→ hide0325: …你跟之前一個說台積要抱30年的算法一摸一樣，事實上04/04 00:40
→ hide0325: 能抱超過十年的都少之又少04/04 00:40
推 sdudu: 你沒有算房租04/04 00:41
有啊
不然那11903143哪來的？
推 mackdaddy: 股票增值是用年化報酬率算，不是殖利率算04/04 00:41
抱歉
我也知道
但是那個會變得更難算
我懶
這樣結果就是兩個都高估
股票這邊高估多一點
→ longjohnSR: 不是阿04/04 00:42
→ longjohnSR: 你設抱不住的前提到底要幹嘛？？？04/04 00:42
→ longjohnSR: 股票抱不住，房子就抱得住？04/04 00:42
→ longjohnSR: 我們今天探討的是報酬率，抱不住根本不在這個討論範04/04 00:42
→ longjohnSR: 圍吧04/04 00:42
→ kusomanfcu: 房子抱的住喔04/04 00:43
→ kusomanfcu: 因為人性 交易困難度04/04 00:43
→ hide0325: 事實上，房子要抱住絕對比股票簡單多了，不然你以為一04/04 00:43
→ hide0325: 堆老房東哪來的 04/04 00:43
→ kusomanfcu: 流動越好的越容易被玩爆04/04 00:43
推 maxboy06: 恩恩 你說的很有道理 那你20年股票的對帳單呢?04/04 00:43
→ hide0325: 你太理想化，根本沒考慮到現實面04/04 00:44
租房子不是也理想化？
保證每個月都租的出去嗎？
地震我有沒有考慮
你的變因還是人的問題
我到底要討論這東西幹嘛？
→ maxboy06: 還是你又是在作夢?幻想自己有20年的台積電?04/04 00:44
反正數字會說話
你看得懂就看的懂
看不懂我也懶得跟你扯
→ kusomanfcu: 你沒足夠的本金又沒有紀律就不該去搞股票 04/04 00:44
→ kusomanfcu: 拿幾個成本變成0的未實現出來看啊 04/04 00:45
→ shuichia: 阿你都買股票，租金不用扣掉嗎？ 04/04 00:45
我覺得是你看錯了
我有把兩個東西都上色了
→ hide0325: 你就看看疫情剛爆發的時候多少人嚇到砍光持股的 04/04 00:45
→ kusomanfcu: 不是要馬上空下去嗎 04/04 00:46
推 mackdaddy: 不過就指數化投資觀點，投資期間的確都要拉到20年以上 04/04 00:46
→ mackdaddy: 才能拿到平均的年化報酬率7%-10%之間04/04 00:46
我都用20年來算
殖利率用5%來算
理想化的算法只能這樣了
→ hide0325: 買房買股還是你要存股我都覺得可以，可是你的算法真的04/04 00:46
→ hide0325: 太理想化04/04 00:46
那請問一下要怎麼算？
不要扯什麼股票握不住
那真的是人的問題= =
→ hide0325: 你要考慮地震也行啊，921後，台中南投土地價值有變差嗎04/04 00:49
→ hide0325: ？沒有啊04/04 00:49
維冠金龍大樓勒?
→ duriel3313: 就是在比較數字啊，股票抱不住，那房子會不會空租修04/04 00:50
→ duriel3313: 繕和扣出賣出手續費和稅？當然是用簡化量化的前提來 04/04 00:50
→ duriel3313: 看，不然討論永遠不能聚焦。 04/04 00:50
謝謝你
→ hide0325: 你要買房出租當然要慎選物件啊…買股票會選，買房不會04/04 00:52
→ hide0325: 選？04/04 00:52
推 kusomanfcu: 房版談股對啥焦，想買房叫別人頭期都拿去歐in炒股，損04/04 00:52
→ kusomanfcu: 了就少對手了，難嗎？ 04/04 00:52
推 aa4live: 你因為不想考慮房價的漲幅 所以把股價的漲幅也拿掉了 只04/04 00:53
看空看多的問題啊
C大認為會房價每年穩定上漲3%
我相信
問題是你現在是新屋，20年後會是20年屋
如果照他的算法，20年後，20年屋的價格會是現在的1.8倍左右
那20年後新屋的價格會有多高...
我個人認為是過分樂觀啦
但是這畢竟是我個人見解
所以索性不討論了
→ hide0325: 沒錯啊，人的問題，人性啊，以實際現實面來看你覺得是04/04 00:53
→ hide0325: 抱住房活下來的多還是抱住股票的多？04/04 00:53
噓 alanbread: 這種文章看了好膩04/04 00:53
推 hankyan919: 股市一定會大於房市。04/04 00:54
→ aa4live: 用殖利率去計算 但是0050或SP500長期報酬率8% 絕對不是靠 04/04 00:54
→ aa4live: 殖利率去撐起來的... 這是你算法最大的盲點04/04 00:54
→ hankyan919: 吵這個沒意義，我也投資股票，時間到了還是要買，不04/04 00:54
→ hankyan919: 過不會用買房當投資手段04/04 00:54
→ alanbread: 整天想證明買股比買房好，就不一樣的東西怎麼比？04/04 00:54
→ hide0325: 金龍大樓重建後那個土地價值哪有變04/04 00:55
你房子價格沒有變？
大樓持分的土地才幾坪
原本可以穩定收租
大樓倒了你還能收租嗎？
→ aa4live: 0056殖利率平均都不知道有沒有5%...04/04 00:55
有喔
請Google：0056殖利率
我查到是5.35%
推 alanbread: 不要說股票了，我房子也一點都不想持有超過10年，咁哪04/04 00:57
→ alanbread: 北七04/04 00:57
→ hide0325: 他現在叫出雲居，你自己去google04/04 01:07
→ yiliang1107: 你有看過房子持有20年的上新聞的嗎 04/04 01:34
→ yiliang1107: 我有看過股票持有20年的上新聞 04/04 01:35
→ yiliang1107: 先射箭再畫靶的討論，意義不大 04/04 01:35
推 roy0710: 有沒有幣版持有BTC超過10年的來發一篇做比較 04/04 01:47
噓 ganninian: 這麼多篇看下來真煩 房股都買不就好了 適合自己能賺錢 04/04 02:06
→ ganninian: 就是好方法04/04 02:06
推 freekid: 房價上升3％就cpi啊，你不相信通膨認為會通縮喔？另外你04/04 02:18
我相信長期一定會上升呀
3%我也信
問題是你現在從一棟新屋變成20年屋了
價格會反映出物價上漲，但是一定也要反應出折舊吧
→ freekid: 想想三十年前房子多少現在多少，1.8倍是樂觀還是保守04/04 02:18
而且這也要看地點吧
如果同樣是鄉下地方
房子折舊提一提，其實根本沒有提高多少
你看現在鄉下老透天的價格就好了
推 freekid: 我覺得這已經不是不懂房市的問題了，是不懂貨幣政策的問04/04 02:25
→ freekid: 題，買房最大的優勢在於開低風險槓桿提前固定負債額，用 04/04 02:25
→ freekid: 通膨跟實質負利率幫你賺錢，再用租金增加現金流，假設沒04/04 02:25
→ freekid: 有這種條件那誰要揹貸款買房xd,結果你一句「不好量化」04/04 02:25
→ freekid: 就把房產最大的優勢拿掉，那還討論什麼04/04 02:25
照你這個說法
股票也會漲喔
20年前的股價加權指數8000點
到現在也翻了不只一倍呀
事實上這本來就很難量化
房市到底未來是多頭空頭就可以吵成一團了
這部分給個人自我評估就好
我結論也有寫了
主要我是想點出C大提出20%報酬率的小Bug
好像根本沒幾個人發現...
※ 編輯: longjohnSR (101.137.221.31 臺灣), 04/04/2022 07:00:10
推 DuGoGo: 不知道這個世上因為股票賠錢的人多還是因為房子賠錢的人多04/04 08:53
推 freekid: 所以我說你不懂房市啊XD 股市沒有不好但房市的優勢就在04/04 08:55
→ freekid: 於五倍槓桿 同樣是200萬本金 假設股市跟房市長期隨通膨04/04 08:55
→ freekid: 上漲 股市投入200萬20年後是1.8倍 360萬 但房市是1000萬 04/04 08:55
→ freekid: 的1.8倍 1800萬 然後再扣除沒還的800萬 等於1000萬 04/04 08:55
你還是搞不懂我這篇要講的
C大那篇的問題是 他根本沒有考慮到房貸要還本金的問題
房貸5倍槓桿是初期，後期槓桿會一直縮小(因為你一直償還本金)
如果我把原本要還房貸的錢持續投入股市會是39344×240
所以根本不會只有200萬
→ freekid: 你忽略槓桿帶來的增值那還比什麼04/04 08:55
→ freekid: 建物會折舊但土地跟地段會升值 你舉鄉下透天那為何不舉04/04 08:55
→ freekid: 台北300萬漲到3000萬 用3趴通膨計算本來就是用大盤計算04/04 08:55
→ freekid: 而且你那個算式本身就有問題 如果你要套利差 那還房貸本04/04 08:55
→ freekid: 金幹嘛 應該一開始就設定理財型房貸或用轉增貸把負債最04/04 08:55
→ freekid: 大化 你的公式應該是每月房租30000扣除利息跟持有成本04/04 08:55
→ freekid: 我抓15000 接著將每月的15000投入股市 再加上二十年後04/04 08:55
→ freekid: 的房屋增值 中間甚至可以利用增貸提前將增值提出來放入04/04 08:55
→ freekid: 股市04/04 08:55
→ freekid: 如果不買房用股市操作 應該直接計算200萬的二十年增值04/04 08:55
→ freekid: 但中間並沒有其他金額投入股市才對 你會覺得ceca的算法 04/04 08:55
→ freekid: 有問題 那是因為你不懂房市規則所以用還本金計算 假如 04/04 08:55
→ freekid: 要套利誰跟你還本金04/04 08:55
你本金還是要還阿= =
不管你要增貸幹嘛的
貸房貸有可能20年只還利息，還了20年你還欠銀行800萬的本金嗎
你覺得有可能嗎？
推 Arietta: 你股市殖利率隱含的概念是股市有成長才有填息，但是你比04/04 08:59
→ Arietta: 較的時候沒把房子價值成長算進去，變成房產投資少了房價04/04 08:59
→ Arietta: 上漲的獲利，才會讓你有錯覺投資股市比較好。實際上房產04/04 08:59
→ Arietta: 投資五倍槓桿，你一般的ETF投資怎麼可能追得上04/04 08:59
五倍槓桿只有很前期的時候才有
房貸還完以後根本沒有槓桿
房子上漲的獲利你就自己加上去，看你要怎麼算都ok
我只是提供一個基礎的公式
股價受到通膨也會有往上的現象，並非只有填息的上升而已
再加上公司股利很少全額發放的，這些東西會留在保留盈餘，這塊也會帶動股價的上升
這一塊我也沒有算進去
目前大部分的公司股價都較20年前高吧？
推 XX: 房市不好量化 阿股票就100%可以量化喔?04/04 09:01
我哪裡量化了？
股票增值房屋增值我全部沒有算
那只是在算年金終值而已
→ XX: 阿會量化的那些愛回測研究的不就100%賺錢???還有人會賠喔?XD04/04 09:01
推 romanticsea: 放股市的獲利還要扣掉你租屋付給房東的20年租金04/04 09:08
但是我房子投資有算租金欸
如果房子要自住的話，房子那項要扣掉租金，股票那項要增加房租
其實兩邊平衡一下根本不影響結果
推 maxboy06: 租屋股神貼個真的抱20年以上的股票對帳單來打房蟲臉阿 04/04 09:19
→ maxboy06: 整天幻想自己有抱20年股票煩死了04/04 09:19
推 freekid: 事實上就是可以不用還本金，你看板上的包租公哪個不是看04/04 09:37
→ freekid: irr表 用轉增貸重置投報率的，所以我才說你不懂房市啊xd04/04 09:37
→ freekid: 搞不好你今天才第一次聽到理財型房貸 假設你說一輩子04/04 09:37
→ freekid: 不還 那我不敢保證 但現在連75限制都破了 抓個二十年04/04 09:37
→ freekid: 不還本金算什麼04/04 09:37
推 hdw: C大不是沒考慮過本金要還的問題，你又不是第一個挑戰他的04/04 09:38
→ hdw: 房子的好處是容易開槓桿，而且風險、成本都低04/04 09:38
→ hdw: 所以你要維持5倍or以上都不是太難的問題04/04 09:39
→ hdw: 甚至可以更容易的獲利提取出來而不用賣掉房子04/04 09:40
→ hdw: 股票要確定獲利，就是賣股票獲利了結~~04/04 09:40
→ hdw: 房子不用04/04 09:40
→ hdw: 還有一堆無本買房的，槓桿根本不只5倍04/04 09:41
推 freekid: 別講五倍槓桿啦，之前ab約盛行，貸九～十成都有人作04/04 09:41
→ hdw: 但為了好算&適合一般人，拿5倍來說其實不誇張 04/04 09:41
→ hdw: 或許某些人會逐步還款，使得槓桿降低沒錯04/04 09:42
→ freekid: 對就是樓上說的無本，但這招違法，現在基本沒了xd04/04 09:42
→ hdw: 但不能否認房產能這樣操作的現實阿04/04 09:43
可以操作阿
問題1.你增貸利率就不是1.7%了，你的負債持續存在
2.銀行未必會讓你持續增貸，被拒絕的話，你現金流不就亂了嗎？
3.你要增貸勢必要還一陣子的房貸吧
能借了馬上就增貸？
推 freekid: 早講過他不懂房市規則 他還以為是別人看不懂他文章XD04/04 09:47
→ yiliang1107: 最近好多這種，看不懂文章也不做功課 04/04 10:24
→ yiliang1107: 別人好心說明，他還一堆繆論。04/04 10:25
推 chiga: 房子可以增貸或無限寬限期，同時炒股啊。04/04 10:46
→ additionD: 不懂可以虛心請教，不要算亂還自以為對04/04 11:03
→ robot456: 你少算了房租 04/04 13:59
噓 comteken: 紅明顯，你算的沒錯，但是結論錯了...你前提是房價股價04/04 14:16
→ comteken: 不變，但是你要賣掉一千萬的房子來比較阿...所以結論買04/04 14:16
→ comteken: 房比較賺04/04 14:16
→ longjohnSR: 樓上說的確實沒錯 我假設兩者都不變的話 04/04 14:23
→ longjohnSR: 房市應該是>股市的 04/04 14:23
→ longjohnSR: 感謝糾正04/04 14:23
噓 kyova: 這id來亂的吧04/04 16:58
→ kyova: 大家還真是客氣04/04 16:59
噓 frowning1226: 就照你講得算，1000萬房子+1100萬租金為什麼股市贏?04/04 21:56
噓 frowning1226: 所以2100<2091的意思，是這樣嗎，1000萬房子跌破991 04/04 22:00
往上看個3樓你就看到了
用不著那麼生氣ㄅ
※ 編輯: longjohnSR (101.136.108.150 臺灣), 04/05/2022 00:21:23