA: 如果拿信貸出來講 買房的槓桿只會更輾壓買股 04/03 22:15
→ cookiesweets: 我覺得我們討論沒交集是因為人生階段不一樣，你們 04/03 22:16
→ cookiesweets: 本金太大了。本金破千萬閒置資金，當然可以自住+房 04/03 22:16
→ cookiesweets: 貸槓桿。 04/03 22:16
本金很大才會槓桿比較低..XD
(銀行不願意借更多錢給我)
我在講的是跟你一樣的人的狀態.
你信貸200萬去玩股票.
你同事信貸200萬去買房子.
之後你就會遇到上面數學算出來的差距問題.
→ Intension: 以現在的房價，租房花的錢可能只要房貸的一半 04/03 22:17
你必須跟"利息"比.
本利合房貸的話你還要判斷.
你是跟20年還是30年還是青年首購房貸40年比..XD
40年房貸首購可是可以辦的....
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:19:44
推 sesee: 本金小更沒有投資指數的意義... 04/03 22:17
→ IBIZA: 不會喔 就算是台北 房貸跟租金都很接近 04/03 22:18
→ IBIZA: 台北的租金報酬率是2.64% 04/03 22:18
→ joy159357: 房貸有租房的兩倍叫做眼高手低... 04/03 22:18
→ cookiesweets: 不如我們單純化情境，一個不到30歲的年輕人，目前 04/03 22:18
→ cookiesweets: 本金200萬現金，以各位前輩的觀點應該馬上買房，但 04/03 22:18
→ cookiesweets: 我認為應該以股市為標的。 04/03 22:18
→ IBIZA: 1000萬的房子 借房貸800萬 要還27000, 租金可以到25000 04/03 22:18
→ Intension: 版上最愛說的增貸，問題是如果房貸都佔薪資的2/3(以現 04/03 22:19
→ Intension: 在的房價)，就算只要付利息，負擔還是比租房的人重很 04/03 22:19
→ Intension: 多吧 04/03 22:19
你就拿股利去補阿.
當然不建議你現金流抓那麼緊.
通常你還要準備2~3年的週轉金空間比較好.
→ cookiesweets: 這也是比較符合這串原文「年輕人」的情境吧XD 04/03 22:19
你可以試看看.
用數學告訴我.
200萬買股票比買房好..XD
算一下你在想一下.
→ joy159357: 你不如參考我的文 除非你200萬買飆股 不然不如1000萬房 04/03 22:19
→ IBIZA: 200萬現金我之前推薦過操做了 04/03 22:19
→ sesee: 200萬的本金，買房是持有1000萬資產，你會開槓桿到持有1000 04/03 22:19
→ sesee: 萬股票嗎？ 04/03 22:19
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:21:36
推 kunamatataha: 買房不要忘了還有'裝修費也是很驚人的尤其是中古 04/03 22:20
哪來的裝修費很驚人..XD
你可以買勘住的房子阿.
然後直接搬進去住,不要額外花錢裝潢.
裝潢是一種奢侈性開銷.
沒錢就不要想著奢侈性開銷.
→ IBIZA: 花100萬貸三百買基隆海大旁邊的隔套, 每個月可以收4萬 04/03 22:21
→ IBIZA: 也沒有那麼驚人 你買來出租的根本不用裝修 04/03 22:21
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:22:25
→ cookiesweets: 樓上，或許不能開到1000萬，但我可以開到600萬。更 04/03 22:21
→ cookiesweets: 何況開到1000萬的槓桿風險不能完全不計吧？全都壓 04/03 22:21
→ cookiesweets: 一個國家一個縣市，一個市長或選舉就能改變的標的 04/03 22:21
→ cookiesweets: ，跟當全世界前5000大的公司的股東，是誰風險比較 04/03 22:21
→ cookiesweets: 大？ 04/03 22:21
→ IBIZA: 幹 那間賣掉了XD 04/03 22:22
你是覺得.
股票不知道你用甚麼開3倍槓桿.
會比不動產開五倍槓桿風險高??
你不會不知道不動產不會被斷頭吧..XD
股票開三倍槓桿,你說看看你怎樣開,然後風險是多少?
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:23:25
→ IBIZA: 200萬不是考慮風險的時候 200萬該考慮的是衝高報酬 04/03 22:23
→ IBIZA: ^區域 04/03 22:23
推 sesee: 股票只開到600萬就落後1000萬的資產67%了耶! 04/03 22:23
→ IBIZA: 之前海大那兩間都賣掉了 我找看看還有沒有 04/03 22:24
→ sesee: 前五千大公司股東很威風？你知道什麼是系統性風險嗎？ 04/03 22:24
→ IBIZA: 這間也很威 04/03 22:24
→ IBIZA: 這個不用花你兩百 一百多再借300就能買下來 04/03 22:24
→ cookiesweets: 重申一次 你們本金大 所以槓桿股票比較不利 04/03 22:24
→ cookiesweets: 但我是年輕人呀 04/03 22:25
→ IBIZA: 9間套房理論上可以收4.5萬 04/03 22:25
→ IBIZA: 我現在不就在講年輕人一兩百萬的投資嗎? 04/03 22:25
為啥年輕人買房比較不利??
年輕人首購可以用40年房貸耶,朝爽的.
你玩股票才不利吧..XD
你為啥覺得你玩股票很有利?
股票槓桿下,一個震盪你就嚇死.
沒被掃出去你也會減倉.
你一減倉,就等同你抱不住.
然後進進出出又要繳一堆稅金.
除非你槓桿沒開很大,還有預備金.
那你投資總資金就比買房子少更多更多更多.
這樣時間一拉久.
你會被買房子的甩到看不到車尾燈.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:27:22
→ cookiesweets: 我開三倍槓桿很簡單。本金200萬，信貸250萬-300萬 04/03 22:25
→ cookiesweets: ，剩下期貨就可補足 04/03 22:25
→ sesee: 現在不就在講年輕人200萬本金的投資嗎 04/03 22:25
→ IBIZA: 這間開468 1百多萬頭期就能買到 借300 每月還1萬 04/03 22:26
→ cookiesweets: *期權 04/03 22:26
→ IBIZA: 9間理論上可以收3-4.5萬 04/03 22:26
→ cookiesweets: 對啊 所以本金200萬我開3倍槓桿很簡單啊 04/03 22:26
推 kunamatataha: 給cook我投資過3661一張，花92萬後來股價500認賠 04/03 22:26
→ sesee: 期權就不用拿出來講了，不是給99%的人玩的 04/03 22:27
→ IBIZA: 你不是要買VTI嗎 怎麼變買期權 04/03 22:27
→ cookiesweets: 我回應ceca大的開槓桿不易，如果本金3000萬當然很 04/03 22:27
→ cookiesweets: 難股票開三倍，但200萬很簡單吧 04/03 22:27
→ kunamatataha: 請問如果是房子會這樣被洗掉嗎..... 04/03 22:27
推 cindycincia: 有些人理財房貸出來放股市拿股息是為了cover自有的 04/03 22:27
→ cindycincia: 房貸吧？ 04/03 22:27
期貨..XD
你有沒有經歷2018年的0206期貨大屠殺..XD
就跟你說,去期貨開戶的時候,他們都用死人的眼睛看著你.
期貨很容易被玩..XD
現在旁邊那個,以前外匯期貨就被玩過..
明明很穩定的幣值,結果一個奇妙的震盪就出去了...XD
你確定期貨的風險可以跟不動產比.
不動產風險如果是10,期貨大概是500...XD
你敢開期貨槓桿,你不敢買房子?
這就奇怪了??
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:29:24
推 aa4live: 是說對年輕人來說 信貸300萬還要低利率不簡單吧 這個前提 04/03 22:28
推 s8752134: 所以你200萬要用啥股票開3倍槓桿不怕斷頭？ 說來聽聽看 04/03 22:28
→ s8752134: ？ 04/03 22:28
→ IBIZA: 這間基本上你出150萬頭期 一年可以收2萬回來 04/03 22:28
→ IBIZA: 這間基本上你出150萬頭期 一年可以收20萬回來 04/03 22:28
→ cookiesweets: 期權我自己也初入門道不敢太大聲，現在多數放vwra 04/03 22:28
→ cookiesweets: ，不是vti 04/03 22:28
→ aa4live: 要不要先釐清.....我同溫層能貸到這種條件的都是醫生-.- 04/03 22:28
→ cookiesweets: S大我不是回了嗎= = 04/03 22:29
推 IamJoey: 你若覺得自己股票勝率跟報酬率大於房地產。當然沒問題。 04/03 22:29
→ s8752134: 期權？ 04/03 22:29
→ cookiesweets: 我是醫療業沒錯 但公務員跟工程師聽聞利率都贏我們 04/03 22:29
→ aa4live: 本金200房貸800 vs 本金200低利信貸300 我覺得前者簡單很 04/03 22:30
→ aa4live: 多很多... 04/03 22:30
推 kunamatataha: 醫療業信貸條件還不差的雖然正在走空頭你去多問幾家 04/03 22:30
→ cookiesweets: 信貸就夠了其實 正2etf 期權 融資這些是真的信貸條 04/03 22:30
→ cookiesweets: 件不好的人也能考慮 04/03 22:30
推 IamJoey: 贏個懶趴啦 醫師同溫層太強 才會整天覺得醫師很魯 04/03 22:31
推 s8752134: 靠杯，我去年期權賺1000，同時間另個朋友本來賺300我叫 04/03 22:31
→ s8752134: 他節利買房他繼續凹期權，結果300現在剩不到50，你建議 04/03 22:31
→ s8752134: 買期權開槓桿？ 不要嚇我啊！XDDD 04/03 22:31
你經歷太少了..
不懂猶太人的利害.
喔不,你應該剛見識過負油價的利害..XD
怎麼會對期權抱著開槓桿風險還好的錯覺??
WIT,一口賠500萬....變負值後,被關廁所不准賣..XD
當天晚上我們都熬夜看著精彩的數字一直跳...
and...房子開理財型房貸,甚至直接轉增貸,再丟指數型ETF確實是很多中產的操作手段.
(轉增貸比較穩)
然後股利再拿來當還房貸+下一次轉增貸的週轉金.
同時跨越不動產和股票兩種投資的一個很基本的操作方式.
不過當然每多一個投資,就會多一分風險.
因此現金流還是要控制好,預備金或是預留空間要算好.
賺錢不要太拼命...會傷身體.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:36:12
推 aa4live: 同意IamJoey 醫生覺得自己條件差的同溫層真的厚到不行 04/03 22:32
→ IBIZA: 你不覺得你為了槓桿太擴大你的風險了? 04/03 22:33
推 kunamatataha: 醫師看房標準通常很高啦....不會想屈就但就常常覺得 04/03 22:33
→ IBIZA: 另外 你把信貸當槓桿 我剛剛就說了 這樣房子會變成 04/03 22:33
→ IBIZA: 零成本喔 04/03 22:33
→ kunamatataha: 自己不應該買不起自己看上的房子，有人闖出很多生路 04/03 22:34
→ Intension: 買spy.qqq leap call開槓桿(大盤跌10%開始買)，如果你 04/03 22:34
→ Intension: 相信房子長期向上，spy ,qqq一定也是，股災大概3年就 04/03 22:34
→ Intension: 結束，以現在有QE這工具的情況下 04/03 22:34
→ kunamatataha: 也有降低標準屈就的，不過說真的至少買個自住避險好 04/03 22:34
推 sesee: 其實風險不只是在資產上，還有自己的人生歲月，還有幾年後 04/03 22:35
→ sesee: 才發現自己還是得買房 04/03 22:35
→ IBIZA: 問題是你股票開槓桿 即使長期向上 沒有辦法保證短期下跌不 04/03 22:35
→ IBIZA: 斷頭啊 所以你股票能開的槓就有限 04/03 22:35
→ IBIZA: 五倍是不可能的 04/03 22:36
→ IBIZA: 所以cookies才會說信貸+2倍ETF 04/03 22:36
→ Intension: 如果資產上千萬，當然信貸比不過，但如果只有200萬， 04/03 22:37
→ Intension: 所以買長期的看漲期權開槓桿啊，中間上上下下就沒關係 04/03 22:37
→ Intension: 了 04/03 22:37
→ IBIZA: 但如果把信貸放進來 房子就變零成本 你確定你打得贏? 04/03 22:37
→ IBIZA: 長期看漲期權 有可能短時間斷頭啊 所以你必須用幾倍保證金 04/03 22:37
→ IBIZA: 玩 這樣槓桿就小了 04/03 22:37
→ Intension: 不然指數跌20，分配部分金額買tqqq，soxl也是可以啦 04/03 22:38
推 IamJoey: 房地產轉增貸空間真的蠻大的。房子出租又大於利息 04/03 22:38
→ cookiesweets: 會縮小呀 但我覺得還是夠到3倍，至少我可以啦xdd 04/03 22:39
→ IBIZA: tqqq也就是三倍啊 04/03 22:39
推 bms: 推 很清楚 04/03 22:39
→ IBIZA: 你3倍的方式 房貸可以變無窮倍 04/03 22:39
→ IBIZA: 我剛剛跟你說過了 04/03 22:39
信貸算進去..XD
你直接買房子一毛錢都不用.
另外只要你有辦法支付2~3年的本利合房貸.
你就可以無限輪迴的轉增貸..
槓桿超大...不是五倍...
給你週轉金算進去,槓桿大概20倍左右.
這樣你做其他投資是要怎麼跟?
20倍用2+2-1.7的保守型算法是46%年化報酬率..XD
你股票期貨開三倍槓桿可以達到46%??
恩..航海王是可以達到,但你想一下你辦不辦的到??
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:41:50
→ IBIZA: 你要怎麼打得過有固定收益 而且無窮倍的房子? 04/03 22:39
推 s8752134: 沒事啦, 我朋友當初也覺得他可以 04/03 22:40
→ s8752134: 等到痛一次就知道可以不可以了 04/03 22:40
→ s8752134: 或許你是股神, 加油 04/03 22:40
→ IBIZA: 剛剛那間海大的房子 2%利率借150萬信貸七年期每個月還1.9 04/03 22:41
推 IamJoey: 房子可以出租。漲的部分增貸可分20年低利率。 04/03 22:41
→ cookiesweets: 如果用 信貸去當頭期….當然也是可以，但還是那句 04/03 22:41
→ cookiesweets: 話 資產壓在一個國家的一個縣市，一場選舉或市長就 04/03 22:41
→ cookiesweets: 能改變的標的 vs 開兩-三倍槓桿，買全世界前五百大 04/03 22:41
→ cookiesweets: 公司的股票，哪個風險低？ 我覺得開槓桿2-3倍就夠 04/03 22:41
→ cookiesweets: 了 房貸開那麼大就是賭「台灣」房價一定長期向上， 04/03 22:41
→ cookiesweets: 但我真的懷疑，至少前五百大公司讓我比較放心 04/03 22:41
→ IBIZA: 萬 300房貸30年每個月還1萬 04/03 22:41
推 mikehuang12: 買爆啊 04/03 22:41
→ IBIZA: 你槓桿都開到三倍了還在前幾百大 那是講給自己心安的吧 04/03 22:41
你一直覺的.
一個國家的一個縣市的一棟房子.
風險會比甚麼指數還是期貨大..XD
恩...你應該多玩幾年股票和期貨.
你就知道.
你認知整個跟現實脫離太遠了...XD
這邊的人股票和期貨的年齡可能都比你久很多很多.
當然啦,我們怎麼講你可能不信.
恩套上面版友推聞講的.
痛一次你就嚇死,然後清醒了.
當然如果你年收很高,你清醒後還有機會轉換調整.
如果你年收不高的話.
很多人清醒後,人生已經沒甚麼機會了.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:44:14
→ IamJoey: 增貸100萬一個月還五千。信貸100萬約1萬2。 04/03 22:42
→ Intension: 買房出租學生，現在學生越來越少了耶，除非你買在名校 04/03 22:42
→ Intension: 旁邊，不然哪天學校關門就被套牢 04/03 22:42
→ IBIZA: 前幾百大就不會兩個禮拜跌1/3嗎? 我前幾年才看過耶.. 04/03 22:42
→ IBIZA: 海大國立算很穩啊 04/03 22:42
→ IBIZA: 我會選在海大就是挑過的啦 04/03 22:42
→ cookiesweets: 然後怕誤會，我完全同意要有自住房，人不可能一輩 04/03 22:42
→ cookiesweets: 子租房。我只是反對在「未確定一輩子工作地點」「 04/03 22:42
→ cookiesweets: 未結婚」「本金非常低」的情況下，因為怕未來房價 04/03 22:42
→ cookiesweets: 漲FOMO，急著買房 04/03 22:42
→ IBIZA: 本金一百萬有一百萬的買房方法 而且投報不會比較低 04/03 22:43
→ IBIZA: 你只是要投資 跟你工作地點跟有無結婚毫無關係 04/03 22:43
噓 fatetree: 結論 富人要買房 窮人更要買 04/03 22:43
→ IBIZA: 事實上我在板上講過很多次 2x歲根本不要買自住房 04/03 22:44
→ IBIZA: 你買高投報的投資房 拿房租去租你自己想住的 效益更高 04/03 22:44
→ IBIZA: 像剛剛那間海大房子 你花150萬頭期買下來 每個月還本兩萬 04/03 22:44
→ IBIZA: 你兩萬拿去租台北套房不是很好? 04/03 22:44
→ IBIZA: 或是你願意住便宜一點 只住1.5萬的套房 那每個月還多5000 04/03 22:45
→ cookiesweets: I大 不好意思恕我冒犯問一句 您說「海大我做過功課 04/03 22:45
→ cookiesweets: 很穩」跟幣板說「Eth近期要2.0 pos 所以長期一定看 04/03 22:45
→ cookiesweets: 漲」差在哪？買房在單一地方的風險別無視呀 04/03 22:45
→ IBIZA: 可以花 04/03 22:45
買房在單一縣市的風險.
大概低過99%世界上所有的股票...XD
包含指數.
你股票不動產和期貨都玩就會知道我在講甚麼..
當然還是有風險.
可是怎樣都比其他東西低.
這還不是"開槓桿"的狀態下.
開槓桿後這個差距就更龐大.
(因為你會斷頭...或是你心態面退縮而調整產生的各種支出或是波動時的進出損耗)
開槓桿的壓力你應該還沒體會很多.
之後你就會懂,開槓桿,在大跌的時候,你就要一直面對.
是要跟他拚了還是退縮.
拚了可能讓你凹回來...但是凹不回來你炸了你人生就從新來過.
退縮的話...你之前賺的就要吐很多回去.
so..股票期貨等開槓桿,你就很難一直抱..你永遠都要面對震盪.
不動產則是...沒人告訴你,你也會一直死抱..XD
不動產長期最有趣的就是,絕大多數的人都可以"抱的住"
抱好抱滿抱到翻身..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:49:40
→ IBIZA: 你這樣講你三倍槓桿很穩差在哪? 04/03 22:45
→ IBIZA: 海大很穩 是因為海大分數不錯 學生總要住房子 04/03 22:46
→ IBIZA: 三倍槓桿呢? 04/03 22:46
推 bms: 同樣200w 我all in 借滿買房出租 我可不敢all in 五倍槓桿買 04/03 22:46
→ bms: 股票嘿 04/03 22:46
推 paul76318: 應該是先買一間能用就用不能用收租，之後怎樣都有迴旋 04/03 22:46
→ paul76318: 餘地。不然越等越高不划算 04/03 22:46
→ cookiesweets: 我不敢說很穩啊 但長期指數投資是上漲的啊 04/03 22:46
→ Intension: 我也是認為分散全球比較穩，等有千萬再買房 04/03 22:47
→ bms: 海大是國立大學 再加上他是台灣海運相關系所的第二把交椅 一 04/03 22:47
→ bms: 定會有學生的啦 04/03 22:47
→ IBIZA: 兩個禮拜跌1/3有發生過吧 04/03 22:47
→ IBIZA: 有發生過 你三倍槓桿就不穩啊XD 04/03 22:47
→ Intension: 外加台海關係，你怎麼知道台灣不會是下一個烏克蘭 04/03 22:48
→ IBIZA: 更不要說剛剛講過 你的信貸算槓桿的方式 買房可以無窮倍 04/03 22:48
→ IBIZA: 台灣是下一個烏克蘭 你的股票也沒有太大意義了 04/03 22:48
→ IBIZA: 千萬? 04/03 22:48
→ ohyakmu: 我比較想問一般人的收入最多也貸款買個一兩間而已 04/03 22:48
→ Intension: 不是喔，開海外券商拿debit card，去全球都可以領錢喔 04/03 22:49
推 bms: 你敢開槓桿就不要被掃出去 在房地產很難被斷頭啦 因此我選房 04/03 22:49
→ bms: 地產 04/03 22:49
→ IBIZA: 你貸款250萬買400萬VTI 要千萬要多少年你知道嗎? 04/03 22:49
→ IBIZA: 你貸款250萬買400萬VTI 要千萬要多少年你知道嗎? 04/03 22:49
→ cookiesweets: 坦白講 我就是伯格派信徒 我相信life cycle 我真的 04/03 22:49
→ cookiesweets: 敢開2-3倍槓桿all in vwra ，而且歷史數據也支持我 04/03 22:49
→ cookiesweets: 的報酬率較高（至少比較簡單吧？我沒收租過我承認 04/03 22:49
→ cookiesweets: ，但絕對要花時間心力的吧？） 04/03 22:49
→ IBIZA: 你要怎麼"去"全球啦XD 04/03 22:49
→ ohyakmu: 是能如何翻身?月收入上限會卡住貸款;收租都報稅算收入? 04/03 22:49
→ IBIZA: 先花180萬美元辦投資移民嗎? 04/03 22:49
→ Intension: 如果全把身家押台灣房，真有戰爭也賣不掉 04/03 22:49
→ cookiesweets: 然後信貸當頭期的部分我回應過了 04/03 22:50
→ IBIZA: 你要怎麼"去"全球啦XD 04/03 22:50
推 smallfishlin: cookies我覺得買指數不一定要開太多槓桿 04/03 22:50
→ IBIZA: 你的回應是無法否認信貸當頭期造成無窮倍 所以只好講風險 04/03 22:50
→ cookiesweets: 烏克蘭的假設的話XDD …..可以開海外證券戶呀 TD F 04/03 22:51
→ cookiesweets: T 很好用der ，甚至加密貨幣也可以方便出逃XDD 04/03 22:51
→ IBIZA: 但你也沒辦法否認三倍槓桿風險 04/03 22:51
推 bms: 你2-3倍槓桿買VTI算出來的報酬也沒有c大的報酬高啊 而且風險 04/03 22:51
→ bms: 還高那麼多 04/03 22:51
→ smallfishlin: 你算一算符合自己的規劃夠用就不必冒更多風險了 04/03 22:51
→ IBIZA: 笑死 出逃是你本人要出逃才有用好不好 04/03 22:51
→ IBIZA: 事實上我也是因為烏克蘭戰爭在考慮辦移民 04/03 22:51
推 sesee: 剛就說過了，你創造了600萬股票資產部位，就是落後1000萬房 04/03 22:51
→ sesee: 地產資產，中間的67%你要怎麼補 04/03 22:51
→ IBIZA: 有綠卡 你才有辦法出逃 好嗎? 04/03 22:51
→ bms: 你真的害怕戰爭風險應該是要搞個國外身份先吼 04/03 22:52
→ IBIZA: 我早就在FT放了很多錢 但真的打仗 我也是沒辦法去美國用 04/03 22:52
→ IBIZA: 所以我最近在想辦法拿身分 04/03 22:52
→ IBIZA: 這要180萬美金 少一點也要90萬美金 04/03 22:52
→ cookiesweets: I大 我的意思是 「我不認為槓桿是越大越好，我認為 04/03 22:52
→ cookiesweets: 2-3倍就夠了，房貸能更多倍甚至無本的模式，風險大 04/03 22:52
→ cookiesweets: 到剛出社會的年輕人不能承受。2-3倍槓桿然後指數投 04/03 22:52
→ cookiesweets: 資，這是一個效率前緣的配置」 04/03 22:52
→ IBIZA: 先賺到 再談出逃的事情 04/03 22:52
推 s8752134: 其實不用說太多。 看結果才是真理！ 下好離手盈虧自負 04/03 22:53
→ cookiesweets: 「」內是對信貸頭期可以槓桿超高的回應 04/03 22:53
→ KrisNYC: 你沒搞懂 房貸5倍風險遠低於股票3倍 因為追繳機制不同 04/03 22:53
推 paul76318: IB大有個問題，建物沒有價值只有土地有。基隆收租20年 04/03 22:53
→ paul76318: 後能脫手嗎？20年後海大租的人多嗎？少子化應該是讓強 04/03 22:53
→ paul76318: 者越強弱者越弱，競爭稀缺資源，基隆物件如果不能放20 04/03 22:53
→ paul76318: 年似乎不能跟槓桿ETF比擬。 04/03 22:53
→ KrisNYC: 信貸可以拿去買股或買房 這是命題外選項 其實不該討論 04/03 22:54
→ IBIZA: 250萬信貸的成本一個月要還3.2萬 一年接近40萬 04/03 22:54
→ IBIZA: 你打算怎麼還? 04/03 22:54
→ IBIZA: @pual76318 為什麼不能脫手? 房子還是能住啊 04/03 22:54
→ IBIZA: 海大還在基本上就能租人啊 04/03 22:55
推 aa4live: 房貸高倍槓桿不會有更高的風險啊 房子價值就在那邊 04/03 22:55
→ KrisNYC: 如果要討論房子作為投資標的 有些預售屋或地區風險偏高 04/03 22:55
推 cookiesweets: 薪水還呀 04/03 22:55
→ KrisNYC: 這是可以討論的 但如果要說股房槓桿風險 股票高很多 04/03 22:55
→ IBIZA: 看起來要嘛拿工作收入還 因為你的ETF是還不起的 04/03 22:55
推 bms: 給Paul大 建物是有價值的 c大之前有專文回覆 可以去爬文 04/03 22:55
推 s8752134: 然後cookie 你要不說說目前操作幾年了？ 收益如何？ 我 04/03 22:55
→ s8752134: 們看結果 04/03 22:55
→ IBIZA: 可是買房不用薪水還耶 還可以有錢拿回來 04/03 22:55
推 paul76318: 20年後我對基隆沒信心，人太少啦，只信六都蛋黃 04/03 22:56
→ KrisNYC: 其實先前有人講了類似的話 最後她不是搞價值投資 04/03 22:56
→ IBIZA: @paul76318 那你可以七八年後 本金變兩三百萬改買內科隔套 04/03 22:56
→ IBIZA: 不用放20年 04/03 22:56
→ KrisNYC: 是股票賺了錢後 轉股期賺更多錢 然後她還是買房自住了 04/03 22:56
→ IBIZA: 原本本金150 一年賺20 七八年後就有三百多了 04/03 22:57
→ KrisNYC: 她光是房子的裝修預算就抓了3000多萬 猜猜她房買多少錢 04/03 22:57
→ KrisNYC: 房板有幾個路人 航海王 鬆哥 菲比斯 供參 04/03 22:58
→ KrisNYC: 菲比斯多年前 是在股板貼對帳單問這樣能不能轉全職 04/03 22:59
推 joy159357: 年輕人就是飆股買房二選一 ETF風險跟效率太低 04/03 22:59
→ KrisNYC: 底下被各種潮笑 兩年後他對帳單不斷打臉各種打出新高度的 04/03 22:59
→ IBIZA: 對啊 這也是我剛剛問的 04/03 23:00
→ IBIZA: 你400萬買ETF 到底甚麼時候才會有一千萬你有沒有算過 04/03 23:00
→ KrisNYC: 有志向有算盤都歡迎 但哪天累了也歡迎回房板 04/03 23:00
推 s8752134: 討論股票我絕對不否認有神人級的存在，所以我們看結果 04/03 23:00
→ s8752134: 最準。 Cookie你要不分享一下你這做法玩幾年了，報酬多 04/03 23:00
→ s8752134: 少呢？ 04/03 23:00
→ KrisNYC: 房板最古老的文章大概是2005 你可以隨意翻 基本上這17年 04/03 23:01
→ KrisNYC: 任何時間點 買了自住的 甚至是買狗比人多預售屋的 04/03 23:02
→ IBIZA: 還不是400, 是350 04/03 23:02
→ KrisNYC: 凹到現在應該都是正報酬 五倍槓桿17年回測勝率接近100% 04/03 23:02
→ KrisNYC: 唯一可以說可能買錯地方資金效率會很差 這就是房板 04/03 23:03
→ Intension: 大概5年多，vti外加10%的三倍槓桿變千萬，每年投24萬 04/03 23:07
推 joy159357: 我覺得cookie最有趣的是5倍房貸風險太大所以信貸3倍??? 04/03 23:07
→ IBIZA: 甚麼叫外加10%? 04/03 23:08
→ joy159357: 光是房子的租金現流就屌打還外加利息便宜... 04/03 23:08
推 james810323: cookie講那麼多會不會投報率根本沒10% xd 04/03 23:08
→ joy159357: 風險到底會不會估阿 04/03 23:08
→ Intension: vti 90%，三倍槓桿10% 04/03 23:09
推 KrisNYC: 其實他講的不一定錯 因為他是買s&p500 04/03 23:09
→ IBIZA: 你是回測五年? 意思是未來五年會像過去三年這樣24% 22% 35% 04/03 23:09
→ Intension: 本金350萬 04/03 23:09
→ IBIZA: ? 04/03 23:09
→ IBIZA: 我看今年就搞不好連正都做不到了吧 04/03 23:10
→ Intension: 如果你覺得美股前500大接下來5年回報不好，那台灣更不 04/03 23:10
→ Intension: 會好 04/03 23:10
→ KrisNYC: 台股2019之前長達15年花板萬一 另外沒有這種3x給你買 04/03 23:10
→ IBIZA: 那我也要回測這兩年中南部翻倍XD 04/03 23:10
→ ceca: 其實應該回測10~20年. 04/03 23:10
→ IBIZA: 的確台股不好啊 大家都有看到吧 04/03 23:10
→ ceca: 回測5年有點短. 04/03 23:10
→ ceca: 回測5年,不動產增值也不是5%. 04/03 23:11
→ IBIZA: 但房租沒有少收啊XD 04/03 23:11
→ Intension: 應該是美國如果不好，全球都會不好 04/03 23:11
→ IBIZA: 本來未來三年大家就都覺得不會好啊 04/03 23:11
→ IBIZA: 但房租沒有少收啊XD 04/03 23:11
→ IBIZA: 你股票賠錢可以少付房租的嗎? 04/03 23:11
→ Intension: 中南部比喔，那我要用fanng 04/03 23:12
→ IBIZA: 可以啊 04/03 23:12
→ Intension: 外加tqqq 04/03 23:12
→ IBIZA: 你用彼特幣都行 我頂多就是用重劃XD 04/03 23:12
→ Intension: 比起房子我比較相信fanng 04/03 23:12
→ IBIZA: 重劃一千倍有看過嗎?XD 04/03 23:12
推 KrisNYC: 你這個測法如果是2015-2019 QE前 2007-2011財政懸涯 04/03 23:13
→ IBIZA: 是faang 04/03 23:13
推 s8752134: I大高手阿！ 資產1千萬美金外加每年能丟24萬鎂進去，這 04/03 23:13
→ s8752134: 種買股買房都ok啦！ 爽就好 04/03 23:13
→ KrisNYC: 斷下來會很難看喔 但抱的住的話長期沒問題 s&p500唯一 04/03 23:14
推 paul76318: 其實用0050比較公平，台灣跟台灣比 04/03 23:14
→ KrisNYC: 跟台灣房地產比 台灣有優勢的應該只有槓桿和波動性 04/03 23:14
推 joy159357: 你要跟台灣比就真的不如買房了-.- 04/03 23:14
→ IBIZA: 其實重點就是他的回測法太好笑 04/03 23:15
→ joy159357: 槓桿倍率跟利息屌贏信貸0050 04/03 23:15
→ IBIZA: 拿三年大漲的數據回測 04/03 23:15
推 carlos159357: 推你這篇 04/03 23:15
→ KrisNYC: 其實我門可能都老了IBIZA...你現在美股也只剩SPG SHELL吧 04/03 23:16
→ ceca: 一般來講,資金比較大,槓桿開不起來,丟指數是很好的選擇. 04/03 23:16
→ IBIZA: 還有一些別的 但90%都在SPG 04/03 23:16
→ IBIZA: SPG我大概是不賣了 每年收股息就好 04/03 23:17
→ KrisNYC: 而且大概都沒什麼槓桿了 我們都是經歷多次腰斬的老人 04/03 23:17
→ ceca: 但是錢不多的起步,要幹贏五倍槓桿買房,投資要很強才行. 04/03 23:17
推 smallfishlin: 是不是要一直開槓桿才能維持高槓桿 不然報酬率會 04/03 23:17
→ IBIZA: 我買股票本來就沒用槓桿 04/03 23:17
→ smallfishlin: 會慢慢降低？ 04/03 23:17
開槓桿會在你資金量不多的時候.
你資金很多,銀行不願意借更多錢給你.
那時候你槓桿就會被侷限.
這時候你自然投資規畫就會改變.
例如有人玩土地,有人丟指數型做長期投資之類的.
但在起步的時候,因為你現金流相對資金總額,是有能力開很大的槓桿
這時候買房的優勢超級大.
因此,指數型投資也不是問題.
但其實不適合起步的時候做.
你會覺得指數型投資很不錯10%很開心.
那就是因為,你把不動產實際總投報率給算錯了.
當你算清楚你就知道.
投資收益10%...你不如貸款八成買房先.
當然如果你投資收益都是30% 50% 100%.
那...你不應該買房沒啥問題..
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 23:20:13
→ KrisNYC: 去年我同溫層就各種收槓桿了 但市場真的還是很衝 04/03 23:17
→ joy159357: 所以我才說cookie說自己年輕本少存股是本末倒置 04/03 23:17
→ IBIZA: 對 槓桿會慢慢變低 04/03 23:17
→ smallfishlin: 我想問的是買房的話？ 04/03 23:18
→ IBIZA: 買房買股都會 因為槓桿要還啊 04/03 23:18
→ KrisNYC: 絕版低利率而且一段式像那種500萬1.5%的信貸可以借啦 04/03 23:18
→ joy159357: 本少才要找能開最大槓桿的去複利資產才累積的快 04/03 23:19
推 s8752134: 拿幾年內的報酬來提都還好啦！ 只要能賺大錢都是高手！ 04/03 23:19
→ s8752134: 認為自己的方法後續能繼續賺大錢先決要件就是已經開始 04/03 23:19
→ s8752134: 賺大錢！ 不然根本就是屁 04/03 23:19
→ IBIZA: 我有借500萬 1.7% 04/03 23:19
→ joy159357: 怎麼樣都不會是用高利息信貸去壓存股 04/03 23:19
→ IBIZA: 其實我沒計劃要投資甚麼 只是好像不借很可惜 04/03 23:19
→ IBIZA: 先觀望吧 04/03 23:20
→ IBIZA: 我已經有先賺好1/3的利息了 04/03 23:20
→ joy159357: 一段式1.7%以IB大的本拿去存股都能套利吧... 04/03 23:20
→ IBIZA: 存股套利感覺賺不到甚麼啊.. 04/03 23:20
→ IBIZA: 一年賺2% 10萬? 04/03 23:21
→ IBIZA: 上禮拜就有賺到10萬了XD 04/03 23:21
推 coburn: 這篇完美詮釋所謂的「股房不兩立」 04/03 23:21
→ IBIZA: 其實沒有不兩立 我也有股票啊XD 04/03 23:22
→ joy159357: 反正是你也不知道投啥貸來的XD 賺十萬白不賺 04/03 23:22
→ ceca: 錢少的時候要選高收益的那邊,錢多兩邊都配置. 04/03 23:22
→ joy159357: 先房後股 開大槓桿轉貸進入股市 這叫做股房相依 04/03 23:22
→ IBIZA: 我上禮拜看台積電跌到558就買了 59x就賣了 04/03 23:22
→ joy159357: 最近的台積電不是大漲十幾塊就是大跌十幾塊的-.- 好薛 04/03 23:23
→ IBIZA: 我的想法就是未來一年有跌深我就慢慢投入 拉回就賣 04/03 23:23
→ IBIZA: 台積電應該2025年以前還有高點 04/03 23:24
→ IBIZA: 買這個應該風險不大 04/03 23:24
→ IBIZA: 先把30萬利息錢賺起來 之後就隨便 04/03 23:25
推 s8752134: IB大不再去收一間出租房？ 04/03 23:27
→ IBIZA: 有想過啊 也有看 04/03 23:28
→ IBIZA: 但我貸款真的有點高了... 04/03 23:28
→ IBIZA: 要貸破億 我還需要一點心理建設.. 04/03 23:29
推 s8752134: 能貸破億也是個大咖了！ 04/03 23:31
推 smallfishlin: 感謝回覆 所以房貸槓桿開到最大 然後接下來投資VT或 04/03 23:32
→ IBIZA: 主要是我現在計劃是五年左右我要賺到夠還貸款的流動資產 04/03 23:32
→ IBIZA: 現金+股票>貸款 04/03 23:32
→ IBIZA: 我現在還差一半 再買會差更多 04/03 23:32
→ smallfishlin: 0050之類的 應該是合理的配置吧？ 04/03 23:33
→ IBIZA: 這樣我五年之後應該就可以規劃下階段人生 04/03 23:33
→ sam21sam21: 我算是中立的，因為我是因緣際會買房賺錢， 04/03 23:36
→ sam21sam21: 主要還是股票為主，房產只是資產配置， 04/03 23:36
→ sam21sam21: 不出租也不自用，就丟著而已 04/03 23:36
→ sam21sam21: 不過，有賺就還是想要放出來繼續多買房 04/03 23:36
→ sam21sam21: 我運氣算是蠻好的，而且是買房才來看房版， 04/03 23:37
→ sam21sam21: 有種打開不同視野的震撼感 04/03 23:37
推 tb1201: 借問，，買房收租和買股收息那個優？租客欠租，破壞，空窗 04/03 23:37
→ tb1201: 期，設備維修，房屋折舊vs不發息，配息差，沒填息，股價下 04/03 23:37
→ tb1201: 跌，市場波動 04/03 23:37
→ IBIZA: 其實股票我也賺不少 這幾年買房的錢都是股票賺的 04/03 23:38
→ IBIZA: 我原本準備的頭期款沒用到 04/03 23:38
→ sam21sam21: 看到Ibiza大跟Ceca大的文跟回應，真的是受益良多 04/03 23:38
→ IBIZA: 不過真的要講勝率高投報不錯 還是房地產 04/03 23:38
推 qqphor: 這些數字要自己動手去算啦，不然西卡一直講，都只是停留在 04/03 23:39
→ qqphor: 想像，數字化會讓人心安的。 04/03 23:39
→ IBIZA: 股票要真的賺到錢真的要天生神力.. 04/03 23:39
→ sam21sam21: 我是因為生意受挫，絕望跑去買房，結果買房第一天， 04/03 23:40
→ sam21sam21: 銀行就告訴我，我賺了26.3%(比本金還多) 04/03 23:40
→ sam21sam21: 2019.5月買的，接著一路向上 04/03 23:41
推 qqphor: 最近的各位大大文章都很有內容，不怕被驗證 04/03 23:41
推 cookiesweets: 不然ceca大跟i大我換個方式戰XD 04/03 23:42
→ sam21sam21: 我運氣算是好的，房產跟股票報酬率差不多 04/03 23:42
→ sam21sam21: 不過，不敢期望股票可以一直這樣 04/03 23:43
推 frowning1226: 剛接觸期權不久的菜b就一堆主觀意識，保重 04/03 23:43
→ cookiesweets: 以我的理解，Modern Portfolio Theory中理想配置是 04/03 23:45
→ cookiesweets: 固定，也就是效率前緣有最優解。如果您們說的都是 04/03 23:45
→ cookiesweets: 對的，也就是買房比買股效率前緣更佳，那你們應該 04/03 23:45
→ cookiesweets: 全部都買房投資才對啊？完全不該出現「股房都買」 04/03 23:45
→ cookiesweets: 的情況吧？像我很堅定相信指數化投資，所以我除了 04/03 23:45
→ cookiesweets: 自住房外就不會考慮投資房，這才是符合Modern Port 04/03 23:45
→ cookiesweets: folio Theory 04/03 23:45
推 jimhall: 生存者偏見，賺錢的怎樣都對，直到賠錢 04/03 23:46
推 frowning1226: 幹你不要跟我講一堆三小theory，那三小 04/03 23:46
→ IBIZA: 我大概十年一次 金融風暴才大舉進場 04/03 23:46
→ frowning1226: 你就告訴我單子進去，你拿多少錢出來，其他老子不聽 04/03 23:46
→ IBIZA: 平常就抱著金融風暴買的股票 短期波段就玩好玩的 04/03 23:47
→ IBIZA: 我上次真的大買是2008年金融海嘯 台積電買在77 04/03 23:47
推 cookiesweets: F大 去查vt報酬不都google就有嗎 04/03 23:47
→ IBIZA: 2019年我要買房 280的時候賣掉不少 現在手上剩一點 04/03 23:48
→ IBIZA: 然後第二次大舉進場就2020年4月 04/03 23:48
→ frowning1226: 我幹嘛要查，我每天台指期至少都點10下 04/03 23:48
→ IBIZA: 買美國房地產證券跟石油股 04/03 23:48
→ frowning1226: 我最討厭就是學術派的，那些跟我講什麼理論報表 04/03 23:48
→ IBIZA: 股票我覺得這樣玩就好了 04/03 23:48
→ sam21sam21: 我覺得每個國家狀況真的不同，台灣房產確實有優勢 04/03 23:49
→ IBIZA: 2008年買的台積電 之前賣掉大概是接近+300% 剩下的現在 04/03 23:49
→ IBIZA: 696% 04/03 23:50
→ IBIZA: 2020年買的房地產證券, 48買現在135 04/03 23:50
→ ceca: 因為槓桿開不上去啊,銀行不願意借更多給我. 04/03 23:50
→ ceca: 那在我槓桿有限的情況下,純現金投資,配置思維就不一樣. 04/03 23:50
→ sam21sam21: 我個人收入當初也是完全創業跟股票 04/03 23:50
→ sam21sam21: 可是隨著整個市況的改變， 04/03 23:51
→ sam21sam21: 我覺得房產真的是不錯的防禦標的 04/03 23:51
→ IBIZA: 加上配息大概250%, 我應該就放著 每年配息就會有8塊 04/03 23:51
推 frowning1226: 要指數化投資，你有我執行的徹底再來說，680台積電 04/03 23:51
→ frowning1226: 時間到了，知道很高一樣買，繼續買 04/03 23:52
→ sam21sam21: 等股票大跌，用增貸來投入好的標的物 04/03 23:52
→ sam21sam21: ，我覺得是很好的操作方式 04/03 23:52
→ IBIZA: 五年後如果350% 我應該就能完成五年後現金+股票>貸款 04/03 23:53
→ frowning1226: 然後我現在整體效益最輕鬆的就是房地產 04/03 23:53
→ frowning1226: 期貨才放不到500萬，每天浪費我至少2個小時要盯著 04/03 23:53
→ sam21sam21: 我自己的投報率一路都比大盤好，可是因為我是0槓桿， 04/03 23:55
→ sam21sam21: 所以我覺得藉由房地產開槓桿還不錯， 04/03 23:55
→ sam21sam21: 如果我跟你一樣年紀，現在這種大盤， 04/03 23:55
→ sam21sam21: 我會先買一間房，再繼續投股票 04/03 23:55
→ ceca: 等國安基金的call訊阿..XD 04/03 23:55
推 bms: VT的報酬我們都查得到 但是你真的就是那個報酬嗎 中間都沒有 04/03 23:56
→ bms: 買賣？ 都一次全壓？ 04/03 23:56
→ sam21sam21: Ibiza大，不用擔心，GG兩年後上1000幾乎等於送分題 04/03 23:56
→ cookiesweets: 樓上 我真的這樣啊 04/03 23:56
→ IBIZA: 7.42% 04/03 23:56
→ IBIZA: VTI上市以來就 7.42% 04/03 23:56
→ IBIZA: 我覺得長期來講這個數字差不多 04/03 23:57
→ cookiesweets: 一次都沒賣啊 一畢業就貸款200進場全壓啊 04/03 23:57
→ IBIZA: @sam21sam21 我借了500萬打算買一點XD 04/03 23:57
→ sam21sam21: 以台灣房地產來說，這3.40年應該有8%以上的複利率 04/03 23:58
推 frowning1226: 如果再給我一次機會，我選擇不懂股市，一開始歐印房 04/03 23:58
→ sam21sam21: Ibiza大，這次下來560你沒有進場嗎？ 04/03 23:59
→ sam21sam21: 我有幫小孩進場，一路從610撿到560的樣子 04/03 23:59
推 bms: 好喔 那我等崩盤跌個-20%以上再來用我的房子增貸重壓 04/03 23:59
→ frowning1226: 好，所以你進場多久了，我們來看投報 04/03 23:59
→ sam21sam21: cookie大你在這個指數全壓，真的太冒險了 04/03 23:59
→ bms: 勝率報酬應該不錯XD 04/03 23:59
推 cookiesweets: 所以說我們觀念從一開始就不同，無法討論啊…… 04/04 00:00
→ frowning1226: 200兩年，2倍槓桿，一年16%對吧? 04/04 00:00
→ frowning1226: 所以兩年你賺了64萬，有沒有少算 04/04 00:01
→ cookiesweets: 我是綠角派的 不擇時不做價差不抄底，當然我知道很 04/04 00:01
→ cookiesweets: 多人不認同，但起碼要先知道我的觀點是什麼吧 04/04 00:01
推 bms: 2020花了2xx買了8xx的房 今年社區成交13xx 保守算我本金也增 04/04 00:02
→ bms: 加了100% 坐等股票崩盤來買 04/04 00:02
推 afrazhao: 每次看ceca大的發言都覺得：好強.... 但我真心不想被房 04/04 00:03
→ afrazhao: 貸，可能單純不想負債，而且也很討厭房價被炒成這樣... 04/04 00:03
→ afrazhao: 然後自己加入去做助長自己不喜歡發生的事，這樣看來，我 04/04 00:03
→ afrazhao: 確實是眼高手低吧（？ 04/04 00:03
→ sam21sam21: Cookie大，如果你是壓好公司的個股，我覺得還行， 04/04 00:03
→ cookiesweets: F大 實際數字多一點 因為畢業前就有先投入不少了 04/04 00:03
→ cookiesweets: 有稍微吃到中美貿易戰那波 04/04 00:03
→ frowning1226: 同bms我也想講這個，我丟150萬本金的房子總價700萬 04/04 00:03
→ bms: 綠角派ok啊 99%一定會賺錢 直到我發現台灣房地產XD 風險更低 04/04 00:03
→ bms: 報酬更高 04/04 00:03
→ frowning1226: 現在保守估計增值300 04/04 00:03
→ sam21sam21: 可是如果是你選擇的，因為你還要房租，真的不大划算 04/04 00:03
→ IBIZA: @sam21sam21 558有買 但我上禮拜漲起來先賣掉了 04/04 00:04
→ frowning1226: 剛剛態度不太好，我先跟你道歉 04/04 00:04
→ frowning1226: 我這個人看到學術派的就想嗆他，不好意思XD 04/04 00:04
→ cookiesweets: 我承認這兩年房地產贏 但這是後照鏡呀 怎麼不說柴 04/04 00:04
→ cookiesweets: 犬幣漲多少….. 04/04 00:04
→ frowning1226: 不是這麼說，我們在丟的時候就知道一定會贏 04/04 00:05
→ cookiesweets: 房市這兩年贏我完全承認啦 但拉遠呢？十五年有每年 04/04 00:05
→ cookiesweets: 10%嗎？ 04/04 00:05
→ frowning1226: 可是其他東西再丟的時候可不確定，如果確定丟房幹嘛 04/04 00:05
→ cookiesweets: 然後說vti7%應該是漏算股息 04/04 00:06
→ frowning1226: 15年你會輸更慘，跟你保證 04/04 00:06
→ sam21sam21: 如果是伯格，應該也會建議你先買房再投S&P500吧 04/04 00:06
推 bms: 我房子租金完全抵過房貸 是要怎麼輸？ 04/04 00:06
→ frowning1226: 我剛剛也只跟你講增值，還沒跟你講買兩年收的租金 04/04 00:06
→ sam21sam21: 畢竟第一條法則就是不要借錢投資，不是嗎？ 04/04 00:07
→ frowning1226: 以我的觀點，要是我知道禮拜三開盤方向，歐印選擇權 04/04 00:07
→ cookiesweets: 一定會贏？真的嗎？那我第一個借錢給你XDD 利息不 04/04 00:07
→ cookiesweets: 用多 7%就好，反正2年100趴 我跟你收7%還好吧 04/04 00:07
→ bms: 買完房現金流還是正的 然後薪水丟大盤 04/04 00:07
→ frowning1226: 還跟你什麼指數投資幹嘛，我直接買選擇權歐印就好 04/04 00:08
→ cookiesweets: 現在再討論投資房吧？自住房當然要買 04/04 00:08
→ sam21sam21: 在台灣要贏房產的複利，我覺得可能要超過8.9% 04/04 00:08
→ bms: 我房貸1.31可借30年 幹嘛跟你借7% 04/04 00:08
→ frowning1226: 你說年利率7%嗎 04/04 00:08
→ frowning1226: 你年利率7%，我可以接受阿，真借? 04/04 00:09
→ Intension: 回測5年沒什麼不對啊，難道房市這5年不也是多頭嗎？多 04/04 00:09
→ Intension: 頭跟多頭比很公平吧，而且我3倍指數才放10% 04/04 00:09
→ frowning1226: 你拿1000萬來我都借阿，只要你敢借我 04/04 00:10
→ IBIZA: 我的房子不用增值 光房租年化報酬就超過10% 04/04 00:10
→ IBIZA: 不用回測 未來可預期也是這樣 04/04 00:10
推 bms: 房子在 四都 蛋黃區 市中心 租金抵房貸 五倍槓桿 資金成本1.3 04/04 00:11
→ bms: 1% 可借30年 這些條件之下要怎麼輸 台灣亡國嗎？ 04/04 00:11
→ IBIZA: 事實上今年五六月要畢業的 我現在就已經收滿預約了 04/04 00:11
→ IBIZA: 這個買兩年了 2950買 加上150萬包括整理跟費用 04/04 00:13
→ IBIZA: 貸款85%, 2507萬 04/04 00:14
→ IBIZA: 利率我直接用2%算了 04/04 00:14
→ Intension: 5年前大家都知道faanmg 是好公司吧，外加個tsm ，把資 04/04 00:14
→ Intension: 金分散在這幾家公司，或是指數派的vti 也可以，外加做 04/04 00:14
→ Intension: 多標普，都比把少資金全押房子好吧(單押房等於買個股) 04/04 00:14
→ Intension: ，選對個股大賺，選錯了套牢頂多可以住吧，如果不是做 04/04 00:14
→ Intension: 房產的，5.10年前一般人知道哪裡會漲嗎？但至少我確定 04/04 00:14
→ Intension: 美國前500大或頂尖公司一定賺 04/04 00:14
→ IBIZA: 房地產的特色就是八成人會贏啊 單壓房跟買個股差多了 04/04 00:15
推 frowning1226: 好啦，知道500大公司一定賺拉，什麼時候讓我680解套 04/04 00:15
推 vv15: 小弟在高雄前年底買房頭期款丟280,正好有朋友持本金約300去 04/04 00:15
→ vv15: 股市做當沖仔,過了一年房子漲了500多萬也不能說賺,但起碼有 04/04 00:15
→ vv15: 省到,朋友去年收益約200,近70%收益我覺得算很厲害了但他白髮 04/04 00:15
→ vv15: 多好幾片臉也變滄桑 04/04 00:15
→ IBIZA: 你拿30年前報紙的房地產板來 射飛鏢選一個應該隨便都有 04/04 00:16
→ IBIZA: 賺好幾倍 04/04 00:16
→ frowning1226: 房地產我敢借9位數的貸款去壓，期貨不好意思我膽小 04/04 00:16
→ IBIZA: 房地產勝率跟個股差多了 04/04 00:17
→ frowning1226: 放8位數就覺得心臟好像有跳比較快 04/04 00:17
→ IBIZA: faang是好公司 但跟人類通膨發生率比 faang的可預期性 04/04 00:18
→ IBIZA: 就小多了 04/04 00:18
→ frowning1226: 股市這種東西，心臟大的你槓桿開到20倍都沒問題 04/04 00:18
→ frowning1226: 問題就是你是這種天選之人嗎....XD 04/04 00:19
→ IBIZA: 房地產這種東西 其實就是賭通膨會發生 04/04 00:19
→ IBIZA: 你要站在對立面 只能說祝你好運 04/04 00:19
→ IBIZA: 你買了房地產 還貸了幾千萬 這完全就是賭通膨 04/04 00:19
推 s26492755: 那個全都買房的在這 要不要來戰包租公 那個其他東西 04/04 00:20
→ s26492755: 我沒什麼意見 買在同一個城市說什麼高風險 我六間都 04/04 00:20
→ s26492755: 在新莊 現在在看第七間 你要說投報連增值一起看每間 04/04 00:20
→ s26492755: 都破10% 你開槓桿如果是信貸 我的投報只會更高 04/04 00:20
→ s26492755: 股票東西我不懂 但你沒有很理解房產的穩定性 04/04 00:21
→ Intension: 有千萬買房開槓桿，股票會輸，但只有200萬，信貸槓桿e 04/04 00:21
→ Intension: tf ，要翻千萬比較容易，台灣薪資不太漲，房子再漲也 04/04 00:21
→ Intension: 有限，例如台北市再漲能漲多少呢？但我確定美國頂尖公 04/04 00:21
→ Intension: 司會持續幫我賺好幾倍，未來台灣那裡還能翻好幾倍還真 04/04 00:21
→ Intension: 不知道，10年後對面打過來呢？ 04/04 00:21
→ s26492755: 對於沒自住房也沒有老家可繼承的 我還是都勸 有能力 04/04 00:22
→ s26492755: 先有個殼 但也不要花太多居住成本 04/04 00:22
推 frowning1226: 10年後對面打來，股市先腰斬，美股至少打7折 04/04 00:22
→ s26492755: 對面打過來要列入討論直接去國外了吧 04/04 00:22
→ s26492755: 戰爭這種東西 活命才是真的 04/04 00:23
→ frowning1226: 不要沒在股市走跳的，講一些幻想的平行時空 04/04 00:23
→ Intension: 如果說通膨，股票指數好公司價格也是隨通膨向上啊 04/04 00:23
→ frowning1226: 股市腰斬完，直接台北休市，然後你的股票凍結 04/04 00:23
→ IBIZA: @Intension 不需要漲啊 我光租金收入就年化10+% 04/04 00:24
→ s26492755: 我看版上很多有股有房的 像我只有房子的很少見 你不如 04/04 00:24
→ s26492755: 戰我 把我戰爆 然後說說買房收租有多不安穩有多高風 04/04 00:24
→ s26492755: 險 04/04 00:24
→ IBIZA: 可是你沒有借兩千萬啊 通膨的時候2000萬貸款是每年縮水5% 04/04 00:24
→ frowning1226: 喔喔，台積電好不好，你叫他4月初絕對不要給我破550 04/04 00:24
→ Intension: 台灣戰爭關美國什麼事，股神都說世界大戰他也不會賣股 04/04 00:25
→ Intension: ，戰爭這種消息股市幾天就消化，你台灣可是消失 04/04 00:25
→ s26492755: 如果你是20%以上的投資神 我認輸 10%我做得到 在10% 04/04 00:25
→ s26492755: 的前提下 我們來討論房子有沒有比股票穩定 04/04 00:25
→ Intension: 我開海外券商 04/04 00:25
→ s26492755: 信貸真的不能算槓桿 04/04 00:25
→ IBIZA: 年化10%的租金收入 加上通膨*4倍(房貸是頭期四倍) 04/04 00:25
→ s26492755: 加信貸 我連20%都做得到 04/04 00:25
→ IBIZA: 開海外券商沒用啦 我也有開啊 你人出不去 海外戶頭有錢都 04/04 00:26
→ IBIZA: 假的 04/04 00:26
→ IBIZA: 我就是知道這一點 所以最近開始要辦移民 04/04 00:26
推 frowning1226: 說台灣戰爭關美國什麼事情的，到底是多..... 04/04 00:28
推 s26492755: 看來是睡了 剛逛完夜市 錯過了！ 04/04 00:29
→ Intension: 如果都要辦移民了，表示對台灣和平沒有信心不是嗎？還 04/04 00:29
→ Intension: 要我們年輕人買房嗎 04/04 00:29
→ frowning1226: 如果台海戰爭，就是美國跟中國熱戰開始，會沒事? 04/04 00:29
→ s26492755: 連買在同一個縣市都說風險大的真的不了解房地產 04/04 00:30
→ frowning1226: 那FED講個三小升息+烏克蘭那斯達克就打了25% 04/04 00:30
→ frowning1226: 台積電供應鏈直階斷貨，你說關美國啥事 04/04 00:30
→ Intension: 台灣頂多就台積電有利用價值吧，所以才要台積去美國設 04/04 00:31
→ Intension: 廠，除去這點可能真的台灣戰爭美國也沒差 04/04 00:31
→ bms: 房版真的都好人 不懂講到你懂 諄諄教誨 04/04 00:31
→ IBIZA: 你不買房怎麼賺得到辦移民的錢XD 04/04 00:32
→ frowning1226: 美國沒差，一天到晚AIT來安撫民心吃飽太閒嗎 04/04 00:32
→ IBIZA: 90萬美金閒錢 04/04 00:32
→ Intension: 納指會跌是美國通膨太高好嗎？供應鏈問題也一直都有， 04/04 00:33
→ Intension: 烏克蘭戰爭只是火上加油 04/04 00:33
→ frowning1226: 政治的問題不想跟你多說，反正我看跟你也沒啥好討論 04/04 00:33
→ Intension: 沒有戰爭納指一樣跌 04/04 00:33
推 wwwxxx1999: 開股票槓桿一不小心就被洗出去了...光風險就不是房產 04/04 00:34
→ wwwxxx1999: 能比了吧= =去哪裡找像房產這種五倍槓桿然後風險又小 04/04 00:34
→ wwwxxx1999: 的 04/04 00:34
推 frowning1226: 所以中國跟台灣打起來，不會有通膨問題，是不是這樣 04/04 00:35
→ frowning1226: 呵呵，在講什麼國際笑話 04/04 00:35
→ frowning1226: 連金融市場的運行都還摸不熟的人，跑來嗆東嗆西 04/04 00:37
→ Intension: 戰爭前美國通膨就有了是都沒在關心嗎？ 04/04 00:37
→ Intension: 台灣就台積電有利用價值而已 04/04 00:37
推 sspider0829: 大神正確 唉 有的時候就是半瓶水響叮噹 04/04 00:37
→ Intension: 我沒有嗆我只是在討論 04/04 00:38
推 bms: @Inten 就你的觀念我真的不覺得你股票有做得多好....Y 04/04 00:38
→ frowning1226: 跌是因為預期通膨會逼FED升息收縮資金在跌，跟通膨 04/04 00:38
→ frowning1226: 本身有什麼屁關係，到底懂不懂 04/04 00:38
→ frowning1226: 烏俄戰爭讓通膨更加惡化，更難以控制，很難理解? 04/04 00:39
→ Intension: 就不說戰爭，上面說不漲也可以賺10%，可出租投報率現 04/04 00:39
→ Intension: 在沒有以前那麼高了 04/04 00:39
→ IBIZA: 我前年才買的應該算現在吧XD 04/04 00:41
→ IBIZA: 其實南部更高 只是我懶得下南部 04/04 00:41
→ IBIZA: 如果是以前 那就不只10%了 04/04 00:41
→ IBIZA: 我2003年買的房子 頭期350萬 總價1750萬 當時可以租8萬 04/04 00:42
→ IBIZA: 現在可以租12萬 而且我貸款已經清了 04/04 00:42
→ IBIZA: 現在我估計值8000萬 04/04 00:42
→ Intension: 你講的會跌就是壓通膨，跟通膨那沒關係?2015到18也升 04/04 00:42
→ Intension: 息，那時候通膨沒那麼嚴重，除了2018貿易戰有跌比較多 04/04 00:42
→ Intension: ，也沒有因為預期升息跌很多啊後來反而還漲，預期升息 04/04 00:42
→ Intension: 真的不至於跌那麼多，而是因為通膨太高 04/04 00:42
→ IBIZA: 如果早幾年買 獲利是幾十倍跳的 04/04 00:43
→ IBIZA: 我這間房子 我自己從來沒為他付過一毛錢貸款 全都是房租付 04/04 00:45
→ IBIZA: 因為房租付掉貸款還有剩 所以五年後我又存夠錢買了另一間 04/04 00:45
→ IBIZA: 差不多條件的 然後兩間一起還 現在貸款也清了 04/04 00:46
→ IBIZA: 你說這350萬頭期20年下來變兩間 到底賺多少倍? 04/04 00:46
推 cookiesweets: 投資有趣的是我們永遠不知道最佳解哈哈哈哈 總之還 04/04 00:47
→ cookiesweets: 是謝謝I大的討論 04/04 00:47
→ IBIZA: 然後我這三年又各買了一間 追溯源頭 還是當年350萬頭期款 04/04 00:48
→ IBIZA: 買的這間.....你說這350萬到底翻多少倍?XD 04/04 00:48
→ cookiesweets: 其實翻來覆去都是討論類似的觀點 就不再多討論了。 04/04 00:49
→ cookiesweets: 主要癥結點還是在我們對股市/房市的風險認知，在彼 04/04 00:49
→ cookiesweets: 此眼中對方都低估了股/房的風險，所以怎麼算都不會 04/04 00:49
→ cookiesweets: 有交集 04/04 00:49
→ IBIZA: 我只能說 還好我28歲的時候選擇用350萬買投資房 04/04 00:50
推 s26492755: 我不懂的像是股票我不會過多評論或著去股版給建議 04/04 00:50
→ IBIZA: 這350萬大概十年之後 讓我可以過著有傭人打理的生活 04/04 00:51
→ Intension: 2015到18美國升息，不看2018貿易戰，最多也跌不到10% 04/04 00:51
→ Intension: ，升息不一定會跌很多，除非像通膨今年非常嚴重 04/04 00:51
→ IBIZA: 靠我自己的薪資是做不到的 04/04 00:51
→ s26492755: 但我覺得 你房產沒有太多了解 硬要拿出來比一下 更沒 04/04 00:51
→ s26492755: 意義 因為你不懂得如何用房子低風險去獲利 04/04 00:51
→ Intension: 你說跌跟通膨哪裡沒關係? 04/04 00:52
→ IBIZA: 我的薪資算還可以 但我的資產跟大部分生活費 都還是拜當年 04/04 00:52
→ IBIZA: 那350萬頭期款所賜 04/04 00:53
推 cookiesweets: 所以癥結點是我是股市信徒不該來房板引戰嗎XD 是的 04/04 00:53
→ cookiesweets: 話我道歉 04/04 00:53
推 s26492755: 你得兩邊都很了解 才能拿來對比 不然就像滿級魔法師 04/04 00:53
→ s26492755: 近戰拿法杖敲死一級戰士 然後跟你說戰士近戰不行啦 04/04 00:53
→ cookiesweets: 但我自認語氣都很好啊 剛剛還跟i大道謝 反正就討論 04/04 00:53
→ cookiesweets: 啊教學相長 04/04 00:53
→ IBIZA: 我也沒做甚麼 買下去收租 然後做財務規劃 適當時機再買一間 04/04 00:53
→ IBIZA: 再買一間 再買一間....就這樣 04/04 00:53
→ s26492755: 不是說你來引戰 應該說你不懂房產 也無法理解房產的 04/04 00:54
→ s26492755: 風險跟獲利方式 那這樣比個毛 04/04 00:54
→ IBIZA: 對啦 還有兩次金融風暴的時候 把收租存的現金拿去買大跌 04/04 00:54
→ s26492755: 沒有說你態度不好啊 我有很兇嗎...... 04/04 00:54
→ IBIZA: 的股票XD 04/04 00:54
→ cookiesweets: 或許投資房真的比較好，但我提出我的觀點大家討論 04/04 00:54
→ cookiesweets: 。你看現在房板至少知道有一群年輕人會借貸買指數 04/04 00:54
→ cookiesweets: ，也知道什麼是life cycle了 04/04 00:54
→ Intension: 同意cookie大，各自相信股跟房的本來可能就很難有交集 04/04 00:55
推 maypcc: 什麼，2015-2017投報50%嗎XD這投報根本就被房市輾壓... 04/04 00:55
→ s26492755: 我是指你跟前面跑來買房不如怎樣的前輩一樣 都是不夠 04/04 00:55
→ s26492755: 瞭解房產 所以在不懂的情況下去比較 04/04 00:55
→ maypcc: 我也信股啊、我也信房啊，兩邊我都有啊，債和美金我也有啊 04/04 00:55
→ IBIZA: 其實我也都有XD 04/04 00:56
推 frowning1226: 你的討論有時候太依你自己的想法鋪路，所以會變引戰 04/04 00:56
→ maypcc: 當你部位大了，你就會分散布局而不是單一QQQ 04/04 00:56
→ s26492755: 你對股市很懂 vs 你一知半解的房產 這樣當然股市贏 04/04 00:57
→ s26492755: 所以你適合做股票 04/04 00:57
→ Intension: 資金多可以分散房股啦，有千萬我也會買房，但只有200 04/04 00:57
→ Intension: 萬我可能還是先買股 04/04 00:57
→ maypcc: 當升息/降息/通膨/股市崩盤/大漲，都能讓你的資產成長 04/04 00:57
→ IBIZA: 其實我股票期貨選擇權都做很久了 超過20年 比買房更早 04/04 00:57
→ maypcc: 這才是我們要的，而不是單純說房市vs股市二擇一 04/04 00:57
→ frowning1226: 如果是教主跑來嗆我，我會乖乖讓他嗆XD 04/04 00:57
→ s26492755: 就像我何止不懂股票 我連證券戶都沒有 我拿我的買房v 04/04 00:57
→ s26492755: s買股 一定買房贏 04/04 00:57
→ IBIZA: 接觸ETF時間超過五年了 04/04 00:57
→ IBIZA: 我很清楚股票多難做 04/04 00:58
→ maypcc: 沒問題啊，以前只有200萬時我也單股市/option 04/04 00:58
→ IBIZA: ETF理論向上但多慢.. 04/04 00:58
推 realbout: 這麼好賺 沒窮人了 04/04 00:58
→ s26492755: 你懂問題在哪嗎 你只懂股票 但不懂房地產 所以你怎 04/04 00:58
→ s26492755: 樣比都會是股票贏 04/04 00:58
→ IBIZA: 像ETF我都是幫我女兒買 他們有時間等得起增值 我沒有.. 04/04 00:59
推 maxboy06: 2020年3月一堆人存好幾年金融股砍在地板 04/04 00:59
推 sunsetswish: 哪裡沒有交集 這裡多得是股房都有的人好嗎，是一堆 04/04 00:59
→ sunsetswish: 沒買房的硬要說買房不如買股？然後才在說沒交集，真 04/04 00:59
→ sunsetswish: 的是…. 04/04 00:59
→ IBIZA: 我自己不太買ETF 我都幾歲了 要看到ETF出現報酬 我都老了 04/04 00:59
→ maxboy06: 存好幾年金融股砍下去的時候績效是虧錢 說好大跌要加碼? 04/04 00:59
→ IBIZA: 然後順帶一提 綠角那個股債平衡你不要理他 04/04 01:00
→ IBIZA: 那個證明就是沒效率的問題 04/04 01:00
→ IBIZA: 那個證明就是沒效率的東西 04/04 01:00
推 frowning1226: 其實問題就是我看起來你們的股市論點大有問題 04/04 01:00
→ IBIZA: 還有 剛出社會錢不多 幾十萬一兩百萬的資金 04/04 01:00
→ maxboy06: 所以存骨老師材都要開課賣葉配 不然本金哪來 04/04 01:01
→ IBIZA: 你該想的是投報而不是分散風險 04/04 01:01
→ frowning1226: 然後你們硬要扯到我們在講買房好，就這樣 04/04 01:01
→ IBIZA: 分散風險這種事情等你有幾千萬資產再講 04/04 01:01
→ IBIZA: 甚至我覺得幾千萬也還不太需要 04/04 01:01
推 s26492755: 我們也可以用數據做討論 10% 我五間都有 沒很難 你 04/04 01:02
→ s26492755: 的風險能不能比房產低 20% 要平均每年都有我沒把握 04/04 01:02
→ s26492755: 你可以低風險又20% 你也贏 04/04 01:02
→ frowning1226: cook大妳說要借我7%是年利率嗎，你還沒回答我 04/04 01:02
→ s26492755: 槓桿部分 真的不能算信貸 因為買房的人也可以信貸 04/04 01:02
→ s26492755: 兩邊都能做 你要就算股票能借到的錢 04/04 01:02
推 cookiesweets: 其實你們說你們股債都有，才是最不合理的地方 04/04 01:03
→ Intension: 不是說買房不如買股，而是房價已經這麼高，薪資又不太 04/04 01:03
→ Intension: 漲，你房子再漲也有限，只有200萬等靠股翻千萬再買房 04/04 01:03
→ s26492755: 幾千萬不用分散啦 我都還在繼續買房 只是銀行越來越 04/04 01:03
→ s26492755: 靠北 04/04 01:03
→ IBIZA: 剛就說了 房子不用漲 光收租投報就破10% 04/04 01:04
→ frowning1226: 我沒有債，我只有股票，期貨，選擇權部位 04/04 01:04
→ s26492755: 那個我只有房產 04/04 01:04
→ s26492755: 夠合理吧 04/04 01:04
→ IBIZA: 200萬你拿去買成大附近隔套 隨便都有15% 04/04 01:04
→ cookiesweets: 再說一次，Market Portfolio是有最好效率前緣的組 04/04 01:04
→ cookiesweets: 合。如果房真的贏股，那你們還選擇配股就是很奇怪 04/04 01:05
→ cookiesweets: 的事不是嗎？ 04/04 01:05
→ frowning1226: 字義上來看房貸算債，那我債很多XD 04/04 01:05
推 maypcc: 走升息循環，美金升值匯差+利息可cover幫忙房貸 04/04 01:05
→ maypcc: 股市大跌，手上的美債可以減少美股部位的損失 04/04 01:05
→ cookiesweets: S大 合理XD 只是我心臟比較小不敢這樣XDD 04/04 01:05
→ IBIZA: 沒甚麼好奇怪的 我剛剛說過 我的股票就是十年一次谷底買的 04/04 01:05
→ frowning1226: 買房有限制，你是多...新手，這個都不知道 04/04 01:05
→ maypcc: 降息或通膨來、房市漲個10-20%再轉貸出來零成本持有 04/04 01:05
→ IBIZA: 現金難免一定有的 04/04 01:05
推 s26492755: 你不要漏掉我啊 就跟你說我完全沒股 我們可以討論數 04/04 01:06
→ s26492755: 據 這樣更純粹不是嗎 04/04 01:06
→ maypcc: 降息QE時、美金雖跌但房市/股市大漲 04/04 01:06
→ cookiesweets: 那i大妳就是主動投資派的啊 那就又回到主動投資vs 04/04 01:06
→ cookiesweets: 被動投資的老問題了 04/04 01:06
→ IBIZA: 股票買了我也沒甚麼想賣 放著+700%台積電 04/04 01:06
推 sunsetswish: 現在股票就不高XDD,怎麼股票追高就沒問題 房子就會 04/04 01:06
→ sunsetswish: 被套牢，200萬翻1000萬 XDD 本金翻五倍有多難你知道 04/04 01:06
→ sunsetswish: 嗎，真當人人是股神啊 04/04 01:06
→ IBIZA: 股板討論的時候拿出來大家仰望一下 多爽XD 04/04 01:06
→ frowning1226: 當然房子買到貸不出一定成數，投報就不如股票 04/04 01:06
→ maypcc: 以上還不包含房客租金收益、買石油股來避險平日油價變貴 04/04 01:06
→ maypcc: 配置就是為了在各種情況下、都能維持資產成長 04/04 01:07
→ IBIZA: 每次有人在問有沒有人有成本200的台積電 我都拿70的給他們 04/04 01:07
→ IBIZA: 看XD 04/04 01:07
→ s26492755: 所以我才強調為什麼我認為你不懂房產 壓在一個城市要 04/04 01:07
→ s26492755: 怕什麼政黨輪替開始市長換人 這哪有什麼太大影響啦 04/04 01:07
→ s26492755: 最多調高你房屋稅好不好 04/04 01:07
→ IBIZA: SPG我也是低點買的 成本48塊96賣一半 6x補回 04/04 01:08
推 maxboy06: 7倍台積電可以賣書當個 不輸教主 比拿媽媽出來吹有料 04/04 01:08
→ s26492755: 你說的房產風險就因為壓在同一個城市…. 04/04 01:08
→ IBIZA: 所以其實SPG我成本已經非常低了 可能只有二十幾 04/04 01:08
→ cookiesweets: 我覺得房板跟股板反而比較像，都相信主動投資能打 04/04 01:08
→ cookiesweets: 敗大盤。那我自認我做不到啦….或許各位前輩可以吧 04/04 01:08
→ s26492755: 那所有只有一房的都超級高風險嗎 04/04 01:08
→ IBIZA: 每年配息7元 04/04 01:08
→ IBIZA: 我幹嘛不留著XD 04/04 01:08
→ frowning1226: 又在講一堆專有名詞，是有多愛學術派 04/04 01:08
→ IBIZA: 我是巴菲特價值投資派的XD 04/04 01:09
→ s26492755: 你做不到就跟我說的一樣啊 你不懂你做不到然後說他不 04/04 01:09
→ s26492755: 好 04/04 01:09
→ IBIZA: 巴菲特也是每次股災就挑標的買啊 04/04 01:09
→ s26492755: 我是愛吃蘋果派愛看美國派個性超派 04/04 01:09
→ IBIZA: 有護城河低估的龍頭股 我都是買這種XD 04/04 01:10
→ IBIZA: 巴菲特也是建議要一般人買ETF抱著 但他自己都不這麼做 04/04 01:11
→ s26492755: 你這個就像不懂股市跑去買賠錢然後說股票爛 04/04 01:11
→ IBIZA: 我只是學他XD 04/04 01:11
→ s26492755: 以後出去都要先自報家門看哪一派的 04/04 01:12
→ IBIZA: 其實我看不出我有甚麼必要抱著ETF上上下下 04/04 01:13
→ s26492755: 我在想房產投報確實沒法像一些工具幾倍幾倍翻 但是不 04/04 01:13
→ s26492755: 是在不懂的人眼中也被低估啦 04/04 01:13
推 maxboy06: 心理層面的問題啊 世界末日級股災沒幾個敢買的 04/04 01:13
→ IBIZA: 房租投報勝過ETF 甚至現金流更穩定 04/04 01:13
→ s26492755: 現在10%就能來嫌你了 04/04 01:13
→ s26492755: 可他們沒做過的以為ETF 穩勝房租 04/04 01:14
→ IBIZA: 然後十年一次股災 房就可以拿去貸款換一筆錢投入被殺到谷底 04/04 01:14
→ IBIZA: 的好股票 04/04 01:14
→ IBIZA: 抱著ETF到底要幹嘛 04/04 01:14
→ s26492755: 前陣子還有一個說買房收租風險高…. 04/04 01:14
→ s26492755: 買房收租風險高 建議別出門 出門風險也挺高的 04/04 01:15
→ IBIZA: 其實你這次股災破300買台積電 到最高也兩三倍了 04/04 01:15
推 maxboy06: 國安基金宣布進場 然後股版教人怎麼放空 全部暴斃 04/04 01:16
推 frowning1226: 國安4步:密切關注、銀彈上膛、隨時開會、宣布進場 04/04 01:18
推 sspider0829: 不是 是因為你覺得股票開3倍槓桿 做指數型投資覺得 04/04 01:18
→ sspider0829: 比房子5倍槓桿小 04/04 01:18
推 s26492755: 不過我們也可以看到一點 就像我常說的 只要能賺錢都 04/04 01:19
→ s26492755: 是好工具 但記得挑適合自己 自己熟悉的 04/04 01:19
→ s26492755: 不懂的 最好先研究在去 04/04 01:19
→ frowning1226: 股票3倍槓桿很可怕了，連7折回測都撐不過 04/04 01:20
推 sspider0829: cook 你玩指數型投資 沒遇過9859到3955吧 你指數型 04/04 01:24
→ sspider0829: 丟進去 捱的過？回測自己當然覺得可以 實務上你開三 04/04 01:24
→ sspider0829: 倍槓桿挨的過？ 我期貨以前都開1x倍 遇到這種 肯定斷 04/04 01:24
→ sspider0829: 頭好嗎 04/04 01:24
→ frowning1226: 1x倍...連10%回測都哀哀叫了XD 04/04 01:25
推 maxboy06: 阿就一堆嘴砲 沒實際體驗過世界末日的心理壓力 04/04 01:26
→ frowning1226: 我講一個我觀察到，一般事情的回測就是20%上下 04/04 01:26
→ frowning1226: 重大事件就是30-40%，史詩等級QE來不及可能會更多 04/04 01:27
→ maxboy06: 玉山金在319被存骨族砍出跌停板 說好越跌越買? 04/04 01:27
推 sspider0829: 還有 覺得股債都有很奇怪？你也幫幫忙 投資就是要賺 04/04 01:27
→ sspider0829: 肯定贏的 房子分析完 丟進去穩贏 當然買 初期還能開5 04/04 01:27
→ sspider0829: 倍 即使買了幾間也還能開個1倍多 股票能判斷哪裡漲 04/04 01:27
→ sspider0829: 哪邊能做 當然也能把無法再開槓桿的丟進去買股票啊 04/04 01:27
→ sspider0829: 有很奇怪嗎？ 04/04 01:27
→ frowning1226: 所以重點是股票要開槓桿要承受很大的心理壓力 04/04 01:28
→ frowning1226: 因為當下很難判斷，這到底規模多龐大，消息滿天飛 04/04 01:28
→ maxboy06: 不用開槓桿 大跌存骨族就會砍地板了 存骨族就是都不能跌 04/04 01:28
推 sspider0829: 對啊 真的就是股票開槓桿需要很大的心理壓力 04/04 01:30
→ frowning1226: 尤其想搞被動投資的，你要他們放空避險根本不可能 04/04 01:33
→ frowning1226: 災難來了，嗅不到，不跑不放空就是測槓桿口袋深度 04/04 01:35
推 maxboy06: 版上租屋股神都被動投資or存骨族 照2020經驗就是砍地板 04/04 01:37
推 frowning1226: 口袋夠深，什麼跑，放空，避險全部可以當狗屁笑話 04/04 01:37
→ amaple: 是不是漏算了每月房貸投入？同一筆錢也是可以每月投入股市 04/04 01:44
→ amaple: 滾利的喔～ 04/04 01:44
推 frowning1226: 是不是漏算了租金，可以不要同樣問題講幾百次 04/04 01:47
→ frowning1226: 另外自住你沒買就是要花租金，自己算要抵掉多少錢 04/04 01:48
推 s26492755: 自住不能算投報這種也有人在說的啦 04/04 01:50
→ s26492755: 除非你住家裡 不然居住就是要花錢 04/04 01:50
→ s26492755: 而且住家裡不是沒花錢 是爸媽幫你出錢了 04/04 01:50
→ s26492755: 看到有些人說先租屋就好 賺多點 退休在回老家 啊 04/04 01:51
→ s26492755: 老家沒房或房子屬於兄弟姐妹共有的勒 04/04 01:51
→ s26492755: 關於租屋股神我都只想回 你知道你在養房東嗎 04/04 01:52
→ amaple: 他只算投報率，不算租金合理啊。而且真的要兩邊比較，以現 04/04 01:53
→ amaple: 在的租金絕對比房貸便宜許多。 04/04 01:53
→ maxboy06: 租屋股神每個都存一兩年骨幻想自己有20年台積電 04/04 01:55
→ amaple: 想要推崇買房子也要用正確的方式計算啊～ 04/04 01:55
→ maxboy06: 20年?2008年沒砍地板?2020年沒砍地板?幻想誰都會 笑死 04/04 01:55
推 s26492755: 租金比房貸便宜…. 04/04 02:03
→ s26492755: 那個新同學你去查一下什麼叫本利和 04/04 02:03
→ s26492755: 你去找一個租房比買房划算的例子給我看看 04/04 02:04
→ s26492755: 你單純租金比房貸便宜這句話就知道你不懂房地產了 04/04 02:06
→ zaza5566: 租金比房貸便宜... 你懂什麼叫本金跟利息嗎？ 04/04 02:45
→ zaza5566: 租金繳1萬跟房貸繳1萬的概念完全不同。房東謝謝你 04/04 02:46
→ abc11790646: 好啦,依股版規則,投報率單子是不是該貼出來0.0?單呢? 04/04 02:53
噓 jonaswang01: 結果現在是相對於2012年的房價，買到套到扣連，套本 04/04 04:12
→ jonaswang01: 金就算了，利息還要被加倍抽，血流成河嘍～ 04/04 04:12
推 k798976869: 錢多當然所有種類的投資都要做啊 分散風險 04/04 05:00
→ k798976869: 錢不多還是乖乖去工作多跑點外送單子 04/04 05:04
推 gamha: 新鮮人菜鳥想問 04/04 05:10
→ gamha: 所以窮人買房然後開租才是最好的投資手段？ 04/04 05:10
→ laechan: 怎麼我之前聽說的卻是"怎麼開槓桿啊你教我啊" 04/04 07:01
→ laechan: 然後這裡卻講得開槓桿是基本功的感覺 04/04 07:02
推 mcgrady12336: C大人真的很好都把關鍵跟大家講 04/04 07:10
噓 WindSucker: 格局小了 還需要計較利率 04/04 07:16
推 wwsea: 感謝ceca和樓上高手們的討論分享 受益良多 04/04 07:55
推 johnny853884: 推推，國小數學 04/04 07:59
噓 iwilltry: 之前升息就電電，事後又在鼓吹整天增貸還有人說房版不吹 04/04 08:20
→ iwilltry: 資產早已花不完的人，鼓吹這種方式真的不可取 04/04 08:21
→ Intension: 以現在房價，租房真的會比房貸便宜，租房願意租舊一點 04/04 08:22
→ Intension: 沒那麼好的房，但都要買房可不會願意過跟租房一樣的生 04/04 08:22
→ Intension: 活，把房貸跟租金的差價定期買指數買etf外加槓桿etf( 04/04 08:22
→ Intension: 就設10%，200萬外加信貸5年多一點就翻千萬，以之前多 04/04 08:22
→ Intension: 頭時期來比房股，我是不清楚隔套要怎麼5年多翻千萬)， 04/04 08:22
→ Intension: 最差頂多槓桿etf歸零也不會斷頭，股災來說要停損的一 04/04 08:22
→ Intension: 定就不是標準指數派，股災來反而繼續買才對。投資用都 04/04 08:22
→ Intension: 閒錢也沒必要停損。說買房也可以信貸所以股票不能算? 04/04 08:22
→ Intension: 可問題很多人房貸都佔掉薪資2/3，那還有錢再信貸?除非 04/04 08:22
→ Intension: 買房願意過跟租房一樣的生活，總之買房還是資產有千萬 04/04 08:22
→ Intension: 以後再想的事。 04/04 08:22
→ iwilltry: 連信貸講的跟融資一樣風險高，標準錢花不完的人根本不懂 04/04 08:23
→ iwilltry: 信貸才幾%?一堆人拿去丟大盤或金融股 誰跟你斷頭 04/04 08:23
推 bms: 小學數學 房貸只有1/3是利息 其它算是本金存到放在裡面 你跟 04/04 08:33
→ bms: 我說哪間房子的租金會比利息高啊？ 04/04 08:33
→ bms: 要比花費應該是租金比房貸利息對吧 04/04 08:34
→ Intension: 就看標準數字，如果買房，我房貸要付3萬5到4萬，但租 04/04 08:46
→ Intension: 房我只要1萬5，房東還好幾年都沒漲，中間的差價就可以 04/04 08:46
→ Intension: 買etf 04/04 08:46
→ Intension: 真要漲的房東也是遇過，就再找自己預算內的房子，品質 04/04 08:47
→ Intension: 差不多 04/04 08:47
→ Intension: 繳房貸本金繳給銀行雖然未來可以貸出來沒錯，但是租房 04/04 08:55
→ Intension: 的這些本金也沒不見，反而一開始就投入市場，中間etf 04/04 08:55
→ Intension: 漲幅也要算吧？房貸要貸出來也要先繳幾年時間吧(我是 04/04 08:55
→ Intension: 不清楚要還幾年才可以貸，而且房貸都已經這麼高，再貸 04/04 08:55
→ Intension: 出來壓力不是更大?) 04/04 08:55
推 hdw: 房貸的槓桿成本低、風險低；C大講的信貸+期權... 04/04 09:08
→ hdw: 最好適合年輕人啦!!我看是韭菜吧 04/04 09:08
→ hdw: 一個穩穩穩，一個根本是賭博 04/04 09:08
推 hdw: 話說我也是綠角派阿(柏格派)..但房地產真得更穩是事實 04/04 09:13
→ hdw: 真的要拿信貸來說嘴，買房槓桿幾乎是100倍了吧XD~~ 04/04 09:14
→ hdw: 無本都不是問題 04/04 09:14
推 iwilltry: 穩是建立在"閒錢"至少千萬以上，除非對翻身兩字異常執著 04/04 09:14
→ iwilltry: 那我就問哪個金融大老會跟你說花不到的錢是錢? 04/04 09:15
→ iwilltry: 全身捏到爆算一千萬，那你為什麼不開始享受人生? 04/04 09:16
→ iwilltry: 我算出來扣台北，業內200萬左右的人，買房自住投資股票 04/04 09:17
→ iwilltry: 育兒出國玩，就花了一生 04/04 09:18
推 s26492755: 房貸跟租金差額真的不對 應該說資金成本跟持有成本vs 04/04 09:21
→ s26492755: 租金 04/04 09:21
→ s26492755: 竟然不清楚房貸幾年後才可以貸本金出來…. 04/04 09:22
推 s26492755: 最簡單的方式 你辦個理財型或透支房貸 本金馬上就可以 04/04 09:24
→ s26492755: 動用 最多你被綁一個月 因為每次扣款餘額都至少要一 04/04 09:24
→ s26492755: 個月本利和 其他多繳的本金就能拿來動用 要認真比就 04/04 09:24
→ s26492755: 是這樣 04/04 09:24
→ s26492755: 所以不懂得如何利用已繳本金 或是在那說房子沒賣沒辦 04/04 09:25
→ s26492755: 法賺的都很不理解房產操作 04/04 09:25
→ s26492755: 你租房 每個月付出去的房租大於每個月買房的成本 能 04/04 09:26
→ s26492755: 拿出來的金額就輸了 04/04 09:26
→ s26492755: 論貸款更是借沒房子多 04/04 09:26
推 physicsdk: 然後你假如像2013買預售到2018賠到脫褲子的，就說誰叫 04/04 09:27
→ physicsdk: 你不會挑房子，別人買都賺就你不會選自己笨啊 04/04 09:27
→ s26492755: 你唯一的方式就是透過頭期去打贏你租房的損失 04/04 09:27
推 s26492755: 不要養房東而渾然不自覺 當然還是一句話 租屋股神或 04/04 09:30
→ s26492755: 者投資能超過的人不在此限 04/04 09:30
推 hdw: 不過大家別太兇啦!!!我希望多一點人租房~~~謝謝 04/04 09:46
推 sspider0829: 對啦 多一點人租才爽啦 贏家一定是少數人人 就像期貨 04/04 10:21
→ sspider0829: 市場活著的贏家也不到5% 我看一堆人在那鼓吹股票 04/04 10:21
→ sspider0829: 期貨多好賺 馬的 活的過這幾年的盤整震盪再說 賺個 04/04 10:21
→ sspider0829: 兩年就以為股票很好賺 這裡一堆大神都是股票賺翻才 04/04 10:21
→ sspider0829: 來 在贏家面前講股票 我都害怕了 04/04 10:21
推 blueness1103: 請問一年漲3%，怎麼算出是21.5%？現金兩成貸八成, 04/04 11:13
→ blueness1103: 我以為是3%+4x(3-1.7)=8.2% 04/04 11:13
推 ZakuSIN: 因為你沒有算出租投報率 04/04 11:44
推 ZakuSIN: 算下來開五倍槓桿應該是3x5+3x1+4x(3-1.7)=23.2% 04/04 11:51
推 blueness1103: 謝謝Z大，更便捷的算法覺得是6%×5-1.7%×4=23.2% 04/04 12:05
推 Juneje: 會崩盤的......路過 04/04 12:41
推 mathandy: 信徒來了 房價大漲 04/04 12:51
→ mathandy: 不說長空怎麼賣你們 04/04 12:51
→ mathandy: 謝謝ceca大分享 04/04 12:51
推 abc32521: ceca真的在造福一般人 04/04 13:44
→ laechan: 不是啊當初哀說"貸款很簡單逆？當每個都開槓桿貸好貸滿？ 04/04 14:01
→ laechan: "的不就是你們這些今天在這裡大放厥詞的人？原本說得我都 04/04 14:01
→ laechan: 覺得有點同情了政府對你們也太狠了 04/04 14:01
推 Ericouttamud: 你大概邏輯錯亂了房租可以有周遭對照組參考，你eth 04/04 14:13
→ Ericouttamud: 2.0 pos有得參考？ 04/04 14:13
推 RachelMcAdam: 推這篇，討論內容很好 04/04 14:44
→ ceca: 你自住＋首購＋青年800萬貸款，無法貸八成的話 04/04 14:50
→ ceca: 你還是先去增加自己信用比較好 04/04 14:50
→ ceca: 我可不是講很多間，我在講你第一間自住 04/04 14:51
→ ceca: 你第一間自住，你必須做出超過他價值的投資 04/04 14:51
→ ceca: 不然你投資了半天，白髮蒼蒼，結果還被房價甩開看不到車尾燈 04/04 14:52
→ ceca: 這樣很蠢 04/04 14:53
→ ceca: 我們太多間，總金額又很龐大，才會有貸款問題 04/04 14:53
推 maxgtd: C大房地產的增值算複利嗎？ 04/04 16:29
→ maxgtd: 還是說賣掉賺的繼續買房投資才算複利 04/04 16:29
→ kyova: 租屋股神都很妙... 明明觀念都錯的還很喜歡來大放厥詞... 04/04 16:33
→ kyova: 這裡很多人雙棲或多棲，學術市場派都有，賣弄名詞不會比較 04/04 16:35
→ kyova: 屌... 04/04 16:35
→ ceca: 複利阿,如果不是複利怎麼可能才2% 3%. 04/04 16:51
噓 idoiwant: 請教一下利息1.7%難道是常態？ 04/04 16:57
噓 davis0918: I房蟲很急 04/04 17:34
現在房貸還低於1.7%耶..XD
你是認為利率會越來越高?
你這幾十年的金融歷史都白看了嗎?
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/04/2022 18:26:06
推 Magita: 房東收租到底要不要繳所得稅 能否請大大們開示 04/04 19:16
推 archer1991: 公益出租人的話不用 04/04 19:36
→ ceca: 你透過政府包租代管立案的出租，一萬五扣抵額，一間喔 04/04 19:46
推 Magita: 感謝 之前想買來出租但要繳所得稅的話超虧 04/04 20:00
推 kobe741107: 觀念整個屌打 04/04 22:35
推 s8741024: 年輕人投入股市沒幾年，剛好遇到現在股市大漲，會有股 04/05 07:21
→ s8741024: 市很好賺的錯覺 04/05 07:22
推 duckling4343: 少年股神聽不下去啦 04/05 08:31
→ me1029: 借版問一下，沒在工作但有父母留下來的錢，可以房貸嗎？ 04/05 11:49
→ me1029: 還是只能把全部的錢投進去不房貸 04/05 11:50
推 yesu219: 第一棟自住的話, 真的沒啥好爭論的, 那個租金付完就消失 04/05 19:06
→ yesu219: 我股市花了5年從200萬爬到2000萬, 績效還可以, 房子也是 04/05 19:09
→ yesu219: 也是買下去了, 兩者承受的壓力, 真的不可同日而語 04/05 19:10
推 sgxm3: 這次討論不是股vs房，而是指數化投資法vs房。不了解指數化 04/05 19:35
→ sgxm3: 投資法的別插嘴好嗎，打斷懂的人討論很阿雜。 04/05 19:35
推 a24573165: 受教 最近剛簽一間獅甲 看租金那個死樣子根本不到房貸 04/06 00:11
推 opaz: 甜餅乾我覺得你把股票想得太美好了 真的都去碰過再下結論.. 04/07 01:39
推 opaz: 很棒的討論 謝謝s26 ceca IBIZA三位大大 04/07 02:16
推 curry56: 老師好 04/10 09:26
推 diiiib: 朝聖推 04/16 16:34
推 c04ji3: 請用實際數字計算來說服大家，報酬率應該不適這樣加加減 04/26 10:51
推 chen831030: 3/18 03/19 03:49
推 chen831030: 謝謝 08/09 17:07
→ chen831030: 謝謝 10/07 21:47